Unter einem Grundbuch ist ein öffentliches Register zu verstehen, welches alle Grundstücke dokumentiert, die in einem Gemeindebezirk liegen. Das Grundbuch gibt Aufschluss über die Rechts-, Eigentums- und Schuldverhältnisse der dort erfassten Grundstücke. Die Grundstücke der Eigentümer sind jeweils auf einem Grundbuchblatt gelistet.
Das Grundbuch besteht neben dem Bestandsverzeichnis, welches Auskunft über die Größe und die genaue Lage der Grundstücke gibt, aus mehreren so genannten Abteilungen.
- Abteilung I enthält nicht nur Informationen zu den Eigentümern, sondern auch Hinweise zu rechtlichen Eigentumsverhältnissen.
- Abteilung II führt alle Beschränkungen und Lasten auf, die relevant für einen Kaufinteressenten sein könnten. Auch werden Nutzungsrechte, Nießbrauch- rechte und Erbbaurechte in der 2. Abteilung vermerkt.
- Abteilung III beinhaltet eine Auflistung aller Hypotheken, Renten- und Grundschulden.
Wichtig hierbei ist die Reihenfolge der Eintragungen, da sie im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs die Verteilung des Erlöses an etwaige Gläubiger regelt.
Sollte ein Eigentümerwechsel anstehen, so gilt dieser stets erst nach der Eintragung ins Grundbuch als vollzogen. Die Eintragung erfolgt meist erst ein halbes Jahr nach der notariellen Beurkundung. Der zukünftige Erwerb kann allerdings in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Bei einer Änderung des Grundbuchs können diese sehr leicht nachvollzogen werden, da sie nicht einfach gelöscht, sondern lediglich rot unterstrichen werden, um eine Löschung zu verdeutlichen.
Wer ein Grundbuch oder die Grundakten einsehen oder einen Grundbuchausdruck erhalten möchte, hat sein „berechtigtes Interesse“ darzulegen.
Ein berechtigtes Interesse haben grundsätzlich:
✅ der Eigentümer
✅ der dinglich Berechtigte eines in Abteilung II oder III eingetragenen Rechts
✅ Personen, die im Besitz eines Vollstreckungstitels gegen den Eigentümer sind
✅ Personen, die im Besitz einer Vollmachtsurkunde eines Einsichtsberechtigten sind.
Bloßes Kaufinteresse begründet noch kein „berechtigtes Interesse“.
