Anteil der privaten Neubaufinanzierungen sinkt

Anteil der privaten Neubaufinanzierungen sinkt

Während im Oktober noch 14% der vom Vermittler Europace analysierten privaten Baufinanzierungen für Neubauten aufgenommen wurden, waren es im Dezember gerade noch 10%. Das dürfte daran liegen, dass die Preise für Neubauten so gut wie nicht gesunken sind.

Die von Europace erhobene Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse zeigt, dass in den vergangenen zwölf Monaten die Preise für Wohneigentum auf Gesamtjahressicht bundesweit noch gestiegen sind, von 2% mehr im Durchschnitt für Wohnungen in Sachsen-Anhalt bis hin zu 19% mehr für Häuser in Bremen. Selbst in den Metropolen gingen die gezahlten Preise pro Quadratmeter nur in München zurück (minus 5%), an allen anderen Standorten blieben sie auf Jahressicht zumindest stabil. Der abrupte Zinsanstieg führte dann zwar ab dem Sommer zu einem allmählichen Bröckeln der Preise auf Monats- und Quartalssicht, der sich allerdings bei näherem Hinsehen vor allem auf die Bestandsobjekte konzentriert. „Bei Neubauten sind die Preise weiterhin stabil. Wir erwarten für 2023 eine Balance am Markt und gehen von einer langsamen Erholung zum Sommer aus”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO von Europace.

Die Zinsen für verschiedene Bindefristen haben sich angenähert

Die Finanzierungsseite spiegelt das Auseinanderdriften der Preisentwicklung zwischen Bestands- und Neubauobjekten wider: Während im Oktober noch 14% der von Europace vermittelten Finanzierungen für Neubauten ausgereicht wurden, die der Kreditnehmer in Eigenregie vornahm, waren es im Dezember nur noch 10%. Der Anteil der Bestandsfinanzierungen kletterte im gleichen Zeitraum von 60% auf 67%. Die Anteile der Finanzierungen für den Erwerb eines Neubaus von einem Bauträger, für Modernisierungsmaßnahmen oder zur Kapitalfreisetzung aus anderen Gründen blieben hingegen weitgehend stabil. 71% der finanzierten Immobilien wurden ausschließlich zur Eigennutzung erworben.

Die tatsächlich vereinbarten Zinssätze für Annuitätendarlehen, das mit knapp 82% die häufigste Finanzierungsform darstellt, haben sich zum Jahresende über alle Zinsfestschreibungszeiten weitgehend angenähert und bewegen sich in einem engen Band zwischen 3,9% und 4,2% im Jahr. Während die Zinsen für 20- und 30-jährige Festlegungen seit November leicht sanken, stiegen sie für 10- und 15-jährige Festschreibungen geringfügig an. Der Maklerpool Qualitypool ermittelte derweil auf Grundlage der Daten von Europace und Dr. Klein die Anfang Januar verfügbaren durchschnittlichen Bestzinsen für die 10-jährige Bindefrist mit 3,46% und für die 15-jährige Zinsbindung mit 3,53%. Ende November waren es noch 3,27% bzw. 3,41% gewesen.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Januar 2023 Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen, die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst 16.01.2023, Link zum Artikel https://www.landundforst.de/landwirtschaft/betrieb/grundsteuerreform-2022-passiert-grundsteuer-a-567745?utm_source=luf-mo-mi-nl&utm_medium=newsletter&utm_campaign=luf-newsletter&utm_term=2023-01-16

Förderrichtlinien für effizientes Heizen: So sparen Sie bares Geld

Zum 1. Januar wurden wieder neue Förderrichtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) auf den Weg gebracht. Hier gibt es einen Überblick.

Bundesförderung für effiziente Gebäude

Nachdem die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erst im vergangenen Sommer umfassend geändert wurde, sind zum Jahreswechsel weitere Änderungen in Kraft getreten. Von den umfangreichen Maßnahmen soll hier nur auf die Förderung von „Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ insbesondere für Biomasseanlagen und Wärmepumpen eingegangen werden.

Neue Förderbedingungen

Biomasseheizungen können künftig nur noch gefördert werden, wenn sie mit einer Solarthermieanlage oder Wärmepumpe zur Warmwasserbereitung und/oder Raumheizungsunterstützung kombiniert werden. Die Anlagen sind mindestens so zu dimensionieren, dass sie die Trinkwassererwärmung bilanziell vollständig decken könnten.

