Bauernhof kaufen – Was Du unbedingt beachten solltest

Bauernhof kaufen – Was Du unbedingt beachten solltest

Immer mehr Städter zieht es raus aufs Land. Dabei gibt es verschiedene Modelle, wie der Wunsch Realität werden kann. Einen Bauernhof kaufen und dort Wohnen und Arbeiten verbinden, ist eines davon. Allerdings sind Bauernhäuser keine Alltäglichkeit auf dem Wohnungsmarkt. Wer sich dazu entscheidet, einen Bauernhof zu kaufen, sollte einige Dinge beachten.

Bauernhof kaufen: Welchen Zweck soll der Bauernhof erfüllen? 

Der Traum vom ländlichen Bauernhof kann Realität werden. Vor allem Menschen, die im Großstadtdschungel leben, sehnen sich oftmals nach sauberer Luft, mehr Natur und Platz im eigenen Zuhause. Wenn Du auch zu denen gehörst, die sich in naher Zukunft einen Bauernhof kaufen möchten, solltest Du Dir zunächst darüber klar werden, wie Du ihn nutzen möchtest. 

Landwirtschaftliche Nutzung 

Mit einem Bauernhof verbinden die meisten Menschen Kühe, Schafe, Schweine und Hühner. Aber auch der Gemüse- oder Getreideanbau kann eine Art der Nutzung sein. Möchtest Du einen Bauernhof kaufen, um ihn landwirtschaftlich zu nutzen, solltest Du wenigstens die beruflichen Grundlagen beherrschen. 

Achte beim Kauf darauf, dass der Bauernhof entsprechend Deinen Wünschen ausgestattet ist oder umgebaut werden kann. Hier können zusätzliche Kosten entstehen oder Bauanträge notwendig sein.  

Nutzung als Urlaubsoase für Städter 

Möchtest Du den Bauernhof als Hotel oder Pension anbieten, ist es wichtig zu wissen, was genau Du Deinen Gästen bieten möchtest. Das kann alles sein, von reiner Erholung oder Wellness bis hin zu Reiterferien für Kinder oder Familienurlaub, bei denen jeder auf dem Bauernhof tatkräftig mit anpackt. Das Landwirtschaftsamt kann Dir Tipps geben, wie Du den Bauernhof nach Deinen Wünschen umgestalten kannst. 

Wohnen und Homeoffice 

Besonders Künstler und Handwerker entscheiden sich oft dazu, einen Bauernhof zu kaufen, um dort in Ruhe wohnen und arbeiten zu können. Auch hier solltest Du an eventuelle Umbaumaßnahmen denken, die geplant, beantrag und bezahlt werden müssen. 

Bauernhof kaufen: Rahmenbedingungen festlegen 

Bevor Du Dich näher damit befassen kannst, einen Bauernhof zu kaufen, gilt es die Rahmenbedingungen zu klären. Welche Art von Bauernhof passt zu Deinen Wünschen? Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Ist die Finanzierung mit der Bank geklärt? Wo soll sich der Bauernhof befinden? 

Auf einem Bauernhof zu leben, bedeutet nicht, von der Außenwelt abgeschieden sein zu müssen. Die Infrastruktur spielt für die Kaufentscheidung eine entscheidende Rolle. Musst Du sämtliche Wege mit dem Auto zurücklegen oder fährt regelmäßig ein Bus? Ziehst Du mit Deiner Familie aufs Land, ist es auch wichtig, Kitas oder Schulen in der Umgebung zu haben, damit Du Deiner Kinder nicht täglich mehrere Kilometer weit kutschieren musst. 

Neben Finanzierung und Lage, sollte der Bauernhof auch Deinen Anforderungen an die zukünftige Nutzung genügen. Brauchst Du nur ein Gebäude oder auch Nebengebäude für Hofläden oder Scheunen für die Tiere? Ist das Grundstück groß genug, um Felder zu bewirtschaften oder Tiere weiden zu lassen? 

Je nach Höhe des Eigenkapitals, das Du zum Kauf dazu steuern kannst, musst Du einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Achtung ist geboten, wenn Du einen alten Bauernhof kaufen möchtest: Dieser muss unter Umständen sehr aufwendig saniert werden, was die Kosten in die Höhe treiben kann.  

Erst prüfen, dann kaufen 

Wir bei jeder Immobilie sollte auch der Kauf eines Bauernhofes genau überlegt werden. Hast Du ein Objekt gefunden, das in Lage, Preis und Zweck Deinen Wünschen entspricht, solltest Du es in jedem Fall persönlich besichtigen. 

Manche Baufälligkeiten zeigen sich bereits auf den ersten Blick. Für andere lohnt es sich, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann auch versteckte Mängel wie Schimmel entdecken und den Wert des Gebäudes bestimmen. Der Zustandsbericht des Gutachters zeigt Dir auch, welche Sanierungen eventuell notwendig sind. 

Bevor Du den Bauernhof kaufen kannst, gilt es neben dem Gutachterbericht auch das Grundstück auf Altlasten zu prüfen. Hier kann ein Bodengutachten oder der Blick ins Altlastenkataster helfen. 

Ebenfalls wichtig ist, die Grundbucheinsicht. Hier findest Du nicht nur die aktuellen Eigentumsverhältnisse und Grundschulden, sondern auch eventuelle Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Nießbrauch. 

Bauernhof kaufen: Welche Kosten entstehen 

Wenn Du einen Bauernhof kaufen möchtest, entstehen einige Kosten. Neben den Kosten für Gutachter und Grundbucheinsichten, fallen noch weitere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. 

Für die Grunderwerbssteuer werden je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Nur der Verkauf unter nahen Angehörigen in direkter Linie, sind von der Steuer befreit. Der Notar verlangt in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises. Davon sind ein Prozent Notarkosten und 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. 

Abgesehen von den Kaufnebenkosten fallen teilweise immense Kosten für Abwasser, Wasser, Strom und Gas an. Falls Du einen Bauernhof kaufst, der noch nicht über sämtliche Leitungen verfügt, müssen diese mitunter von der Straße zum Haus gelegt werden. Auch die dafür anfallenden Kosten können sehr schnell in die Höhe schnellen. 

Nicht jeder hat sofort das notwendige Geld für diese Anschaffung parat. Wenn auch Du einen Bauernhof kaufen möchtest, aber nicht genug Eigenkapital hast, musst Du ein Bankdarlehen oder Bauspardarlehen abschließen. Es gibt aber diverse Förderungen vom Bund, die DU nutzen kannst. Unter anderen profitierst Du von einer Bauförderung für Familien. Informiere Dich über Deine Möglichkeiten, um Kosten zu sparen. 

