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Gebäudeumnutzung: Was Sie dürfen – und was nicht

Allgemein

Wer Gebäude umnutzen will, hat oft Probleme mit den Genehmigungsbehörden. Das muss nicht sein. Stephan Sauer erklärt, worauf Sie achten müssen.

Wer ein landwirtschaftliches Gebäude umnutzen möchte, kann seiner Fantasie zunächst freien Lauf lassen. Anstelle von Kühen oder Schweinen können Sie im alten Stall z. B. eine Tischlerei, ein Künstleratelier, ein Café, ein Ladenlokal, aber auch Büroräume oder Wohnungen unterbringen.

Soweit die Theorie. In der Praxis ist es häufig sehr viel schwieriger, die ersehnte Baugenehmigung zu bekommen. Die Behörden mauern oder verteilen undurchsichtige Ablehnungen. Diese beruhen jedoch oft auf reinen Vermutungen oder mangelnden Absprachen einzelner Fachbehörden untereinander.

Typisches Beispiel: Ein Landwirt will ein umgebautes Altgebäude an einen Handwerksbetrieb vermieten. Die Baubehörde weist den Antrag unter Hinweis auf angebliche Emissionsprobleme ab, obwohl die Umweltbehörde lediglich ein Zusatzgutachten vom Landwirt fordert. Wer dann nicht aktiv auf Spurensuche für die Ablehnung geht, vergibt vielleicht die letzte Chance, doch noch grünes Licht für die Ansiedlung des Handwerksbetriebes in der Scheune zu bekommen.

Wichtig vorab: Jede Nutzungsänderung muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die maßgeblichen Vorschriften sind im Baugesetzbuch festgelegt. Hinzu kommen die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Außerdem können bei der Genehmigung der Denkmalschutz sowie die Straßen- und Wegegesetze der Länder eine Rolle spielen.

Ob Sie für Ihre geplante Umnutzung eine Baugenehmigung erhalten können, hängt ganz wesentlich vom Standort Ihres Hofes ab. Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Fall 1: Ihr Hof liegt in einem Gebiet mit Bebauungsplan.

Fall 2: Ihr Hof liegt innerhalb eines Ortsteils ohne Bebauungsplan (sog. unbeplanter Innenbereich).

Fall 3: Ihr Hof liegt im Außenbereich.

Fall 1:

Bebauungsplan schafft Klarheit

Liegt Ihr Betrieb in einem Ortsbereich, für den ein Bebauungsplan existiert, so bestimmt dieser, welche Umnutzung erlaubt ist und welche nicht.

Im Bebauungsplan ist festgelegt, ob es sich – rechtlich gesehen – um ein Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. Oft liegen landwirtschaftliche Betriebe in Dorf- oder Mischgebieten. Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen ist hier in der Regel kein Problem. Auch die Unterbringung kleinerer Gewerbe- oder Handwerksbetriebe, die zur Versorgung der Bewohner beitragen, ist erlaubt.

Daneben spielt das Maß der baulichen Nutzung (u. a. Zahl der Vollgeschosse, Höhe des Gebäudes) eine Rolle. Die einfache Umnutzung z. B. einer Scheune in einen Lagerraum ist meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Sie ein vorhandenes Gebäude um ein zweites Vollgeschoss erweitern möchten und der Bebauungsplan dies nicht vorsieht. Die Bauaufsichtsbehörde kann Sie jedoch von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien, wenn die Umnutzung keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die nähere Umgebung befürchten lässt.

Fall 2:

Umnutzung muss sich „einfügen“

Für viele innerörtliche Lagen existiert kein formeller Bebauungsplan. Dann gelten die Vorschriften des § 34 Baugesetzbuch für so genannte „unbeplante Innenbereiche“.

Hier kommt es darauf an, welchen baulichen bzw. rechtlichen Charakter die Umgebung hat. Meist wird sie einem Dorf- oder Mischgebiet entsprechen. Dann bekommen Sie jede Nutzung genehmigt, die – wenn ein Bebauungsplan existieren würde – in einem Dorf- oder Mischgebiet zulässig ist.

Kann der richtige Gebietstyp nicht zweifelsfrei bestimmt werden, prüft die Behörde, ob sich Ihre geplante Umnutzung in die nähere Umgebung einfügt. Ein Indiz dafür sind ähnliche, bereits genehmigte Projekte in der Nachbarschaft.

Als wichtigstes Kriterium, um festzustellen, ob sich Ihr Vorhaben „einfügt“, gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Beispiel: Sie wollen in Ihrer Scheune eine Schlosserei unterbringen. Wenn zu erwarten ist, dass diese Ihre Wohnnachbarn mit erheblichem Lärm und ständigem Fahrzeugverkehr belästigen würde, sähe es mit der Baugenehmigung schlecht aus. Planen Sie dagegen ein kleines Blumengeschäft, das nur einmal in der Woche beliefert wird, haben Sie eine größere Chance auf Zustimmung durch das Bauamt.

Fall 3:

Viele Hürden im Außenbereich

Viele Umnutzungen, die in Ortslagen möglich sind, werden im so genannten Außenbereich nicht ohne weiteres genehmigt. Dafür sorgen die strengen Vorschriften des § 35 Baugesetzbuch. Danach dürfen nur Land- und Forstwirte (Voll- und Nebenerwerb) im Au­ßenbereich privilegiert bauen, da ihre Vorhaben „dem Wesen nach“ in den Außenbe­reich gehören. Dazu zählen z. B. Stäl­le, Lager- und Maschinenhallen, aber auch z. B. Gebäude für die gewerbliche Tierhaltung.

Wenn ein Land- und Forstwirt ehemalige Wirtschaftsgebäude im Außenbereich umnutzen will, ist dies grundsätzlich möglich. Denn für die erstmalige Nutzungsände­rung hin zu außerlandwirtschaftlicher Nut­zung gilt eine Begünstigung für Landwirte. Der Vorteil liegt darin, dass einige Vorschrif­ten, die sonst die Baugenehmigung im Außenbereich unmöglich machen, kein K.O.-Kriterium mehr darstellen. So steht Ihrem begünstigten Umnutzungsprojekt z. B. der Flächennutzungsplan nicht im Weg.

Trotzdem gibt es noch viele rechtliche Hürden zwischen Ihnen und der begehrten Baugenehmigung. So darf die Umnutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigen, wie den Natur- oder Wasserschutz. Ebenso müssen Infrastruktur und Erschließung gesichert sein. Und auch für die umzunutzenden Gebäude selbst gibt es viele detaillierte Vorschriften.

Quelle: topagrar

Dendrochronologie – In der Bauforschung und Denkmalpflege

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Dendrochronologie ermittelt das Alter von Hölzern durch Analyse der Jahrringe. Diese Methode kann im Idealfall das Alter von Hölzern bis zu einem Alter von ca. 12’000 Jahren sehr genau bestimmen und eignet sich daher beispielsweise für die Datierung von Holzbalken in Gebäuden.

Mit Hilfe der Jahrringanalyse bei verbauten Hölzern können Bauzeiten von Gebäuden sehr genau ermittelt werden. Sie leistet dabei einen sehr wichtigen Beitrag für die Bauforschung und Kulturgeschichte von Gebäuden (Denkmalpflege). Die Genauigkeit der Datierung ist jedoch von mehreren Faktoren abhängig; präzise ist sie nur, wenn:

  1. das verbaute Holz noch die sogenannte Waldkante zeigt
  2. das Holz erstverwendet wurde
  3. und sich noch am Ort der Erstverwendung befindet („in situ“).

In der Regel ist das Fälljahr des Baumes identisch mit dem Jahr des Einbaus. Fehlen Jahresringe (Differenz zur Waldkante), sind nur Annäherungswerte möglich (z. B. „± 10 Jahre“, „um/nach 1786“).

Zeigt das Bauholz Bearbeitungsspuren (z. B. Nuten), die nicht mit der letzten Verwendung zusammenhängen („Zweitverwendung“), ist es also vorher schon einmal in einem anderen Bau verwendet worden, liegt das Fälldatum (Dendrodatum) in der Regel vor der Erbauungszeit des nun untersuchten Gebäudes, das dann also jünger ist. Während ein Holzbalken als Türsturz schlecht auswechselbar ist, kann er in einem Dachstuhl später als Reparaturmaßnahme eingefügt worden sein.

Da die Jahresringtabellen inzwischen immer stärker nach Baumarten und Regionen differenziert werden (z. B. „norddeutsche Eichenkurve“), sind Aussagen über die Herkunft der Bauhölzer möglich einschließlich von Rückschlüssen. So ließ sich bei der Untersuchung der mittelalterlichen Stadtkerne der Hansestädte an der Ostsee feststellen, ab wann die umliegenden Wälder abgeholzt waren, so dass Importe aus den skandinavischen Ländern erforderlich wurden.

Anteil der privaten Neubaufinanzierungen sinkt

Allgemein

Während im Oktober noch 14% der vom Vermittler Europace analysierten privaten Baufinanzierungen für Neubauten aufgenommen wurden, waren es im Dezember gerade noch 10%. Das dürfte daran liegen, dass die Preise für Neubauten so gut wie nicht gesunken sind.

Die von Europace erhobene Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse zeigt, dass in den vergangenen zwölf Monaten die Preise für Wohneigentum auf Gesamtjahressicht bundesweit noch gestiegen sind, von 2% mehr im Durchschnitt für Wohnungen in Sachsen-Anhalt bis hin zu 19% mehr für Häuser in Bremen. Selbst in den Metropolen gingen die gezahlten Preise pro Quadratmeter nur in München zurück (minus 5%), an allen anderen Standorten blieben sie auf Jahressicht zumindest stabil. Der abrupte Zinsanstieg führte dann zwar ab dem Sommer zu einem allmählichen Bröckeln der Preise auf Monats- und Quartalssicht, der sich allerdings bei näherem Hinsehen vor allem auf die Bestandsobjekte konzentriert. „Bei Neubauten sind die Preise weiterhin stabil. Wir erwarten für 2023 eine Balance am Markt und gehen von einer langsamen Erholung zum Sommer aus”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO von Europace.

Die Zinsen für verschiedene Bindefristen haben sich angenähert

Die Finanzierungsseite spiegelt das Auseinanderdriften der Preisentwicklung zwischen Bestands- und Neubauobjekten wider: Während im Oktober noch 14% der von Europace vermittelten Finanzierungen für Neubauten ausgereicht wurden, die der Kreditnehmer in Eigenregie vornahm, waren es im Dezember nur noch 10%. Der Anteil der Bestandsfinanzierungen kletterte im gleichen Zeitraum von 60% auf 67%. Die Anteile der Finanzierungen für den Erwerb eines Neubaus von einem Bauträger, für Modernisierungsmaßnahmen oder zur Kapitalfreisetzung aus anderen Gründen blieben hingegen weitgehend stabil. 71% der finanzierten Immobilien wurden ausschließlich zur Eigennutzung erworben.

Die tatsächlich vereinbarten Zinssätze für Annuitätendarlehen, das mit knapp 82% die häufigste Finanzierungsform darstellt, haben sich zum Jahresende über alle Zinsfestschreibungszeiten weitgehend angenähert und bewegen sich in einem engen Band zwischen 3,9% und 4,2% im Jahr. Während die Zinsen für 20- und 30-jährige Festlegungen seit November leicht sanken, stiegen sie für 10- und 15-jährige Festschreibungen geringfügig an. Der Maklerpool Qualitypool ermittelte derweil auf Grundlage der Daten von Europace und Dr. Klein die Anfang Januar verfügbaren durchschnittlichen Bestzinsen für die 10-jährige Bindefrist mit 3,46% und für die 15-jährige Zinsbindung mit 3,53%. Ende November waren es noch 3,27% bzw. 3,41% gewesen.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung

Wie heize ich Hof und Stall? Das sind Alternativen zu Heizöl und Gas

Allgemein

Fossile Brennstoffe wie Heizöl und Gas sind stark im Preis gestiegen und steigen wohl weiter. Hinzu kommen Unsicherheitsfaktoren in der Versorgung, die Haus- und Hofbesitzer dazu bringen, über geeignete Alternativen nachzudenken.

Dringend suchen, insbesondere Landwirte oder Besitzer von Resthöfen, kostengünstige Heizsysteme, die in der Lage sind, die oftmals in die Jahre gekommenen Gebäude, warm zu halten.

Fakt ist, dass die Preise für Heizwärme sich auch langfristig auf einem höheren Niveau bewegen werden, als wir es bisher gewohnt waren. Deshalb ist ein Umdenken gefragt.