Förderrichtlinien für Wärmepumpen

  • Ab dem 01.01.2024 gelten für Luft-Wasser-Wärmepumpen Grenzwerte für Geräuschemissionen des Außengeräts (Verdampfer).
  • Auch Anlagen mit natürlichen Kältemitteln erhalten nun den Bonus von 5 Prozentpunkten (s. Tabelle). Ab Anfang 2028 sollen dann nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln gefördert werden.
  •  Die Mindestarbeitszahl (JAZ) ist eine Effizienzgröße (Formel: erzeugte Heizwärme in kWh/a ÷ eingesetzter Strom in kWh/a). Bei geförderten Wärmepumpen muss die JAZ einen Wert von mindestens 2,7 erreichen. Ab dem 01.01.2024 soll sie mindestens 3 betragen.
  • Die Anforderungen an den jahreszeitbedingten Raumheizungsnutzungsgrad (ETAs = Primärenergie-Aufwand pro kW Wärme) von geförderten Wärmepumpen werden zum 01.01.2024 verschärft.

Förderrichtlinien für Gebäudenetze

  • Bei Gebäudenetzen mit maximal 25 % Biomasse für die Spitzenlast bleibt der Fördersatz bei 25 %: für Gebäudenetze mit max. 75 % Biomasse wird der Fördersatz auf 20 % reduziert.
  • Geförderte Gebäudenetze müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien und/oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden.
  • Biomasseanlagen in Gebäudenetzen sind nur bivalent in Zusammenhang mit anderen erneuerbaren Energien förderfähig, deren Wärmemengenanteil mindestens 25 % beträgt.
  • Der Anschluss an ein Gebäudenetz wird weiterhin mit 25 % bezuschusst.
  • Für den Anschluss an ein Wärmenetz bestehen keine technischen Anforderungen an einen erneuerbare Energien-Anteil oder an den Primärenergiefaktor mehr. Zudem wird der Fördersatz für den Anschluss an ein Wärmenetz von 25 % auf 30 % angehoben.

Förderrichtlinien für Biomasseanlagen

  • Bei einer Förderung von Wärmepumpen oder Biomasseheizungen (auch in Ergänzung zu einer bestehenden oder neuen fossilen Heizung) muss das zu versorgende Gebäude nach Durchführung der Maßnahme zu mindestens 65 % durch erneuerbare Energien beheizt werden.
  • Der maximale Feinstaubausstoß wird auf 2,5 mg/m³ Rauchgas begrenzt, was elektrostatische Filtersysteme erforderlich macht. Der bisherige Innovationsbonus wurde gestrichen. Ferner wird gefordert, dass Biomasseheizungen nun einen jahreszeitbedingten Raumheizungsnutzungsgrad (ETAs) von 81 % aufweisen (heute: 78 %).
  • Bei der Förderung von Wärmeerzeugungsanlagen ist grundsätzlich eine Heizlastberechnung und ein hydraulischer Abgleich erforderlich.
  • Bei fossilen Heizungsanlagen, die älter als 20 Jahre sind, wird keine Heizungsoptimierung mehr gefördert.

Weitere Maßnahmen

Die aufgeführten Maßnahmen stellen nur einen Ausschnitt der zu fördernden Maßnahmen dar. Außerdem können zum Beispiel Maßnahmen, die die „Gebäudehülle“ oder „Anlagentechnik (außer Heizung)“ betreffen, bezuschusst werden.

Quelle: Land & Forst 16.01.2023, Link zum Artikel https://www.landundforst.de/landwirtschaft/betrieb/foerderrichtlinien-fuer-effizientes-heizen-so-sparen-bares-geld-568742?utm_source=luf-mo-mi-nl&utm_medium=newsletter&utm_campaign=luf-newsletter&utm_term=2023-01-16

Neue Grundsteuer: So gelingt die Erklärung vor Ablauf der Frist

Eigentümer müssen für die Berechnung der neuen Grundsteuer bis Ende Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Doch nicht einmal die Hälfte hat das bisher getan. Was ist beim Ausfüllen der Formulare zu beachten?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nach einer ersten Frist-Verlängerung muss die Erklärung nun bis 31. Januar 2023 erfolgen.

Vereinfachte Erklärung über Online-Plattform

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum. Sie wurde vom Bundesfinanzministerium erstellt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie nutzen. In komplexeren Fällen – etwa, wenn das Grundstück zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört – ist die Nutzung dieser Online-Plattform nicht möglich.

Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg: Abgabe über Elster-Plattform

In Niedersachsen und Hamburg sowie in einigen weiteren Bundesländern können Eigentümer dagegen die Plattform des Bundesfinanzministeriums nicht verwenden, da diese Länder nicht am sogenannten Bundesmodell zur Grundsteuer teilnehmen, sondern eigene Modelle entwickelt haben. Dort müssen Haus-und Wohnungsbesitzer ihre Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster hochladen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Registrierung bei Elster.de mit Steuer-ID

Um Elster zu verwenden, muss man sich zunächst registrieren. Dazu sind die persönliche Steuer-ID und weitere Daten wie Mailadresse und Geburtsdatum nötig. Einige Tage später kommen die persönlichen Aktivierungsdaten per Post und Mail. Anschließend kann man sich auf Elster.de einloggen, die Steuer-Formulare ausfüllen und auch gleich abschicken.

Grundsteuer: Bundesmodell in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern setzen beim neuen System der Grundsteuer das Bundesmodell um. Dabei müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Bodenrichtwert: Wo ist er zu finden?

Eigentümer in Schleswig-Holstein finden den Bodenrichtwert über die Website Digitaler Atlas Nord. Dort müssen sie die entsprechende Adresse oder das Flurstück in die Suche eingeben. Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern finden den Bodenrichtwert über eine Website des Bundeslandes zu den Grundsteuerdaten.

Ursprünglich sollte das Bundesmodell deutschlandweit gelten, doch einige Länder, darunter auch Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Modelle entwickelt, nach denen sie die neue Grundsteuer berechnen. Die Angabe des Bodenrichtwerts ist daher in Hamburg und Niedersachsen nicht erforderlich.

Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Hamburg legt Wohnlagemodell zugrunde

Hamburg setzt auf ein eigenes Modell, um das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich, liegen je nach Stadtteil zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Was sind Wohnflächen, was Nutzflächen?

Als Wohnflächen gelten Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Keller, Heizungs- und Trockenräume, Waschküchen und Garagen gelten dagegen als Zubehörräume oder Nebenräume. Sie zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Dachböden und Treppenhäuser werden nicht mitgezählt. Balkone und Terrasse zählen zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Nutzflächen wiederum sind Geschäftsräume, sie dienen vor allem betrieblichen Zwecken. Darunter fallen beispielsweise Verkaufsräume, Kanzleien oder Werkhallen.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigem Besitz – schon länger empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und mahnte 2018 eine Reform an. Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar von 1935. Mit der Realität haben diese Werte nicht mehr viel zu tun. 2019 einigten sich Bund und Länder daher auf das Grundsteuer-Reformgesetz.

Wozu gibt es die Grundsteuer?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen, sondern sich nur anders zusammensetzen. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Mit dem „wertabhängigen Berechnungsmodell“, auf dem die neue Grundsteuer basiert, soll sich das nun ändern. Auf manche Eigentümer könnten damit in Zukunft höhere Kosten zukommen.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer ab 2025

Die Berechnung der neuen Grundsteuer beginnt erst, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Bis Ende 2023 haben die Ämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Die Grundsteuer errechnet sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden. Das dreistufige Verfahren bleibt mit der Reform bestehen.

• Der Grundsteuerwert beschreibt den Wert des Grundstücks, den das Finanzamt anhand von Daten ermittelt. Mit der Grundsteuerreform wird er neu festgesetzt.

• Die Steuermesszahl ist eine Rechengröße, die gesetzlich festgelegt ist und je nach Art der Immobilie variiert.

• Mit dem Hebesatz steuern die Kommunen die Höhe der Grundsteuer. Im Gegensatz zum Einheitswert gilt er nicht individuell, sondern für die ganze Gemeinde.

Quelle: Neue Grundsteuer: So gelingt die Erklärung vor Ablauf der Frist | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher

Notverkauf von geerbten Häusern und Grundstücken befürchtet

Das Vererben und Verschenken von Immobilien wird deutlich teurer. Grund ist eine Gesetzesänderung ab 2023. Damit ändern sich die steuerlichen Bewertungsmaßstäbe von bebauten Grundstücken. Immobilieneigentümer haben dann das Problem, dass bei Schenkungen oder Erbschaften erheblich höhere Steuern anfallen, die sie möglicherweise nicht mehr zahlen können.

