Was ist das Erbbaurecht?

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Erbbaurechtnehmer das Grundstück neu bebauen oder die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Er wird also Eigentümer der Immobilie, pachtet jedoch das Grundstück.

Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (früher auch Erbpacht genannt). Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt meist zwischen 3 und 5 %. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.

Der Erbbaurechtsvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahre. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.

Läuft Ihr Erbbaurechtsvertrag also zum Beispiel 50 Jahre, zahlen Sie im Laufe dieser Zeit doppelt so viel Erbbauzins, wie das Grundstück gekostet hätte. Und am Ende gehört Ihnen das Grundstück nicht einmal. Finanziell gesehen ist der wegfallende Grundstückspreis kein Vorteil.

Aber:

Aus diesem Grund lohnt sich ein Grundstück mit Erbbaurecht, wenn Ihre finanziellen Mittel begrenzt sind, sie aber nicht auf Eigentum verzichten möchten. Die Kosten für eine Immobilie finanzieren Sie mit einem Immobiliendarlehen, während Sie die Kosten für das Grundstück, also den Erbbauzins, Jahr für Jahr an den Grundstückseigentümer entrichten. Ziehen Sie zudem ein Grundstück mit Erbbaurecht in Erwägung, erweitern Sie die Chancen, überhaupt ein Grundstück auf dem umkämpften Immobilienmarkt zu bekommen.

Altgebäude umnutzen

Umnutzung: Wohnen in der alten Scheune

Altgebäude zu Wohnraum umzunutzen, kann in guten Lagen lukrativ sein. Während das Baurecht im Innenbereich kaum Probleme verursacht, ist im Außenbereich die richtige Strategie gefragt.

Die Mietpreise für Wohnungen steigen seit Jahren, mittlerweile sind auch auf dem Land durchaus Nettokaltmieten von 8 €/m² erzielbar, rund 2 €/m² mehr als 2012. Kein Wunder, dass viele Landwirte über die Umnutzung von leerstehenden Gebäuden zu Wohnungen nachdenken. Liegt Ihr Hof im Dorfgebiet, gestalten sich Baugenehmigung und Mietersuche meist weniger aufwendig als bei Höfen im Außenbereich. Hier sollten Sie sich vielmehr zunächst fragen, ob Ihr Standort für Mieter überhaupt attraktiv ist. Entscheidend sind Lage und Infrastruktur.

Wer über Wohnungen nachdenkt, sollte sich fragen:

• Sind Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlicher Nahverkehr gut erreichbar?

• Gibt es schnelles Internet?

• Gibt es auf einem aktiv bewirtschafteten Hof Gerüche und Geräusche, die Mieter stören können? Sind weitere Betriebszweige geplant?

Bedenken Sie: Mieter haben immer Anspruch auf Einhaltung der Grenzwerte – selbst, wenn Sie zuvor die Duldung eventueller Störungen vereinbart haben.

Das Altenteilerhaus zuerst!

Bevor neue Wohnungen für Mieter oder z.B. auch weichende Erben auf dem Hof im Außenbereich entstehen, sollten Sie sich überlegen, ob noch Häuser für den Betriebsleiter, die Altenteiler oder

Mitarbeiter fehlen. Denn die Erfahrung zeigt: Nutzen Sie Gebäude zu Wohnungen um, verweist die Behörde gerne auf diese und lehnt z.B. ein neues Altenteilerhaus ab.

Wer also möglichst viel Wohnraum schaffen will, sollte folgende Reihenfolge einhalten: Erst bauen Sie das Betriebsleiter-, Altenteiler- oder Mitarbeiterhaus, wenn nötig. Erst im nächsten Schritt nutzen Sie leerstehende Wirtschaftsgebäude zu Wohnungen um. Als Letztes dann denkmalgeschützte oder

kulturlandschaftsprägende Gebäude, für die einige Ausnahmen gelten. Interessant: Während Altenteilerhäuser in der Größe oft auf z.B. 120 m² beschränkt sind, gibt es bei Umnutzungswohnungen keine Maximalgröße.

Übrigens: Über die neue Umnutzungsvorschrift können nicht nur Landwirte, sondern alle Besitzer von Immobilien im Außenbereich, die irgendwann einmal landwirtschaftlich genehmigt wurden, statt bisher drei nun fünf frei vermietbare Wohnungen ausbauen. Voraussetzung ist aber, dass die Gebäude im Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Anwesen stehen, auch wenn der Eigentümer den Betrieb nicht oder nicht mehr bewirtschaftet.