Flüssiggas kann Alternative zu Erdgas sein

Strom- und Gaspreise für das kommende Jahr (Preise in der Grundversorgung) können stark schwanken. Der Heizölpreis ist nur schwerlich vorherzusagen, wird aber wohl auch auf hohem Niveau bleiben.

Bisher unwirtschaftliche Verfahren müssen überprüft werden und können in den Bereich der rentablen Versorgung rücken. Beispielsweise kann Flüssiggas momentan noch eine preislich interessante Alternative zu Erdgas sein. Zumal die technische Umrüstung ohne großen Aufwand, je nach Anlagenbauart, realisierbar ist.

Biogasanlagen prüfen

Aber auch hier ist damit zu rechnen, dass der Preis zukünftig noch steigen wird. Der Ausbau von Wärmenetzen zur Optimierung der Wärmenutzung bestehender Biogasanlagen, die über Überschusswärme verfügen, sollte geprüft werden.

Zur Unterstützung dieser Anlagen in dörflichen Wärmenetzen, können auch z.B. groß dimensionierte Hackschnitzelanlagen eingesetzt werden.

Im landwirtschaftlichen Bereich muss zwischen der Wohngebäudeheizung und der Beheizung von Ställen unterschieden werden. Während der Bedarf an Wohnwärme noch, zumindest kurz- oder mittelfristig, durch Einzelfeuerungen oder bivalenten Wärmepumpen gedeckt werden kann, ist der Wärmebedarf bei der Aufzucht von Jungtieren häufig so hoch, dass höhere Preise für die Heizenergie Wirtschaftlichkeit des Betriebszweiges infrage stellen können.

Holzhackschnitzel: Waldbesitzer hier im Vorteil

Als Alternative zu Öl und Gas bieten sich hier momentan häufig nur Holzhackschnitzelfeuerungen an. Waldbesitzer sind bei diesen Anlagen im Vorteil. Hier scheint die langfristige Energieversorgung gesichert, weil der benötigte Brennstoff laufend nachwächst.

Zwar lässt das Umweltbundesamt (UBA) häufig Kritik gegenüber Holzheizungen wegen zu hoher Feinstaubbelastungen verlauten, dem UBA ist bislang aber offensichtlich entgangen, dass mit modernen elektrostatischen Filtern, die Feinstaubemissionen der Anlagen auf ein Minimum reduzieren können. Filter werden aber bisher nur für hochwertige Feuerungen, also Kessel für Scheitholz, Hackschnitzel und Pellets entwickelt und eingesetzt.

Die in Deutschland betriebenen etwa zwölf Millionen Einzelfeuerungen wie Kamin- und Kachelöfen werden bisher nicht überwacht, emittieren große Mengen Feinstaub und fallen somit zurecht in die Bedenken des UBA. Hier müsste zukünftig eine Berücksichtigung im Bundesimmissionsschutzgesetz erfolgen.

Andere Brennstoffe: Getreidestroh oder Chinaschilf

Neben Holz werden vermehrt wieder andere Brennstoffe wie Getreidestroh oder Chinaschilf (Miscanthus) erwähnt. Holz ist mit Abstand der problemloseste Biobrennstoff, den wir haben. Bei allem anderen muss höherer technischer Aufwand betrieben werden, um es umweltfreundlich zu verbrennen.

Heizungsinstallateure empfehlen häufig Wärmepumpen, die als Niedertemperatursysteme bestens für gut wärmegedämmte Neubauten mit großen Heizflächen wie Fußbodenheizungen geeignet sind. Wenn die für den Betrieb elektrische Energie dann noch weitgehend über eine eigene PV-Anlage mit Elektrospeicher erzeugt wird, entsteht ein nahezu optimales Konzept.

Man sollte allerdings beachten, dass der höchste Stromverbrauch im Winter vorliegt, dann, wenn wenig Sonnenenergie vorhanden ist. Es muss also trotzdem Strom aus dem Netz bezogen werden. Ebenso sollten bei Speichersystemen die genauen Gesamtkosten berücksichtigt und auf Wirtschaftlichkeit geprüft werden.

Wärmepumpen: bivalente Luft-/Wasserwärmepumpen empfohlen

Bestehende, ältere, landwirtschaftliche Wohnhäuser und deren Anlagen, benötigen im Winter häufig Heizungsvorlauftemperaturen, die oberhalb von 55 °C liegen und von Wärmepumpen nicht oder nur mit sehr schlechten Wirkungsgraden (Leistungsziffern) bereitgestellt werden können.

Mittlerweile gibt es aber Hochtemperaturwärmepumpen, die sich für diese Anwendungsgebiete eignen können. Eine Studie des Fraunhofer ISE zeigt, dass Wärmepumpen auch in Bestandsgebäuden erfolgreich eingesetzt werden können, letztendlich aber Einflussfaktoren wie das „energetische Niveau und das installierte Wärmeübergabesystem“ ausschlaggebend sind.

Oftmals werden bivalente Luft-/Wasserwärmepumpen empfohlen, die in Kombination mit z.B. den bestehenden Öl- oder Gasfeuerungen betrieben werden können. Die Wärmepumpe kann dann, je nach Auslegung und Verhältnissen 70 bis 80 % des Heizenergiebedarfes decken, während der Spitzenbedarf im Winter über die vorhandene Anlage gedeckt wird.

Solaranlagen: Strom als Heizenergie nutzen

Bei den derzeitigen Einspeisevergütungen für Strom aus neu installierten Photovoltaik- Anlagen nach dem EEG 2023 von 0,06 bis 0,08 €/kWh kann der erzeugte Strom als Heizenergie genutzt werden. Warmwasserbereitung mittels PV ist eine gute Möglichkeit den Eigenstromverbrauch zu steigern und damit die Rendite einer PV-Anlage zu erhöhen.

Technisch umsetzbar ist die Brauch- und Warmwassererwärmung beispielsweise mit einem Heizstab bzw. einer Heizpatrone im Warmwasserspeicher, durch die Installation einer Warmwasser-Wärmepumpe, oder durch die Nutzung vorhandener Durchlauferhitzer und Boiler mit integriertem Speicher. Diese Techniken können allerdings nur effektiv arbeiten, wenn die PV-Anlage auf dem Dach tatsächlich einen Stromüberschuss produziert.

Thermische Solaranlagen: Auch in Ställen zu finden

Thermische Solaranlagen, also der Einsatz von Kollektoren zur Nutzung der Solarstrahlung, werden meistens zur Brauchwasserbereitung, in Einzelfällen auch zur sommerlichen Beheizung von Wohnräumen oder Stallungen, eingesetzt. Sie werden als bivalente Systeme, parallel zu anderen Heizquellen installiert, da die Solarwärme nicht verlässlich zur Verfügung steht.

Solarthermische Kollektoren sind als Flachkollektoren oder Vakuumröhrenkollektoren ausgelegt, in denen meistens ein Wärmeübertragungsmedium erhitzt wird. Beide Systeme unterscheiden sich im Wirkungsgrad, wobei die Vakuumröhrenkollektoren einen höheren aufweisen, aber auch teurer in der Anschaffung sind.

Thermische Anlagen zu Beheizen von Ferkelnestern

Die meisten thermischen Solaranlagen dienen der Trink- und Brauchwasserbereitung in Wohnhäusern. Häufig kann ein Deckungsgrad der Brauchwasserbereitung von bis zu 60 % erreicht werden, was etwa 8 % des gesamten Heizenergiebedarfes entspricht.

Anlagen, die nebenbei auch zur Raumwärmeunterstützung dienen, müssen insgesamt größer ausgelegt werden, sind gut für Niedertemperatursysteme und Niedrigenergiehäuser geeignet.

Auch Ställe können für thermische Solaranlagen interessant sein. Das Beheizen von Ferkelnestern oder das Bereitstellen von Raumwärme in der Sauenhaltung, ist möglich. Das Beheizen von Geflügelställen oder die Erwärmung von Trink- und Brauchwasser kann über derartige Anlagen zumindest unterstützt werden. Bei der Raumheizung sind auch hier Niedertemperatursysteme vorteilhaft.

Vorhandene Heizsysteme überprüfen lassen, um Energiekosten zu sparen

Für die bevorstehende Heizperiode ist es schwierig noch kurzfristig ein neues Heizsystem zu installieren. Die Anlagenpreise sind hoch, die Anlagenverfügbarkeit eingeschränkt, zudem sind die Installateure ausgebucht.

Energiekosten zu sparen und die Betriebssicherheit der vorhandenen Anlagen zu gewährleisten ist deshalb sehr wichtig. Die vorhandenen Systeme sollten einem Service unterzogen und überprüft werden. Außerdem sollte der persönliche Umgang mit Wärme überdacht werden, um Energiekosten zu sparen.

Quelle: Land & Forst, 04.Oktober 2022

Link zum Artikel: Wie heize ich Hof und Stall? Das sind Alternativen zu Heizöl und Gas | landundforst.de

Erste Wohnungspreiskorrekturen in Städten und Kreisen des Nordens

Allgemein

In 14 von 60 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen hat Immowelt sinkende Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand ermittelt. Im Trend fallen die Preise in größeren Städten und steigen an der Küste sowie in der günstigen Provinz.

Immowelt hat die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand in 60 Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 verglichen. Vergleichsformat ist eine Dreizimmerwohnung aus den 1990er Jahren mit 75 qm im ersten Stock.

Peine gibt um 16% nach


Gesunken sind die Preise in 14 Kreisen – darunter 12 in Niedersachsen sowie Hamburg und der Kreis Schleswig-Flensburg. Die größten Abschläge gab es im Landkreis Peine. Hier sank der Angebotspreis um 16% auf 2.042 Euro/qm. Um 11% auf 2.059 Euro/qm sank der Wert im Landkreis Rotenburg/Wümme. Ebenfalls deutlich ging es für Osterholz (-9% auf 2.347 Euro/qm) sowie Uelzen (-8% auf 2.021 Euro/qm) abwärts. Trotz relativ niedriger Preise sieht Immowelt hier Zurückhaltung angesichts oft älterer Bestände mit hohem und teurem Sanierungsbedarf.
Auf der Suche nach Trends erkennen die Immowelt-Analysten, dass die Preise in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sinken: Hamburg verliert 2% auf 6.539/Euro/qm, Hannover 3% auf 3.331 Euro/qm und Bremen 11 Euro auf 3.228 Euro/qm (0%) – in Bremen sind die Preise im letzten sechs Monaten im Abwärtstrend. Auch in gefragten Universitäts- und Schwarmstädten über 150.000 Einwohnern gibt es eher eine Stagnation: Braunschweig (+2% auf 3.469 Euro/qm), Kiel (+4% auf 4.204 Euro/qm), Lübeck (+1% auf 4.287 Euro/qm), Oldenburg (-5% auf 3.502 Euro/qm) oder Osnabrück (+3% auf 3.152 Euro/qm).

Küste boomt weiter


Für Dreiviertel der untersuchten Kreise jedoch gingen die Angebotspreise aufwärts. Davon konnte besonders Schleswig-Holstein profitieren. In acht der 15 Stadt- und Landkreise gab es zweistellige Zuwachsraten. Ganz vorne liegt der Landkreis Ostholstein mit einem Plus von 26% auf 4.406 Euro/qm. Ostholstein umfasst die Ferienorte an der Lübecker Bucht samt Fehmarn. Hier kaufen oft Wohlhabende mit viel Eigenkapital ein Feriendomizil. Das gilt auf der Nordseeseite etwa für den Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt und Föhr. Mit einem Plus von 22% wird mit 6.695 Euro/qm der höchste Wert im Vergleich erreicht.
Die Landkreise Dithmarschen (+22% auf 2.783 Euro/qm) sowie Steinburg (+21% auf 2.247 Euro/qm) liegen mit vergleichsweise günstigen Preisen zwischen Nordseeküste und Hamburg. Von der Küstennähe profitieren auch die niedersächsischen Landkreise Leer mit der Insel Borkum (+19% auf 3.268) oder Friesland mit der Insel Wangerooge (+16% auf 2.761 Euro/qm).

Goslar gewinnt 20%, bleibt aber günstigster Landkreis


Ebenfalls im Trend sind sehr günstige Landkreise – am besten unweit einer Großstadt, wie etwa Schaumburg/Lippe (+26% auf 1.814 Euro/qm) an der A2 westlich von Hannover. Auch eine Großstadt wie Salzgitter (+18% auf 1.671 Euro/qm) profitiert von niedrigen Preisen und der Nähe zu Braunschweig – ähnlich wie Neumünster (+20% auf 2.338 Euro/qm) in Bezug zu Hamburg. Trotz einer Preissteigerung von 20% ist der Landkreis Goslar im Harz mit 1.494 Euro/qm weiterhin der günstigste Landkreis im Norden.

Quelle: Immobilien Zeitung, 09.11.2022

Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist:

Allgemein

Ein Energieausweis ist nötig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. Wir sagen Ihnen, wann Sie dieses Dokument sonst noch brauchen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Für Verkäufer von Immobilien und Neu-Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.
  • Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden.
  • Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Zuvor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie als Eigentümer aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.

Eigentümer von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie von Planer oder Architekten einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Wegen einzelner Sanierungsschritte sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen.

Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Außerdem kann ein Verbrauchsausweis nur dann ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise sein, wenn dezentral über Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftung, die Beleuchtung und – falls vorhanden – für die Klimatisierung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Diese Bedarfe werden in einem Ausweis für ein Nichtwohngebäude einzeln aufgelistet. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Mieter- bzw. Kaufinteressierte haben das Recht, die Energieeffizienz der Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter, Verkäufer oder Makler haben daher die Pflicht, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zu zeigen.

Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, – spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressenten dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, nachdem Sie den Ausweis erhalten haben, darüber ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses Gespräch gratis angeboten wird. Dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen eine Möglichkeit.

Müssen in einer Wohnungs-Anzeige Informationen aus dem Ausweis stehen?

Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, muss dazu einen gültigen Energieausweis besitzen. Liegt dieser bereits bei Aufgabe der Immobilienanzeige vor, dann ist es verpflichtend darin wichtige Angaben aus dem Ausweis zu nennen. Das sind:

  • die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
  • der Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
  • der (hauptsächliche) Energieträger für die Beheizung
  • das Gebäude-Baujahr
  • die Effizienzklasse der Immobilie

Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden.

Muss mein Gebäude vor Ort begutachtet werden?

Ausweisaussteller müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es reicht, wenn Sie als Eigentümer Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Die Ausweis-Ausstellerin ist dann trotzdem für die Richtigkeit der Daten im Ausweis verantwortlich, sie muss prüfen, ob die angegebenen Daten plausibel sind.

Wichtig können die Form und Qualität der Datenerhebung dann werden, wenn eine Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellt. In einem solchen Fall sind Sie als Eigentümer besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn Sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert haben und Ihr Ausweisaussteller das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat.

Betrugsversuche mit den Energieausweis-Pflichten

Richtige und eine ganze Reihe von Angaben in einem Ausweis sind gesetzlich vorgeschrieben. Dieser Pflicht nicht nachzukommen ist streng genommen eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von maximal 10.000 Euro bestraft werden – das klingt dramatisch. Auf diese Angst setzen Gauner, die Haus- und Wohnungsbesitzer Geld aus der Tasche ziehen wollen. Richtig ist, dass ein so hohes Bußgeld im Maximalfall droht, wenn Sie in einer Immobilienanzeige oder spätestens beim Besichtigungstermin die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verschweigen. Falsch ist allerdings, dass jeder Haus- und Wohnungsbesitzer solch einen Ausweis braucht. Lesen sie hier, in welchen Fällen ein Energieausweis nötig ist.

Die Betrüger gehen hauptsächlich mit zwei Maschen vor:

  1. Der Anruf

Haus- und Wohnungsbesitzern wird am Telefon erklärt, dass der Energieausweis für Wohngebäude Pflicht sei und die Firma am anderen Ende der Leitung diesen ausstellen würde. Meist handelt es sich um unerlaubte Werbeanrufe. Stimmen Sie einem Termin zu, erhalten Sie eine Auftragsbestätigung zusammen mit einer Zahlungsaufforderung. Mit Ihrer Unterschrift bevollmächtigen Sie die Firma zur „Beantragung eines Energieausweises“. Zugleich erklären Sie sich mit der „Kontaktaufnahme und der Beratung“ einverstanden, die laut Anrufer erforderlich seien, um den Ausweis zu erstellen. Die Folge dürften weitere Werbeanrufe auch von anderen Firmen sein.

  • Der Gutschein

Im Briefkasten liegt ein Gutschein, beispielsweise für eine „objektbezogene Energieeffizienz-Information“. Ein paar Tage später steht ein Berater vor der Haustür, um einen Termin zu vereinbaren, bei dem ein Energieausweis ausgestellt werden soll. Gleichzeitig will die Person teure und zum Teil unnötige Handwerkerleistungen verkaufen.

Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Wenn Gebäudeeigentümer den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich machen, gilt dies gemäß GEG als Ordnungswidrigkeit. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Dabei ist die Zuständigkeit für Energieausweise in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu sollten Sie es als Vermieter oder Verkäufer nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.

Quelle: www.verbraucherzentrale.de

Steuerfallen umschiffen: Darauf achtet das Finanzamt beim Stall- und Hausumbau

Allgemein

Bauen Sie einen Stall oder eine Halle in Wohnungen oder ein Café um, schaut das Finanzamt sehr genau hin. Wer die Spielregeln hingegen kennt, muss keinen Ärger fürchten.

Den alten Stall in Wohnungen umbauen oder ein Bauernhofcafé in der Scheune eröffnen – dass sich eine Umnutzung auszahlen kann, belegen die vielen Beispiele in unserer Serie eindrucksvoll. Bevor Sie sich allerdings für eine Umnutzung entscheiden, sollten Sie Ihren Steuerberater zurate ziehen. Denn durch den Umbau kann der alte Stall oder die Maschinenhalle aus dem Betriebs- ins Privatvermögen rutschen.

Dann müssen Sie die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert versteuern, die sogenannten stillen Reserven. Und was die wenigsten auf dem Schirm haben: Eine Umnutzung hat auch Konsequenzen für die Abschreibung, Einkommen-, Grund-, Erbschaft- und Umsatzsteuer.

Worauf es ankommt, und wie Sie unangenehmen Steuerbescheiden aus dem Weg gehen, haben wir für Sie zusammengetragen.

1. Vermögensart

Ob Ihr Finanzamt das bislang dem Betriebsvermögen zugeordnete Gebäude nach dem Umbau als Privatvermögen deklariert, hängt davon ab, wie Sie es anschließend nutzen:

Sie vermieten Wohnungen bzw. ein Haus: Die Immobilie, inklusive des dazugehörigen Grund und Bodens, bleibt im Betriebsvermögen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Tipp: Eventuell kommt eine freiwillige Entnahme aus dem Betriebsvermögen infrage, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrs- und dem Buchwert gering ist. Denn durch den Umbau gewinnen ältere Immobilien an Wert. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie viel Eigenleistung in den Umbau gesteckt haben. Sollten Sie diesen zu einem späteren Zeitpunkt dann doch noch ins Privatvermögen übertragen, decken Sie entsprechend hohe und steuerpflichtige stille Reserven auf.