Die scheinbar kleine Änderung im Steuergesetz hat große Auswirkungen, sagen Steueranwälte: Aufgrund der neuen Regelungen wird die Bewertung künftig an die Wertermittlung der Gutachterausschüsse und damit an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt werden.

Bei den bisher angewandten Bewertungsmethoden lag der ermittelte Wert meist unter dem Verkehrswert. Der Interessenverband privater Immobilienbesitzer „Haus und Grund“ geht davon aus, dass durch gesetzliche Änderungen bis zu zwei Drittel aller Immobilien in Deutschland höher bewertet werden und dass mindestens die Hälfte der Betroffenen stärker vom Fiskus zur Kasse gebeten wird.

„Zu den ohnehin schon stark gestiegenen Bodenpreisen, die auch auf die Steuerbewertung durchschlagen, kommen jetzt weitere gesetzlich geregelte Bewertungsverschärfungen“, sagt Sibylle Barent, Steuerexpertin des Verbandes gegenüber tagesschau.de.

Ziel der Änderung ist eine Anpassung an das tatsächliche Preisniveau auf dem Immobilienmarkt: Bei der Erbschaftssteuer soll künftig der reale Verkehrswert berücksichtigt werden. Durchschnittlich rechnet der Verband „Haus und Grund“ mit Steigerungen von 20 bis 30 Prozent bei den Bewertungen von Immobilien – und das kann sich bei der Erbschaftssteuer bemerkbar machen.

Christopher Gampert, Steuerberater der Kanzlei Ecovis in Bayreuth hält sogar noch deutlich höhere Steigerungen für möglich: „Die Änderungen wirken sich erheblich auf die erbschaft- und schenkungssteuerliche Wertermittlung aus. Nach überschlägigen Berechnungen sind im Einzelfall bis zu 50 Prozent Wertsteigerung möglich“, sagt Gampert.

Keine steuererhöhende Maßnahme?

Dabei soll nicht der Erbschaft- und Schenkungssteuersatz an sich geändert werden. Wie bisher, soll der Vorgang des Erbens und Verschenkens im Wesentlichen gleichbehandelt wird, sagen Steuerexperten. Es bleibt auch bei den drei Steuerklassen, den unterschiedlichen Freibeträgen und den unterschiedlichen Steuersätzen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser bzw. Schenker richten.

Geändert wird jedoch, wie eine Immobilie für die Berechnung des Nachlasswertes zu bewerten ist. Und daraus ergeben sich dann die enormen Steigerungen. Der Bundesfinanzminister geht hingegen nicht davon aus, dass es sich dabei um viele Fälle handeln wird.

„Die entsprechenden Verfahren des Bewertungsgesetzes werden nur dann genutzt, wenn die örtlichen Gutachterausschüsse nicht die Möglichkeit haben, den Verkehrswert festzustellen“, sagte Christian Lindner (FDP) auf einem „Wirtschaftsgipfel“ der Süddeutschen Zeitung. 

Merkwürdig ist nur, dass das Bundesfinanzministerium (BMF) in einer Mitteilung vom 21.11.2022 zur Anpassung der Grundbesitzbewertung durch das JStG 2022 Stellung genommen hat und diese Mitteilung inzwischen wieder von seinen Internetseiten gelöscht hat, berichtet das Onlineportal Haufe.de.

In der Mitteilung hatte das BMF Wert darauf gelegt, dass es sich bei der Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt. Warum dann die Löschung dieser Ausführungen erfolgte, ist unklar und führt sicherlich zu noch mehr Verunsicherung, heißt es bei Haufe.

Quelle: agrarheute, Link zum Artikel Notverkauf von geerbten Häusern und Grundstücken befürchtet | agrarheute.com

Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt

Der aktuelle Situationsbericht des DBV listet wieder die Pacht- und Kaufpreise im Schnitt je nach Bundesland auf. Außerdem nennt er Zahlen, wieviel Fläche den Bewirtschafter wechselte.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Für 2021 lagen bei Erstellung des DBV-Situationsberichtes noch keine Angaben vor.

Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer in 2020 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als im Jahr 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %.

Der prozentuale Preisanstieg fiel 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 % gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt.

Flächenumsatz nur bei 0,5 % der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer, so der DBV weiter. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 % weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen.

Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche 0,5 % aus. Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag im Jahr 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte.

In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen.

Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %. Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (plus 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Nach zuletzt für 2020 vorliegenden Angaben sind von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands rund 16,6 Mio. ha gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variierte der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab.

Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit z. B. über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes, so der DBV weiter.

Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 €/ha, während er bei Dauergrünland nur bei 198 €/ha lag.

Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 €/ha gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt.

Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 €/ha an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 €/ha landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 €/ha und bei Dauergrünland bei 198 €/ha. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht das Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 €/ha war im Jahr 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 €/ha) und Schleswig-Holstein (460 €/ha).

Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 €/ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 €/ha deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 €/ha gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €/ha. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 €/ha. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 €/ha Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 €/ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € im Jahr 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle.

Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmende kostenträchtige Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: topagrar, Link zum Artikel: Preise für Agrarland im Jahr 2020 weiter angestiegen (topagrar.com)

Waldbesitzer können Waldprämie beantragen: Das müssen Sie wissen

Bei der neuen Förderung „Klimaangepasstes Waldmanagement“ sind bis zu 100 €/ha drin, allerdings zu strengen Bedingungen. Prüfen Sie daher vor Antragstellung genau, ob Sie diese erfüllen können.

Bis zu 100 €/ha Wald – das klingt für Waldbesitzer durchaus interessant. Allerdings sind die Auflagen der neuen Förderung für die „Honorierung der Ökosystemleistung des Waldes und von klimaangepasstem Waldmanagement“ des Bundeslandwirtschaftsministeriums durchaus herausfordernd.

Waldbesitzer sollten sich genau überlegen, ob sie die Anforderungen erfüllen können. Hier einige Infos in Stichpunkten:

  • Das Gesamtvolumen liegt bei 900 Mio. €, im Jahr 2022 zunächst 200 Mio. €, die nach de-minimis-Basis bewilligt werden (maximal 200.000 Euro Förderung in drei Jahren). Für Anträge ab dem Jahr 2023 strebt das BMEL eine beihilferechtliche Freistellung an, damit die de-minimis-Auflage wegfallen kann.
  • Die Förderung ist gestaffelt nach Größe des Waldes. Unter 100 ha bekommt man 85 €/ha, wenn man zusätzlich 5 % der Waldfläche stilllegt, 100 €/ha.
  • Voraussetzung für die Förderung ist die Einhaltung von 11 Kriterien. Bei über 100 ha kommt als weiteres Kriterium eine verpflichtende Stilllegung von 5 % der Fläche hinzu. Bedingung ist z.B. Kennzeichnung und der Erhalt von 5 Habitatbäumen/ha, Vorausverjüngung vor Nutzung, Anreicherung von Totholz wie Hochstümpfe, Rückegassenabstand mind. 30m, teils auch 40m, Rückbau von Entwässerungsstruktur innerhalb von 5 Jahren etc.
  • Die Auszahlung im ersten Jahr erfolgt anteilig, je nach Bewilligungsdatum. Wenn die Bewilligung z.B. jetzt im November erfolgt, beträgt der Auszahlungsbetrag 2/12 der entsprechenden jährlichen Zuwendung.
  • Die Förderung kann nicht für Teilflächen beantragt werden, sondern nur für die gesamte, vom Antragsteller in der Bundesrepublik Deutschland bewirtschaftete Waldfläche bezieht. Der Nachweis der bewirtschafteten Fläche erfolgt über den Bescheid der SVLFG.

Neues PEFC-Zusatzmodul für rund 3 €/ha

Die Einhaltung der Kriterien ist über ein PEFC-Zusatzmodul oder eine Bescheinigung einer anderen anerkannten Zertifizierungsorganisation (z.B. FSC) nachzuweisen. Kommt der Zuwendungsempfänger dem jährlichen Nachweis nicht nach, wird die erhaltene Zuwendung verzinst zurückgefordert.

Für den erstmaligen Nachweis des klimaangepassten Waldmanagements besteht eine Frist von 12 Monaten. Ab dem zweiten Zuwendungsjahr muss der Nachweis jährlich bis zum 30. April erbracht werden. Die erste Bewilligung und Auszahlung erfolgt noch ohne Vorlage des Nachweises des klimaangepassten Waldmanagements (Zertifikat). Dieser wird erst nach der ersten Bewilligung vom Zuwendungsempfänger bei dem gewünschten Zertifizierer beantragt und muss innerhalb von 12 Monaten nach Bewilligung bei der FNR vorgelegt werden.

