Ein Energieausweis ist nötig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. Wir sagen Ihnen, wann Sie dieses Dokument sonst noch brauchen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
Das Wichtigste in Kürze:
- Für Verkäufer von Immobilien und Neu-Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.
- Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden.
- Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.
Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis
Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Zuvor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).
Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie als Eigentümer aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.
Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.
Eigentümer von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie von Planer oder Architekten einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Wegen einzelner Sanierungsschritte sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen.
Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.
Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.
Welcher Ausweis für welches Gebäude?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.
Außerdem kann ein Verbrauchsausweis nur dann ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise sein, wenn dezentral über Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.
Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.
Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftung, die Beleuchtung und – falls vorhanden – für die Klimatisierung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Diese Bedarfe werden in einem Ausweis für ein Nichtwohngebäude einzeln aufgelistet. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.
Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?
Mieter- bzw. Kaufinteressierte haben das Recht, die Energieeffizienz der Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter, Verkäufer oder Makler haben daher die Pflicht, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zu zeigen.
Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, – spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressenten dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.
Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, nachdem Sie den Ausweis erhalten haben, darüber ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses Gespräch gratis angeboten wird. Dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen eine Möglichkeit.
Müssen in einer Wohnungs-Anzeige Informationen aus dem Ausweis stehen?
Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, muss dazu einen gültigen Energieausweis besitzen. Liegt dieser bereits bei Aufgabe der Immobilienanzeige vor, dann ist es verpflichtend darin wichtige Angaben aus dem Ausweis zu nennen. Das sind:
- die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
- der Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
- der (hauptsächliche) Energieträger für die Beheizung
- das Gebäude-Baujahr
- die Effizienzklasse der Immobilie
Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden.
Muss mein Gebäude vor Ort begutachtet werden?
Ausweisaussteller müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es reicht, wenn Sie als Eigentümer Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Die Ausweis-Ausstellerin ist dann trotzdem für die Richtigkeit der Daten im Ausweis verantwortlich, sie muss prüfen, ob die angegebenen Daten plausibel sind.
Wichtig können die Form und Qualität der Datenerhebung dann werden, wenn eine Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellt. In einem solchen Fall sind Sie als Eigentümer besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn Sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert haben und Ihr Ausweisaussteller das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat.
Betrugsversuche mit den Energieausweis-Pflichten
Richtige und eine ganze Reihe von Angaben in einem Ausweis sind gesetzlich vorgeschrieben. Dieser Pflicht nicht nachzukommen ist streng genommen eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von maximal 10.000 Euro bestraft werden – das klingt dramatisch. Auf diese Angst setzen Gauner, die Haus- und Wohnungsbesitzer Geld aus der Tasche ziehen wollen. Richtig ist, dass ein so hohes Bußgeld im Maximalfall droht, wenn Sie in einer Immobilienanzeige oder spätestens beim Besichtigungstermin die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verschweigen. Falsch ist allerdings, dass jeder Haus- und Wohnungsbesitzer solch einen Ausweis braucht. Lesen sie hier, in welchen Fällen ein Energieausweis nötig ist.
Die Betrüger gehen hauptsächlich mit zwei Maschen vor:
- Der Anruf
Haus- und Wohnungsbesitzern wird am Telefon erklärt, dass der Energieausweis für Wohngebäude Pflicht sei und die Firma am anderen Ende der Leitung diesen ausstellen würde. Meist handelt es sich um unerlaubte Werbeanrufe. Stimmen Sie einem Termin zu, erhalten Sie eine Auftragsbestätigung zusammen mit einer Zahlungsaufforderung. Mit Ihrer Unterschrift bevollmächtigen Sie die Firma zur „Beantragung eines Energieausweises“. Zugleich erklären Sie sich mit der „Kontaktaufnahme und der Beratung“ einverstanden, die laut Anrufer erforderlich seien, um den Ausweis zu erstellen. Die Folge dürften weitere Werbeanrufe auch von anderen Firmen sein.
- Der Gutschein
Im Briefkasten liegt ein Gutschein, beispielsweise für eine „objektbezogene Energieeffizienz-Information“. Ein paar Tage später steht ein Berater vor der Haustür, um einen Termin zu vereinbaren, bei dem ein Energieausweis ausgestellt werden soll. Gleichzeitig will die Person teure und zum Teil unnötige Handwerkerleistungen verkaufen.
Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?
Wenn Gebäudeeigentümer den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich machen, gilt dies gemäß GEG als Ordnungswidrigkeit. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.
Dabei ist die Zuständigkeit für Energieausweise in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.
Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu sollten Sie es als Vermieter oder Verkäufer nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.
Quelle: www.verbraucherzentrale.de
