Soll ich die alte Scheune abreißen und neubauen oder umnutzen?

Soll ich die alte Scheune abreißen und neubauen oder umnutzen?

Allgemein

Eine alte baufällige landwirtschaftliche Scheune steht auf dem Hof. Welche Auflagen muss ich bei einer Umnutzung erfüllen, wenn ich sie zum Wohnhaus machen will?

Frage:

Wir haben auf unserem Hof eine alte baufällige landwirtschaftliche Scheune, die ich gerne zu einer Betriebsleiterwohnung umnutzen würde. Insbesondere das Dach ist stark renovierungsbedürftig. Darf ich die Dachform ändern und zum Beispiel Gauben einplanen? Oder dürfte ich die gesamte Scheune abreißen, um ein komplett neues Wohnhaus zu errichten?

Antwort:

Sobald das Gebäude tatsächlich baufällig ist und das Dach, konkreter der Dachstuhl, nicht mehr in Ordnung ist, handelt es sich baurechtlich um eine Ruine. Eine einfache Umnutzung wäre damit nicht möglich. Sie müssten also zumindest in Form von Renovierungsarbeiten zuvor das Dach erneuern, bevor Sie einen Umnutzungsantrag stellen können. Ob Sie für die Renovierung eine Baugenehmigung benötigen, kann Ihr Architekt per Rücksprache mit dem Bauamt erfahren.

Wenn Sie dann einen Umnutzungsantrag stellen, beachten Sie folgendes: Grundsätzlich dürfen Sie ein Gebäude nur so umnutzen, wie es ist. Das heißt im Zuge einer „Umnutzung“ dürfen Sie den Dachstuhl nicht in seiner jetzigen Form verändern.

Ob Sie stattdessen das Gebäude komplett abreißen können und ein Wohnhaus erstellen dürfen, hängt davon ab, ob Sie die privilegierten Voraussetzungen im Außenbereich als landwirtschaftlicher Betrieb einhalten. Ein solches Projekt unterliegt dann nicht der Umnutzungsvorschrift, sondern den Neubauregelungen für ein Betriebsleiterwohnhaus.

Ein solches genehmigen die Behörden allerdings nicht, wenn bei Ihnen auf dem Betrieb bereits ausreichend Wohnraum vorhanden ist. Wenn kein Wohnbedarf besteht, ist aus Außenbereichsschutzgründen auch keine weitere Baugenehmigung für ein Wohnhaus möglich.

Quelle: topagrar

Bodenmarkt: Drücken die Zinsen auf die landwirtschaftlichen Flächenpreise?

Allgemein

Der rapide Zinsanstieg hat auf den Immobilienmärkten für Verunsicherung gesorgt. Gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen? Wir haben uns umgehört.

Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Verantwortlich dafür waren auch außerlandwirtschaftliche Investoren, die wegen der niedrigen Zinsen ihr Geld anstatt in den Finanzmarkt in Ackerland oder Immobilien investierten. Doch mittlerweile sind die Zinsen gestiegen. Sinkt damit auch der Druck auf die Bodenpreise?

Um die Frage zu beantworten, haben wir uns die Zinsentwicklung und den Immobilienmarkt angeschaut und Experten um ihre Einschätzung gebeten.

Schnell gelesen

  • Die Flächenpreise sind in den letzten Jahren auf ein sehr hohes Niveau geklettert.
  • Ein Preisrückgang wegen höherer Zinsen ist nicht zu erwarten.
  • Der Eigenkapitalanteil ist bei Investitionen in Ackerland in der Regel hoch.
  • Die Eigenkapitalquote ist bei Käufen von landwirtschaftlichen Flächen sehr hoch.
  • Der Konkurrenzdruck um landwirtschaftliche Flächen in Ballungsräumen ist nach wie vor hoch.

Die Zinsentwicklung

Die Zinsen haben ein Zehn-Jahreshoch erreicht. Der Wandel begann Anfang 2022 – und das dann rasant. Von einem historisch niedrigen Niveau mit unter 1 % ging es rauf auf zeitweise über 4 %. Die Zentralbanken haben mit großen Zinsschritten versucht, der Inflation Herr zu werden. Mittlerweile steht der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei 4 % und die Zinsen für zehnjährige Kredite haben sich auf knapp unter 4 % eingependelt. Was die nächsten Monate noch bringen werden, ist ungewiss. Analysten gehen kurzfristig von keinem Rückgang aus.

Die Inflation ist im Juni mit 6,4 % in Deutschland weiterhin hartnäckig hoch und weit von den von der Europäischen Zentralbank anvisierten 2 % entfernt. Daher dürfte die EZB noch nicht groß auf Entspannung setzen und den Leitzins zumindest auf derzeitigem Niveau halten oder gegebenenfalls mit abgeschwächtem Tempo weiter erhöhen.

Der Anstieg der Zinsen hat auch für große Verunsicherung im Immobiliensektor gesorgt. Insbesondere der Markt für private Wohnimmobilien fiel in eine Starre. Verkäufer waren noch verwöhnt von der großen Nachfrage und den steigenden Preisen. Aber die Käufer konnten und wollten diese Preise bei gleichzeitig gestiegenen Finanzierungskosten nicht mehr zahlen.

Der Immobilienmarkt

Im vierten Quartal des letzten Jahres, ein dreiviertel Jahr nach Beginn des Zinsanstiegs und mitten in der Energiekrise, wies das Statistische Bundesamt rückläufige Immobilienpreise aus. Dieser Trend hat sich bisher fortgesetzt, wobei es deutliche Unterschiede, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt zwischen neuen und älteren Immobilien gibt.

Bei Neuimmobilien gab es stagnierende bis leicht ansteigende Preise, wohingegen bei alten, unsanierten Immobilien massive Abschläge zu verzeichnen sind. Hauptgrund dafür: Ältere Gebäude müssen womöglich aufwendig saniert werden.

Hier zeigt sich, dass viele Faktoren Immobilienpreise beeinflussen. Zwar hat immer noch die Lage des Gebäudes einen entscheidenden Einfluss. Deutlich an Gewicht haben hingegen Alter, Heizungsart und der energetische Standard gewonnen. Wenn es bereits innerhalb von Wohnimmobilien starke Unterschiede in der Marktentwicklung gibt und die Weisheit „Lage ist alles“ nicht mehr zu stimmen scheint, wie sieht es dann mit den landwirtschaftlichen Flächen aus?

In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für landwirtschaftliche Flächen – analog zu anderen Immobilien – stark erhöht. Im Durchschnitt stiegen sie zwischen 2010 und 2020 um 125 %. Damit einher ging oft die Entkopplung der Preise von den Produktionswerten der Fläche und auch immer mehr außerlandwirtschaftliche Investoren kauften Ackerflächen.

Eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern kam vor einigen Jahren zu dem Ergebnis, dass zwischen 20 und 35 % der verkauften landwirtschaftlichen Flächen an Nichtlandwirte gehen. Sie nutzen die Flächen hauptsächlich als langfristige und sichere Geldanlage.

Übersicht 2 zeigt den Anstieg der durchschnittlichen Flächenpreise in Deutschland. Dabei gibt es große regionale Unterschiede. So kostet Ackerland in NRW oder Bayern ein Vielfaches von dem, was im Saarland oder Thüringen verlangt wird. Aber der Trend zeigte nach oben.

Das sagen Experten

Mit der Zinswende und der eher gedämpften Stimmung am Immobilienmarkt stellt sich die Frage: Ist für landwirtschaftliche Flächen ein ähnlicher Preisrückgang zu erwarten? Um das Ergebnis vorweg zu nehmen: Eine eindeutige Antwort gibt es (noch) nicht, dafür reicht die Datenlage bisher nicht aus. Aber ein Stimmungsbild gibt Einblicke.

Die aktuellsten Preise für landwirtschaftliche Flächen vom Statistischen Bundesamt sind von 2021. Neuere Zahlen liegen noch nicht vor. Und auf Anfrage von top agrar konnte zum Beispiel auch das Immobilienportal Immoscout24, das nicht nur Immobilien, sondern auch Flächen makelt, keine Aussage über die Preisentwicklung für Agrarflächen machen. Es gebe zu wenige Inserate für eine eindeutige Aussage.

Was für steigende Preise spricht: Wohnraum lässt sich in die Höhe bauen und nachverdichten. Boden hingegen ist knapp und nicht vermehrbar. Er wird sogar immer knapper. Pro Tag werden in Deutschland über 50 ha neu versiegelt. Dabei geht es in der Regel um landwirtschaftliche Flächen, die für Wohn- oder Gewerbenutzung erschlossen werden oder um den Straßenbau.

Gleichzeitig gibt es konkurrierende Nutzungsformen innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung. So können auf landwirtschaftlichen Flächen Nahrungsmittel, Futter oder auch Energiepflanzen angebaut werden. Und der Flächendruck hat durch die gestiegene Attraktivität von Freiflächen-Photovoltaikanlagen zudem eher zugenommen.

Was auf sinkende Preise hindeuten könnte: Die gestiegenen Zinsen dürften zum Beispiel außerlandwirtschaftliche Investoren dazu bringen, wieder andere Anlageklassen zu favorisieren.

Bestätigen lässt sich eine von beiden Thesen bislang noch nicht. Auch die von uns befragten Expertinnen und Experten aus der Wissenschaft, der Finanzbranche oder dem Immobiliensektor zeichnen ein differenziertes Bild.

Klimatische Einflüsse

So hält Prof. Dr. Alfons Balmann vom Leibniz-Institut für Agrarentwicklung (IAMO) den Einfluss der Zinswende auf die Bodenmärkte derzeit für gering. Regionale Preisrückgänge, die es zum Beispiel im letzten Jahr in Sachsen-Anhalt gegeben habe, seien eher auf die vergangenen Dürrejahre und schlechte Ernteaussichten zurückzuführen.

Zudem habe sich der Preisanstieg in vielen anderen Regionen bereits in den Vorjahren deutlich abgeschwächt. Allerdings gelte das nicht, wenn der Flächendruck besonders hoch sei, zum Beispiel wenn es regional viele landwirtschaftliche Betriebe auf engem Raum gebe oder in Regionen mit einer hohen und wachsenden Anzahl an Gewerbegebieten und in den Stadtrandlagen.

Parallelen zu Wohnimmobilien seien schwer zu ziehen. „Kaum 1 % der landwirtschaftlichen Flächen wird jährlich gehandelt“, so Balmann.

Druck in Ballungsräumen

In Hotspots, die meist in der Nähe von Ballungsräumen liegen, besteht weiterhin eine hohe Nachfrage.

Ein Grund, warum sich die Zinswende im landwirtschaftlichen Bodenmarkt nicht bemerkbar macht: Die Flächenkäufer bringen häufig sehr viel Eigenkapital mit. Dabei handelt es sich um außerlandwirtschaftliche Käufer, Landwirte, die reinvestieren oder aber auch um einfach sehr erfolgreiche landwirtschaftliche Betriebe mit viel Geld auf der hohen Kante.

Bei reinen Flächenverkäufern gibt es keine Preiskorrekturen. Wenn hingegen nicht nur Flächen, sondern auch Gebäude oder komplette Betriebe den Besitzer wechseln, lässt sich ein Preisrückgang von 10 bis 15 % beobachten. Denn in diesen Fällen ist der Fremdkapitalanteil in der Regel sehr viel höher.

Langfristige Investments

Hinzu kommt: Die Laufzeiten für Flächenfinanzierungen strecken die Käufer meist auf deutlich längere Zeiträume als bei klassischen Wohnimmobilien. Das hat Kerstin Lohmann in ihrem Arbeitsalltag beobachtet. Sie ist Firmenkundenbetreuerin für Landwirtschaft bei der DKB und zuständig für Schleswig-Holstein und das nördliche Niedersachsen.

Während Privatpersonen die eigenen vier Wände gerne in 20 bis 30 Jahren komplett sein Eigen nennen möchte, komme es bei Finanzierungen für landwirtschaftliche Flächen auch vor, dass diese auf 30 oder 50 Jahre ­abbezahlt werden. Für ihre Region komme noch ein weiterer Preistreiber hinzu.

Im Norden würden zurzeit enorm viele Freiflächenphotovoltaik-Anlagen, sowie Windparks geplant. Investoren in diesem Bereich seien bereit, deutlich höhere Preise zu zahlen. Auch die Tatsache, dass nur wenige Flächen auf den Markt kämen, bestätigte sie. Wenn dann doch mal in der Region die Chance bestehe, eine Fläche zu ergattern, würden natürlich viele die Chance ergreifen und der Darlehenszins sei erstmal zweitrangig.

Erneuerbare Energien

Vieles spricht also dafür, dass der Zinseffekt, wenn es ihn denn gibt, sehr klein ist. Und das Thema Erneuerbare Energien ist auf dem Vormarsch, aber einige Regionen sind da schon weiter als andere.

Christopher Braun, Abteilungsleiter Agrarwirtschaft bei der DZ Bank in Frankfurt, sieht die Erneuerbaren Energien und den Kampf um die knappen Flächen für wachsende Betriebe als eine die treibenden Kräfte. Auch er geht daher von stagnierenden oder weiter steigenden Preisen aus. Momentan gebe es durchaus auch Seitwärtsbewegungen, aber von einem Rückgang der Preise könne nicht die Rede sein. Falls es doch zu Rückgängen in einzelnen Regionen komme, geschehe das zeitversetzt zu Wohnimmobilienmärkten.

„Die Bodenmärkte stehen nur bedingt in einer Korrelation zum Wohnimmobilienmarkt“, so Braun. Der Krieg in der Ukraine und die hohe Inflation sorgen, neben politisch angestoßenen Umstrukturierungen (z. B. Umbau der Tierhaltung), allerdings auch bei Landwirten für eine Kaufzurückhaltung.

Das beobachtet Harald Noje-Knollmann – Ressortspezialist für land- und forstwirtschaftliche Immobilien bei der Volksbank Immobilien Münsterland. Das Angebot werde größer. Vor zwei Jahren seien Flächen nur über Gebotsverfahren veräußert worden. Heute stehen die Interessenten nicht mehr direkt Schlange, die Kaufgebote werden mehr und mehr abgewogen. Doch, da ist sich Noje-Knollmann sicher: „Das Gut Land bleibt immer knapp.“ Ein starker Preisverfall sei daher auch nicht zu erwarten.

Wohin letztlich die Reise geht, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Die Aussagen der Experten decken sich häufig, aber nicht in allen Punkten. Und durch regionale Unterschiede, kann man sowieso keine pauschalen Urteile fällen. Dennoch: Ein Rückgang der Landpreise ist in der Tendenz eher nicht zu erwarten, auch wenn z. B. die Abkehr von der Nullzinspolitik einige „Geldparker“ abgeschreckt haben mag, gibt es andere Treiber, welche die Preise stabil oben halten.

Quelle: www.topagrar.com

Das gilt rechtlich am Ende eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages

Allgemein

Wann ist ein Pachtvertrag rechtswirksam gekündigt? Wie geht es weiter, wenn die Pachtfläche verkauft wird? Antworten auf solche und weitere Fragen gibt Rechtsanwalt Andreas Dehne.

Klar ist: Kein Landwirt gibt Pachtflächen gerne zurück. Kündigt der Verpächter plötzlich einen langfristigen Vertrag, ist der Ärger besonders groß. Was Verpächter dürfen, und welche Rechte der Pächter hat, beantwortet Rechtsanwalt Andreas Dehne.

Ende des Pachtvertrages

Wann endet ein Pachtvertrag?

Antwort: Haben Sie keine feste Laufzeit vereinbart, läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Um so einen Pachtvertrag zu beenden, ist eine schriftliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwei Jahren erforderlich.

Der Verpächter muss dazu spätestens am dritten Werktag des laufenden Pachtjahres für den Schluss des folgenden Pachtjahres kündigen, z. B. spätestens am 4.10.2023 zum Pachtende am 30.9.2025. Bei festen Laufzeiten von z. B. zehn Jahren endet der Vertrag ohne weiteres Zutun, es sei denn, es gibt Verlängerungsklauseln (siehe top agrar 7/2023, Seite 40).

Schnell gelesen

Für Pachtverträge ohne feste Laufzeit gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.

Der Verpächter muss schriftlich kündigen und im Zweifel nachweisen, dass der Pächter die Kündigung erhalten hat.

Pächter, die unpünktlich zahlen, ­müssen mit einer Kündigung rechnen.

Ist die Rechtslage am Pachtende ­unklar, sollte der Pächter seine Strategie genau überdenken.

Kündigung schriftlich

Wann ist die Kündigung wirksam?

Antwort: Egal ob bei einer fristlosen oder einer regulären Kündigung, der Verpächter muss immer schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben! Das gilt auch bei mündlichen Pachtverträgen.

Nur Pachtverträge mit fester Laufzeit enden ohne Kündigung. Wichtig ist dabei, dass die Kündigung an den tatsächlichen Pächter adressiert ist. Hat z. B. der ursprüngliche Pächter Hof und Pachtflächen in der Pachtzeit an seinen Hofnachfolger übergeben und dies dem Verpächter auch mitgeteilt, muss der Verpächter die Kündigung an den Junior richten. Geht die Kündigung an den Senior, ist sie ungültig.

Vor allem in Ostdeutschland kommt es auch vor, dass nicht der Verpächter, sondern der Nachfolgepächter die Kündigung übernimmt. Das ist grundsätzlich aber nur möglich, wenn der Nachfolgepächter eine Vollmacht oder Ermächtigung des Verpächters vorlegen kann, die der Kündigung beiliegen muss.

Erbengemeinschaften

Was gilt bei Erbengemeinschaften?

Antwort: Wenn nicht ein Mitglied der Erbengemeinschaft von den anderen bevollmächtigt wurde, muss jedes Mitglied einzeln die Kündigung gegenüber dem Pächter aussprechen. In der Kündigung müssen sich daher die Namen und Unterschriften aller Erben finden. Alternativ kann auch jeder Erbe eine separate Kündigung aussprechen.

Nachweisbar zugegangen?

Was passiert, wenn ein Pächter die Kündigung nicht erhalten hat?

Antwort: Kann ein Verpächter nicht beweisen, dass der Pächter die Kündigung fristgerecht erhalten hat, gilt sie als nicht zugegangen und ist damit unwirksam. Folge: Die Pacht läuft weiter, der Verpächter muss zum nächsten Zeitpunkt kündigen. Will der Verpächter hier sicher gehen, lässt er dem Pächter die Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher für ca. 30 € zukommen.

Sicher ist auch, dem Pächter die Kündigung persönlich zu übergeben und sich das mit Datum schriftlich bestätigen zu lassen. Will der Pächter die Kündigung nicht annehmen oder ist er nicht daheim, kann ein Verpächter den Kündigungsbrief unter Zeugen in dessen Briefkasten legen.

Die Kündigung muss tatsächlich in Papierform zugestellt werden.

Nicht empfehlenswert ist die Kündigung per Einschreiben. Selbst ein Einschreiben beweist nur, dass ein Briefumschlag mit Inhalt versendet wurde. Dringend abzuraten ist von einer Kündigung per Fax, E-Mail oder Whats-App.

Zustand der Fläche

Was, wenn es Streit um den ordnungsgemäßen Zustand der Pachtfläche gibt?

Antwort: Ein Pächter muss die Fläche im ordnungsgemäßen Zustand zurück geben bzw. so, wie er sie übernommen hat. Dabei geht es z. B. um Nematoden, Verunkrautung, Grunddüngungswerte, Beregnungsbrunnen etc. Gibt es im Pachtvertrag eine schriftliche Beschreibung der Pachtsache, kann man diese am Pachtende als (gerichtsfestes) Beweismittel heranziehen. Kommt Streit auf, weil z. B. noch Reifen auf der Fläche liegen oder zu viel Unkraut wächst, fordert der Verpächter unter Umständen die Wiederherstellung.

Sind die Forderungen berechtigt und kommt der Pächter ihnen nicht nach, kann der Verpächter Schadensersatz verlangen. Er kann dafür die tatsächlichen Kosten z. B. für die Wiederherstellung der Fläche durch den Lohnunternehmer ansetzen oder eigene Kosten.

Wichtig ist dabei, dass der Verpächter die Ansprüche gegen den Altpächter spätestens sechs Monate, nachdem der Pächter die Fläche herausgegeben hat, geltend machen muss. Ansonsten verjähren die Ansprüche. Achtung: Das rechtlich maßgebliche Datum ist dabei die tatsächliche Übergabe der Fläche!

Die Schadensersatzansprüche muss der Verpächter dabei durch Mahnbescheid oder Klage vor Gericht geltend machen.

Sind Zäune zu erneuern?

Muss ich als Pächter die Zäune erneuern?

Antwort: Wer eingezäuntes Grünland pachtet, muss die Zäune unterhalten. Ist der Zaun aufgrund des normalen ­Alterungsprozess abgängig, muss der Pächter keinen neuen Zaun errichten.

Zahlungsverzug

Kann der Verpächter fristlos kündigen, wenn die Pachtzahlung ausbleibt?

Antwort: Laut Gesetz ist eine fristlose Kündigung bereits möglich, wenn bei jährlicher Pachtzahlung der Pächter mit der ganzen oder einem Teil der Pachtsumme mehr als drei Monate in Verzug ist. Dabei muss der Verpächter vorher keine Mahnung schreiben! Der Pachtvertrag ist dann durch die Kündigung direkt beendet, der Pächter muss die Fläche sofort herausgeben.

Unterverpachtung ­erlaubt?

Was gilt bei Pflugtausch und Unterverpachtung?

Antwort: Verpachtet der Pächter die Fläche unter, stellt sie im Pflugtausch zur Verfügung oder bringt sie in eine GbR ein, muss der Verpächter das genehmigen. Liegt eine ungenehmigte Nutzungsüberlassung vor, kann der Verpächter nach einer schriftlichen Abmahnung fristlos kündigen. Wie die Erlaubnis des Verpächters einzuholen ist, regelt das Gesetz nicht, theoretisch reicht die widerspruchslose Duldung des Verpächters. Diese ist aber im Streitfall schwer nachzuweisen. Selbst wenn Pächter die Fläche schon Jahre nicht mehr in Eigenregie bewirtschaften, ziehen sie im Streit mit dem Verpächter häufig den Kürzeren. Viele Pächter gehen offenbar davon aus, dass der Pflugtausch auf Pachtflächen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gehöre – ein fataler Irrtum!

Pflugtausch regeln

Wo aufpassen beim Pflugtausch?

Antwort: Immer wieder gibt es Fälle, in denen ein Pachtvertrag endet, obwohl es noch eine laufende Pflugtauschvereinbarung gibt. Damit man hier als Pächter nicht in Schwierigkeiten kommt, sollten Sie mit dem Pflugtauschpartner eine kürzere Kündigungsfrist von z. B. drei Monaten festlegen.

Dazu hat der Pflugtauschpartner selbst gegenüber dem Verpächter keine Ansprüche. Kündigt der Verpächter, weil er nichts vom Pflugtausch weiß oder wegen verspäteter Pachtzahlung, ist der Hauptpächter in einer brenzligen Situation: Denn es droht eine Haftung gegenüber dem Verpächter auf Herausgabe und gleichzeitig gegenüber dem Pflugtauschpartner auf Erfüllung des Pflugtauschvertrages.

Hofübergabe

Was gilt bei Hofübergabe?

Antwort: Wird der gesamte Betrieb mit Pachtflächen übergeben, tritt der Hofnachfolger automatisch in den Pachtvertrag ein. Dem Verpächter ist das mitzuteilen, kündigen kann er aber nicht.

Verkauf der Fläche

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Verkauf?

Antwort: Kauf bricht nicht Pacht – dieser Grundsatz gilt, wenn im Pachtvertrag nichts anderes geregelt ist. Ein gültiger Pachtvertrag kann also z. B. eine sofortige Nutzung als Bauland verhindern. Verpächter wünschen sich bei Pachtverträgen über längere Laufzeiten deshalb eine Sonderkündigungsklausel. Diese lässt sich auf bestimmte Fälle beschränken. Damit können Pächter leben, vor allem, wenn ihnen im Gegenzug eine faire Entschädigung zugesprochen wird.

Kritischer aus Pächtersicht ist eine „Eigenbedarfsklausel“. Sie räumt dem Verpächter ein Sonderkündigungsrecht ein, falls er oder seine Angehörigen die Fläche selbst bewirtschaften wollen. Das Problem: Solche Klauseln nutzt in der Praxis bisweilen auch der neue Eigentümer, der nach dem Kauf selbst wirtschaften will. Die Gerichte haben dieses Vorgehen allerdings eingeschränkt.

Folge: Soll eine Eigenbedarfsklausel für einen potenziellen Käufer einer Pachtfläche gelten, muss dies in der Klausel ausdrücklich erwähnt sein. So müsste man z. B. vereinbaren „für den Verpächter und dessen Angehörige sowie für jegliche Rechtsnachfolger des Verpächters.“

Ernterecht

Gibt es ein Ernterecht nach Pachtende?

Antwort: Der Pachtvertrag endet mit Ablauf des Pachtjahres, oft am 30.9. Dann muss der Pächter rein rechtlich die Fläche räumen. Üblich und sinnvoll ist zwar, dass der Altpächter eine evtl. noch ausstehende Zuckerrüben- oder Maisernte einbringt, einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht. Hier geht sicher, wer sich ein Aberntungsrecht nach Pachtende einräumen lässt.

Streit um das Pachtende

Wie soll ich als Pächter reagieren, wenn die Rechtslage nicht ganz eindeutig ist?

Antwort: Wenn Sie sich als Pächter z. B. wegen Formfehlern in der Kündigung gegen die Beendigung des Pachtverhältnisses wehren wollen, überlegen Sie genau, wie Sie vorgehen. Haben Sie begründete Zweifel an der Rechtmäßigkeit, sollten Sie die Kündigung zunächst schriftlich zurückweisen. Außerdem ist ratsam, das Pachtgrundstück über das strittige Pachtende hinaus zu bewirtschaften und abzuwarten, wie der Verpächter reagiert. In der Praxis verzichtet dann so mancher Verpächter auf die Durchsetzung der Kündigung und lässt die Sache auf sich beruhen.

Wann räumen?

Sollte ich als Pächter im Streitfall die Fläche lieber gleich räumen?

Antwort: Auch wenn der Verpächter bei der Kündigung bleibt, sollte der Pächter im Streit- oder Zweifelsfall auf der Fläche bleiben und selbst besser nicht sofort gerichtlich gegen die Kündigung vorgehen. Dann muss der Verpächter eine Räumungsklage einreichen, um die Kündigung durchzusetzen.

Bis zum Urteil in der Räumungsklage kann der Pächter getrost auf der Fläche bleiben, dazu ist er als aktueller Besitzer der Fläche berechtigt. Verpächter oder Nachfolgepächter können ihn ohne Gerichtsbeschluss nicht zwingen, die Fläche zu räumen.

Vorteil: Entscheidet das Gericht zugunsten des Pächters, kann er die Bewirtschaftung ganz normal fortsetzen. Hätte der Pächter die Fläche dagegen bereits herausgegeben, dürfte es für ihn trotz des gewonnen Prozesses schwierig werden, das Pachtverhältnis fortzuführen.

Die Weiterbewirtschaftung hat für den Pächter allerdings auch Risiken: Kann der Verpächter sich gerichtlich durchsetzen, zahlt der Pächter Anwalts- und Gerichtskosten nicht nur für sich, sondern auch für die Gegenseite!

Dazu zwei Beispiele: Bei einem Pachtzins von 5.000 € betragen die Anwalts- und Gerichtskosten für die erste Instanz schon knapp 2.300 €, bei 19.000 € schon etwa 5.100 €. Dazu wird ein Verpächter, der die Fläche selbst bewirtschaften wollte, einen Schadenersatz in Höhe des auf der Fläche erzielten Deckungsbeitrages fordern.

Argumentiert er, dass er z. B. durch den Anbau anderer Früchte noch mehr erwirtschaftet hätte, kann der Schadensersatz auch über dem Deckungsbeitrag liegen. Muss der Pächter die Fläche in der Vegetationsperiode räumen, kann er vom Verpächter aber den Ersatz der notwendigen Aufwendungen z. B. für Saatgut etc. verlangen.

Pächterwechsel

Wie vermeide ich als Verpächter die Doppelverpachtung?

Antwort: Der Pächter genießt im Streitfall Besitzschutz, Verpächter und neuer Pächter dürfen ihn bei der Bewirtschaftung nicht stören. Einzig mit einer erfolgreichen Räumungsklage kann der Verpächter den Pächter zum Abzug von der Fläche zwingen. Deutet sich schon an, dass das Pachtende strittig sein könnte, sollte der Verpächter den Pächter frühzeitig auffordern, ihm schriftlich mitzuteilen, ob er die Fläche pünktlich räumt.

Meldet sich der Pächter nicht, sollte der Verpächter erneut eine Stellungnahme fordern und eine Frist setzen. Lehnt der Pächter die Räumung ab oder meldet sich nicht, kann der Verpächter beim Amtsgericht eine Räumungs- bzw. Feststellungsklage einreichen.

Nachfolgepächter

Welche Rechte hat der Nachfolgepächter?

Antwort: Streit über die Herausgabe ist auch für den Nachfolgepächter ein Problem. Trotz eines rechtswirksamen Vertrages darf er nicht auf die Fläche. Er kann auch nicht selbst gegen den Altpächter vorgehen. Eine schwierige Situation, wenn der Verpächter dann die gerichtliche Auseinandersetzung scheut, zumal der Altpächter auch noch die Pacht zahlt. Ein Ausweg wäre, dass sich der neue Pächter den rechtlichen Räumungsanspruch vom Verpächter abtreten lässt. Allerdings übernimmt er in der Regel dann auch die damit verbundenen Kosten und das Prozessrisiko.

Welcher Vertrag hält am längsten?

Brauchen Sie als Pächter Planungssicherheit, weil die Flächen für Stallneubauten etc. nötig sind, ist ein langfristiger Pachtvertrag über eine feste Laufzeit die erste Wahl. In der langjährigen Praxis zeigt sich allerdings: Am stabilsten sind die Pachtverhältnisse auf unbestimmte Zeit (Kündigungsfrist zwei Jahre). Hier wird am wenigsten über Pachtpreise, Verlängerungen oder Kündigungen diskutiert. Meist läuft der Vertrag von Jahr zu Jahr weiter, ohne dass eine der Pachtparteien daran rührt.

Bei Pachtverträgen mit fester Laufzeit ist das anders, da Pächter und Verpächter das Pachtende fest im Blick haben. Eine gesonderte Kündigung ist nicht nötig, der Vertrag läuft einfach aus. Dann ist ein „Wegpachten“ der Fläche durch andere Landwirte recht häufig.

Quelle: topagrar, 07/2023

Wasserdichte Pachtverträge – darauf müssen Landwirte achten!

Allgemein

Pachten und verpachten gehört für Landwirte zum täglich Brot. Worauf müssen Landwirte achten, damit ihr Pachtvertrag sicher ist? Ein Leitfaden in 14 Punkten.

Obwohl Pachtverträge oft existenziell wichtig sind, führen teils einfache Formfehler dazu, dass vor allem langfristige Pachtverträge vorzeitig platzen. Rechtsanwalt Dehne gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

  1. Frage: Muss ein Pachtvertrag immer schriftlich sein?

Antwort: Mündliche Pachtverträge sind grundsätzlich möglich, tatsächlich sind es sogar die häufigsten Verträge. Allerdings sind sie immer nur „Pachtverträge auf unbestimmte Zeit“. Das heißt: sie sind bis zum dritten Werktag des laufenden Pachtjahres zum Ende des darauffolgenden Pachtjahres kündbar. Wollen Sie einen langfristigen Pachtvertrag mit mehr als zwei Jahren Laufzeit abschließen, muss dieser schriftlich vorliegen, um rechtswirksam zu sein. Ratsam ist darüber hinaus, alle Pachtverträge grundsätzlich schriftlich abzuschließen – im Konfliktfall verbessert das die Beweislage.

2. Frage: Wo passieren in der Praxis die meisten Fehler?

Antwort: Auch wenn es seltsam klingt: Die richtige Eintragung des Verpächters ist eine häufige Fehlerquelle. Wichtig ist, nicht nur Vor- und Nachnamen des Verpächters aufzuschreiben, sondern seine komplette Adresse. Noch aufwendiger sind Erbengemeinschaften: Um für klare Verhältnisse zu sorgen, müssen Sie alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit Vor- und Nachnamen plus Adresse festhalten und es müssen auch alle Miterben unterschreiben. So kann im Nachgang keiner behaupten, er sei an der Verpachtung nicht beteiligt und der Vertrag sei unwirksam etc. Notfalls reicht es, wenn ein Erbe als Vertreter der anderen handelt und unterschreibt. Eine entsprechende Vollmacht muss dann aber von allen Miterben unterschrieben sein. Außerdem muss der Vertrag die Vertretung widerspiegeln, z. B. indem der vertretungsberechtigte Erbe unterschreibt mit „in Vertretung für alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Helmut Schmitz“. Endgültige Sicherheit haben Sie aber nur, wenn Sie sich den Erbschein sowie die Vollmacht aller Erben vorlegen lassen und den Vertrag in Kopie beifügen.

3. Frage: Was ist bei GbRs zu beachten?

Antwort: Eine GbR kann selbstständig Pachtverträge abschließen. Ist die GbR Verpächter, können Sie z. B. die „Meier-Müller-GbR“ als Verpächterin eintragen.

Ist die GbR jedoch Pächter, sollten Sie vorsichtshalber alle Gesellschafter der GbR aufnehmen, da ja auch alle unbeschränkt und gesamtschuldnerisch persönlich haftbar sind. Es reicht in beiden Fällen, wenn ein GbR-Mitglied mit dem Vertretungszusatz unterschreibt. Auf jeden Fall sollte dann aber ein Stempel der GbR aufgebracht werden.

4. Frage: Was gilt bei der GmbH?

Antwort: Bei Pachtverhältnissen mit einer GmbH ist die Bezeichnung des Verpächters bzw. Pächters einfacher, weil die Gesellschafter nicht persönlich haften und deshalb auch nicht aufgeführt werden müssen. Allerdings muss der Geschäftsführer klar identifizierbar sein. Schreiben Sie z. B. „Agrar GmbH, vertreten durch Geschäftsführer Peter Meier“ oder „Agrar GmbH & Co. KG, vertreten durch die Acker GmbH, die­se vertreten durch den Geschäftsführer Peter Meyer“.

5. Frage: Wer ist der richtige Verpächter?

Antwort: Pachtverträge scheitern in der Praxis auch daran, dass nicht der „richtige“ Verpächter im Pachtvertrag steht. Das könnte passieren, wenn Sie z. B. mit Ihrem 85-jährigen Nachbarn einen neuen langfristigen Pachtvertrag abschließen, der diese die Ackerfläche aber bereits übergeben hat und gar nicht mehr Eigentümer ist. Aufpassen heißt es auch bei Nießbrauchsrechten auf der Fläche: Dann ist der Nießbrauchsberechtigte und nicht der Flächeneigentümer der Verpächter. Fragen Sie den Vertragspartner daher nach seinen aktuellen Verhältnissen. Hat er die Flächen an einen Erben übertragen oder in eine Gesellschaft eingebracht? Welche Rechte liegen auf der Fläche? Wer sicher gehen will, sollte sich einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen.

6. Frage: Wie genau muss ich die ­Fläche bezeichnen?

Antwort: Damit der Pachtvertrag vor Gericht standhält, müssen Sie den Vertragsgegenstand genau bezeichnen. Aufnehmen sollten Sie die Gemarkung, die Flur und die Flurnummer, dazu den Status (Acker- oder Grünland), eine eventuelle Einstufung als Rotes Gebiet und die Größe. Bei Teilflächen empfiehlt sich eine Karte, in die Sie die Fläche einzeichnen. Beide Vertragsparteien sollten die Karte dann unterschreiben, anschließend verbinden Sie alles fest mit dem Pachtvertrag (s. u.).

7. Frage: Was gilt bei der Vertragsdauer?

Antwort: Die vereinbarte Laufzeit sollten Sie genau benennen, üblicher Vertragsbeginn ist der 1. Oktober. Nennen Sie nur das Jahr, gilt das Kalenderjahr (1.1. – 31.12.) als Pachtjahr.

8. Frage: Warum bei Vertragsänderungen besonders aufpassen?

Antwort: Auch wenn die meisten Fehler versehentlich passieren: Manchmal führt der Verpächter fehlerhafte Vertragsänderungen auch gezielt herbei, um laufende Pachtverhältnisse vorzeitig kündigen zu können. Das sollten Sie als Pächter immer im Hinterkopf haben.

Fassen Sie Vertragsänderungen daher immer schriftlich so ab, dass sie dem ursprünglichen Pachtvertrag eindeutig zuzuordnen sind. Am besten ist es, die Veränderungsvereinbarung per Hand auf den Originalvertrag bzw. dessen Rückseite zu schreiben und dann mit beiden Parteien zu unterschreiben.

Vereinbaren Sie die Vertragsergänzung auf einem neuen Blatt Papier, müssen Sie dieses fest mit dem ursprünglichen Pachtvertrag verbinden, am besten durch eine Öse. Schließen Sie eine separate Änderungsvereinbarung, muss diese auch alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten, z. B. Vertragsparteien, Vertragsgegenstand, Pachtzins, Pachtdauer. Nehmen Sie zudem eine Klausel auf, nach der alle Bedingungen des Hauptvertrages im Übrigen fortgelten. 

9. Frage: Kann man eine Verlängerung festschreiben?

Antwort: Läuft der Pachtvertrag aus, wirtschaftet der Pächter in der Praxis häufig einfach weiter und zahlt den Pachtzins. Nimmt der Verpächter die Zahlung an, gilt dies als Einverständniserklärung. Der Pachtvertrag läuft dann auf unbestimmte Zeit weiter, es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von zwei Jahren. Konkrete Verlängerungsmöglichkeiten lassen sich bei Vertragsabschluss festhalten, z. B. durch:

Optionsrecht: Dies ist die beste Variante für den Pächter. Steht z. B. im Vertrag: „Vereinbart wird eine Verlängerungsoption um weitere sechs Jahre“, muss der Pächter dem Verpächter bei Pachtende lediglich mitteilen, dass er diese Option nutzt. Da der Verpächter noch nicht einmal zustimmen muss, bedeutet das Optionsrecht de facto eine Verpachtung über einen verlängerten Zeitraum. Da es keine gesetzliche Frist gibt, kann der Pächter das Optionsrecht am letzten Tag des laufenden Pachtverhältnisses ausüben, also z. B. am 30. September. Vereinbart man, dass der Pächter das Optionsrecht z. B. spätestens 6 oder 3 Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses ausüben muss, hat der Verpächter noch genügend Zeit, sich notfalls einen neuen Pächter zu suchen.

Verlängerungsklauseln: Hier verlängert sich der Pachtvertrag nach Pacht­ende automatisch, solange keine Vertragspartei das Pachtverhältnis kündigt. Meist wird eine „Verlängerung um jeweils ein Jahr“ vereinbart, sodass sich der Vertrag eindeutig von Jahr zu Jahr verlängern kann. Achtung, hier muss man genau sein: Vereinbaren Sie keine „Verlängerung um ein Jahr“. Dann bleibt unklar, ob sich der Vertrag nur um genau ein Jahr oder von Jahr zu Jahr verlängern kann. Denkbar sind auch Zeiträume von z. B. drei Jahren.

Vorpachtrecht: Dieses greift, wenn der Verpächter die Fläche nach Pachtablauf an einen Dritten verpachtet. Dann darf der „alte Pächter“ den neuen Pachtvertrag einsehen und in ihn eintreten. Dabei muss er z. B. einen überzogenen Pachtzins, der weit oberhalb der ortsüblichen Pacht liegt, aber nicht ohne Weiteres hinnehmen. Manchmal lässt ein Verpächter seinen vorpachtberechtigten Pächter im Unklaren darüber, ob er die Fläche bei Pachtende selbst bewirtschaften oder an einen Dritten weiterverpachten will. In solchen Fällen sollte der Pächter auf seinem rechtlich durchsetzbaren Auskunftsrecht bestehen. Ist der Pachtvertrag beim Landkreis angezeigt, kann er diesen auch dort einsehen. Liegt ein Vorpachtfall vor, sollte der Pächter die Flächen nach Ablauf des Pachtverhältnisses keinesfalls räumen. Denn der neue Pächter ist ebenso berechtigt, die Fläche zu bewirtschaften. Ist dieser erst einmal auf der Fläche, bleibt das Vorpachtrecht des alten Pächters zwar grundsätzlich bestehen, lässt sich aber faktisch nicht mehr durchsetzen. Der alte Pächter hat dann nur die Möglichkeit, Schadenersatz gegen den Verpächter geltend zu machen.

10. Frage: Gibt es auch Verlängerungsmöglichkeiten per Gesetz?

Antwort: Laufen Pachtverhältnisse über drei oder mehr Jahre, können Pächter vom Verpächter eine frühzeitige Entscheidung über eine Weiterführung des Pachtverhältnisses nach Pachtende verlangen.

Sie können beim Verpächter im drittletzten Pachtjahr eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit beantragen. Darüber muss der Verpächter dann innerhalb von drei Monaten entscheiden.

Außerdem hat ein Landwirt – allerdings nur in ganz bestimmten, existenzbedrohenden Situationen – ein Anrecht auf eine Verlängerung des Pachtvertrages auf max. 12 Jahre bei Flächenpacht bzw. max. 18 Jahre bei Betriebspacht. Beide Verlängerungsverfahren unter­liegen strengen formalen Regeln und spielen in der Praxis kaum eine Rolle.

11. Frage: Was sollte ich zum Preis regeln?

Antwort: Zentraler Bestandteil des Pachtvertrages ist der Pachtzins. Legen Sie auch konkrete Fälligkeitstermine fest, denn davon hängt es z. B. ab, wann ein Verpächter bei Zahlungsverzug zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Nach dem Gesetz zahlt man den Pachtzins nachträglich, wobei jährliche oder halbjährliche Raten üblich sind.

12. Frage: Ist eine Klausel zur Preisanpassung sinnvoll?

Antwort: Bei langfristigen Pachtverträgen überlegen viele Verpächter, den Pachtpreis z. B. an den Verbraucherpreisindex (VPI) zu binden, um die Inflation auszugleichen. Bedenken Sie: Der VPI bildet nicht die Verhältnisse in der Landwirtschaft ab, sondern die Preissteigerung für die Verbraucher!

Sachgerechter sind Indexklauseln, die sich an VPI und am landwirtschaftlichen Erzeugerpreisindex orientieren. Das Problem an den Indizes: Das Statistische Bundesamt ermittelt sie stets für das ganze Bundesgebiet, regionale Pachtpreise unterliegen aber oft anderen Einflüssen. Aus diesem Grund binden Verpächter und Pächter den Pachtpreis mitunter auch an den ortsüblichen Pachtzins. Verwenden Sie dabei nicht den ortsüblichen Pachtzins für Neuverpachtungen, sondern den durchschnittlichen Pachtpreis der letzten Jahre, der beim Gutachterausschuss des Landkreises vorliegt.

In der Praxis hat sich bewährt, dass sich bei Änderungen von Indizes der Pachtpreis nicht automatisch anpasst, sondern zunächst Verhandlungen ausgelöst werden. Ändert sich ein Index z. B. um mehr als 10 %, haben dann beide Parteien das Recht, einen Antrag auf Anpassung des Pachtpreises zu stellen. Ratsam ist auch zu regeln, wer den Pachtpreis festlegt, wenn Sie sich nicht einigen können. Das kann z. B. ein Sachverständiger sein, bestimmt von der Landwirtschaftskammer bzw. -amt.

Übrigens: Die meisten Pächter und Verpächter verzichten bewusst auf eine vertragliche Regelung und belassen es bei der gesetzlichen Anpassungsklausel nach § 593 BGB. Diese bildet eine Art Sicherheitsnetz, falls sich die Verhältnisse nachhaltig so ändern, dass ein „grobes Missverhältnis“ entsteht. Zu den Verhältnissen gehören die allgemeine Wirtschaftslage in der Landwirtschaft, Änderung von Steuern und Abgaben, staatliche Ausgleichsmaßnahmen, der Zustand der Pachtsache und – so die Rechtsprechung – auch die Entwicklung des örtlichen Pachtzinses. In der Vergangenheit wurden Pachten aufgrund der gesetzlichen Anpassungsklauseln aber eher selten angepasst.

13. Frage: Muss ich den Pachtvertrag genehmigen lassen?

Antwort: Nein, aber laut Landpachtverkehrsgesetz muss der Verpächter den Vertrag bei der Landwirtschaftsbehörde anzeigen. Der Pächter kann den Vertrag auch anzeigen. Die Behörde kann theoretisch bei übertriebenen Pachtpreisen oder auch aus anderen Gründen einschreiten, praktisch ist das bisher nicht erfolgt. Da der Vertrag auch ohne Anzeige gültig ist und die Nichtanzeige sanktionslos ist, sind viele Verträge nicht angezeigt.

14. Frage: Kann ein Pächter ein Vorkaufsrecht festschreiben?

Antwort: Ein Vorkaufsrecht im Pachtvertrag hilft nicht wirklich weiter: Es ist es schlicht und ergreifend unwirksam, da ein Vorkaufsrecht notariell zu beurkunden ist.

Quelle: topagrar, 27. Juni 2023

Wärmepumpen: Was wäre, wenn alle Leute damit heizen?

Allgemein

Die Deutschen sollen künftig mit Wärmepumpen heizen. Das ist die Basis des Heizungsgesetzes und der Energiewende. Natürlich ist das nicht in allen Häusern möglich. Das weiß auch die Bundesregierung. Doch würde für den geplanten Wärmepumpen-Boom überhaupt der Strom reichen? Und ebenso wichtig: Sind die Stromnetze dafür ausgelegt oder müssen sie erst gebaut werden? Viele Experten zweifeln an der Machbarkeit der Pläne.

Bis 2030 sollen sich die Zahl der Wärmepumpen von etwas über einer Million auf knapp sechs Millionen erhöhen. Vor allem an extrem kalten Tagen könnten die Geräte eine erhebliche Belastung für die Stromnetze darstellen, warnte der Chef der Stadtwerke München, Florian Bieberbach.

Im Januar sagte auch der Präsident der Bundesnetzagentur, Klaus Müller, dass eine Überlastung und lokale Stromausfälle im Verteilnetz drohen. Dies gelte insbesondere dann, wenn viele neue Wärmepumpen und Ladestationen für Elektroautos ans Netz gehen.

Das Wirtschafts- und Bauministerium gehen indessen davon aus, „dass der zusätzliche Stromverbrauch von Wärmepumpen aufgrund ihrer hohen Effizienz, insbesondere bei der Nutzung von Umgebungswärme aus Luft, Erdreich oder Wasser, gering ist“.

Wärmepumpen – nicht genügend Strom, Netz überfordert

Vonovia, Deutschlands größter Immobilienkonzern, kann derzeit rund 70 Prozent seiner bereits installierten Wärmepumpen nicht nutzen. Das sagte Vorstandschef Rolf Buch der „Wirtschaftswoche“. Demnach fehlen aktuell viele Genehmigungen von lokalen Netzbetreibern, also den Stadtwerken vor Ort, um die Wärmepumpen anzuschließen.

Ein Grund dafür sei, so Buch, dass aktuell nicht genügend Strom zur Verfügung stehe, um die Wärmepumpen zu betreiben. Dezentrale Energieerzeuger drohen vielerorts die Stromnetze in den Lastspitzen zu überfordern. Zudem müsse noch geklärt werden, ob die für Wärmepumpen vorgesehenen Häuser gut genug gedämmt seien: „Die Kommunen brauchen dringend eine Strategie und einen Plan.

Bei den Wärmepumpen zeigt sich, dass gute Vorhaben politisch oft nicht zu Ende gedacht sind“, so Buch zur „Wirtschaftswoche“. Experten kritisieren immer wieder den hohen Aufwand, der aktuell noch mit der Installation von Wärmepumpen verbunden ist – vor allem, wenn es um die Stromversorgung geht. In vielen Fällen müssen dafür erst spezielle Leitungen verlegt werden.

Netzausbau wäre gigantisch

Die lokalen Netzbetreiber gehen derzeit davon aus, dass der Stromverbrauch in Deutschland aufgrund der Elektrifizierung von Verkehr und Wärme bis 2045 um mehr als das Doppelte steigen wird. Dieser steigende Verbrauch wäre in den aktuellen Ausbauplänen im Rahmen des Netzentwicklungsplans 2037/45 für das Übertragungsnetz berücksichtigt, sagte ein Sprecher des Berliner Übertragungsnetzbetreibers 50Hertz Transmission.

Gemäß dem Ausbauszenario des Netzentwicklungsplans Strom 2013 müssen die Übertragungsnetzbetreiber bis 2032 rund 145.000 Kilometer neue Stromleitungen verlegen, um eine erfolgreiche Integration erneuerbarer Energien zu gewährleisten. Die Bundesländer schätzen ihrerseits den erforderlichen Ausbau sogar auf etwa 280.000 Kilometer ein.

Im Jahr 2022 betrug der gesamte Stromverbrauch, auch bekannt als Nutzlast, 484 Terawattstunden. Nach der letzten Prognose der Bundesregierung wird dieser bis 2030 auf rund 750 Terawattstunden ansteigen. Dies wäre ein Verbrauchszuwachs von über 37 Prozent.

Wärmepumpen brauchen viel Strom

Wirtschafts- und Bauministeriums gehen davon aus, „dass der zusätzliche Stromverbrauch von Wärmepumpen würden die geplanten fünf Millionen neuen Wärmepumpen bis 2030 weniger als 30 Terawattstunden (TWh) Strom benötigen. Das wären weniger als fünf Prozent des Stromverbrauchs im Jahr 2030.

Das Prognos-Institut kommt bei einer Berechnung im Auftrag des Wirtschaftsministeriums zu anderen Zahlen: Mit rund 5,5 Millionen Wärmepumpen ist danach ein Stromverbrauch von rund 33 TWh verbunden (2018 knapp 7 TWh). Gleichzeitig nimmt auch der Einsatz von Großwärmepumpen bei der Fernwärme zu (+9 TWh).

Insgesamt steigt der Stromverbrauch der Wärmepumpen im Zeitraum 2018 bis 2030 danach um 35 TWh auf rund 42 TWh. Werden zusätzlich die kleinen ungekoppelten Warmwasser-Wärmepumpen hinzugezählt, steigt der Stromverbrauch der Wärmepumpen um zusätzliche 3 TWh auf insgesamt 45 TWh.

Quelle: agrarheute, 22.06.2023

Bauernhof kaufen – Was Du unbedingt beachten solltest

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Immer mehr Städter zieht es raus aufs Land. Dabei gibt es verschiedene Modelle, wie der Wunsch Realität werden kann. Einen Bauernhof kaufen und dort Wohnen und Arbeiten verbinden, ist eines davon. Allerdings sind Bauernhäuser keine Alltäglichkeit auf dem Wohnungsmarkt. Wer sich dazu entscheidet, einen Bauernhof zu kaufen, sollte einige Dinge beachten.

Bauernhof kaufen: Welchen Zweck soll der Bauernhof erfüllen? 

Der Traum vom ländlichen Bauernhof kann Realität werden. Vor allem Menschen, die im Großstadtdschungel leben, sehnen sich oftmals nach sauberer Luft, mehr Natur und Platz im eigenen Zuhause. Wenn Du auch zu denen gehörst, die sich in naher Zukunft einen Bauernhof kaufen möchten, solltest Du Dir zunächst darüber klar werden, wie Du ihn nutzen möchtest. 

Landwirtschaftliche Nutzung 

Mit einem Bauernhof verbinden die meisten Menschen Kühe, Schafe, Schweine und Hühner. Aber auch der Gemüse- oder Getreideanbau kann eine Art der Nutzung sein. Möchtest Du einen Bauernhof kaufen, um ihn landwirtschaftlich zu nutzen, solltest Du wenigstens die beruflichen Grundlagen beherrschen. 

Achte beim Kauf darauf, dass der Bauernhof entsprechend Deinen Wünschen ausgestattet ist oder umgebaut werden kann. Hier können zusätzliche Kosten entstehen oder Bauanträge notwendig sein.  

Nutzung als Urlaubsoase für Städter 

Möchtest Du den Bauernhof als Hotel oder Pension anbieten, ist es wichtig zu wissen, was genau Du Deinen Gästen bieten möchtest. Das kann alles sein, von reiner Erholung oder Wellness bis hin zu Reiterferien für Kinder oder Familienurlaub, bei denen jeder auf dem Bauernhof tatkräftig mit anpackt. Das Landwirtschaftsamt kann Dir Tipps geben, wie Du den Bauernhof nach Deinen Wünschen umgestalten kannst. 

Wohnen und Homeoffice 

Besonders Künstler und Handwerker entscheiden sich oft dazu, einen Bauernhof zu kaufen, um dort in Ruhe wohnen und arbeiten zu können. Auch hier solltest Du an eventuelle Umbaumaßnahmen denken, die geplant, beantrag und bezahlt werden müssen. 

Bauernhof kaufen: Rahmenbedingungen festlegen 

Bevor Du Dich näher damit befassen kannst, einen Bauernhof zu kaufen, gilt es die Rahmenbedingungen zu klären. Welche Art von Bauernhof passt zu Deinen Wünschen? Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Ist die Finanzierung mit der Bank geklärt? Wo soll sich der Bauernhof befinden? 

Auf einem Bauernhof zu leben, bedeutet nicht, von der Außenwelt abgeschieden sein zu müssen. Die Infrastruktur spielt für die Kaufentscheidung eine entscheidende Rolle. Musst Du sämtliche Wege mit dem Auto zurücklegen oder fährt regelmäßig ein Bus? Ziehst Du mit Deiner Familie aufs Land, ist es auch wichtig, Kitas oder Schulen in der Umgebung zu haben, damit Du Deiner Kinder nicht täglich mehrere Kilometer weit kutschieren musst. 

Neben Finanzierung und Lage, sollte der Bauernhof auch Deinen Anforderungen an die zukünftige Nutzung genügen. Brauchst Du nur ein Gebäude oder auch Nebengebäude für Hofläden oder Scheunen für die Tiere? Ist das Grundstück groß genug, um Felder zu bewirtschaften oder Tiere weiden zu lassen? 

Je nach Höhe des Eigenkapitals, das Du zum Kauf dazu steuern kannst, musst Du einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Achtung ist geboten, wenn Du einen alten Bauernhof kaufen möchtest: Dieser muss unter Umständen sehr aufwendig saniert werden, was die Kosten in die Höhe treiben kann.  

Erst prüfen, dann kaufen 

Wir bei jeder Immobilie sollte auch der Kauf eines Bauernhofes genau überlegt werden. Hast Du ein Objekt gefunden, das in Lage, Preis und Zweck Deinen Wünschen entspricht, solltest Du es in jedem Fall persönlich besichtigen. 

Manche Baufälligkeiten zeigen sich bereits auf den ersten Blick. Für andere lohnt es sich, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann auch versteckte Mängel wie Schimmel entdecken und den Wert des Gebäudes bestimmen. Der Zustandsbericht des Gutachters zeigt Dir auch, welche Sanierungen eventuell notwendig sind. 

Bevor Du den Bauernhof kaufen kannst, gilt es neben dem Gutachterbericht auch das Grundstück auf Altlasten zu prüfen. Hier kann ein Bodengutachten oder der Blick ins Altlastenkataster helfen. 

Ebenfalls wichtig ist, die Grundbucheinsicht. Hier findest Du nicht nur die aktuellen Eigentumsverhältnisse und Grundschulden, sondern auch eventuelle Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Nießbrauch. 

Bauernhof kaufen: Welche Kosten entstehen 

Wenn Du einen Bauernhof kaufen möchtest, entstehen einige Kosten. Neben den Kosten für Gutachter und Grundbucheinsichten, fallen noch weitere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. 

Für die Grunderwerbssteuer werden je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Nur der Verkauf unter nahen Angehörigen in direkter Linie, sind von der Steuer befreit. Der Notar verlangt in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises. Davon sind ein Prozent Notarkosten und 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. 

Abgesehen von den Kaufnebenkosten fallen teilweise immense Kosten für Abwasser, Wasser, Strom und Gas an. Falls Du einen Bauernhof kaufst, der noch nicht über sämtliche Leitungen verfügt, müssen diese mitunter von der Straße zum Haus gelegt werden. Auch die dafür anfallenden Kosten können sehr schnell in die Höhe schnellen. 

Nicht jeder hat sofort das notwendige Geld für diese Anschaffung parat. Wenn auch Du einen Bauernhof kaufen möchtest, aber nicht genug Eigenkapital hast, musst Du ein Bankdarlehen oder Bauspardarlehen abschließen. Es gibt aber diverse Förderungen vom Bund, die DU nutzen kannst. Unter anderen profitierst Du von einer Bauförderung für Familien. Informiere Dich über Deine Möglichkeiten, um Kosten zu sparen. 

Es gibt auch Bauernhöfe, bei denen Du eigentlich mehr eine Villa kaufst. Solch eine Bauernvilla bietet etwas mehr Wohnkomfort, bedeutet jedoch auch mehr Kosten für die Anschaffung. Es lohnt sich auf jeden Fall bei einem Altbau, eine Wertermittlung bei der Immobiliensuche zu veranlassen, damit Dir nicht mehr Kosten als nötig entstehen. 

Wo Du einen Bauernhof kaufen kannst 

Die erste Anlaufstelle, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst, sind regionale Immobilienanzeigen in Zeitungen oder im Internet. So bekommst Du zumindest schon einmal einen groben Überblick über das Angebot und die ungefähren Kosten. In der Regel erhältst Du jedoch die besten Informationen, wenn Du mit den Menschen vor Ort in Kontakt trittst. Einen Bauernhof von privat kaufen kann einige Vorteile bringen. 

Es gibt mittlerweile digitale Hofbörsen, auf denen explizit nach Hofnachfolgen gesucht wird. Solch eine Plattform ist ein Marktplatz für Verkäufer oder Verpächter und Käufer sowie Pächter im landwirtschaftlichen und gärtnerischen Bereich. Damit wird das Finden einer geeigneten Nachfolge für einen Bauernhof erleichtert und kann Existenzgründern den Einstieg begünstigen. 

Bauernhof kaufen – Die richtige Beratung führt zum richtigen Weg 

Eine Beratung ist das A und O, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst. Da ein ausreichendes Fachwissen unabdingbar ist, solltest Du Dich vorab auch wirklich intensiv mit einem (landwirtschaftlichen) Betrieb auseinandersetzen. Im Internet gibt es erste Anlaufstellen, wo Du Dich beraten lassen kannst. Dabei wird Dir vor allem bei den folgenden Punkten Unterstützung angeboten: 

  • Gründungskonzepte für den Aufbau einer neuen Existenz 
  • Fortbildungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten 
  • Beratung und Optimierung eines Betriebs 
  • Qualitätscoaching 
  • Umgang mit Tieren und Natur usw. 

Egal, ob Du einen (alten) Bauernhof kaufen möchtest, um selbst dort zu wohnen und zu arbeiten oder Du ihn verpachten oder vermieten möchtest: Erstelle vor dem Kauf eine Pro und Contra Liste und gehe alle Punkte genau durch, bevor Du Dich für ein Objekt entscheidest. Im Gegensatz zu Investitionen in Eigentumswohnung in der Großstadt, ist es deutlich schwieriger einen Bauernhof zu verkaufen, wenn Du ihn nicht länger halten möchtest. Auch die Verwaltung eines so großen Geländes ist nicht zu unterschätzen. 

Hast Du das Für und Wider abgewägt und einen Bauernhof zum Kaufen gefunden, steht Deiner neuen Zukunft auf dem Land nichts mehr im Weg. 

Bauernhof kaufen: Das Wichtigste in Kürze 

  • Vor dem Kauf eines Bauernhauses Zweck, Lage, Art und Budget bestimmen 
  • Keinen Bauernhof kaufen ohne Besichtigung und Gutachter 
  • Alte Bauernhöfe kaufen ist nicht immer zu empfehlen: Sie sind günstig im Kaufpreis, aber oft teuer bei Sanierung und Renovierung 
  • Bauernhöfe zum Kauf findest Du auf Internetportal, in speziellen Foren oder im privaten Kreis 

Welche Heizungen verboten werden – das steht im Gebäudeenergiegesetz

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Neue Heizungen sollen ab 2024 zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das steht im Entwurf zum neuen Gebäudeenergiegesetz. Der Einbau fossiler Heizungen – wie Gasheizungen, Ölheizungen und wohl auch Holzheizungen, ist danach nicht mehr oder nur in der Kombination mit erneuerbaren Energien möglich. Favorit ist die Wärmepumpe. Nun gibt es heftigen Widerstand, vor allem von den betroffenen Hausbesitzern und Wirtschaftsverbänden. Aber auch von Teilen der Politik.

Es hagelt Kritik am geplanten Gesetz

Das Bundeskabinett hat vorige Woche den Gesetzentwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Gleichzeitig wurde das neue Förderkonzept für den Heizungstausch veröffentlicht. Ab 2024 können Haushalte demnach bis zu 50 Prozent Förderung für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung bekommen. Das Gesetzgebungsverfahren ist aber noch nicht am Ende. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen – das soll noch vor der Sommerpause passieren, damit das neue GEG Anfang 2024 in Kraft treten kann. Weitere Änderungen an den Gesetzesplänen sind also möglich.

Bundesgesundheitsminister Karl Lauterbach hat bereits Ausnahmeregelungen für Krankenhäuser, Pflege- und Reha-Einrichtungen vom Verbot von Gasheizungen angekündigt. „Wir werden nicht zulassen, dass steigende Energie- und Heizkosten Krankenhäuser in ihrer Existenz gefährden“, sagte Lauterbach am Wochenende der „Bild am Sonntag“.

„Die Bundesregierung will die Energiewende mit der Brechstange durchsetzen und lässt die Bürgerinnen und Bürger dabei verunsichert und überfordert zurück.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Beschluss des Bundeskabinetts zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen ab dem kommenden Jahr zu verbieten, ohne dass hinreichend bezahlbare technische Alternativen vorhanden seien, könne kein Weg für eine erfolgreiche Energiewende sein.

Die SPD-Fraktion hat sich zudem gegen ein Verbot von Holz- und Pelletheizungen in Neubauten ausgesprochen. Die parlamentarischen Beratungen stünden erst am Anfang und „in den anstehenden Gesprächen schließen wir keine klimafreundlichen Technologien von vornherein aus“, sagte Fraktionsvize Matthias Miersch der „Neuen Osnabrücker Zeitung“. Hauseigentümern müssten auch in Zukunft unterschiedliche Möglichkeiten des Heizens zur Verfügung stehen, „auch Biomasse“.

Auch die FDP hat ihre Kritik am Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz bekräftigt. „Am Ende muss das Gesetz mit der Realität vereinbar sein“, sagte die stellvertretende Fraktionsvorsitzende der FDP, Carina Konrad, der F.A.Z.

Welche Heizungen verboten sind – und was ist erlaubt

Als Heizung sollen ab 2024 vor allem Wärmepumpen eingesetzt werden. Für Holzheizungen wie Pelletheizungen wurden die Anforderungen im Entwurf so verschärft, wie sie auch für die aktuelle Förderung gelten. Danach soll der Einbau nur noch erlaubt sein, wenn die Holzheizung mit einer Solaranlage für die Warmwasserbereitung – Solarthermie oder Photovoltaik – kombiniert wird. Außerdem soll die Anlage mit einem Staubfilter ausgestattet werden.

Möglich sein sollen auch Hybridkombinationen aus Wärmepumpe und Gasheizung. Mit einem Anschluss an das Fernwärmenetz können die Vorgaben ebenfalls erfüllt werden. In gut sanierten Häusern sind darüber hinaus auch Stromdirektheizungen eine Option, sagen Fachberater.

Die Kosten, die bei den unterschiedlichen Heizungsarten anfallen, hat die Bundesregierung im GEG-Entwurf ausgerechnet. Allerdings kommen andere Experten bei ihren Berechnungen auch zu anderen Ergebnissen.

Eine Möglichkeit die Gasheizung zu erhalten, wäre theoretisch, sie mit Wasserstoff zu betreiben. Dafür müssen die gesetzlichen Vorgaben erfüllt werden, dass die Gasheizung zu 100 Prozent mit Wasserstoff betrieben werden kann. Dafür muss der Netzbetreiber einen verbindlichen Plan vorlegen, wie Kunden ab 2030 mit 50 Prozent Biogas und ab 2035 mit 65 Prozent Wasserstoff beliefert werden können.

Nach dem bisherigen Gesetzentwurf kann sogar eine neue Gasheizung oder Ölheizung eingebaut werden, wenn diese innerhalb von drei Jahren mit erneuerbaren Energien nachgerüstet wird. Das dürfte für den Hausbesitzer allerdings sehr teuer werden. Im Entwurf steht außerdem, dass funktionierende Gas- und Ölheizungen nicht automatisch ausgetauscht werden müssen. Sie können auch repariert werden. Eine Tauschpflicht greift erst dann, wenn die Heizung wegen eines Defekts komplett ausgetauscht werden muss.

Grundsätzlich gibt es für fossile Heizungen jedoch ein Enddatum: Sie dürfen nur bis zum 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.

Quelle: www.landundforst.de

Hofumbau zur Pferdehaltung

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Statt der Bullenmast eine Pferdepension aufmachen – oder als private Familie die Pferde im Garten halten? Wir klären, was geht.

Denn das Bild im Kopf sieht so romantisch aus: Der eigene kleine Ponyhof auf dem Lande. Aus dem Küchenfenster die geliebten Vierbeiner beim Grasen beobachten und hinter dem Haus wartet der eigene kleine Reitplatz. Doch in der Realität gibt es häufig ein böses Erwachen: Nur weil irgendwo ein kleiner Resthof zum Verkauf steht, heißt das noch lange nicht, dass ich meine Wünsche dort alle umsetzen kann.

Der eigene Pferdehof oder: Das Bauen im Außenbereich

Redakteurin Imke Harms – selbst leidenschaftliche Reiterin – ist nach Cloppenburg gefahren und hat mit Dr. Bernhard Rump gesprochen, dem Leiter der Fachgruppe Ländliche Entwicklung bei der Landwirtschaftskammer Niedersachsen in Cloppenburg, und mit seinem Kollegen, Dirk Klaus, Berater für das Thema Bauen im Außenbereich, um zu erfahren, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen für den eigenen Pferdehof.

Wichtig: Landwirtschaft ist gute Voraussetzung

„Wer einen landwirtschaftlichen Betrieb hat und irgendwann Teile davon umnutzen möchte, hat gute Karten“, steigt Bernhard Rump in das Thema ein. Einen alten Geräteschuppen zum Pferdestall umzugestalten oder einen Teil des ehemaligen Schweinestalls als Laufstall umzunutzen: „Ziemlich unproblematisch“, so die Meinung des Experten. Doch sobald es um Neubauten geht, stellt sich die Situation schon anders dar: „Auch wer als Landwirt/Landwirtin gilt, muss sich an die Niedersächsische Bauordnung halten“, macht Dirk Klaus deutlich. Zwar seien landwirtschaftliche Betriebe privilegiert und könnten mehr umsetzen als Privatpersonen, dennoch gelte: „Der Bau muss dem Projekt dienlich sein und eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen lassen.“

Übersetzt: Will ich einfach nur einen Partyschuppen errichten, sind die Chancen eher gering, dass der Landkreis diesem Wunsch auch entspricht. Baue ich aber eine Strohhalle, um für die künftig eingestallten Pferde das Einstreu trocken lagern zu können, sind die Aussichten besser.

Verfahrensfreie Baumaßnahmen für den Pferdestall

Außerdem gibt es dann ja noch den magischen zweiten Absatz des Paragrafen 60 der niedersächsischen Bauordnung, in dem es um „verfahrensfreie Baumaßnahmen“ geht…

Sonderfall: Hobbypferdehaltung von Privatleuten

Aber zurück zu den Privatleuten, die ihre Vierbeiner gern zu Hause halten möchten: „Hier stellt sich die Sache noch schwieriger dar, denn häufig liegen Resthöfe baurechtlich gesehen im Außenbereich – und in diesem geht gelinde gesagt, nix‘“, wie Bernhard Rump mit einem Lachen sagt.

„Zwar kann es sein, dass die Umnutzung des alten Hühnerstalls zum Pferdestall für die Hobbyhaltung auf dem Grundstück der Immobilie, für die ich mich interessiere, noch recht unproblematisch klappt – doch eigentlich darf dann weder ein Zaun gesetzt, noch eine Mistplatte gebaut, geschweige denn Paddocksand oder Schotter aufgefahren werden.“

Abgrenzung von Landwirtschaft und Hobbyhaltung

Welche Möglichkeiten sich dennoch bieten, woran landwirtschaftliche Betriebe denken müssen, wenn sie sich ein weiteres Standbein mit der Pferdehaltung oder der Pferdezucht aufbauen wollen, ab welchem Verdienst der Nebenerwerb beginnt –  und welches die Besonderheiten der Hobbyhaltung sind, erfahren Sie im nächsten Beitrag. Quelle: Land und Forst

Energetische Sanierung: Was beim Hauskauf wirklich nötig ist

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Gebrauchte Häuser sind oft günstiger als Neubauten. Doch in den meisten Fällen ist eine energetische Sanierung notwendig, durch die zusätzliche Kosten entstehen. Welche Maßnahmen nach einem Hauskauf wirklich nötig sind – ein Überblick.

Energetische Sanierung – Überblick verschaffen

Zunächst müssen Käufer herausfinden, wann das Haus erbaut wurde. Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer gewechselt hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der damals in Kraft getretenen Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen, welche 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde. Der Immobilienkäufer hat dadurch wahrscheinlich einen geringeren Sanierungsaufwand. Immobilien, die der Vorbesitzer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, mussten bisher nicht saniert werden. Der Aufwand für Hauskäufer kann bei diesen Immobilien also höher sein.

Um dem Ziel eines klimaneutralen Kontinents näher zu kommen, plant die EU nun den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken. Mit dem sogenannten „Green Deal“ sollen, ähnlich wie bei Elektrogeräten, auch im EU-weiten Gebäudesektor Gesamtenergieeffizienzklassen eingeführt werden. Mit einer Skala von „A“ bis „G“ sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen.

Von dieser Sanierungspflicht könnten laut dem Eigentümerverband Haus & Grund in Deutschland mehr sieben Millionen Eigenheime betroffen sein.

Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck kündigte außerdem an, dass die Sanierungs-Afa (Paragraf 35c Einkommenssteuergesetz), also die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungen, auf Vermieter und Gewerbe erweitert werden soll. Bisher gilt das nur für selbstnutzende Eigentümer.

Energieausweis liefert wichtige Informationen

Einen ersten Überblick über Sanierungen bekommt der Käufer bei der Besichtigung. Spätestens dann muss der Vorbesitzer nämlich einen Energieausweis vorlegen. Dieser liefert nicht nur wichtige Informationen über den Energieverbrauch des Hauses, auch Sanierungsempfehlungen sind darauf vermerkt.

Gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen

Entscheidet sich der Interessent dafür, ein Haus zu kaufen, muss er als Eigentümer die Richtlinien des GEG beachten und gegebenenfalls nach ihren Regeln sanieren. Diese Kosten sollten Interessenten bereits bei der Planung des Hauskaufs berücksichtigen – ansonsten folgt nach dem Erwerb eine böse Überraschung.

Dachdämmung

Gemäß den Vorgaben des GEG hat der Hauskäufer die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus zu dämmen. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Der Käufer hat zur Dämmung nach dem Erwerb der Immobilie zwei Jahre Zeit.

Dabei gibt es jedoch Ausnahmen: Ist der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 der obersten Geschossdecke im Altbau erfüllt, muss der Käufer nicht neu dämmen. Ob das Haus diese DIN-Vorschrift einhält, sollten Hauskäufer am besten einen Sachverständigen überprüfen lassen, empfiehlt Thomas Weber, Bauherrenberater vom Verband Privater Bauherren (VPB). Die DIN-Norm ist erfüllt, wenn das Haus einen R-Wert – so nennt man den Wert des Wärmedurchlassungswiderstands – von 0,90 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin hat. „Das gilt aber nur für Bauteile, die pro Quadratmeter mehr als 300 Kilogramm wiegen. Und so schwer ist eigentlich nur Stahlbeton“, erklärt der Experte. Für andere Decken gelte laut DIN 4108-2 ein R-Wert von 1,57, was circa sieben Zentimeter dicker Mineralwolle entspreche.

Auch wenn Käufer die Immobilie für weniger als vier Monate im Jahr auf über 19 Grad beheizen, bleibt dem Käufer das Dämmen erspart. Das kann beispielsweise bei Ferienwohnungen der Fall sein. Auch denkmalgeschützte Gebäude gehören zur Ausnahme: „Man kann kein Wärmedämmverbundsystem auf die Schmuckfassade anbringen. In so einem Fall spielt das Denkmal eine größere Rolle als die energetische Sanierung“, sagt Weber.

Heizkessel

Hauseigentümer müssen gemäß den Regelungen des GEG bestimmte ältere Heizkessel austauschen. Das betrifft alle Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen nur noch maximal 30 Jahre in Betrieb sein. Wer ein Haus kauft, muss austauschpflichtige Kessel binnen zwei Jahren ersetzen.

Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Hausbesitzer dürfen Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt weiter betreiben. „Anlagen unter vier Kilowatt sind energetisch nicht sehr relevant, sondern sind eher in Richtung Gaskocher einzuordnen“, sagt Thomas Weber. Große Anlagen hätten schon früher einen sehr guten Wirkungsgrad erzielt, weswegen sie von dieser Regelung ausgenommen seien.

Leitungen

In nicht geheizten Räumen müssen Leitungen, Formstücke und Armaturen, die Wärme führen, gedämmt sein. Das betrifft also unter anderem Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller. Wie dick die Dämmung bei den Rohren sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Der Hauskäufer muss auch in diesem Fall innerhalb von zwei Jahren nachrüsten.

Achtung: Verstöße gegen die GEG-Richtlinien sind eine Ordnungswidrigkeit und können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro zur Folge haben.

Welche Sanierungsmaßnahmen noch sinnvoll sind

Neben den Sanierungspflichten gibt es noch etliche weitere Möglichkeiten an Sanierungen, die Immobilienkäufer vornehmen können. Welche Maßnahmen der künftige Eigentümer dabei am besten angeht, ist abhängig vom Zustand des Hauses.