Ferien- oder Mietwohnung?

Ob Sie ein leerstehendes Gebäude zu Wohnungen oder Ferienwohnungen umnutzen, ist baurechtlich ein großer Unterschied. Das heißt: Es gibt keine Genehmigung, die sowohl eine Nutzung als Ferienwohnung als auch als dauerhafte Wohnung beinhaltet! Im Außenbereich ist der Ausbau von Ferienwohnungen nur aktiven Betrieben als mitgezogene Privilegierung gestattet. Und: Solche Ferienwohnungen sind allein für Touristen zugelassen. Schon die Vermietung z.B. an Monteure zählt zum dauerhaften Wohnen und ist daher nicht erlaubt. Die gute Nachricht ist: Bestehende Ferienwohnungen können Sie jetzt über die Umnutzung zu festen Wohnungen genehmigen lassen. In der Regel ist dazu ein Immissionsschutzgutachten nötig.

Oft aufwendig und teuer

Alte Wirtschaftsgebäude zu Wohnungen umzunutzen, kostet meist mehr als ein Neubau. So ist z.B. auch bei teilweiser Umnutzung das gesamte Dach neu zu decken, wobei Sie daran denken sollten, den Dachstuhl zu belassen. Oder große Gebäudetiefen erfordern eine gesonderte Planung für genügend Tageslicht. Auf der anderen Seite entstehen besondere Wohnungen mit eigenem Charakter, die man so nie neu bauen könnte. Häufig gibt es dafür Fördermittel, Hinweise hierzu finden Sie unter www.topagrar.com/umnutzung2022.

Wer selbst mit bauen kann, senkt die Baukosten oft erheblich. Dann sollten Sie allerdings u.a. die Berufsgenossenschaft informieren und die Bauhelfer bei der Baugenossenschaft versichern.

top agrar 27.02.2022, von Maike Schulze Harling

Wussten Sie schon, dass knapp 30 % der Fläche Deutschlands Waldflächen sind?

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, prägt der Wald mit einer Fläche von 106 380 km² (29,7 %) die Landschaft nach den Landwirtschaftsflächen (182 178 km² oder 50,9 %) am stärksten. Im Vergleich dazu betragen die Flächen für Siedlung 32 986 km² (9,2 %) und für Verkehr 18 046 km² (5,0 %).

Die waldreichsten Länder sind Rheinland-Pfalz (40,6 % der Gesamtfläche), Hessen (39,8 %) und Baden- Württemberg (37,8 %). Die waldärmsten Länder unter den Flächenländern sind Schleswig-Holstein (10,3 %), Mecklenburg- Vorpommern (21,2 %) und Niedersachsen (21,5 %). Von den Stadtstaaten hat Berlin mit 17,7 % den größten Waldflächenanteil, in Bremen liegt der Anteil dagegen nur bei 1,1 % und in Hamburg bei 5,3 %.

Bauland war in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020

Bauland war laut Statistischem Bundesamt (Destatis) „in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020“. Für einen Quadratmeter baureifes Land mussten im Schnitt 199 Euro gezahlt werden, 2010 waren es 130 Euro/qm. Es gibt republikweit ein erhebliches Preisgefälle. Und in größeren Städten sind rund 1.200 Euro/qm und mehr fällig.

In den Flächenländern Bayern und in Baden- Württemberg zahlten Grundstückskäufer im vergangenen Jahr mit 349 Euro/qm bzw. 245 Euro/qm die höchsten Preise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern wurden laut Destatis nur Preise zwischen 46 Euro/qm und 63 Euro/qm fällig. Die durchschnittlichen Werte in den Städten und Kreisen steigen mit zunehmender Einwohneranzahl.

In Kommunen mit weniger als 2.000 Einwohnern kostete ein Quadratmeter Bauland 2020 im Schnitt 71 Euro. In den 14 größten Städten mit mindestens 500.000 Einwohner mussten durchschnittlich 1.213 Euro/qm gezahlt werden. Das entspricht dem 17-Fachen. 76% der Transaktionen lagen in Wohngebieten.