Sie ziehen selbst in das Haus bzw. die Wohnung ein: Eine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen lässt sich nicht vermeiden.

Sie betreiben ein Gewerbe in dem Gebäude: Dies kann z.B. der Umbau zu einem gewerblichen Hofladen oder eine „Feierscheune“ sein. Auch in diesen Fällen droht keine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen. Das Finanzamt ordnet das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden jedoch dem gewerblichen Betriebsvermögen zu. Dabei decken Sie aber keine stillen Reserven auf.

Sie verpachten eine umgebaute Scheune, Halle usw.: Wenn Sie diese an Privatpersonen verpachten, z.B. als Unterstellplatz für Wohnwagen, bleibt die Immobilie inklusive Grund- und Boden im Betriebsvermögen. Das gilt selbst dann, wenn Sie das Gebäude an einen Gewerbetreibenden verpachten.

Grundsätzlich dürfen Sie bis zu 10% Ihrer gesamten land- und forstwirtschaftlichen Flächen für nicht landwirtschaftliche Zwecke nutzen, z.B. Wohnungen, Gewerbe, Erbbaurechte usw. Wenn Sie die Grenze überschreiten, droht die Zwangsentnahme der genutzten Flächen aus dem Betriebsvermögen (Gebäude plus der dazugehörende Grund und Boden).

Vor allem für kleinere verpachtete Betriebe kann die Zehn-Prozent-Grenze zu einem Problem werden. Wenn diese Gefahr droht, sollten Sie die Gebäudeteile, die Sie umnutzen wollen, vorher in eine gewerbliche Personengesellschaft ausgliedern (z.B. GmbH & Co.KG). Diese Gesellschaft verfügt über „ewiges“ Betriebsvermögen, sodass Sie einer Entnahme für immer aus dem Weg gehen.

2. Einkunftsart

Je nachdem, ob das umgenutzte Gebäude zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen bzw. Gewinne unterschiedlich erfassen und versteuern.

Immobilien im land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen: Mieten gelten als land- und forstwirtschaftliche Einkünfte, die Sie wie gewohnt versteuern müssen. Es spielt keine Rolle, an wen Sie den Umbau vermieten. Betriebsausgaben können Sie von Ihren Einnahmen abziehen.

Anders ist die Rechtslage bei 13a-Betrieben. Diese müssen ihre Mieteinnahmen usw. als Sonderbetriebseinnahmen erfassen. Kosten dürfen nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden.

Immobilien im gewerblichen Betriebsvermögen: Wenn Sie ein Gewerbe in dem umgenutzten Gebäude betreiben, müssen Sie die Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb ebenfalls regulär versteuern. Es fällt zwar Gewerbesteuer an. Diese dürfen Sie aber mit Ihrer Einkommensteuer verrechnen.

Immobilien im Privatvermögen: Ihre Mieteinnahmen stuft das Finanzamt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Ausgaben für die Wohnungen bzw. Häuser können Sie als Werbungskosten ansetzen. Die zu versteuernden Einkünfte ermitteln Sie mit einer Überschussrechnung. Dazu addieren Sie Ihre Mieteinnahmen usw. und ziehen davon alle Kosten ab.

Ihre Ausgaben können Sie allerdings immer nur dann in vollem Umfang geltend machen, wenn Sie eine Miete verlangen, die mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Bei einem Mietniveau zwischen 50 und 66% müssen Sie zunächst mit einer Gewinnprognose nachweisen, ob Ihre Einnahmen die Ausgaben in den kommenden 30 Jahren übersteigen. Erst wenn Ihnen das gelingt, dürfen Sie Ihre Ausgaben voll geltend machen. Wenn Sie weniger als 50% der ortsüblichen Miete ansetzen, dürfen Sie nur den entsprechenden Anteil der Kosten ansetzen.

Beispiel: In Ihrem Ort liegt die Kaltmiete bei 6 €/m2. Sie verlangen nur 50% bzw. 3 €/m2 von Ihren Mietern. Dann akzeptiert das Finanzamt auch nur einen Kostenansatz von 50%.

3. Umsatzsteuer

Meistens hat eine Umnutzung keine Auswirkungen auf die Umsatzsteuer. Haben Sie allerdings einen eigenen Gewerbebetrieb gegründet, unterliegen Sie mit diesem der Regelbesteuerung. Sie dürfen die Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb nicht pauschalieren.

Pauschalierer sollten aber darauf achten: Sobald Sie mit Ihrem Gewerbe- und land- bzw. forstwirtschaftlichen Betrieb zusammen einen Nettoumsatz von mehr als 600.000 € erzielen, dürfen Sie auch für die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte nicht mehr pauschalieren. Sie müssen dann mit Ihrem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in die Regelbesteuerung wechseln.

Das Vermieten von Gebäuden unterliegt nicht der Pauschalierung – ist aber grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Sie brauchen somit auf die Miete keine Umsatzsteuer aufschlagen und an Ihr Finanzamt abführen. Sie haben jedoch ein Wahlrecht und können auf die Steuerfreiheit verzichten. Sie müssen dann zwar Umsatzsteuer an Ihr Finanzamt abgeben, dürfen sich im Gegenzug aber auch die Vorsteuer aus den Umbaukos-ten erstatten lassen. Wenn Sie große Summen in Ihren Umbau investiert haben, kann sich das lohnen.

4. Abschreibung

Für die Höhe der Gebäudeabschreibung spielt es keine Rolle, ob sich die Immobilie im Betriebs- oder Privatvermögen befindet. Von den Herstellungskosten eines in Wohnungen umgenutztes Gebäude dürfen Sie grundsätzlich eine Abschreibung von 2 %/Jahr ansetzen. Liegt das Baujahr des ursprünglichen Gebäudes vor 1925, erhöht sich der Satz auf 2,5 %/Jahr. Nutzen Sie das Gebäude betrieblich bzw. gewerblich, dürfen Sie 3 %/Jahr abschreiben.

Stehen im Laufe der Zeit Renovierungen an, können Sie die Ausgaben in dem Wirtschaftsjahr ansetzen, in dem sie angefallen sind. Nur wenn sich durch die Sanierung die Qualität der Elektro-, Dach-, Fenster- und Sanitärausstattung deutlich verbessert, müssen Sie die Ausgaben nachträglich als Herstellungskosten über Jahrzehnte abschreiben. Ausnahme: Bei Wohngebäuden im Privatvermögen können Sie in diesem Fall den Renovierungsaufwand wahlweise über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen und müssen nicht zwangsläufig einen längeren Abschreibungszeitraum akzeptieren.

Haben Sie Zuschüsse für die Umnutzung erhalten? Dann steht Ihnen ein Wahlrecht zu – sowohl für Immobilien im Betriebs- als auch im Privatvermögen. Sie können den Zuschuss entweder als Betriebseinnahme versteuern. Dann dürfen Sie die volle Abschreibung ansetzen. Oder Sie ziehen den Zuschuss von den Investitionskosten ab. Dann verringert sich allerdings die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

5. Grundsteuer und Erbe

Grundsteuer: Für landwirtschaftliches Vermögen greift die Grundsteuer A. Dies betrifft Flächen, Wirtschaftsgebäude und auch die landwirtschaftlich genutzte Hofstelle. Gewerblich genutzte Gebäude ordnet das Finanzamt dem Grundvermögen zu, wofür die Grundsteuer B anfällt. Das gilt künftig auch für Betriebsleiter- und Altenteilerhäuser, wofür bislang die Grundsteuer A fällig war. Ab 2025 ist das nicht mehr möglich. Bundesweit werden dann alle Wohngebäude, also auch solche auf landwirtschaftlichen Betrieben, dem Grundvermögen zugeordnet, wofür die Gemeinde Grundsteuer B ansetzt.

Erbe: Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vererben, fällt dafür Erbschaftsteuer an. Wenn Sie allerdings ein Gebäude in ein Haus bzw. eine Wohnung umbauen, mit Ihrer Familie direkt da-nach selbst einziehen und es erst dann Ihrem Ehepartner übergeben, ist das steuerfrei. Dieser muss aber ebenfalls danach selbst einziehen.

Wenn Ihr Ehepartner das Gebäude nach Ihrem Tod erbt, es selbst nutzt, fallen ebenfalls keine Steuern ein – jedoch darf er die Immobilie dann mindestens zehn Jahre lang nicht verkau-fen. Andernfalls kann das Finanzamt im Nachgang noch Steuern verlangen.

Wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen, werden diese zur Kasse gebeten. Ihrem Nachwuchs steht dann aber ein Freibetrag von 400.000 € zu. Geht das Gebäude im Todesfall an ein Kind über, ist dies steuerfrei, sofern dieses es selbst nutzt und nicht innerhalb von zehn Jahren verkauft. Ausnahme: Wenn die Wohnfläche mehr als 200 m2 beträgt, muss Ihr Nachwuchs grundsätzlich den Wert des Gebäudes versteuern, der die 200-Quadratmeter-Grenze übersteigt.

Haben Sie die Immobilie bzw. die einzelnen Wohnungen vermietet? Dann kann Ihr Erbe einen erbschaftsteuerlichen Abschlag von 10 % auf den Wert der Immobilie geltend machen und so seine Steuerlast senken.

6. Denkmalschutz

Für denkmalgeschützte Gebäude dürfen Sie eine erhöhte Abschreibung nehmen, auch wenn Sie als Betriebsleiter selbst darin wohnen. Sie benötigen dazu allerdings eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, dass die Maßnahme dem Erhalt des Gebäudes dient. Die Höhe der Abschreibung hängt davon ab, ob Sie das Baudenkmal selbst nutzen oder vermieten.

Vermietung: Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren dürfen Sie bis zu 9% und in den vier Jahren darauf jeweils bis zu 7 % ansetzen. Innerhalb von zwölf Jahren haben Sie die Kosten somit abgeschrieben.

Selbstnutzung: Wohnen Sie selbst in dem Gebäude, können Sie eine Abschreibung von 9% über zehn Jahre lang vornehmen. Sie ist auf 90 % des Gesamtwertes begrenzt. Außerdem dürfen Sie dieses Abschreibungsmodell nur einmal in Ihrem Leben für ein Gebäude in Anspruch nehmen. Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude restaurieren, dürfen Sie den Anteil, der möglicherweise nicht durch einen Zuschuss gedeckt ist, auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dies gilt auch, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen.

Häuser

Wenn Sie selbst einziehen Sie bauen einen Stall in ein Haus um und ziehen selbst ein? Dann rutscht das Gebäude mit dem dazugehörigen Grund und Boden aus dem Betriebs- in Ihre Privatvermögen.

Tipp: Informieren Sie Ihr Finanzamt immer vor Baubeginn darüber, dass Sie das Gebäude aus dem Betriebsvermögen entnehmen. Sonst besteht die Gefahr, dass dieses den Wert des neuen Gebäudes für die Entnahme ansetzt – und der dürfte deutlich höher ausfallen als der des alten. Den Verkehrswert ermitteln Sie am besten durch ein Sachverständigengutachten, sonst kann es zu Streit mit dem Finanzamt um den richtigen Wert kommen. Der Buchwert ergibt sich aus Ihrer Buchführung. Es handelt sich dabei um den Restwert des abgeschriebenen Gebäudes plus den Wert für den dazugehörigen Grund und Boden.

Quelle: topagrar

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/steuerfallen-umschiffen-darauf-achtet-das-finanzamt-beim-stallbau-13144209.html

Gebäudeumnutzung: Was steht den Geschwistern zu?

Allgemein

Nutzen Sie ein Gebäude um, müssen Sie Ihren Geschwistern mitunter Nachabfindung zahlen.

Nutzt ein Hofnachfolger ein Gebäude innerhalb von 20 Jahren nach der Hofübergabe zu landwirtschaftsfremden Zwecken um, muss er seine Geschwister an den daraus erzielten Gewinnen beteiligen. Vorausgesetzt, der Hof war zum Zeitpunkt des Übergangs auf den Hoferben tatsächlich ein Hof im Sinne der nordwestdeutschen Höfeordnung.

Geteilt werden muss aber nicht der ganze Erlös, sondern nur der Ertrag, der nach Abzug aller Aufwendungen sowie anteiliger Nachlassverbindlichkeiten, also Altschulden des Hofübergebers und gezahlter Abfindungen, übrigbleibt. Dabei fallen die Erlöse aus umgenutzten Wirtschaftsgebäuden meistens fortlaufend an, z.B. in Form von Mieten, Pachten, Vergütungen und Nutzungsentgelten. Dann werden die weichenden Erben an den jährlich anfallenden Beträgen beteiligt. Im Ergebnis führt die Umnutzung aber im Regelfall nur zu geringen Nachabfindungsansprüchen der weichenden Erben.