Es gibt auch Bauernhöfe, bei denen Du eigentlich mehr eine Villa kaufst. Solch eine Bauernvilla bietet etwas mehr Wohnkomfort, bedeutet jedoch auch mehr Kosten für die Anschaffung. Es lohnt sich auf jeden Fall bei einem Altbau, eine Wertermittlung bei der Immobiliensuche zu veranlassen, damit Dir nicht mehr Kosten als nötig entstehen. 

Wo Du einen Bauernhof kaufen kannst 

Die erste Anlaufstelle, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst, sind regionale Immobilienanzeigen in Zeitungen oder im Internet. So bekommst Du zumindest schon einmal einen groben Überblick über das Angebot und die ungefähren Kosten. In der Regel erhältst Du jedoch die besten Informationen, wenn Du mit den Menschen vor Ort in Kontakt trittst. Einen Bauernhof von privat kaufen kann einige Vorteile bringen. 

Es gibt mittlerweile digitale Hofbörsen, auf denen explizit nach Hofnachfolgen gesucht wird. Solch eine Plattform ist ein Marktplatz für Verkäufer oder Verpächter und Käufer sowie Pächter im landwirtschaftlichen und gärtnerischen Bereich. Damit wird das Finden einer geeigneten Nachfolge für einen Bauernhof erleichtert und kann Existenzgründern den Einstieg begünstigen. 

Bauernhof kaufen – Die richtige Beratung führt zum richtigen Weg 

Eine Beratung ist das A und O, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst. Da ein ausreichendes Fachwissen unabdingbar ist, solltest Du Dich vorab auch wirklich intensiv mit einem (landwirtschaftlichen) Betrieb auseinandersetzen. Im Internet gibt es erste Anlaufstellen, wo Du Dich beraten lassen kannst. Dabei wird Dir vor allem bei den folgenden Punkten Unterstützung angeboten: 

  • Gründungskonzepte für den Aufbau einer neuen Existenz 
  • Fortbildungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten 
  • Beratung und Optimierung eines Betriebs 
  • Qualitätscoaching 
  • Umgang mit Tieren und Natur usw. 

Egal, ob Du einen (alten) Bauernhof kaufen möchtest, um selbst dort zu wohnen und zu arbeiten oder Du ihn verpachten oder vermieten möchtest: Erstelle vor dem Kauf eine Pro und Contra Liste und gehe alle Punkte genau durch, bevor Du Dich für ein Objekt entscheidest. Im Gegensatz zu Investitionen in Eigentumswohnung in der Großstadt, ist es deutlich schwieriger einen Bauernhof zu verkaufen, wenn Du ihn nicht länger halten möchtest. Auch die Verwaltung eines so großen Geländes ist nicht zu unterschätzen. 

Hast Du das Für und Wider abgewägt und einen Bauernhof zum Kaufen gefunden, steht Deiner neuen Zukunft auf dem Land nichts mehr im Weg. 

Bauernhof kaufen: Das Wichtigste in Kürze 

  • Vor dem Kauf eines Bauernhauses Zweck, Lage, Art und Budget bestimmen 
  • Keinen Bauernhof kaufen ohne Besichtigung und Gutachter 
  • Alte Bauernhöfe kaufen ist nicht immer zu empfehlen: Sie sind günstig im Kaufpreis, aber oft teuer bei Sanierung und Renovierung 
  • Bauernhöfe zum Kauf findest Du auf Internetportal, in speziellen Foren oder im privaten Kreis 

Welche Heizungen verboten werden – das steht im Gebäudeenergiegesetz

Neue Heizungen sollen ab 2024 zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das steht im Entwurf zum neuen Gebäudeenergiegesetz. Der Einbau fossiler Heizungen – wie Gasheizungen, Ölheizungen und wohl auch Holzheizungen, ist danach nicht mehr oder nur in der Kombination mit erneuerbaren Energien möglich. Favorit ist die Wärmepumpe. Nun gibt es heftigen Widerstand, vor allem von den betroffenen Hausbesitzern und Wirtschaftsverbänden. Aber auch von Teilen der Politik.

Es hagelt Kritik am geplanten Gesetz

Das Bundeskabinett hat vorige Woche den Gesetzentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Gleichzeitig wurde das neue Förderkonzept für den Heizungstausch veröffentlicht. Ab 2024 können Haushalte demnach bis zu 50 Prozent Förderung für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung bekommen. Das Gesetzgebungsverfahren ist aber noch nicht am Ende. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen – das soll noch vor der Sommerpause passieren, damit das neue GEG Anfang 2024 in Kraft treten kann. Weitere Änderungen an den Gesetzesplänen sind also möglich.

Bundesgesundheitsminister Karl Lauterbach hat bereits Ausnahmeregelungen für Krankenhäuser, Pflege- und Reha-Einrichtungen vom Verbot von Gasheizungen angekündigt. „Wir werden nicht zulassen, dass steigende Energie- und Heizkosten Krankenhäuser in ihrer Existenz gefährden“, sagte Lauterbach am Wochenende der „Bild am Sonntag“.

„Die Bundesregierung will die Energiewende mit der Brechstange durchsetzen und lässt die Bürgerinnen und Bürger dabei verunsichert und überfordert zurück.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Beschluss des Bundeskabinetts zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen ab dem kommenden Jahr zu verbieten, ohne dass hinreichend bezahlbare technische Alternativen vorhanden seien, könne kein Weg für eine erfolgreiche Energiewende sein.

Die SPD-Fraktion hat sich zudem gegen ein Verbot von Holz- und Pelletheizungen in Neubauten ausgesprochen. Die parlamentarischen Beratungen stünden erst am Anfang und „in den anstehenden Gesprächen schließen wir keine klimafreundlichen Technologien von vornherein aus“, sagte Fraktionsvize Matthias Miersch der „Neuen Osnabrücker Zeitung“. Hauseigentümern müssten auch in Zukunft unterschiedliche Möglichkeiten des Heizens zur Verfügung stehen, „auch Biomasse“.

Auch die FDP hat ihre Kritik am Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz bekräftigt. „Am Ende muss das Gesetz mit der Realität vereinbar sein“, sagte die stellvertretende Fraktionsvorsitzende der FDP, Carina Konrad, der F.A.Z.

Welche Heizungen verboten sind – und was ist erlaubt

Als Heizung sollen ab 2024 vor allem Wärmepumpen eingesetzt werden. Für Holzheizungen wie Pelletheizungen wurden die Anforderungen im Entwurf so verschärft, wie sie auch für die aktuelle Förderung gelten. Danach soll der Einbau nur noch erlaubt sein, wenn die Holzheizung mit einer Solaranlage für die Warmwasserbereitung – Solarthermie oder Photovoltaik – kombiniert wird. Außerdem soll die Anlage mit einem Staubfilter ausgestattet werden.