Mehr als drei Viertel (76%) aller Verkäufe baureifen Landes waren Transaktionen von Grundstücken in Wohngebieten. Hier kostete der Quadratmeter Bauland 234 Euro. In Gewerbegebieten waren die Grundstücke mit durchschnittlich 242 Euro/qm etwas teurer. Der Quadratmeterpreis in Wohngebieten geschlossener Bauweise lag dabei mit 309 Euro/qm rund 92 Euro höher als in Wohngebieten offener Bauweise (217 Euro/qm). Bei geschlossener Bauweise dürfen Gebäude ohne Abstand errichtet werden (z.B. Reihenhäuser), die offene Bauweise verlangt einen seitlichen Grenzabstand. In Dorfgebieten wurde ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 62 Euro/qm erzielt.

Quelle: Immobilien Zeitung, 26.08.2021 (Jutta Ochs)

Was tun, wenn der vorherige Pächter die Fläche nicht räumt?

Frage: Ich habe seit dem 1.10.2020 eine Fläche gepachtet. Der vorherige Pächter, Landwirt A, hat den Acker nicht selbst bewirtschaftet, sondern die Fläche mit einem anderen getauscht (Landwirt B). Dieser will die Fläche nicht freigeben, da aus seiner Sicht der Tausch weiterläuft. Er hat mittlerweile schon Weizen gedrillt. Wie kann ich vorgehen?

Antwort: Pflugtauschverträge sind rechtlich betrachtet nichts anderes als Unterpachtverträge. Der ursprüngliche Hauptpächter Landwirt A hat die Fläche einem weiteren Pächter, Landwirt B, unterverpachtet. Endet nun der Hauptpachtvertrag von Landwirt A, so ist auch der Unterpachtvertrag mit Landwirt B unwirksam. Da Landwirt B die Fläche aktuell bewirtschaftet, ist er allerdings rechtlich gesehen der Besitzer. Ohne Erlaubnis des Besitzers dürfen weder Sie als neuer Pächter noch der Verpächter auf die Fläche. Um die Fläche aus dem Besitz von Landwirt B zu bekommen, muss der Verpächter als Eigentümer der Fläche eine Räumungsklage gegen Landwirt B einreichen. Ermächtigt der Verpächter Sie, können Sie auch in seinem Namen die Ansprüche geltend machen. Die

Räumungsansprüche richten sich dann gegen den bisherigen Hauptpächter A und den Unterpächter B.

Da Sie die Fläche erst später bewirtschaften können, steht Ihnen Schadenersatz zu. Wenden Sie sich dazu an Ihren Verpächter. Dieser kann dann wiederum Landwirt A zur Rechenschaft ziehen.

RA Andreas Dehne, Dehne Ringe Grages, Elze

Quelle: top agrar 22.10.2020 (Maike Schulze Harling)

Bodenmarkt: Pachtpreise für Landwirtschaftsflächen stark gestiegen

Die Pachtpreise sind in den letzten zehn Jahren besonders deutlich bei Sonderkulturen und Neuanpachtungen gestiegen. Dabei sind die Preise in NRW am höchsten, das Schlusslicht ist das Saarland.

Neue Zahlen des Statistischen Bundesamtes (Destatis), die aus der Landwirtschaftszählung 2020 hervorgehen, zeigen: Die insgesamt 262.800 landwirtschaftlichen Betriebe in Deutschland bewirtschafteten im Jahr 2020 eine landwirtschaftlich genutzte Fläche von 16,60 Mio. ha. Hiervon entfielen 9,97 Mio. ha (60 %) auf Pachtflächen, 6,34 Mio. ha (38 %) auf selbstbe- wirtschaftete Eigenflächen sowie 271 500 ha (2 %) auf Flächen, die den Betrieben unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

In den tendenziell größeren Betrieben Ostdeutschlands war der Pachtflächenanteil mit 68 % deutlich größer als in Westdeutschland (56 %). Bei der Landwirtschaftszählung 2010 war dieser Unterschied mit 74 % Pachtanteil im Osten und 53 % im Westen noch stärker ausgeprägt. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der eigenen selbstbewirtschafteten Fläche in Ostdeutschland von 25 % auf 31 % gestiegen,

während in Westdeutschland diese Quote um 4 Prozentpunkte auf 42 % gesunken ist.

Pachtpreise deutlich gestiegen 2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je ha landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je ha und bei Dauergrünland bei 198 € je ha.

Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland. Innerhalb Deutschlands variieren die Pachtpreise erheblich. Insgesamt liegt das Pachtpreisniveau in den ostdeutschen Bundesländern meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Den vollständigen Artikel finden Sie unter folgendem Link:

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/bodenmarkt-pachtpreise-fuer-landwirtschaftsflaechen-stark-gestiegen-12632934.htmlhttps://www.topagrar.com/management-und-politik/news/bodenmarkt-pachtpreise-fuer-

Quelle: top agrar 21.07.2021, von Christina Selhorst

Das Grundbuch

Unter einem Grundbuch ist ein öffentliches Register zu verstehen, welches alle Grundstücke dokumentiert, die in einem Gemeindebezirk liegen. Das Grundbuch gibt Aufschluss über die Rechts-, Eigentums- und Schuldverhältnisse der dort erfassten Grundstücke. Die Grundstücke der Eigentümer sind jeweils auf einem Grundbuchblatt gelistet.

Das Grundbuch besteht neben dem Bestandsverzeichnis, welches Auskunft über die Größe und die genaue Lage der Grundstücke gibt, aus mehreren so genannten Abteilungen.

  1. Abteilung I enthält nicht nur Informationen zu den Eigentümern, sondern auch Hinweise zu rechtlichen Eigentumsverhältnissen.
  • Abteilung II führt alle Beschränkungen und Lasten auf, die relevant für einen Kaufinteressenten sein könnten. Auch werden Nutzungsrechte, Nießbrauch- rechte und Erbbaurechte in der 2. Abteilung vermerkt.
  • Abteilung III beinhaltet eine Auflistung aller Hypotheken, Renten- und Grundschulden.

Wichtig hierbei ist die Reihenfolge der Eintragungen, da sie im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs die Verteilung des Erlöses an etwaige Gläubiger regelt.

Sollte ein Eigentümerwechsel anstehen, so gilt dieser stets erst nach der Eintragung ins Grundbuch als vollzogen. Die Eintragung erfolgt meist erst ein halbes Jahr nach der notariellen Beurkundung. Der zukünftige Erwerb kann allerdings in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Bei einer Änderung des Grundbuchs können diese sehr leicht nachvollzogen werden, da sie nicht einfach gelöscht, sondern lediglich rot unterstrichen werden, um eine Löschung zu verdeutlichen.

Wer ein Grundbuch oder die Grundakten einsehen oder einen Grundbuchausdruck erhalten möchte, hat sein „berechtigtes Interesse“ darzulegen.

Ein berechtigtes Interesse haben grundsätzlich:

✅ der Eigentümer

✅ der dinglich Berechtigte eines in Abteilung II oder III eingetragenen Rechts

✅ Personen, die im Besitz eines Vollstreckungstitels gegen den Eigentümer sind

✅ Personen, die im Besitz einer Vollmachtsurkunde eines Einsichtsberechtigten sind.

Bloßes Kaufinteresse begründet noch kein „berechtigtes Interesse“.

Vorkaufsrecht – Was ist das?

Das Vorkaufsrecht bezeichnet ein vertragliches Sonderrecht, welches dem Vorkaufsberechtigten den potenziellen Zugriff auf eine Immobilie im Verkaufsfalle zusichert.

Normalerweise werden Immobilien am freien Markt zwischen beliebigen Vertragsparteien veräußert. Mit dem Vorkaufsrecht kann allerdings eine dritte Partei anstelle des eigentlichen Käufers in den Kaufvertrag eintreten und an dessen Stelle die Immobilie zu den vorher definierten Konditionen erwerben. In der Praxis geht es beim Vorkaufsrecht häufig darum, Mieter oder Pächter eines Grundstücks abzusichern, falls der gegenwärtige Eigentümer den Verkauf anstrebt. Entsprechenden Personen wird dann ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

  1. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Es erlaubt dem Vorkaufsberechtigten, eine Sache zu erwerben, die der Eigentümer veräußern will. Dies kann sowohl das Grundstück als auch einen Teil des Grundstücks umfassen.
  2. Dingliches Vorkaufsrecht: Dies umfasst hingegen nur Grundstücke mit der Besonderheit, dass die Belastung im Grundbuch eingetragen wird.
  3. Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht: Auch eine Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht haben. Dies gilt etwa für Flächen, die im Bebauungsplan der Gemeinde für öffentliche Zwecke markiert sind.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein. Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht.