Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

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Die Ampel-Koalition hat ihren Streit um die Verwendung der BVVG-Flächen für den Naturschutz zum Teil beigelegt. Die wichtigen Regeln für die Verpachtung an Landwirte sind aber weiter in der Schwebe.

Nach der am 17.11.2022 bekannt gegebenen Einigung zwischen den Bundesministerien für Finanzen, Landwirtschaft und Umwelt werden 17.500 Hektar landwirtschaftlicher Flächen von der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) für die Initiative „Nationales Naturerbe“ der Bundesregierung bereitgestellt. Davon werden 7.700 Hektar unmittelbar an Naturschutzträger übertragen. Weitere 9.800 Hektar gehen langfristig in das Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Dort sollen sie in das Nationale Naturerbe übernommen werden.

Kriterien für die Verpachtung sind weiter in Arbeit

Insgesamt verfügt die BVVG noch über 91.000 Hektar landwirtschaftlicher Flächen. Davon sollen bis 2024 jährlich 2.000 Hektar verkauft werden, vorwiegend zur Erfüllung bestehender Rechtsansprüche.

Die übrigen Flächen stehen für die Verpachtung zur Verfügung. Bei der Verpachtung sollen „ökologisch beziehungsweise nachhaltig wirtschaftende Betriebe“ Vorrang haben. Welche Kriterien genau dabei für die Vergabe der Pachtflächen ausschlaggebend sein sollen, ist jedoch weiter unklar. Das Landwirtschaftsministerium teilte lediglich mit, die entsprechenden Regeln für die künftige Verpachtung würden „derzeit erarbeitet“.

Mangels konkreter Entscheidungskriterien verpachtet die BVVG ihre Flächen tatsächlich in erheblichem Umfang an Biobetriebe.

Verband kritisiert „fatales Signal“ der Bundesregierung

Der Verband der Familienbetriebe Land und Forst kritisierte die Vereinbarung der Bundesregierung. In Zeiten wachsender Rohstoff- und Ernährungsunsicherheit sei es ein fatales Signal, produktive Acker- und Waldflächen an Naturschutzorganisationen zu übertragen oder unter naturschutzfachlichen Kriterien zu verpachten, erklärte Max von Elverfeldt, der Vorsitzende der Organisation. Der Vorrang des Naturschutzes und der Ökobetriebe passe nicht in diese Zeit, sagte von Elverfeldt. 

Dr. Eberhardt Kühne, der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft für Agrarfragen (AfA), sagte, der Bund schwäche mit diesem Beschluss das Eigentum und den Rechtsstaat. Die zum Verkauf vorgesehenen 2.000 Hektar pro Jahr reichten bei weitem nicht aus, um die bestehenden Ansprüche aus dem Ausgleichsleistungsgesetz zu erfüllen. Die BVVG habe bereits jetzt nicht mehr genügend Flächen, um die Walderwerbsansprüche von Alteigentümern zu bedienen, stellte Kühne fest.

Protestaktionen geplant

Die Bodenpreise sind für viele Bauern zu hoch. Mit Bannern, Traktoren, Schubkarren und Mistgabeln wollen Bäuerinnen und Bauern der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) am Freitag in einer Woche, 25. November 2022, auf den Missstand aufmerksam machen. Dazu sind Protestaktionen gleichzeitig in 35 Städten und Gemeinden geplant.

Der Schwerpunkt der Proteste liegt in Ostdeutschland, es sind auch Aktionen in Bayern und Baden-Württemberg geplant. 

Die AbL fordert eine transparente, faire und gemeinwohlorientierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand. Öffentliches Land sollte nach AbL-Ansicht auch öffentlichen Interessen zu Gute kommen und nicht nach Höchstpreis an den Meistbietenden vergeben werden. Durch das bisherige Vergabeverfahren werden systematisch kapitalintensive Holdings und Agrarinvestoren gestärkt. Aufgabe einer Kommune sollte es allerdings sein, Landwirtinnen und Landwirte vor Ort zu unterstützen und die Flächen an Betriebe zu verpachten, welche innerhalb der Gemeinde einen besonderen Mehrwert im Sinne des Gemeinwohls erbringen.

Quelle: Land und Forst

Suburbanisierung – Familien verlassen die großen Städte

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Nach Jahrzehnten der Zuwanderung haben Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Jahr 2021 durch Umzüge so deutlich an Bevölkerung verloren wie zuletzt im Jahr 1994. Das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) in Wiesbaden sieht einen neuen Trend zur Suburbanisierung.

Die Zahl der Fortzüge aus den kreisfreien Großstädten in kleinere Städte und ländliche Regionen ist 2021 im Vergleich zu 2019 um 1,8% angewachsen. Parallel dazu sanken die Zuzüge in die Großstädte um 5,4%.  Damit sei das Binnenwanderungssaldo der Großstädte auf einem so niedrigen Niveau wie seit 30 Jahren nicht mehr, als es eine deutliche Abwanderung in das Umland, also einen starken Suburbanisierungstrend gab. Während das BIB die Bevölkerungsverluste der Großstädte im Jahr 2020 vor allem auf eine insgesamt sinkende Mobilität im ersten Pandemiejahr zurückführt, sei nun 2021 unabhängig davon ein deutlicher Anstieg der Fortzüge zu erkennen. Vor allem das städtische Umland, aber auch kleinere Städte und ländliche Gebiete scheinen laut BIB von dieser Entwicklung zu profitieren: Sie alle gewinnen an Bevölkerung durch Zuzug. Auch der Wegzug jüngerer Menschen aus diesen Regionen in die Großstädte sei geringer als in den Jahren vor der Pandemie.