Wählt man die PEFC-Zertifizierung ist wichtig zu wissen: Die PEFC-Zertifizierung für nachhaltige Waldbewirtschaftung („normale PEFC-Zertifizierung“) ist Grundvoraussetzung für die Teilnahme am PEFC-Fördermodul.

Zu den Kosten: Der Entwurf der Gebührenordnung, die am 22.11.2022 vom Deutschen Forst-Zertifizierungsrat verabschiedet werden soll, sieht jährliche Gebühren von 3 €/ha vor. Für Einzelteilnehmer kommt noch ein Sockelbetrag von 20 € pro Jahr hinzu, der bei Mitgliedern von forstwirtschaftlichen Zusammenschlüssen entfällt.

Quelle: topagrar, Link zum Artikel: Waldbesitzer können Waldprämie beantragen: Das müssen Sie wissen | top agrar online

Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

Die Ampel-Koalition hat ihren Streit um die Verwendung der BVVG-Flächen für den Naturschutz zum Teil beigelegt. Die wichtigen Regeln für die Verpachtung an Landwirte sind aber weiter in der Schwebe.

Nach der am 17.11.2022 bekannt gegebenen Einigung zwischen den Bundesministerien für Finanzen, Landwirtschaft und Umwelt werden 17.500 Hektar landwirtschaftlicher Flächen von der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) für die Initiative „Nationales Naturerbe“ der Bundesregierung bereitgestellt. Davon werden 7.700 Hektar unmittelbar an Naturschutzträger übertragen. Weitere 9.800 Hektar gehen langfristig in das Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Dort sollen sie in das Nationale Naturerbe übernommen werden.

Kriterien für die Verpachtung sind weiter in Arbeit

Insgesamt verfügt die BVVG noch über 91.000 Hektar landwirtschaftlicher Flächen. Davon sollen bis 2024 jährlich 2.000 Hektar verkauft werden, vorwiegend zur Erfüllung bestehender Rechtsansprüche.

Die übrigen Flächen stehen für die Verpachtung zur Verfügung. Bei der Verpachtung sollen „ökologisch beziehungsweise nachhaltig wirtschaftende Betriebe“ Vorrang haben. Welche Kriterien genau dabei für die Vergabe der Pachtflächen ausschlaggebend sein sollen, ist jedoch weiter unklar. Das Landwirtschaftsministerium teilte lediglich mit, die entsprechenden Regeln für die künftige Verpachtung würden „derzeit erarbeitet“.

Mangels konkreter Entscheidungskriterien verpachtet die BVVG ihre Flächen tatsächlich in erheblichem Umfang an Biobetriebe.

Verband kritisiert „fatales Signal“ der Bundesregierung

Der Verband der Familienbetriebe Land und Forst kritisierte die Vereinbarung der Bundesregierung. In Zeiten wachsender Rohstoff- und Ernährungsunsicherheit sei es ein fatales Signal, produktive Acker- und Waldflächen an Naturschutzorganisationen zu übertragen oder unter naturschutzfachlichen Kriterien zu verpachten, erklärte Max von Elverfeldt, der Vorsitzende der Organisation. Der Vorrang des Naturschutzes und der Ökobetriebe passe nicht in diese Zeit, sagte von Elverfeldt. 

Dr. Eberhardt Kühne, der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft für Agrarfragen (AfA), sagte, der Bund schwäche mit diesem Beschluss das Eigentum und den Rechtsstaat. Die zum Verkauf vorgesehenen 2.000 Hektar pro Jahr reichten bei weitem nicht aus, um die bestehenden Ansprüche aus dem Ausgleichsleistungsgesetz zu erfüllen. Die BVVG habe bereits jetzt nicht mehr genügend Flächen, um die Walderwerbsansprüche von Alteigentümern zu bedienen, stellte Kühne fest.

Protestaktionen geplant

Die Bodenpreise sind für viele Bauern zu hoch. Mit Bannern, Traktoren, Schubkarren und Mistgabeln wollen Bäuerinnen und Bauern der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) am Freitag in einer Woche, 25. November 2022, auf den Missstand aufmerksam machen. Dazu sind Protestaktionen gleichzeitig in 35 Städten und Gemeinden geplant.

Der Schwerpunkt der Proteste liegt in Ostdeutschland, es sind auch Aktionen in Bayern und Baden-Württemberg geplant. 

Die AbL fordert eine transparente, faire und gemeinwohlorientierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand. Öffentliches Land sollte nach AbL-Ansicht auch öffentlichen Interessen zu Gute kommen und nicht nach Höchstpreis an den Meistbietenden vergeben werden. Durch das bisherige Vergabeverfahren werden systematisch kapitalintensive Holdings und Agrarinvestoren gestärkt. Aufgabe einer Kommune sollte es allerdings sein, Landwirtinnen und Landwirte vor Ort zu unterstützen und die Flächen an Betriebe zu verpachten, welche innerhalb der Gemeinde einen besonderen Mehrwert im Sinne des Gemeinwohls erbringen.

Quelle: Land und Forst

Suburbanisierung – Familien verlassen die großen Städte


Nach Jahrzehnten der Zuwanderung haben Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Jahr 2021 durch Umzüge so deutlich an Bevölkerung verloren wie zuletzt im Jahr 1994. Das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) in Wiesbaden sieht einen neuen Trend zur Suburbanisierung.

Die Zahl der Fortzüge aus den kreisfreien Großstädten in kleinere Städte und ländliche Regionen ist 2021 im Vergleich zu 2019 um 1,8% angewachsen. Parallel dazu sanken die Zuzüge in die Großstädte um 5,4%.  Damit sei das Binnenwanderungssaldo der Großstädte auf einem so niedrigen Niveau wie seit 30 Jahren nicht mehr, als es eine deutliche Abwanderung in das Umland, also einen starken Suburbanisierungstrend gab. Während das BIB die Bevölkerungsverluste der Großstädte im Jahr 2020 vor allem auf eine insgesamt sinkende Mobilität im ersten Pandemiejahr zurückführt, sei nun 2021 unabhängig davon ein deutlicher Anstieg der Fortzüge zu erkennen. Vor allem das städtische Umland, aber auch kleinere Städte und ländliche Gebiete scheinen laut BIB von dieser Entwicklung zu profitieren: Sie alle gewinnen an Bevölkerung durch Zuzug. Auch der Wegzug jüngerer Menschen aus diesen Regionen in die Großstädte sei geringer als in den Jahren vor der Pandemie.

Auch die Jüngeren zieht es nicht mehr in die Großstadt

Die Tendenz zum Wegzug aus der Großstadt betrifft offenbar insbesondere Familien. BIB macht das am Umzugsverhalten der entsprechenden Altersgruppen fest. Im Vergleich zu 2019 zogen vor allem 30- bis 49-Jährige (plus 3,7%) aus den Großstädten weg. Veränderte Wohnpräferenzen, Wohnungsknappheit und anhaltend hohe Wohnungspreise  werden als mögliche Gründe für diese Entwicklung genannt. Das Umzugsverhalten von jungen Erwachsenen im Alter von 18 bis 29 Jahren bleibe dagegen weiter auf niedrigem Niveau. Sie ziehen laut BIB, das sich auf Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) stützt, weniger über Kreisgrenzen hinweg um als vor der Corona-Pandemie.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung, 06.12.2022

Pferdeimmobilien: So können sich Investoren in den Sattel schwingen

Die Vielfalt an Pferdeimmobilien ist groß, doch die meisten Liegenschaften fordern einen stolzen Preis. Wer mit den eleganten Tieren Geschäfte machen will, muss bei der Immobilienwahl einige Besonderheiten beachten.

Sie leben am liebsten mit der Familie zusammen, schlafen nie länger als 20 Minuten am Stück und erkennen sich selbst im Spiegel: Pferde sind faszinierende Tiere mit zahlreichen Besonderheiten. Über die Jahrhunderte haben sich ganze Industriezweige um sie herum entwickelt. Heute haben mehr als 10.000 Firmen in Deutschland, vom kleinen Handwerksbetrieb bis zum Dienstleistungsunternehmen, das Pferd direkt oder indirekt als Haupt-Geschäftsgegenstand.

Der jährliche Umsatz der deutschen Pferdewirtschaft liegt bei 6,7 Mrd. Euro. Kein Wunder also, dass das Investoren anlockt. Neben dem Handel mit den prachtvollen Lebewesen selbst versprechen ihre Behausungen attraktive Renditen. Dafür kommen verschiedene Immobilientypen infrage: Pferdehöfe, Reitanlagen oder Gestüte.