Möglich sein sollen auch Hybridkombinationen aus Wärmepumpe und Gasheizung. Mit einem Anschluss an das Fernwärmenetz können die Vorgaben ebenfalls erfüllt werden. In gut sanierten Häusern sind darüber hinaus auch Stromdirektheizungen eine Option, sagen Fachberater.

Die Kosten, die bei den unterschiedlichen Heizungsarten anfallen, hat die Bundesregierung im GEG-Entwurf ausgerechnet. Allerdings kommen andere Experten bei ihren Berechnungen auch zu anderen Ergebnissen.

Eine Möglichkeit die Gasheizung zu erhalten, wäre theoretisch, sie mit Wasserstoff zu betreiben. Dafür müssen die gesetzlichen Vorgaben erfüllt werden, dass die Gasheizung zu 100 Prozent mit Wasserstoff betrieben werden kann. Dafür muss der Netzbetreiber einen verbindlichen Plan vorlegen, wie Kunden ab 2030 mit 50 Prozent Biogas und ab 2035 mit 65 Prozent Wasserstoff beliefert werden können.

Nach dem bisherigen Gesetzentwurf kann sogar eine neue Gasheizung oder Ölheizung eingebaut werden, wenn diese innerhalb von drei Jahren mit erneuerbaren Energien nachgerüstet wird. Das dürfte für den Hausbesitzer allerdings sehr teuer werden. Im Entwurf steht außerdem, dass funktionierende Gas- und Ölheizungen nicht automatisch ausgetauscht werden müssen. Sie können auch repariert werden. Eine Tauschpflicht greift erst dann, wenn die Heizung wegen eines Defekts komplett ausgetauscht werden muss.

Grundsätzlich gibt es für fossile Heizungen jedoch ein Enddatum: Sie dürfen nur bis zum 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.

Quelle: www.landundforst.de

Hofumbau zur Pferdehaltung

Statt der Bullenmast eine Pferdepension aufmachen – oder als private Familie die Pferde im Garten halten? Wir klären, was geht.

Denn das Bild im Kopf sieht so romantisch aus: Der eigene kleine Ponyhof auf dem Lande. Aus dem Küchenfenster die geliebten Vierbeiner beim Grasen beobachten und hinter dem Haus wartet der eigene kleine Reitplatz. Doch in der Realität gibt es häufig ein böses Erwachen: Nur weil irgendwo ein kleiner Resthof zum Verkauf steht, heißt das noch lange nicht, dass ich meine Wünsche dort alle umsetzen kann.

Der eigene Pferdehof oder: Das Bauen im Außenbereich

Redakteurin Imke Harms – selbst leidenschaftliche Reiterin – ist nach Cloppenburg gefahren und hat mit Dr. Bernhard Rump gesprochen, dem Leiter der Fachgruppe Ländliche Entwicklung bei der Landwirtschaftskammer Niedersachsen in Cloppenburg, und mit seinem Kollegen, Dirk Klaus, Berater für das Thema Bauen im Außenbereich, um zu erfahren, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen für den eigenen Pferdehof.

Wichtig: Landwirtschaft ist gute Voraussetzung

„Wer einen landwirtschaftlichen Betrieb hat und irgendwann Teile davon umnutzen möchte, hat gute Karten“, steigt Bernhard Rump in das Thema ein. Einen alten Geräteschuppen zum Pferdestall umzugestalten oder einen Teil des ehemaligen Schweinestalls als Laufstall umzunutzen: „Ziemlich unproblematisch“, so die Meinung des Experten. Doch sobald es um Neubauten geht, stellt sich die Situation schon anders dar: „Auch wer als Landwirt/Landwirtin gilt, muss sich an die Niedersächsische Bauordnung halten“, macht Dirk Klaus deutlich. Zwar seien landwirtschaftliche Betriebe privilegiert und könnten mehr umsetzen als Privatpersonen, dennoch gelte: „Der Bau muss dem Projekt dienlich sein und eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen lassen.“

Übersetzt: Will ich einfach nur einen Partyschuppen errichten, sind die Chancen eher gering, dass der Landkreis diesem Wunsch auch entspricht. Baue ich aber eine Strohhalle, um für die künftig eingestallten Pferde das Einstreu trocken lagern zu können, sind die Aussichten besser.

Verfahrensfreie Baumaßnahmen für den Pferdestall

Außerdem gibt es dann ja noch den magischen zweiten Absatz des Paragrafen 60 der niedersächsischen Bauordnung, in dem es um „verfahrensfreie Baumaßnahmen“ geht…

Sonderfall: Hobbypferdehaltung von Privatleuten

Aber zurück zu den Privatleuten, die ihre Vierbeiner gern zu Hause halten möchten: „Hier stellt sich die Sache noch schwieriger dar, denn häufig liegen Resthöfe baurechtlich gesehen im Außenbereich – und in diesem geht gelinde gesagt, nix‘“, wie Bernhard Rump mit einem Lachen sagt.

„Zwar kann es sein, dass die Umnutzung des alten Hühnerstalls zum Pferdestall für die Hobbyhaltung auf dem Grundstück der Immobilie, für die ich mich interessiere, noch recht unproblematisch klappt – doch eigentlich darf dann weder ein Zaun gesetzt, noch eine Mistplatte gebaut, geschweige denn Paddocksand oder Schotter aufgefahren werden.“

Abgrenzung von Landwirtschaft und Hobbyhaltung

Welche Möglichkeiten sich dennoch bieten, woran landwirtschaftliche Betriebe denken müssen, wenn sie sich ein weiteres Standbein mit der Pferdehaltung oder der Pferdezucht aufbauen wollen, ab welchem Verdienst der Nebenerwerb beginnt –  und welches die Besonderheiten der Hobbyhaltung sind, erfahren Sie im nächsten Beitrag. Quelle: Land und Forst

Energetische Sanierung: Was beim Hauskauf wirklich nötig ist

Gebrauchte Häuser sind oft günstiger als Neubauten. Doch in den meisten Fällen ist eine energetische Sanierung notwendig, durch die zusätzliche Kosten entstehen. Welche Maßnahmen nach einem Hauskauf wirklich nötig sind – ein Überblick.

Energetische Sanierung – Überblick verschaffen

Zunächst müssen Käufer herausfinden, wann das Haus erbaut wurde. Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer gewechselt hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der damals in Kraft getretenen Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen, welche 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde. Der Immobilienkäufer hat dadurch wahrscheinlich einen geringeren Sanierungsaufwand. Immobilien, die der Vorbesitzer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, mussten bisher nicht saniert werden. Der Aufwand für Hauskäufer kann bei diesen Immobilien also höher sein.

Um dem Ziel eines klimaneutralen Kontinents näher zu kommen, plant die EU nun den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken. Mit dem sogenannten „Green Deal“ sollen, ähnlich wie bei Elektrogeräten, auch im EU-weiten Gebäudesektor Gesamtenergieeffizienzklassen eingeführt werden. Mit einer Skala von „A“ bis „G“ sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen.

Von dieser Sanierungspflicht könnten laut dem Eigentümerverband Haus & Grund in Deutschland mehr sieben Millionen Eigenheime betroffen sein.

Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck kündigte außerdem an, dass die Sanierungs-Afa (Paragraf 35c Einkommenssteuergesetz), also die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungen, auf Vermieter und Gewerbe erweitert werden soll. Bisher gilt das nur für selbstnutzende Eigentümer.

Energieausweis liefert wichtige Informationen

Einen ersten Überblick über Sanierungen bekommt der Käufer bei der Besichtigung. Spätestens dann muss der Vorbesitzer nämlich einen Energieausweis vorlegen. Dieser liefert nicht nur wichtige Informationen über den Energieverbrauch des Hauses, auch Sanierungsempfehlungen sind darauf vermerkt.

Gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen

Entscheidet sich der Interessent dafür, ein Haus zu kaufen, muss er als Eigentümer die Richtlinien des GEG beachten und gegebenenfalls nach ihren Regeln sanieren. Diese Kosten sollten Interessenten bereits bei der Planung des Hauskaufs berücksichtigen – ansonsten folgt nach dem Erwerb eine böse Überraschung.

Dachdämmung

Gemäß den Vorgaben des GEG hat der Hauskäufer die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus zu dämmen. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Der Käufer hat zur Dämmung nach dem Erwerb der Immobilie zwei Jahre Zeit.

Dabei gibt es jedoch Ausnahmen: Ist der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 der obersten Geschossdecke im Altbau erfüllt, muss der Käufer nicht neu dämmen. Ob das Haus diese DIN-Vorschrift einhält, sollten Hauskäufer am besten einen Sachverständigen überprüfen lassen, empfiehlt Thomas Weber, Bauherrenberater vom Verband Privater Bauherren (VPB). Die DIN-Norm ist erfüllt, wenn das Haus einen R-Wert – so nennt man den Wert des Wärmedurchlassungswiderstands – von 0,90 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin hat. „Das gilt aber nur für Bauteile, die pro Quadratmeter mehr als 300 Kilogramm wiegen. Und so schwer ist eigentlich nur Stahlbeton“, erklärt der Experte. Für andere Decken gelte laut DIN 4108-2 ein R-Wert von 1,57, was circa sieben Zentimeter dicker Mineralwolle entspreche.

Auch wenn Käufer die Immobilie für weniger als vier Monate im Jahr auf über 19 Grad beheizen, bleibt dem Käufer das Dämmen erspart. Das kann beispielsweise bei Ferienwohnungen der Fall sein. Auch denkmalgeschützte Gebäude gehören zur Ausnahme: „Man kann kein Wärmedämmverbundsystem auf die Schmuckfassade anbringen. In so einem Fall spielt das Denkmal eine größere Rolle als die energetische Sanierung“, sagt Weber.

Heizkessel

Hauseigentümer müssen gemäß den Regelungen des GEG bestimmte ältere Heizkessel austauschen. Das betrifft alle Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen nur noch maximal 30 Jahre in Betrieb sein. Wer ein Haus kauft, muss austauschpflichtige Kessel binnen zwei Jahren ersetzen.

Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Hausbesitzer dürfen Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt weiter betreiben. „Anlagen unter vier Kilowatt sind energetisch nicht sehr relevant, sondern sind eher in Richtung Gaskocher einzuordnen“, sagt Thomas Weber. Große Anlagen hätten schon früher einen sehr guten Wirkungsgrad erzielt, weswegen sie von dieser Regelung ausgenommen seien.

Leitungen

In nicht geheizten Räumen müssen Leitungen, Formstücke und Armaturen, die Wärme führen, gedämmt sein. Das betrifft also unter anderem Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller. Wie dick die Dämmung bei den Rohren sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Der Hauskäufer muss auch in diesem Fall innerhalb von zwei Jahren nachrüsten.

Achtung: Verstöße gegen die GEG-Richtlinien sind eine Ordnungswidrigkeit und können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro zur Folge haben.

Welche Sanierungsmaßnahmen noch sinnvoll sind

Neben den Sanierungspflichten gibt es noch etliche weitere Möglichkeiten an Sanierungen, die Immobilienkäufer vornehmen können. Welche Maßnahmen der künftige Eigentümer dabei am besten angeht, ist abhängig vom Zustand des Hauses.

Die Fassadendämmung und der Austausch von Fenstern

Ältere Häuser haben häufig keine gute Außendämmung und Fenster, die luftdurchlässig sind. Viele Eigentümer ziehen deswegen eine Fassadendämmung und einen Fensteraustausch in Betracht. „Die Fassade sollte man am besten dann dämmen, wenn renovierungstechnisch sowieso etwas am Haus gemacht wird und schon ein Gerüst vor Ort ist“, rät Weber. Ein Fensteraustausch solle bestenfalls gleichzeitig mit der Fassadendämmung erfolgen, sonst entstünden Wärmebrücken und die neuen Fenster hätten bauphysikalisch eine falsche Lage. Nimmt man Fassadendämmung und Fensteraustausch gleichzeitig vor, können Eigentümer dadurch zwischen 40 und 50 Prozent Energie einsparen. Tauscht man nur die Fenster aus, sparen sie sieben bis zehn Prozent“, sagt Weber.

Die Dämmung der Kellerdecke

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie energetisch zu sanieren: das Dämmen der Kellerdecke. „Das ist günstiger als ein Fensteraustausch und bringt genauso viel, also sieben bis zehn Prozent Einsparungspotential. „Eine lohnende Investition“, sagt Weber. Nicht nur der finanzielle, auch der zeitliche Aufwand halte sich für so eine Maßnahme in Grenzen.

Hydraulischer Abgleich und Austausch von Heizungen

Auch wenn die Heizung noch nicht so alt ist, dass sie gemäß den Vorgaben des GEG ausgetauscht werden müsste, sollten sich Hauskäufer genau darüber Gedanken machen. Der Grund: hohes Einsparpotential. „Mit einer neuen Heizungsanlage und einem hydraulischen Abgleich lassen sich 30 bis 40 Prozent Energieersparnis herausholen“, informiert Weber.

Sanierungsmaßnahmen: Gesamtkonzept ist wichtig

Bei einem älteren, unsanierten Gebäude gibt es in der Regel so viele Baustellen, dass Hauskäufer sie nicht mehr überblicken können. „Hauskäufer sollten vor dem Kauf eine geförderte Energieberatung in Anspruch nehmen“, rät Weber. Dabei könne man die Möglichkeiten, die Kosten und das Einsparpotential besprechen. „Häufig schrecken Eigentümer vor dem hohen Betrag für eine umfängliche energetische Sanierung zurück. Verrechnet man die jährlichen Kreditkosten  aber mit den eingesparten Energiekosten und der Haltbarkeit der Maßnahme hat man nur circa 100 bis 200 Euro effektive Mehrkosten pro Monat“, sagt Weber.

Beispiel: In einem älteren Haus mit einer veralteten Heizungsanlage entstehen 4.000 Euro Heizkosten im Jahr. Der Eigentümer saniert daraufhin die Heizungsanlage. Diese Maßnahme kostet 20.000 Euro. Die Heizkosten betragen nach den Arbeiten nur noch 2.200 Euro im Jahr. Es dauert also rund 11 Jahre bis sich die neue Heizungsanlage amortisiert hat. Danach spart der Eigentümer jährlich 1.800 Euro – noch mehr, wenn die Heizkosten weiter steigen.

Haben Hauseigentümer ein Gesamtkonzept entwickelt, ist auch die Reihenfolge der Sanierungen entscheidend – sonst geben sie mehr Geld aus, als sie müssten. „Eine neue Wärmepumpe sollte man sich beispielsweise erst nach der Dämmung zulegen. Bei solchen Geräten zahlt man vor allem die Leistung“, sagt Thomas Weber. So koste eine Pumpe mit der Leistung von zehn Kilowatt circa 13.000 Euro, 20 Kilowatt hingegen schon über 20.000 Euro. „Es wäre also ärgerlich, wenn man sich eine teure Wärmepumpe kauft, deren Leistung man durch eine nachträgliche Dämmung gar nicht mehr braucht.“

Für die einzelnen Schritte bietet sich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung an, die ein Sachverständiger mit den Hauskäufern vornehmen kann. In dieser Berechnung geht es vor allem darum, den Verbrauch und Kosten eines unsanierten Hauses denen einer sanierten Immobilie über einen bestimmten Betrachtungszeitraum gegenüberzustellen.

Quelle: immowelt

Gebäudeumnutzung: Was Sie dürfen – und was nicht

Wer Gebäude umnutzen will, hat oft Probleme mit den Genehmigungsbehörden. Das muss nicht sein. Stephan Sauer erklärt, worauf Sie achten müssen.

Wer ein landwirtschaftliches Gebäude umnutzen möchte, kann seiner Fantasie zunächst freien Lauf lassen. Anstelle von Kühen oder Schweinen können Sie im alten Stall z. B. eine Tischlerei, ein Künstleratelier, ein Café, ein Ladenlokal, aber auch Büroräume oder Wohnungen unterbringen.

Soweit die Theorie. In der Praxis ist es häufig sehr viel schwieriger, die ersehnte Baugenehmigung zu bekommen. Die Behörden mauern oder verteilen undurchsichtige Ablehnungen. Diese beruhen jedoch oft auf reinen Vermutungen oder mangelnden Absprachen einzelner Fachbehörden untereinander.

Typisches Beispiel: Ein Landwirt will ein umgebautes Altgebäude an einen Handwerksbetrieb vermieten. Die Baubehörde weist den Antrag unter Hinweis auf angebliche Emissionsprobleme ab, obwohl die Umweltbehörde lediglich ein Zusatzgutachten vom Landwirt fordert. Wer dann nicht aktiv auf Spurensuche für die Ablehnung geht, vergibt vielleicht die letzte Chance, doch noch grünes Licht für die Ansiedlung des Handwerksbetriebes in der Scheune zu bekommen.

Wichtig vorab: Jede Nutzungsänderung muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die maßgeblichen Vorschriften sind im Baugesetzbuch festgelegt. Hinzu kommen die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Außerdem können bei der Genehmigung der Denkmalschutz sowie die Straßen- und Wegegesetze der Länder eine Rolle spielen.

Ob Sie für Ihre geplante Umnutzung eine Baugenehmigung erhalten können, hängt ganz wesentlich vom Standort Ihres Hofes ab. Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Fall 1: Ihr Hof liegt in einem Gebiet mit Bebauungsplan.

Fall 2: Ihr Hof liegt innerhalb eines Ortsteils ohne Bebauungsplan (sog. unbeplanter Innenbereich).

Fall 3: Ihr Hof liegt im Außenbereich.

Fall 1:

Bebauungsplan schafft Klarheit

Liegt Ihr Betrieb in einem Ortsbereich, für den ein Bebauungsplan existiert, so bestimmt dieser, welche Umnutzung erlaubt ist und welche nicht.

Im Bebauungsplan ist festgelegt, ob es sich – rechtlich gesehen – um ein Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. Oft liegen landwirtschaftliche Betriebe in Dorf- oder Mischgebieten. Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen ist hier in der Regel kein Problem. Auch die Unterbringung kleinerer Gewerbe- oder Handwerksbetriebe, die zur Versorgung der Bewohner beitragen, ist erlaubt.

Daneben spielt das Maß der baulichen Nutzung (u. a. Zahl der Vollgeschosse, Höhe des Gebäudes) eine Rolle. Die einfache Umnutzung z. B. einer Scheune in einen Lagerraum ist meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Sie ein vorhandenes Gebäude um ein zweites Vollgeschoss erweitern möchten und der Bebauungsplan dies nicht vorsieht. Die Bauaufsichtsbehörde kann Sie jedoch von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien, wenn die Umnutzung keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die nähere Umgebung befürchten lässt.

Fall 2:

Umnutzung muss sich „einfügen“

Für viele innerörtliche Lagen existiert kein formeller Bebauungsplan. Dann gelten die Vorschriften des § 34 Baugesetzbuch für so genannte „unbeplante Innenbereiche“.

Hier kommt es darauf an, welchen baulichen bzw. rechtlichen Charakter die Umgebung hat. Meist wird sie einem Dorf- oder Mischgebiet entsprechen. Dann bekommen Sie jede Nutzung genehmigt, die – wenn ein Bebauungsplan existieren würde – in einem Dorf- oder Mischgebiet zulässig ist.

Kann der richtige Gebietstyp nicht zweifelsfrei bestimmt werden, prüft die Behörde, ob sich Ihre geplante Umnutzung in die nähere Umgebung einfügt. Ein Indiz dafür sind ähnliche, bereits genehmigte Projekte in der Nachbarschaft.

Als wichtigstes Kriterium, um festzustellen, ob sich Ihr Vorhaben „einfügt“, gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Beispiel: Sie wollen in Ihrer Scheune eine Schlosserei unterbringen. Wenn zu erwarten ist, dass diese Ihre Wohnnachbarn mit erheblichem Lärm und ständigem Fahrzeugverkehr belästigen würde, sähe es mit der Baugenehmigung schlecht aus. Planen Sie dagegen ein kleines Blumengeschäft, das nur einmal in der Woche beliefert wird, haben Sie eine größere Chance auf Zustimmung durch das Bauamt.

Fall 3:

Viele Hürden im Außenbereich

Viele Umnutzungen, die in Ortslagen möglich sind, werden im so genannten Außenbereich nicht ohne weiteres genehmigt. Dafür sorgen die strengen Vorschriften des § 35 Baugesetzbuch. Danach dürfen nur Land- und Forstwirte (Voll- und Nebenerwerb) im Au­ßenbereich privilegiert bauen, da ihre Vorhaben „dem Wesen nach“ in den Außenbe­reich gehören. Dazu zählen z. B. Stäl­le, Lager- und Maschinenhallen, aber auch z. B. Gebäude für die gewerbliche Tierhaltung.

Wenn ein Land- und Forstwirt ehemalige Wirtschaftsgebäude im Außenbereich umnutzen will, ist dies grundsätzlich möglich. Denn für die erstmalige Nutzungsände­rung hin zu außerlandwirtschaftlicher Nut­zung gilt eine Begünstigung für Landwirte. Der Vorteil liegt darin, dass einige Vorschrif­ten, die sonst die Baugenehmigung im Außenbereich unmöglich machen, kein K.O.-Kriterium mehr darstellen. So steht Ihrem begünstigten Umnutzungsprojekt z. B. der Flächennutzungsplan nicht im Weg.

Trotzdem gibt es noch viele rechtliche Hürden zwischen Ihnen und der begehrten Baugenehmigung. So darf die Umnutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigen, wie den Natur- oder Wasserschutz. Ebenso müssen Infrastruktur und Erschließung gesichert sein. Und auch für die umzunutzenden Gebäude selbst gibt es viele detaillierte Vorschriften.

Quelle: topagrar

Steuerliche Tücken von Solarparks: so vermeiden Sie Fallstricke

Die Verpachtung von Freiflächen für Photovoltaik ist in aller Munde. Doch bei der Hofübergabe kann das die erbschafts- und schenkungssteuerliche Verschonung ins Wanken bringen. Es gibt aber Lösungen.

Zurzeit erhalten viele Anfragen von Investoren, die Grundstücke für die Errichtung von Freiflächen-PV-Anlagen suchen. Dabei wird häufig nur die Wirtschaftlichkeit betrachtet. Steuerliche Fallstricke hingegen werden dabei oft übersehen. Dazu gehört, dass die Hofübergabe unter Umständen steuerlich mit Problemen behaftet ist.

Freiflächen-PV-Anlage: Was ist zu beachten?

Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage ist ertragsteuerlich regelmäßig unproblematisch. Der Bauherr selbst muss dabei zwei Dinge beachten:
• Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage unterliegt der Bauabzugsteuer nach § 48 ff Einkommensteuergesetz (EStG), sodass auf eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG des leistenden Unternehmers geachtet werden sollte.
• Es ist zu klären, ob die umgenutzte Fläche weiterhin landwirtschaftliches Betriebsvermögen (ohne Flächenbegrenzung) bleiben kann. Das ist aber auch hier ertragsteuerlich meist unproblematisch, denn die Fläche wird nicht nachhaltig der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

Sollte dies ausnahmsweise der Fall sein, so darf der Umfang der Freiflächen-PV-Anlage nicht mehr als 10 % der Gesamtfläche des Betriebs ausmachen. Nur dann kann die Fläche als sogenanntes „geduldetes Betriebsvermögen“ weiterhin im Betrieb verbleiben. Was ertragsteuerlich keine Schwierigkeiten zu bereiten scheint, zeigt jedoch seine Schattenseiten bei der Frage der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Verbindung mit einer Hofübergabe. Hintergrund: Werden betriebliche Einheiten verschenkt, werden diese grundsätzlich von der Erbschaft- und Schenkungsteuer verschont. Dabei ist je nach Verschonungsart eine 5 bzw. 7-jährige Behaltefrist einzuhalten. In dieser Zeit darf der Betrieb nicht schädlich umgenutzt werden.

Keine Verschonung bei Übergabe möglich?

Die Umnutzung einer landwirtschaftlichen Fläche nach Hofübergabe durch den Nachfolger eine Freiflächen-PV-Anlage wird von der Finanzverwaltung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als schädliche Verwendung eingestuft. Die Folgen sind gravierend: Es kommt nicht nur zum zeitanteilig rückwirkenden Wegfall der Verschonung (anteilige Steuerbefreiung), sondern auch zum rückwirkenden Ansatz des sogenannten Liquidationswerts (Verkehrswerts) für die betroffene Bodenfläche. Die Finanzverwaltung legt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer überraschenderweise einen anderen Maßstab an als bei der Ertragsteuer.
Die neuere Rechtsprechung könnte hier als Gegenargumentation herangezogen werden. Im Urteil vom 22. 7. 2220 II R 28/18 hatte der BFH entschieden, dass ein Kiesabbaugrundstück wieder der landwirtschaftlichen Nutzung nach Rekultivierung zugeführt werden kann, sodass dem Grunde nach keine schädliche Umnutzung vorliegt. Für Freiflächen-PV-Anlagen müsste dies eigentlich ebenso gelten. Wer jedoch Rechtssicherheit haben will, wendet lieber die Ansicht der Finanzverwaltung an – oder muss mit einem Rechtsstreit mit dem Fiskus rechnen.

An der Anlage beteiligen statt nur verpachten

Diese strittige Frage in der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann aber durch geschickte Gestaltung umgangen werden: Vor der Hofübergabe wird die Freiflächen-PV-Anlage auf einem Grundstück der Landwirtschaft errichtet. Dabei sollte jedoch eine bloße „Verpachtung“ vermieden werden. Stattdessen sollte sich der Landwirt beim Investor direkt beteiligen.

Steuerberatung unbedingt in Anspruch nehmen

Meist erfolgt die Errichtung dieser Freiflächenanlagen durch eine GmbH & Co. KG. Der Landwirt als Gesellschafter überlässt dann seiner eigenen Gesellschaft die Fläche zur Nutzung, sodass ertragsteuerlich die Fläche der GmbH & Co. KG zuzurechnen ist (sogenanntes Sonderbetriebsvermögen). Sollte nun der Hof übergeben werden, dann ohne das Grundstück mit der aufstehenden Freiflächen-PV-Anlage. Die Anlage mit dem KG-Anteil selbst bildet erbschaft- und schenkungsteuerlich wiederum eine eigene begünstigte Einheit „Betriebsvermögen“, sodass diese verschonungsfähig (steuerfrei) verschenkt werden kann. Für diese Gestaltungsberatung sollte man jedoch zwingend einen Steuerberater hinzuziehen.

Regeln für Grundsteuer und Umsatzsteuer

Umsatzsteuerlich ergeben sich regelmäßig keine Besonderheiten bei der bloßen Flächenüberlassung, da diese Verpachtungsleistung steuerfrei ist (§ 4 Nr. 12a UstG). Sollten jedoch weitere Leistungsbestandteile hinzutreten, sodass der Landwirt zum Beispiel die Fläche weiterhin selbst nutzen kann (Stichwort „Agri-Photovoltaik“), so überlagert der „Gestattungsvertrag“ die bloße Verpachtungsleistung und es werden 19 % Umsatzsteuer fällig. Die Umsatzsteuerpauschalierung ist insofern partiell nicht möglich.

Das führt zu höherer Grundsteuerbelastung

Auch Dienstleistungen für den Anlagenbetreiber (Nichtlandwirt), wie das Abmähen der Wiese, ist als 19 %-Umsatz zu deklarieren. Ertragsteuerlich müssen § 13a-Landwirte dabei aufpassen, dass diese „Zusatzleistungen“ nicht immer mit dem Grundbetrag abgegolten sind. Schlussendlich sind auch die grundsteuerlichen Folgen zu bedenken. Die Finanzverwaltung wird diese Fläche meist aus der Grundsteuer A (Landwirtschaft) herausnehmen und in Grundvermögen (Grundsteuer B) umbewerten, was zu erheblich höherer Grundsteuerbelastung führt. Das sollte bei der Bemessung der Pacht berücksichtigt werden.

Fazit

• Freiflächen PV-Anlagen können ertragsteuerlich dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen zugeordnet werden
• Erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich scheiden Freiflächen-PV-Anlagen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb aus und stellen eine schädliche Umnutzung dar (Auffassung strittig).
• Durch geschickte Gestaltung (Beteiligung beim Investor der PV-Anlage) kann erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich die Verschonung gerettet werden.
• Umsatzsteuerlich stellt die bloße Verpachtungsleistung einen steuerfreien Umsatz dar (aufpassen bei Zusatzleistungen).
• Es ist mit einer viel höheren Grundsteuerbelastung zu rechnen.
• Planen Sie derartige Vertragsgestaltungen mithilfe eines Steuerberaters.

Quelle: Land und Forst, www.landunforst.de

Dendrochronologie – In der Bauforschung und Denkmalpflege

Dendrochronologie ermittelt das Alter von Hölzern durch Analyse der Jahrringe. Diese Methode kann im Idealfall das Alter von Hölzern bis zu einem Alter von ca. 12’000 Jahren sehr genau bestimmen und eignet sich daher beispielsweise für die Datierung von Holzbalken in Gebäuden.

Mit Hilfe der Jahrringanalyse bei verbauten Hölzern können Bauzeiten von Gebäuden sehr genau ermittelt werden. Sie leistet dabei einen sehr wichtigen Beitrag für die Bauforschung und Kulturgeschichte von Gebäuden (Denkmalpflege). Die Genauigkeit der Datierung ist jedoch von mehreren Faktoren abhängig; präzise ist sie nur, wenn:

  1. das verbaute Holz noch die sogenannte Waldkante zeigt
  2. das Holz erstverwendet wurde
  3. und sich noch am Ort der Erstverwendung befindet („in situ“).

In der Regel ist das Fälljahr des Baumes identisch mit dem Jahr des Einbaus. Fehlen Jahresringe (Differenz zur Waldkante), sind nur Annäherungswerte möglich (z. B. „± 10 Jahre“, „um/nach 1786“).

Zeigt das Bauholz Bearbeitungsspuren (z. B. Nuten), die nicht mit der letzten Verwendung zusammenhängen („Zweitverwendung“), ist es also vorher schon einmal in einem anderen Bau verwendet worden, liegt das Fälldatum (Dendrodatum) in der Regel vor der Erbauungszeit des nun untersuchten Gebäudes, das dann also jünger ist. Während ein Holzbalken als Türsturz schlecht auswechselbar ist, kann er in einem Dachstuhl später als Reparaturmaßnahme eingefügt worden sein.

Da die Jahresringtabellen inzwischen immer stärker nach Baumarten und Regionen differenziert werden (z. B. „norddeutsche Eichenkurve“), sind Aussagen über die Herkunft der Bauhölzer möglich einschließlich von Rückschlüssen. So ließ sich bei der Untersuchung der mittelalterlichen Stadtkerne der Hansestädte an der Ostsee feststellen, ab wann die umliegenden Wälder abgeholzt waren, so dass Importe aus den skandinavischen Ländern erforderlich wurden.

Anteil der privaten Neubaufinanzierungen sinkt

Während im Oktober noch 14% der vom Vermittler Europace analysierten privaten Baufinanzierungen für Neubauten aufgenommen wurden, waren es im Dezember gerade noch 10%. Das dürfte daran liegen, dass die Preise für Neubauten so gut wie nicht gesunken sind.

Die von Europace erhobene Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse zeigt, dass in den vergangenen zwölf Monaten die Preise für Wohneigentum auf Gesamtjahressicht bundesweit noch gestiegen sind, von 2% mehr im Durchschnitt für Wohnungen in Sachsen-Anhalt bis hin zu 19% mehr für Häuser in Bremen. Selbst in den Metropolen gingen die gezahlten Preise pro Quadratmeter nur in München zurück (minus 5%), an allen anderen Standorten blieben sie auf Jahressicht zumindest stabil. Der abrupte Zinsanstieg führte dann zwar ab dem Sommer zu einem allmählichen Bröckeln der Preise auf Monats- und Quartalssicht, der sich allerdings bei näherem Hinsehen vor allem auf die Bestandsobjekte konzentriert. „Bei Neubauten sind die Preise weiterhin stabil. Wir erwarten für 2023 eine Balance am Markt und gehen von einer langsamen Erholung zum Sommer aus”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO von Europace.

Die Zinsen für verschiedene Bindefristen haben sich angenähert

Die Finanzierungsseite spiegelt das Auseinanderdriften der Preisentwicklung zwischen Bestands- und Neubauobjekten wider: Während im Oktober noch 14% der von Europace vermittelten Finanzierungen für Neubauten ausgereicht wurden, die der Kreditnehmer in Eigenregie vornahm, waren es im Dezember nur noch 10%. Der Anteil der Bestandsfinanzierungen kletterte im gleichen Zeitraum von 60% auf 67%. Die Anteile der Finanzierungen für den Erwerb eines Neubaus von einem Bauträger, für Modernisierungsmaßnahmen oder zur Kapitalfreisetzung aus anderen Gründen blieben hingegen weitgehend stabil. 71% der finanzierten Immobilien wurden ausschließlich zur Eigennutzung erworben.

Die tatsächlich vereinbarten Zinssätze für Annuitätendarlehen, das mit knapp 82% die häufigste Finanzierungsform darstellt, haben sich zum Jahresende über alle Zinsfestschreibungszeiten weitgehend angenähert und bewegen sich in einem engen Band zwischen 3,9% und 4,2% im Jahr. Während die Zinsen für 20- und 30-jährige Festlegungen seit November leicht sanken, stiegen sie für 10- und 15-jährige Festschreibungen geringfügig an. Der Maklerpool Qualitypool ermittelte derweil auf Grundlage der Daten von Europace und Dr. Klein die Anfang Januar verfügbaren durchschnittlichen Bestzinsen für die 10-jährige Bindefrist mit 3,46% und für die 15-jährige Zinsbindung mit 3,53%. Ende November waren es noch 3,27% bzw. 3,41% gewesen.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Januar 2023 Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen, die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst 16.01.2023, Link zum Artikel https://www.landundforst.de/landwirtschaft/betrieb/grundsteuerreform-2022-passiert-grundsteuer-a-567745?utm_source=luf-mo-mi-nl&utm_medium=newsletter&utm_campaign=luf-newsletter&utm_term=2023-01-16

Förderrichtlinien für effizientes Heizen: So sparen Sie bares Geld

Zum 1. Januar wurden wieder neue Förderrichtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) auf den Weg gebracht. Hier gibt es einen Überblick.

Bundesförderung für effiziente Gebäude

Nachdem die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erst im vergangenen Sommer umfassend geändert wurde, sind zum Jahreswechsel weitere Änderungen in Kraft getreten. Von den umfangreichen Maßnahmen soll hier nur auf die Förderung von „Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ insbesondere für Biomasseanlagen und Wärmepumpen eingegangen werden.

Neue Förderbedingungen

Biomasseheizungen können künftig nur noch gefördert werden, wenn sie mit einer Solarthermieanlage oder Wärmepumpe zur Warmwasserbereitung und/oder Raumheizungsunterstützung kombiniert werden. Die Anlagen sind mindestens so zu dimensionieren, dass sie die Trinkwassererwärmung bilanziell vollständig decken könnten.

Förderrichtlinien für Wärmepumpen

  • Ab dem 01.01.2024 gelten für Luft-Wasser-Wärmepumpen Grenzwerte für Geräuschemissionen des Außengeräts (Verdampfer).
  • Auch Anlagen mit natürlichen Kältemitteln erhalten nun den Bonus von 5 Prozentpunkten (s. Tabelle). Ab Anfang 2028 sollen dann nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln gefördert werden.
  •  Die Mindestarbeitszahl (JAZ) ist eine Effizienzgröße (Formel: erzeugte Heizwärme in kWh/a ÷ eingesetzter Strom in kWh/a). Bei geförderten Wärmepumpen muss die JAZ einen Wert von mindestens 2,7 erreichen. Ab dem 01.01.2024 soll sie mindestens 3 betragen.
  • Die Anforderungen an den jahreszeitbedingten Raumheizungsnutzungsgrad (ETAs = Primärenergie-Aufwand pro kW Wärme) von geförderten Wärmepumpen werden zum 01.01.2024 verschärft.

Förderrichtlinien für Gebäudenetze

  • Bei Gebäudenetzen mit maximal 25 % Biomasse für die Spitzenlast bleibt der Fördersatz bei 25 %: für Gebäudenetze mit max. 75 % Biomasse wird der Fördersatz auf 20 % reduziert.
  • Geförderte Gebäudenetze müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien und/oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden.
  • Biomasseanlagen in Gebäudenetzen sind nur bivalent in Zusammenhang mit anderen erneuerbaren Energien förderfähig, deren Wärmemengenanteil mindestens 25 % beträgt.
  • Der Anschluss an ein Gebäudenetz wird weiterhin mit 25 % bezuschusst.
  • Für den Anschluss an ein Wärmenetz bestehen keine technischen Anforderungen an einen erneuerbare Energien-Anteil oder an den Primärenergiefaktor mehr. Zudem wird der Fördersatz für den Anschluss an ein Wärmenetz von 25 % auf 30 % angehoben.

Förderrichtlinien für Biomasseanlagen

  • Bei einer Förderung von Wärmepumpen oder Biomasseheizungen (auch in Ergänzung zu einer bestehenden oder neuen fossilen Heizung) muss das zu versorgende Gebäude nach Durchführung der Maßnahme zu mindestens 65 % durch erneuerbare Energien beheizt werden.
  • Der maximale Feinstaubausstoß wird auf 2,5 mg/m³ Rauchgas begrenzt, was elektrostatische Filtersysteme erforderlich macht. Der bisherige Innovationsbonus wurde gestrichen. Ferner wird gefordert, dass Biomasseheizungen nun einen jahreszeitbedingten Raumheizungsnutzungsgrad (ETAs) von 81 % aufweisen (heute: 78 %).
  • Bei der Förderung von Wärmeerzeugungsanlagen ist grundsätzlich eine Heizlastberechnung und ein hydraulischer Abgleich erforderlich.
  • Bei fossilen Heizungsanlagen, die älter als 20 Jahre sind, wird keine Heizungsoptimierung mehr gefördert.

Weitere Maßnahmen

Die aufgeführten Maßnahmen stellen nur einen Ausschnitt der zu fördernden Maßnahmen dar. Außerdem können zum Beispiel Maßnahmen, die die „Gebäudehülle“ oder „Anlagentechnik (außer Heizung)“ betreffen, bezuschusst werden.

Quelle: Land & Forst 16.01.2023, Link zum Artikel https://www.landundforst.de/landwirtschaft/betrieb/foerderrichtlinien-fuer-effizientes-heizen-so-sparen-bares-geld-568742?utm_source=luf-mo-mi-nl&utm_medium=newsletter&utm_campaign=luf-newsletter&utm_term=2023-01-16