Auch die Jüngeren zieht es nicht mehr in die Großstadt

Die Tendenz zum Wegzug aus der Großstadt betrifft offenbar insbesondere Familien. BIB macht das am Umzugsverhalten der entsprechenden Altersgruppen fest. Im Vergleich zu 2019 zogen vor allem 30- bis 49-Jährige (plus 3,7%) aus den Großstädten weg. Veränderte Wohnpräferenzen, Wohnungsknappheit und anhaltend hohe Wohnungspreise  werden als mögliche Gründe für diese Entwicklung genannt. Das Umzugsverhalten von jungen Erwachsenen im Alter von 18 bis 29 Jahren bleibe dagegen weiter auf niedrigem Niveau. Sie ziehen laut BIB, das sich auf Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) stützt, weniger über Kreisgrenzen hinweg um als vor der Corona-Pandemie.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung, 06.12.2022

Pferdeimmobilien: So können sich Investoren in den Sattel schwingen

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Die Vielfalt an Pferdeimmobilien ist groß, doch die meisten Liegenschaften fordern einen stolzen Preis. Wer mit den eleganten Tieren Geschäfte machen will, muss bei der Immobilienwahl einige Besonderheiten beachten.

Sie leben am liebsten mit der Familie zusammen, schlafen nie länger als 20 Minuten am Stück und erkennen sich selbst im Spiegel: Pferde sind faszinierende Tiere mit zahlreichen Besonderheiten. Über die Jahrhunderte haben sich ganze Industriezweige um sie herum entwickelt. Heute haben mehr als 10.000 Firmen in Deutschland, vom kleinen Handwerksbetrieb bis zum Dienstleistungsunternehmen, das Pferd direkt oder indirekt als Haupt-Geschäftsgegenstand.

Der jährliche Umsatz der deutschen Pferdewirtschaft liegt bei 6,7 Mrd. Euro. Kein Wunder also, dass das Investoren anlockt. Neben dem Handel mit den prachtvollen Lebewesen selbst versprechen ihre Behausungen attraktive Renditen. Dafür kommen verschiedene Immobilientypen infrage: Pferdehöfe, Reitanlagen oder Gestüte.

Welcher Immobilientyp am besten geeignet ist, hängt stark von der jeweiligen Pferdenutzung ab. Man kann Pferde schwerpunktmäßig halten, reiten oder züchten. Die Immobilienpreise variieren wie üblich entsprechend der Größe und Ausstattung der Gebäude. Bei gängigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt liegt der mittlere Kaufpreis für eine Pferdeimmobilie bei rund 1 Mio. Euro. Die Preisentwicklung auf dem Markt verläuft ähnlich wie bei Wohnimmobilien: Beide haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. „Oft hat der Kaufpreis nichts mehr mit dem Wert des Objekts zu tun, sondern liegt deutlich darüber.“, sagt Marcel Kanz von der Beratungsfirma Horse Consult Service. Deswegen gilt: Genau hinschauen und Preise vergleichen. „Prüfen Sie, ob die Stellplätze für Pferde artgerecht sind“, rät Kanz. Andernfalls stehe man schnell unerwartet vor nicht geplanten Ausbaumaßnahmen. Für Investoren und insbesondere Laien im Pferdegeschäft ist es ratsam, sich vorab genau über angemessene Marktpreise und Renditechancen zu informieren.  

Auflagen für die Pferdehaltung

Grundsätzlich ist es möglich, Pferde einzeln oder in Gruppen unterzubringen. Dabei muss jedes Pferd ausreichend Platz bekommen, um sich zum Schlafen auf die Seite legen zu können. Die Größe einer Pferdebox muss mindestens der doppelten Widerristhöhe eines Pferdes im Quadrat entsprechen. Als Widerrist bezeichnet man den höchsten Punkt des Pferdes bei gesenktem Kopf. Bei einem durchschnittlich großen Pferd mit einer Widerristhöhe von 1,7 Metern ergibt das eine Fläche von rund 12 Quadratmetern. Ein Stall mit fünf Pferden muss dementsprechend etwa 60 Quadratmeter bemessen. Bei Weideflächen gilt die Regel: rund ein Viertel Hektar Fläche pro Pferd.

Bei der Immobilienwahl sind allerdings nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen interessant. „Die Politik hat begonnen, Auflagen an die Haltungsform zu stellen“, sagt Kanz. „Gleichermaßen legen die Besitzer und Kunden auch immer mehr Wert auf eine artgerechte Haltung.“ Grundsätzlich sollte kein Pferd den ganzen Tag über ausschließlich in einer Box sein. Pferde brauchen mindestens Sicht-, Hör- und Geruchskontakt zu Artgenossen – das ist auch im Tierschutzgesetz verankert. Besonders wichtig bei Bestandsimmobilien: Der Untergrund, auf dem die Tiere sich vorwiegend aufhalten, darf nicht zu nass oder matschig sein, denn das fördert Hufkrankheiten. Außerdem legen Pferde sich auf einem feuchten Boden nicht gerne schlafen. Die Tiere mögen weder Staub noch Feuchtigkeit in der Luft – eine gute Luftzirkulation ist also ebenfalls wichtig.

Je nach Pferdenutzung muss man für die Tierhaltung entweder einen landwirtschaftlichen Betrieb oder ein Gewerbe anmelden. Zur gewerblichen Pferdenutzung zählen Betriebe mit Gewinnabsichten. Dafür benötigen die Unternehmen eine Genehmigung des Veterinäramtes. Das Amt überprüft die Sachkenntnisse der Betriebsleitung sowie den Hof. Zusätzlich verlangt das Amt meist eine bestimmte Ausbildung, beispielsweise zum Landwirt, Pferdewirt oder Tierarzt. Langjährige Erfahrung im Umgang mit Pferden kann so eine Ausbildung allerdings ersetzen.

Eine Pferdepension gilt als landwirtschaftlicher Betrieb, wenn sie eine eigene Futtergrundlage hat, also für jeden Pferdestellplatz 0,35 Hektar Futter angebaut wird. Dementsprechend muss ein Betrieb mit 30 Stellplätzen, wenn er als landwirtschaftlicher Betrieb gelten will, 10,5 Hektar Land bewirtschaften – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Auslastung. Ob die angebauten Pflanzen dabei am Ende auch als Futter dienen, ist interessanterweise nicht von Bedeutung.

Quelle: www.capital.de

Neue Grundsteuer: So gelingt das Ausfüllen der Erklärung

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Ab 2025 soll in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Eigentümer müssen deshalb bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Was ist beim Ausfüllen der Formulare zu beachten?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nach einer ersten Frist-Verlängerung muss die Erklärung nun bis 31. Januar 2023 erfolgen.

Vereinfachte Erklärung über Online-Plattform

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum. Sie wurde vom Bundesfinanzministerium erstellt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie nutzen. In komplexeren Fällen – etwa, wenn das Grundstück zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört – ist die Nutzung dieser Online-Plattform nicht möglich.

Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg: Abgabe über Elster-Plattform

In Niedersachsen und Hamburg sowie in einigen weiteren Bundesländern können Eigentümer dagegen die Plattform des Bundesfinanzministeriums nicht verwenden, da diese Länder nicht am sogenannten Bundesmodell zur Grundsteuer teilnehmen, sondern eigene Modelle entwickelt haben. Dort müssen Haus- und Wohnungsbesitzer ihre Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster hochladen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Registrierung bei Elster.de mit Steuer-ID

Um Elster zu verwenden, muss man sich zunächst registrieren. Dazu sind die persönliche Steuer-ID und weitere Daten wie Mailadresse und Geburtsdatum nötig. Einige Tage später kommen die persönlichen Aktivierungsdaten per Post und Mail. Anschließend kann man sich auf Elster.de einloggen, die Steuer-Formulare ausfüllen und auch gleich abschicken.

Grundsteuer: Bundesmodell in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig-Holsteinund Mecklenburg-Vorpommern setzen beim neuen System der Grundsteuer das Bundesmodell um. Dabei müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Bodenrichtwert: Wo ist er zu finden?

In Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern muss der Bodenrichtwert angegeben werden.

Eigentümer in Schleswig-Holstein finden den Bodenrichtwert über die Website Digitaler Atlas Nord. Dort müssen sie die entsprechende Adresse oder das Flurstück in die Suche eingeben. Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern finden den Bodenrichtwert über eine Website des Bundeslandes zu den Grundsteuerdaten.

Ursprünglich sollte das Bundesmodell deutschlandweit gelten, doch einige Länder, darunter auch Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Modelle entwickelt, nach denen sie die neue Grundsteuer berechnen. Die Angabe des Bodenrichtwerts ist daher in Hamburg und Niedersachsen nicht erforderlich.

Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Hamburg legt Wohnlagemodell zugrunde

Hamburg setzt auf ein eigenes Modell, um das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich, liegen je nach Stadtteil zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Was sind Wohnflächen, was Nutzflächen?

Auch Balkone zählen zur Wohnfläche – allerdings nur zu 25 Prozent.

Als Wohnflächen gelten Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Keller, Heizungs- und Trockenräume, Waschküchen und Garagen gelten dagegen als Zubehörräume oder Nebenräume. Sie zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Dachböden und Treppenhäuser werden nicht mitgezählt. Balkone und Terrasse zählen zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Nutzflächen wiederum sind Geschäftsräume, sie dienen vor allem betrieblichen Zwecken. Darunter fallen beispielsweise Verkaufsräume, Kanzleien oder Werkhallen.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigem Besitz – schon länger empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und mahnte 2018 eine Reform an. Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar von 1935. Mit der Realität haben diese Werte nicht mehr viel zu tun. 2019 einigten sich Bund und Länder daher auf das Grundsteuer-Reformgesetz.

Wozu gibt es die Grundsteuer?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen, sondern sich nur anders zusammensetzen. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Mit dem „wertabhängigen Berechnungsmodell“, auf dem die neue Grundsteuer basiert, soll sich das nun ändern. Auf manche Eigentümer könnten damit in Zukunft höhere Kosten zukommen.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer ab 2025

Die Berechnung der neuen Grundsteuer beginnt erst, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Bis Ende 2023 haben die Ämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Quelle: NDR

Wie heize ich Hof und Stall? Das sind Alternativen zu Heizöl und Gas

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Fossile Brennstoffe wie Heizöl und Gas sind stark im Preis gestiegen und steigen wohl weiter. Hinzu kommen Unsicherheitsfaktoren in der Versorgung, die Haus- und Hofbesitzer dazu bringen, über geeignete Alternativen nachzudenken.

Dringend suchen, insbesondere Landwirte oder Besitzer von Resthöfen, kostengünstige Heizsysteme, die in der Lage sind, die oftmals in die Jahre gekommenen Gebäude, warm zu halten.

Fakt ist, dass die Preise für Heizwärme sich auch langfristig auf einem höheren Niveau bewegen werden, als wir es bisher gewohnt waren. Deshalb ist ein Umdenken gefragt.

Flüssiggas kann Alternative zu Erdgas sein

Strom- und Gaspreise für das kommende Jahr (Preise in der Grundversorgung) können stark schwanken. Der Heizölpreis ist nur schwerlich vorherzusagen, wird aber wohl auch auf hohem Niveau bleiben.

Bisher unwirtschaftliche Verfahren müssen überprüft werden und können in den Bereich der rentablen Versorgung rücken. Beispielsweise kann Flüssiggas momentan noch eine preislich interessante Alternative zu Erdgas sein. Zumal die technische Umrüstung ohne großen Aufwand, je nach Anlagenbauart, realisierbar ist.

Biogasanlagen prüfen

Aber auch hier ist damit zu rechnen, dass der Preis zukünftig noch steigen wird. Der Ausbau von Wärmenetzen zur Optimierung der Wärmenutzung bestehender Biogasanlagen, die über Überschusswärme verfügen, sollte geprüft werden.

Zur Unterstützung dieser Anlagen in dörflichen Wärmenetzen, können auch z.B. groß dimensionierte Hackschnitzelanlagen eingesetzt werden.

Im landwirtschaftlichen Bereich muss zwischen der Wohngebäudeheizung und der Beheizung von Ställen unterschieden werden. Während der Bedarf an Wohnwärme noch, zumindest kurz- oder mittelfristig, durch Einzelfeuerungen oder bivalenten Wärmepumpen gedeckt werden kann, ist der Wärmebedarf bei der Aufzucht von Jungtieren häufig so hoch, dass höhere Preise für die Heizenergie Wirtschaftlichkeit des Betriebszweiges infrage stellen können.

Holzhackschnitzel: Waldbesitzer hier im Vorteil

Als Alternative zu Öl und Gas bieten sich hier momentan häufig nur Holzhackschnitzelfeuerungen an. Waldbesitzer sind bei diesen Anlagen im Vorteil. Hier scheint die langfristige Energieversorgung gesichert, weil der benötigte Brennstoff laufend nachwächst.

Zwar lässt das Umweltbundesamt (UBA) häufig Kritik gegenüber Holzheizungen wegen zu hoher Feinstaubbelastungen verlauten, dem UBA ist bislang aber offensichtlich entgangen, dass mit modernen elektrostatischen Filtern, die Feinstaubemissionen der Anlagen auf ein Minimum reduzieren können. Filter werden aber bisher nur für hochwertige Feuerungen, also Kessel für Scheitholz, Hackschnitzel und Pellets entwickelt und eingesetzt.

Die in Deutschland betriebenen etwa zwölf Millionen Einzelfeuerungen wie Kamin- und Kachelöfen werden bisher nicht überwacht, emittieren große Mengen Feinstaub und fallen somit zurecht in die Bedenken des UBA. Hier müsste zukünftig eine Berücksichtigung im Bundesimmissionsschutzgesetz erfolgen.

Andere Brennstoffe: Getreidestroh oder Chinaschilf

Neben Holz werden vermehrt wieder andere Brennstoffe wie Getreidestroh oder Chinaschilf (Miscanthus) erwähnt. Holz ist mit Abstand der problemloseste Biobrennstoff, den wir haben. Bei allem anderen muss höherer technischer Aufwand betrieben werden, um es umweltfreundlich zu verbrennen.

Heizungsinstallateure empfehlen häufig Wärmepumpen, die als Niedertemperatursysteme bestens für gut wärmegedämmte Neubauten mit großen Heizflächen wie Fußbodenheizungen geeignet sind. Wenn die für den Betrieb elektrische Energie dann noch weitgehend über eine eigene PV-Anlage mit Elektrospeicher erzeugt wird, entsteht ein nahezu optimales Konzept.

Man sollte allerdings beachten, dass der höchste Stromverbrauch im Winter vorliegt, dann, wenn wenig Sonnenenergie vorhanden ist. Es muss also trotzdem Strom aus dem Netz bezogen werden. Ebenso sollten bei Speichersystemen die genauen Gesamtkosten berücksichtigt und auf Wirtschaftlichkeit geprüft werden.

Wärmepumpen: bivalente Luft-/Wasserwärmepumpen empfohlen

Bestehende, ältere, landwirtschaftliche Wohnhäuser und deren Anlagen, benötigen im Winter häufig Heizungsvorlauftemperaturen, die oberhalb von 55 °C liegen und von Wärmepumpen nicht oder nur mit sehr schlechten Wirkungsgraden (Leistungsziffern) bereitgestellt werden können.

Mittlerweile gibt es aber Hochtemperaturwärmepumpen, die sich für diese Anwendungsgebiete eignen können. Eine Studie des Fraunhofer ISE zeigt, dass Wärmepumpen auch in Bestandsgebäuden erfolgreich eingesetzt werden können, letztendlich aber Einflussfaktoren wie das „energetische Niveau und das installierte Wärmeübergabesystem“ ausschlaggebend sind.

Oftmals werden bivalente Luft-/Wasserwärmepumpen empfohlen, die in Kombination mit z.B. den bestehenden Öl- oder Gasfeuerungen betrieben werden können. Die Wärmepumpe kann dann, je nach Auslegung und Verhältnissen 70 bis 80 % des Heizenergiebedarfes decken, während der Spitzenbedarf im Winter über die vorhandene Anlage gedeckt wird.

Solaranlagen: Strom als Heizenergie nutzen

Bei den derzeitigen Einspeisevergütungen für Strom aus neu installierten Photovoltaik- Anlagen nach dem EEG 2023 von 0,06 bis 0,08 €/kWh kann der erzeugte Strom als Heizenergie genutzt werden. Warmwasserbereitung mittels PV ist eine gute Möglichkeit den Eigenstromverbrauch zu steigern und damit die Rendite einer PV-Anlage zu erhöhen.

Technisch umsetzbar ist die Brauch- und Warmwassererwärmung beispielsweise mit einem Heizstab bzw. einer Heizpatrone im Warmwasserspeicher, durch die Installation einer Warmwasser-Wärmepumpe, oder durch die Nutzung vorhandener Durchlauferhitzer und Boiler mit integriertem Speicher. Diese Techniken können allerdings nur effektiv arbeiten, wenn die PV-Anlage auf dem Dach tatsächlich einen Stromüberschuss produziert.

Thermische Solaranlagen: Auch in Ställen zu finden

Thermische Solaranlagen, also der Einsatz von Kollektoren zur Nutzung der Solarstrahlung, werden meistens zur Brauchwasserbereitung, in Einzelfällen auch zur sommerlichen Beheizung von Wohnräumen oder Stallungen, eingesetzt. Sie werden als bivalente Systeme, parallel zu anderen Heizquellen installiert, da die Solarwärme nicht verlässlich zur Verfügung steht.

Solarthermische Kollektoren sind als Flachkollektoren oder Vakuumröhrenkollektoren ausgelegt, in denen meistens ein Wärmeübertragungsmedium erhitzt wird. Beide Systeme unterscheiden sich im Wirkungsgrad, wobei die Vakuumröhrenkollektoren einen höheren aufweisen, aber auch teurer in der Anschaffung sind.

Thermische Anlagen zu Beheizen von Ferkelnestern

Die meisten thermischen Solaranlagen dienen der Trink- und Brauchwasserbereitung in Wohnhäusern. Häufig kann ein Deckungsgrad der Brauchwasserbereitung von bis zu 60 % erreicht werden, was etwa 8 % des gesamten Heizenergiebedarfes entspricht.

Anlagen, die nebenbei auch zur Raumwärmeunterstützung dienen, müssen insgesamt größer ausgelegt werden, sind gut für Niedertemperatursysteme und Niedrigenergiehäuser geeignet.

Auch Ställe können für thermische Solaranlagen interessant sein. Das Beheizen von Ferkelnestern oder das Bereitstellen von Raumwärme in der Sauenhaltung, ist möglich. Das Beheizen von Geflügelställen oder die Erwärmung von Trink- und Brauchwasser kann über derartige Anlagen zumindest unterstützt werden. Bei der Raumheizung sind auch hier Niedertemperatursysteme vorteilhaft.

Vorhandene Heizsysteme überprüfen lassen, um Energiekosten zu sparen

Für die bevorstehende Heizperiode ist es schwierig noch kurzfristig ein neues Heizsystem zu installieren. Die Anlagenpreise sind hoch, die Anlagenverfügbarkeit eingeschränkt, zudem sind die Installateure ausgebucht.

Energiekosten zu sparen und die Betriebssicherheit der vorhandenen Anlagen zu gewährleisten ist deshalb sehr wichtig. Die vorhandenen Systeme sollten einem Service unterzogen und überprüft werden. Außerdem sollte der persönliche Umgang mit Wärme überdacht werden, um Energiekosten zu sparen.

Quelle: Land & Forst, 04.Oktober 2022

Link zum Artikel: Wie heize ich Hof und Stall? Das sind Alternativen zu Heizöl und Gas | landundforst.de

Erste Wohnungspreiskorrekturen in Städten und Kreisen des Nordens

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In 14 von 60 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen hat Immowelt sinkende Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand ermittelt. Im Trend fallen die Preise in größeren Städten und steigen an der Küste sowie in der günstigen Provinz.

Immowelt hat die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand in 60 Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 verglichen. Vergleichsformat ist eine Dreizimmerwohnung aus den 1990er Jahren mit 75 qm im ersten Stock.

Peine gibt um 16% nach


Gesunken sind die Preise in 14 Kreisen – darunter 12 in Niedersachsen sowie Hamburg und der Kreis Schleswig-Flensburg. Die größten Abschläge gab es im Landkreis Peine. Hier sank der Angebotspreis um 16% auf 2.042 Euro/qm. Um 11% auf 2.059 Euro/qm sank der Wert im Landkreis Rotenburg/Wümme. Ebenfalls deutlich ging es für Osterholz (-9% auf 2.347 Euro/qm) sowie Uelzen (-8% auf 2.021 Euro/qm) abwärts. Trotz relativ niedriger Preise sieht Immowelt hier Zurückhaltung angesichts oft älterer Bestände mit hohem und teurem Sanierungsbedarf.
Auf der Suche nach Trends erkennen die Immowelt-Analysten, dass die Preise in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sinken: Hamburg verliert 2% auf 6.539/Euro/qm, Hannover 3% auf 3.331 Euro/qm und Bremen 11 Euro auf 3.228 Euro/qm (0%) – in Bremen sind die Preise im letzten sechs Monaten im Abwärtstrend. Auch in gefragten Universitäts- und Schwarmstädten über 150.000 Einwohnern gibt es eher eine Stagnation: Braunschweig (+2% auf 3.469 Euro/qm), Kiel (+4% auf 4.204 Euro/qm), Lübeck (+1% auf 4.287 Euro/qm), Oldenburg (-5% auf 3.502 Euro/qm) oder Osnabrück (+3% auf 3.152 Euro/qm).

Küste boomt weiter


Für Dreiviertel der untersuchten Kreise jedoch gingen die Angebotspreise aufwärts. Davon konnte besonders Schleswig-Holstein profitieren. In acht der 15 Stadt- und Landkreise gab es zweistellige Zuwachsraten. Ganz vorne liegt der Landkreis Ostholstein mit einem Plus von 26% auf 4.406 Euro/qm. Ostholstein umfasst die Ferienorte an der Lübecker Bucht samt Fehmarn. Hier kaufen oft Wohlhabende mit viel Eigenkapital ein Feriendomizil. Das gilt auf der Nordseeseite etwa für den Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt und Föhr. Mit einem Plus von 22% wird mit 6.695 Euro/qm der höchste Wert im Vergleich erreicht.
Die Landkreise Dithmarschen (+22% auf 2.783 Euro/qm) sowie Steinburg (+21% auf 2.247 Euro/qm) liegen mit vergleichsweise günstigen Preisen zwischen Nordseeküste und Hamburg. Von der Küstennähe profitieren auch die niedersächsischen Landkreise Leer mit der Insel Borkum (+19% auf 3.268) oder Friesland mit der Insel Wangerooge (+16% auf 2.761 Euro/qm).

Goslar gewinnt 20%, bleibt aber günstigster Landkreis


Ebenfalls im Trend sind sehr günstige Landkreise – am besten unweit einer Großstadt, wie etwa Schaumburg/Lippe (+26% auf 1.814 Euro/qm) an der A2 westlich von Hannover. Auch eine Großstadt wie Salzgitter (+18% auf 1.671 Euro/qm) profitiert von niedrigen Preisen und der Nähe zu Braunschweig – ähnlich wie Neumünster (+20% auf 2.338 Euro/qm) in Bezug zu Hamburg. Trotz einer Preissteigerung von 20% ist der Landkreis Goslar im Harz mit 1.494 Euro/qm weiterhin der günstigste Landkreis im Norden.

Quelle: Immobilien Zeitung, 09.11.2022

Abgabefrist für Grundsteuererklärung wird auf 31.1.2023 verlängert

Allgemein

Erleichtertes Aufatmen bei vielen Hausbesitzern und Steuerberatern. Sie haben nun bis Ende Januar Zeit, die nervenaufreibende Grundsteuererklärung abzugeben.

Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung wird bundesweit einmalig von Ende Oktober bis Ende Januar 2023 verlängert. Das haben die Finanzminister der Länder am vergangenen Donnerstag entschieden.

Eigentlich war geplant, dass Immobilien- und Grundstücksbesitzer nur bis zum 31. Oktober dieses Jahres Zeit haben, ihre Grundsteuererklärung ans Finanzamt zu schicken. Dieser Pflicht sind allerdings von den insgesamt 36 Mio. fälligen Erklärungen bisher nur etwa 20 % der Betroffenen nachgekommen.

Doch wie nun bekannt wird, haben sich Bund und Länder darauf verständigt, die Frist bis zum 31. Januar 2023 zu verlängern. Die Fristverlängerung soll sowohl Bürger und Unternehmen als auch die Finanzämter entlasten. So soll sichergestellt werden, dass Bürger und Betriebe in Krisenzeiten nicht auch noch mit Verfahren wegen verspäteter Grundsteuererklärungen überzogen werden. Auch fürchteten Bund und Länder, die Finanzämter würden mit unzähligen Fristverlängerungsanträgen überzogen, berichtet das Handelsblatt.

Dass Bürger überhaupt Schwierigkeiten mit der Erklärung haben, liegt auch daran, dass sie die erforderlichen Unterlagen selbst bei den staatlichen Stellen zusammensuchen müssen. Zudem gibt es durch die Reform je nach Bundesland verschiedene Grundsteuermodelle. Was die Grundsteuererklärung kompliziert macht, wie Experten bemängeln.

Quelle: topagrar

Deutscher Bundestag verschiebt die Zertifizierung für Immobilienverwalter bis Dezember 2023

Allgemein

Der Deutsche Bundestag hat heute zur Verschiebung der Zertifizierung für Immobilienverwalter um ein Jahr auf den 1. Dezember 2023 zugestimmt. Vorausgegangen war eine Initiative des VDIV Deutschland vor dem Hintergrund, dass nicht alle Zertifizierungswilligen bis zum 1. Dezember 2022 eine Prüfung vor den Industrie- und Handelskammern (IHK) hätten ablegen können.

Mit Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrecht zum Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ab dem 1. Dezember 2022.

In den letzten Monaten zeichnete sich jedoch bereits ab, dass bis dahin nicht alle Prüfwilligen eine entsprechende Zertifizierung bei den IHK durchlaufen können. In der Folge hätte es u.a. zu zahlreichen Klagen wegen Wettbewerbsverzerrung oder zur Beschlussanfechtung bei Beauftragung eines nichtzertifizierten Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommen können.

Der VDIV Deutschland hat daher wie der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) das Bundesministerium der Justiz (BMJ) gebeten, eine zeitliche Verschiebung der Zertifizierung zu prüfen, um eine Entzerrung der Situation zu ermöglichen. Auf Vorschlag des BMJ mit Zustimmung des Rechtsausschusses hat nunmehr heute das Parlament des Deutschen Bundestages zugestimmt, die Regelung um ein Jahr zu verschieben.

In § 48 Absatz 4 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 (BGBl. I S. 34) wird daher die Angabe „1. Dezember 2022“ nunmehr durch die Angabe „1. Dezember 2023“ ersetzt.

Unbenommen davon bleibt die Regelung, wonach Personen, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer WEG waren, bis zum 1. Juni 2024 von der Zertifizierung befreit sind bzw. bis dahin als zertifizierte Verwalter gelten. Prinzipiell von der Zertifizierung befreit sind weiterhin Personen mit der Befähigung zum Richteramt, einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur/zum Immobilienkauffrau/-mann oder in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, einem Abschluss als Immobilienfachwirt/in oder einem Studienabschluss mit einem immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt.

Eine Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Verwalter können ihre Tätigkeit daher auch ab Dezember 2023 grundsätzlich ohne Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen.

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Allgemein

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Oktober Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst, 21. Juli 2022

Grundsteuer in Elster eintragen: So navigieren Sie sich durch

Allgemein

Die Grundsteuer-Erklärung abzugeben ist keine Lebensaufgabe – aber fast, möchte man meinen, wenn man die Probleme von Hausbesitzern und Landwirten beim Eintragen hört. Auch die zahlreicheren Foren und „Selbsthilfegruppen“ sind ein Indiz für die Brisanz des Themas.

Die Grundsteuer-Erklärung in Elster einzutragen, kann den Betroffenen schon einmal an seine Grenzen bringen. Einige Probleme hat der Autor bei einem Selbstversuch geschildert. Nicht weil er sich nicht vorbereitet hat oder weil Daten fehlen, nein, sondern weil man sich in einem komplett unbekannten Terrain bewegt. Mittlerweile haben sich zahlreiche Foren und regelrechte „Selbsthilfegruppen“ gebildet – und sogar in Elster selbst hat man die Möglichkeit, andere Nutzer mit einem Problem zu fragen (Elsterforum) und (k)eine Antwort zu bekommen. Die gute Nachricht ist, dass die Anfangs auftretenden technischen Probleme von Elster, die zur Überlastung und zum wiederholten Absturz des Systems geführt haben, zumindest etwas besser im Griff sind. Dennoch empfehlen viele Nutzer immer noch, seine Daten lieber „antizyklisch“ einzutragen.

Einzelne Schritte speichern!

Das heißt: spät abends oder wenn die meisten Leute, die etwas eintragen müssen, bei der Arbeit sind. Eine Garantie für ein reibungsloses Funktionieren gibt es jedoch nicht. Denn immer wieder melden sich Nutzer, dass sie ihre Daten entweder nicht in das dafür vorgesehene Feld eintragen können oder dass die bereits eingetragenen Daten plötzlich verschwunden sind. Also zwischenspeichern ist dringend angeraten und bei Nicht-Funktionieren, wird auch ein ausloggen und wieder einloggen empfohlen. Bei mir hat das System zumindest technisch einigermaßen gut funktioniert. Die Schwierigkeiten sind aber andere.