Welcher Immobilientyp am besten geeignet ist, hängt stark von der jeweiligen Pferdenutzung ab. Man kann Pferde schwerpunktmäßig halten, reiten oder züchten. Die Immobilienpreise variieren wie üblich entsprechend der Größe und Ausstattung der Gebäude. Bei gängigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt liegt der mittlere Kaufpreis für eine Pferdeimmobilie bei rund 1 Mio. Euro. Die Preisentwicklung auf dem Markt verläuft ähnlich wie bei Wohnimmobilien: Beide haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. „Oft hat der Kaufpreis nichts mehr mit dem Wert des Objekts zu tun, sondern liegt deutlich darüber.“, sagt Marcel Kanz von der Beratungsfirma Horse Consult Service. Deswegen gilt: Genau hinschauen und Preise vergleichen. „Prüfen Sie, ob die Stellplätze für Pferde artgerecht sind“, rät Kanz. Andernfalls stehe man schnell unerwartet vor nicht geplanten Ausbaumaßnahmen. Für Investoren und insbesondere Laien im Pferdegeschäft ist es ratsam, sich vorab genau über angemessene Marktpreise und Renditechancen zu informieren.  

Auflagen für die Pferdehaltung

Grundsätzlich ist es möglich, Pferde einzeln oder in Gruppen unterzubringen. Dabei muss jedes Pferd ausreichend Platz bekommen, um sich zum Schlafen auf die Seite legen zu können. Die Größe einer Pferdebox muss mindestens der doppelten Widerristhöhe eines Pferdes im Quadrat entsprechen. Als Widerrist bezeichnet man den höchsten Punkt des Pferdes bei gesenktem Kopf. Bei einem durchschnittlich großen Pferd mit einer Widerristhöhe von 1,7 Metern ergibt das eine Fläche von rund 12 Quadratmetern. Ein Stall mit fünf Pferden muss dementsprechend etwa 60 Quadratmeter bemessen. Bei Weideflächen gilt die Regel: rund ein Viertel Hektar Fläche pro Pferd.

Bei der Immobilienwahl sind allerdings nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen interessant. „Die Politik hat begonnen, Auflagen an die Haltungsform zu stellen“, sagt Kanz. „Gleichermaßen legen die Besitzer und Kunden auch immer mehr Wert auf eine artgerechte Haltung.“ Grundsätzlich sollte kein Pferd den ganzen Tag über ausschließlich in einer Box sein. Pferde brauchen mindestens Sicht-, Hör- und Geruchskontakt zu Artgenossen – das ist auch im Tierschutzgesetz verankert. Besonders wichtig bei Bestandsimmobilien: Der Untergrund, auf dem die Tiere sich vorwiegend aufhalten, darf nicht zu nass oder matschig sein, denn das fördert Hufkrankheiten. Außerdem legen Pferde sich auf einem feuchten Boden nicht gerne schlafen. Die Tiere mögen weder Staub noch Feuchtigkeit in der Luft – eine gute Luftzirkulation ist also ebenfalls wichtig.

Je nach Pferdenutzung muss man für die Tierhaltung entweder einen landwirtschaftlichen Betrieb oder ein Gewerbe anmelden. Zur gewerblichen Pferdenutzung zählen Betriebe mit Gewinnabsichten. Dafür benötigen die Unternehmen eine Genehmigung des Veterinäramtes. Das Amt überprüft die Sachkenntnisse der Betriebsleitung sowie den Hof. Zusätzlich verlangt das Amt meist eine bestimmte Ausbildung, beispielsweise zum Landwirt, Pferdewirt oder Tierarzt. Langjährige Erfahrung im Umgang mit Pferden kann so eine Ausbildung allerdings ersetzen.

Eine Pferdepension gilt als landwirtschaftlicher Betrieb, wenn sie eine eigene Futtergrundlage hat, also für jeden Pferdestellplatz 0,35 Hektar Futter angebaut wird. Dementsprechend muss ein Betrieb mit 30 Stellplätzen, wenn er als landwirtschaftlicher Betrieb gelten will, 10,5 Hektar Land bewirtschaften – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Auslastung. Ob die angebauten Pflanzen dabei am Ende auch als Futter dienen, ist interessanterweise nicht von Bedeutung.

Quelle: www.capital.de