Wie gerechnet wird zeigt folgendes Beispiel: Ein Hofnachfolger hat im Jahr 2011 den elterlichen Hof übernommen. Zehn Jahre nach Übergabe, in 2021, baute er eine Scheune zu drei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 180 m2 um. Er investierte insgesamt 125.000 €, wovon er 100.000 € als Kredit mit einem Zinssatz von 2,0% aufnahm. Seit Anfang 2022 vermietet er die Wohnungen.

Ausgangspunkt für die Berechnung der Nachabfindung sind die jährlichen Mieteinnahmen. Davon ausgehend berechnet sich die Nachabfindung für die beiden Schwestern des Hofnachfolgers. Wie für das Jahr 2022 gerechnet wird, zeigt die Übersicht.

Auf 20 Jahre begrenzt

Im Laufe der nächsten Jahre erhöht sich die Abfindung für die beiden Schwestern dadurch, dass die Zinsbelastung des Hoferben abnimmt. Auf der anderen Seite reduziert sich ab 2026 die zu zahlende Nachabfindung, weil der Hofnachfolger nach Ablauf von 15 Jahren seit der Hofübergabe einen Anteil von 50 % vorab für sich behalten kann. Denn im Rahmen der sog. Degression muss der Hofnachfolger in den ersten 10 Jahren nach der Hofübergabe 100 % der Erlöse mit den Geschwistern teilen, ab dem 10. Jahr nach Hofübergabe nur noch 75 % und ab dem 15. Jahr nur noch 50 %.

Sobald 20 Jahre seit Hofübergabe vergangen sind, ist der Hoferbe frei von allen Nachabfindungsansprüchen und kann den gesamten Mietertrag für sich behalten. Denn die jährlichen Gewinne brauchen nur bis zum Ablauf der 20-Jahres-Frist mit den Geschwistern geteilt werden.

Quelle: top agrar, von Anne Schulze Vohren

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/gebaeudeumnutzung-was-steht-den-geschwistern-zu-13144244.html

Das kosten Bodenpacht und Bodenkauf in Deutschland

Allgemein

Aus dem neuen Situationsbericht geht hervor, was Betriebe für Flächenpacht und -kauf ausgeben, wie die Bodenpreise in Deutschland variieren und was dies beeinflusst. Lesen Sie hier alle Zahlen.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %. Das geht aus dem neuen DBV-Situationsbericht 2021/22 hervor.

Der prozentuale Preisanstieg fiel demnach 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 € gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 €) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 €). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 € der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 € weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 % aus.

Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

BVVG: Rund 1,5 Mio. ha veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 %) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 € je Hektar.

Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 ha Wald privatisiert, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich.

Hinzu kommen rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %.

Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist.

Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden – erstmals nach zehn Jahren – wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Mio. ha umfasste, sind gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 € je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden.

Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 € je Hektar gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 € je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 € je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 € je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 € je ha) und Schleswig-Holstein (460 € je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 € je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 € je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 € je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 € je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft.

Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: top agrar, von Alfons Deter

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/preise-das-kosten-bodenpacht-und-bodenkauf-in-deutschland-12775050.html

Resthof kaufen: darauf sollten (Nicht-)Landwirte achten

Allgemein

Lange gesucht, endlich gefunden und plötzlich stellen sich ganz neue Fragen. Wer eine alte Hofstelle erwirbt und entsprechend der eigenen Vorstellung nutzen möchte, sollte dabei einiges beachten. Einige der häufigsten Fragen – die man sich gerne schon vor dem Kauf eines Resthofes stellen darf – haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

Ich möchte ehemalige Wirtschaftsgebäude des Resthofes zu Wohnraum oder für Gewerbe umnutzen. Wie geht das – was muss ich beachten?

  • Kontaktaufnahme mit dem Bauamt des Landkreises oder der Gemeinde (frühzeitige Kommunikation und Information)
  • Betriebsindividuelle Faktoren
    • Standort (Innenbereich (§ 34 BauGB), Bebauungsplan (§ 30 BauGB), Außenbereich (§ 35 BauGB))
    • Betriebsstruktur
    • Art und Umfang der Umnutzung
  • Gebäudeindividuelle Faktoren
    • Rechtmäßigkeit der vorhandenen Baulichkeit und bisherigen Nutzung
    • Bestandschutz
    • ist schon mal eine Nutzungsänderung erfolgt?
    • Statik des Gebäudes
    • ist die vorhandene Bausubstanz geeignet? Versierten Architekten/Planer hinzuziehen!
  • Immissionsschutz und Naturschutz: werden meine Pläne dadurch eingegrenzt und sind ggf. Gutachten erforderlich?
  • ggf. eine Bauvoranfrage stellen

Zur ersten Orientierung empfehlen wir auch den Praxisleitfaden „Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude – Neue Perspektiven für alte Gemäuer“ der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen

Ich möchte auf meinem Resthof Tiere halten. Worauf muss ich achten?

  • Art und Umfang der Tierhaltung (Hobbytierhaltung, landwirtschaftlicher Nebenerwerb, landwirtschaftlicher Haupterwerb)
  • Standort (besteht bereits eine Immissionsvorbelastung oder Wohnbebauung / Wald / Biotope in der Nachbarschaft, ggf. Immissionsschutzgutachten)
  • Ist die Futtergrundlage vorhanden? (Berechnung durch die Landwirtschaftskammer)
  • Sind Gebäude vorhanden? (Bisherige Nutzung, ggf. Anzeige einer Nutzungsänderung beim Bauamt des Landkreises)
  • Mistlagerung und -verwertung? (Düngerechtliche Anforderungen)
  • Haben ich die ggf. benötigte Qualifikation und Fachkenntnisse in Tierhaltung und -Fütterung? (ggf. Schulung)
  • Benötige ich eine Registriernummer lt. Viehverkehrsverordnung?

Den ganzen Beitrag finden Sie auf der Seite der Landwirtschaftskammer Niedersachsen:

https://www.lwk-niedersachsen.de/bezst-bremervoerde/news/38112_Resthof_kaufen_darauf_sollten_Nicht-Landwirte_achten

Quelle: Landwirtschaftskammer Niedersachsen