Hausbesitzer, Landwirte – Art der wirtschaftlichen Einheit

Ein wesentliches Problem ist zunächst die Übersichtlichkeit – bzw. Unübersichtlichkeit der Formulare und die oft schwer verständliche Sprache. Letzteres erschwert dem Nutzer aus meiner Sicht das eindeutige Zuordnen von Daten und außerdem das Verständnis für die Zusammenhänge. Das betrifft sowohl die einfachen Nutzer (Hausbesitzer) und erst recht Landwirte mit deutlichen komplexeren Anforderungen an die Erfassung unterschiedlich genutzter zahlreicher Teilflächen.

Doch zurück zum Aufbau: Bei der Anlagenauswahl muss man sich zunächst zwischen vier Anlagen entscheiden – dem Hauptvordruck (GW1), der Anlage zum Grundstück (GW2), die beide von den nichtlandwirtschaftlichen Grundstückeigentümern (Grundsteuer A) ausgefüllt werden müssen.

Extraanlagen für Landwirtschaft

Dazu kommen dann die Extraanlagen speziell für Landwirte – nämlich Anlage Land- und Forstwirtschaft (GW3A) sowie die Anlage Tierbestand (GW3). Kriterium ist hier die so genannte wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, für die jeweils eigene Erklärungen ausgefüllt werden müssen. Macht man dann mit dem Hauptvorduck weiter, muss man sich zwischen fünf! Feststellungarten entscheiden – hier darf man auf gar keinen Fall falsch abbiegen und muss man unbedingt bei der Hauptfeststellung bleiben. Außerdem muss man sich hier für die Art der wirtschaftlichen Einheit entscheiden – Elster meint ein bebautes/unbebautes Grundstück oder einen Betrieb der Landwirtschaft.

Gemarkung, Flurstück, Grundstücksfläche und andere Probleme

Der nächste Schritt ist, die Lage des Grundstücks exakt anzugeben – das ist natürlich für Hausbesitzer leicht (Adresse) – und für Landwirte mit vielen verschiedenen Grundstücken schwierig (hinzufügen ist möglich) – vor allem da eine exakte Angabe der Gemarkung, des Flurstücks und der Grundstücksfläche erforderlich ist. Hausbesitzer können diese Angaben im Grunde aus ihrem Grundbuch entnehmen. Die meisten Probleme entstehen an dieser Stelle offenbar beim Eintrag: Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil – Zähler/Nenner.

Hier hat es ein Hausbesitzer mit eigenem Grundstück leicht – denn er muss nur 1/1 eintragen. Komplizierter ist es, wenn der Anteil einer Eigentumswohnung am Gesamtgrundstück oder eben der Miteigentumsanteil des Grundes und Bodens an diesem speziellen Flurstück ermittelt und eingetragen werden muss. Sind mehre Flurstücke vorhanden, muss man den Vorgang entsprechend wiederholen. Am Ende ist hier noch die Angabe der (Mit)Eigentümer nötig – also etwa der Ehefrau. Elster nennt das Blatt indessen „Eigentumsverhältnisse“ und zählt neun! unterschiedliche Möglichkeiten des Eintrags auf. Das ist dann aber das Ende des Hauptvordrucks (GW1).

GW2: Bodenrichtwert, Ertragswert

Die Anlage zum Grundstück (GW2) beginnt mit den Angaben zum Grund Boden. Hier ist neben der Fläche des Grundstücks der Bodenrichtwert entscheidend. Diesen kann man entweder beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstücke in seiner Region telefonisch erfragen oder auch elektronisch über das System BORIS.

Hier haben die meisten Bundesländer ihre aktuellen Angaben hinterlegt und man kann nach Eingabe der Adresse seinen Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertnummer direkt ablesen. In der Regel liegt das gesamte Grundstück in einer Bodenrichtwertzone.

Kompliziert wird es wieder, wenn man unterschiedliche Grundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten angeben muss oder ein Grundstück mit verschiedenen Richtwerten. Das trifft in der Regel für Hausbesitzer nicht zu – aber nicht selten für Landwirte. Der nächste Schritt in der Anlage GW2 ist die Angabe des Ertragswertes – jedenfalls bei Wohngrundstücken. Das hat aber nichts mit dem landwirtschaftlichen Ertragswert zu tun – sondern hier verlangt Elster einfach die Angabe der Bezugsfertigkeit des Gebäudes – und nennt das Ertragswertverfahren.

Wohn- und Nutzfläche

Am Ende will Elster wissen wie groß die Wohn- und Nutzfläche ist. Hier unterscheidet Elster drei Kategorien – kleiner als 60 qm, 60 bis 100 qm und mehr als 100 qm. Dazu kommt dann die Anzahl der Wohnungen – bei einem Haus einfach: 1. Am Ende forderte Elster den Nutzer auf, die (mit Sicherheit vorhandenen) Fehler auszumerzen (zu den Fehlern navigieren), denn: Sonst kann das Formular nicht versendet werden und alles war umsonst. Also noch mal alles überprüfen und – abschicken!

Quelle: Land & Forst, 16.09.2022