Die Fassadendämmung und der Austausch von Fenstern

Ältere Häuser haben häufig keine gute Außendämmung und Fenster, die luftdurchlässig sind. Viele Eigentümer ziehen deswegen eine Fassadendämmung und einen Fensteraustausch in Betracht. „Die Fassade sollte man am besten dann dämmen, wenn renovierungstechnisch sowieso etwas am Haus gemacht wird und schon ein Gerüst vor Ort ist“, rät Weber. Ein Fensteraustausch solle bestenfalls gleichzeitig mit der Fassadendämmung erfolgen, sonst entstünden Wärmebrücken und die neuen Fenster hätten bauphysikalisch eine falsche Lage. Nimmt man Fassadendämmung und Fensteraustausch gleichzeitig vor, können Eigentümer dadurch zwischen 40 und 50 Prozent Energie einsparen. Tauscht man nur die Fenster aus, sparen sie sieben bis zehn Prozent“, sagt Weber.

Die Dämmung der Kellerdecke

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie energetisch zu sanieren: das Dämmen der Kellerdecke. „Das ist günstiger als ein Fensteraustausch und bringt genauso viel, also sieben bis zehn Prozent Einsparungspotential. „Eine lohnende Investition“, sagt Weber. Nicht nur der finanzielle, auch der zeitliche Aufwand halte sich für so eine Maßnahme in Grenzen.

Hydraulischer Abgleich und Austausch von Heizungen

Auch wenn die Heizung noch nicht so alt ist, dass sie gemäß den Vorgaben des GEG ausgetauscht werden müsste, sollten sich Hauskäufer genau darüber Gedanken machen. Der Grund: hohes Einsparpotential. „Mit einer neuen Heizungsanlage und einem hydraulischen Abgleich lassen sich 30 bis 40 Prozent Energieersparnis herausholen“, informiert Weber.

Sanierungsmaßnahmen: Gesamtkonzept ist wichtig

Bei einem älteren, unsanierten Gebäude gibt es in der Regel so viele Baustellen, dass Hauskäufer sie nicht mehr überblicken können. „Hauskäufer sollten vor dem Kauf eine geförderte Energieberatung in Anspruch nehmen“, rät Weber. Dabei könne man die Möglichkeiten, die Kosten und das Einsparpotential besprechen. „Häufig schrecken Eigentümer vor dem hohen Betrag für eine umfängliche energetische Sanierung zurück. Verrechnet man die jährlichen Kreditkosten  aber mit den eingesparten Energiekosten und der Haltbarkeit der Maßnahme hat man nur circa 100 bis 200 Euro effektive Mehrkosten pro Monat“, sagt Weber.

Beispiel: In einem älteren Haus mit einer veralteten Heizungsanlage entstehen 4.000 Euro Heizkosten im Jahr. Der Eigentümer saniert daraufhin die Heizungsanlage. Diese Maßnahme kostet 20.000 Euro. Die Heizkosten betragen nach den Arbeiten nur noch 2.200 Euro im Jahr. Es dauert also rund 11 Jahre bis sich die neue Heizungsanlage amortisiert hat. Danach spart der Eigentümer jährlich 1.800 Euro – noch mehr, wenn die Heizkosten weiter steigen.

Haben Hauseigentümer ein Gesamtkonzept entwickelt, ist auch die Reihenfolge der Sanierungen entscheidend – sonst geben sie mehr Geld aus, als sie müssten. „Eine neue Wärmepumpe sollte man sich beispielsweise erst nach der Dämmung zulegen. Bei solchen Geräten zahlt man vor allem die Leistung“, sagt Thomas Weber. So koste eine Pumpe mit der Leistung von zehn Kilowatt circa 13.000 Euro, 20 Kilowatt hingegen schon über 20.000 Euro. „Es wäre also ärgerlich, wenn man sich eine teure Wärmepumpe kauft, deren Leistung man durch eine nachträgliche Dämmung gar nicht mehr braucht.“

Für die einzelnen Schritte bietet sich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung an, die ein Sachverständiger mit den Hauskäufern vornehmen kann. In dieser Berechnung geht es vor allem darum, den Verbrauch und Kosten eines unsanierten Hauses denen einer sanierten Immobilie über einen bestimmten Betrachtungszeitraum gegenüberzustellen.

Quelle: immowelt

Gebäudeumnutzung: Was Sie dürfen – und was nicht

Allgemein

Wer Gebäude umnutzen will, hat oft Probleme mit den Genehmigungsbehörden. Das muss nicht sein. Stephan Sauer erklärt, worauf Sie achten müssen.

Wer ein landwirtschaftliches Gebäude umnutzen möchte, kann seiner Fantasie zunächst freien Lauf lassen. Anstelle von Kühen oder Schweinen können Sie im alten Stall z. B. eine Tischlerei, ein Künstleratelier, ein Café, ein Ladenlokal, aber auch Büroräume oder Wohnungen unterbringen.

Soweit die Theorie. In der Praxis ist es häufig sehr viel schwieriger, die ersehnte Baugenehmigung zu bekommen. Die Behörden mauern oder verteilen undurchsichtige Ablehnungen. Diese beruhen jedoch oft auf reinen Vermutungen oder mangelnden Absprachen einzelner Fachbehörden untereinander.

Typisches Beispiel: Ein Landwirt will ein umgebautes Altgebäude an einen Handwerksbetrieb vermieten. Die Baubehörde weist den Antrag unter Hinweis auf angebliche Emissionsprobleme ab, obwohl die Umweltbehörde lediglich ein Zusatzgutachten vom Landwirt fordert. Wer dann nicht aktiv auf Spurensuche für die Ablehnung geht, vergibt vielleicht die letzte Chance, doch noch grünes Licht für die Ansiedlung des Handwerksbetriebes in der Scheune zu bekommen.

Wichtig vorab: Jede Nutzungsänderung muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die maßgeblichen Vorschriften sind im Baugesetzbuch festgelegt. Hinzu kommen die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Außerdem können bei der Genehmigung der Denkmalschutz sowie die Straßen- und Wegegesetze der Länder eine Rolle spielen.

Ob Sie für Ihre geplante Umnutzung eine Baugenehmigung erhalten können, hängt ganz wesentlich vom Standort Ihres Hofes ab. Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Fall 1: Ihr Hof liegt in einem Gebiet mit Bebauungsplan.

Fall 2: Ihr Hof liegt innerhalb eines Ortsteils ohne Bebauungsplan (sog. unbeplanter Innenbereich).

Fall 3: Ihr Hof liegt im Außenbereich.

Fall 1:

Bebauungsplan schafft Klarheit

Liegt Ihr Betrieb in einem Ortsbereich, für den ein Bebauungsplan existiert, so bestimmt dieser, welche Umnutzung erlaubt ist und welche nicht.

Im Bebauungsplan ist festgelegt, ob es sich – rechtlich gesehen – um ein Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. Oft liegen landwirtschaftliche Betriebe in Dorf- oder Mischgebieten. Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen ist hier in der Regel kein Problem. Auch die Unterbringung kleinerer Gewerbe- oder Handwerksbetriebe, die zur Versorgung der Bewohner beitragen, ist erlaubt.

Daneben spielt das Maß der baulichen Nutzung (u. a. Zahl der Vollgeschosse, Höhe des Gebäudes) eine Rolle. Die einfache Umnutzung z. B. einer Scheune in einen Lagerraum ist meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Sie ein vorhandenes Gebäude um ein zweites Vollgeschoss erweitern möchten und der Bebauungsplan dies nicht vorsieht. Die Bauaufsichtsbehörde kann Sie jedoch von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien, wenn die Umnutzung keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die nähere Umgebung befürchten lässt.

Fall 2:

Umnutzung muss sich „einfügen“

Für viele innerörtliche Lagen existiert kein formeller Bebauungsplan. Dann gelten die Vorschriften des § 34 Baugesetzbuch für so genannte „unbeplante Innenbereiche“.

Hier kommt es darauf an, welchen baulichen bzw. rechtlichen Charakter die Umgebung hat. Meist wird sie einem Dorf- oder Mischgebiet entsprechen. Dann bekommen Sie jede Nutzung genehmigt, die – wenn ein Bebauungsplan existieren würde – in einem Dorf- oder Mischgebiet zulässig ist.

Kann der richtige Gebietstyp nicht zweifelsfrei bestimmt werden, prüft die Behörde, ob sich Ihre geplante Umnutzung in die nähere Umgebung einfügt. Ein Indiz dafür sind ähnliche, bereits genehmigte Projekte in der Nachbarschaft.

Als wichtigstes Kriterium, um festzustellen, ob sich Ihr Vorhaben „einfügt“, gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Beispiel: Sie wollen in Ihrer Scheune eine Schlosserei unterbringen. Wenn zu erwarten ist, dass diese Ihre Wohnnachbarn mit erheblichem Lärm und ständigem Fahrzeugverkehr belästigen würde, sähe es mit der Baugenehmigung schlecht aus. Planen Sie dagegen ein kleines Blumengeschäft, das nur einmal in der Woche beliefert wird, haben Sie eine größere Chance auf Zustimmung durch das Bauamt.

Fall 3:

Viele Hürden im Außenbereich

Viele Umnutzungen, die in Ortslagen möglich sind, werden im so genannten Außenbereich nicht ohne weiteres genehmigt. Dafür sorgen die strengen Vorschriften des § 35 Baugesetzbuch. Danach dürfen nur Land- und Forstwirte (Voll- und Nebenerwerb) im Au­ßenbereich privilegiert bauen, da ihre Vorhaben „dem Wesen nach“ in den Außenbe­reich gehören. Dazu zählen z. B. Stäl­le, Lager- und Maschinenhallen, aber auch z. B. Gebäude für die gewerbliche Tierhaltung.

Wenn ein Land- und Forstwirt ehemalige Wirtschaftsgebäude im Außenbereich umnutzen will, ist dies grundsätzlich möglich. Denn für die erstmalige Nutzungsände­rung hin zu außerlandwirtschaftlicher Nut­zung gilt eine Begünstigung für Landwirte. Der Vorteil liegt darin, dass einige Vorschrif­ten, die sonst die Baugenehmigung im Außenbereich unmöglich machen, kein K.O.-Kriterium mehr darstellen. So steht Ihrem begünstigten Umnutzungsprojekt z. B. der Flächennutzungsplan nicht im Weg.

Trotzdem gibt es noch viele rechtliche Hürden zwischen Ihnen und der begehrten Baugenehmigung. So darf die Umnutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigen, wie den Natur- oder Wasserschutz. Ebenso müssen Infrastruktur und Erschließung gesichert sein. Und auch für die umzunutzenden Gebäude selbst gibt es viele detaillierte Vorschriften.

Quelle: topagrar