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Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

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Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Januar 2023 Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen, die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst 16.01.2023, Link zum Artikel https://www.landundforst.de/landwirtschaft/betrieb/grundsteuerreform-2022-passiert-grundsteuer-a-567745?utm_source=luf-mo-mi-nl&utm_medium=newsletter&utm_campaign=luf-newsletter&utm_term=2023-01-16

Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

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Die Ampel-Koalition hat ihren Streit um die Verwendung der BVVG-Flächen für den Naturschutz zum Teil beigelegt. Die wichtigen Regeln für die Verpachtung an Landwirte sind aber weiter in der Schwebe.

Nach der am 17.11.2022 bekannt gegebenen Einigung zwischen den Bundesministerien für Finanzen, Landwirtschaft und Umwelt werden 17.500 Hektar landwirtschaftlicher Flächen von der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) für die Initiative „Nationales Naturerbe“ der Bundesregierung bereitgestellt. Davon werden 7.700 Hektar unmittelbar an Naturschutzträger übertragen. Weitere 9.800 Hektar gehen langfristig in das Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Dort sollen sie in das Nationale Naturerbe übernommen werden.

Kriterien für die Verpachtung sind weiter in Arbeit

Insgesamt verfügt die BVVG noch über 91.000 Hektar landwirtschaftlicher Flächen. Davon sollen bis 2024 jährlich 2.000 Hektar verkauft werden, vorwiegend zur Erfüllung bestehender Rechtsansprüche.

Die übrigen Flächen stehen für die Verpachtung zur Verfügung. Bei der Verpachtung sollen „ökologisch beziehungsweise nachhaltig wirtschaftende Betriebe“ Vorrang haben. Welche Kriterien genau dabei für die Vergabe der Pachtflächen ausschlaggebend sein sollen, ist jedoch weiter unklar. Das Landwirtschaftsministerium teilte lediglich mit, die entsprechenden Regeln für die künftige Verpachtung würden „derzeit erarbeitet“.

Mangels konkreter Entscheidungskriterien verpachtet die BVVG ihre Flächen tatsächlich in erheblichem Umfang an Biobetriebe.

Verband kritisiert „fatales Signal“ der Bundesregierung

Der Verband der Familienbetriebe Land und Forst kritisierte die Vereinbarung der Bundesregierung. In Zeiten wachsender Rohstoff- und Ernährungsunsicherheit sei es ein fatales Signal, produktive Acker- und Waldflächen an Naturschutzorganisationen zu übertragen oder unter naturschutzfachlichen Kriterien zu verpachten, erklärte Max von Elverfeldt, der Vorsitzende der Organisation. Der Vorrang des Naturschutzes und der Ökobetriebe passe nicht in diese Zeit, sagte von Elverfeldt. 

Dr. Eberhardt Kühne, der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft für Agrarfragen (AfA), sagte, der Bund schwäche mit diesem Beschluss das Eigentum und den Rechtsstaat. Die zum Verkauf vorgesehenen 2.000 Hektar pro Jahr reichten bei weitem nicht aus, um die bestehenden Ansprüche aus dem Ausgleichsleistungsgesetz zu erfüllen. Die BVVG habe bereits jetzt nicht mehr genügend Flächen, um die Walderwerbsansprüche von Alteigentümern zu bedienen, stellte Kühne fest.

Protestaktionen geplant

Die Bodenpreise sind für viele Bauern zu hoch. Mit Bannern, Traktoren, Schubkarren und Mistgabeln wollen Bäuerinnen und Bauern der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) am Freitag in einer Woche, 25. November 2022, auf den Missstand aufmerksam machen. Dazu sind Protestaktionen gleichzeitig in 35 Städten und Gemeinden geplant.

Der Schwerpunkt der Proteste liegt in Ostdeutschland, es sind auch Aktionen in Bayern und Baden-Württemberg geplant. 

Die AbL fordert eine transparente, faire und gemeinwohlorientierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand. Öffentliches Land sollte nach AbL-Ansicht auch öffentlichen Interessen zu Gute kommen und nicht nach Höchstpreis an den Meistbietenden vergeben werden. Durch das bisherige Vergabeverfahren werden systematisch kapitalintensive Holdings und Agrarinvestoren gestärkt. Aufgabe einer Kommune sollte es allerdings sein, Landwirtinnen und Landwirte vor Ort zu unterstützen und die Flächen an Betriebe zu verpachten, welche innerhalb der Gemeinde einen besonderen Mehrwert im Sinne des Gemeinwohls erbringen.

Quelle: Land und Forst

Neue Grundsteuer: So gelingt das Ausfüllen der Erklärung

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Ab 2025 soll in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Eigentümer müssen deshalb bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Was ist beim Ausfüllen der Formulare zu beachten?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nach einer ersten Frist-Verlängerung muss die Erklärung nun bis 31. Januar 2023 erfolgen.

Vereinfachte Erklärung über Online-Plattform

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum. Sie wurde vom Bundesfinanzministerium erstellt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie nutzen. In komplexeren Fällen – etwa, wenn das Grundstück zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört – ist die Nutzung dieser Online-Plattform nicht möglich.

Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg: Abgabe über Elster-Plattform

In Niedersachsen und Hamburg sowie in einigen weiteren Bundesländern können Eigentümer dagegen die Plattform des Bundesfinanzministeriums nicht verwenden, da diese Länder nicht am sogenannten Bundesmodell zur Grundsteuer teilnehmen, sondern eigene Modelle entwickelt haben. Dort müssen Haus- und Wohnungsbesitzer ihre Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster hochladen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Registrierung bei Elster.de mit Steuer-ID

Um Elster zu verwenden, muss man sich zunächst registrieren. Dazu sind die persönliche Steuer-ID und weitere Daten wie Mailadresse und Geburtsdatum nötig. Einige Tage später kommen die persönlichen Aktivierungsdaten per Post und Mail. Anschließend kann man sich auf Elster.de einloggen, die Steuer-Formulare ausfüllen und auch gleich abschicken.

Grundsteuer: Bundesmodell in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig-Holsteinund Mecklenburg-Vorpommern setzen beim neuen System der Grundsteuer das Bundesmodell um. Dabei müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Bodenrichtwert: Wo ist er zu finden?

In Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern muss der Bodenrichtwert angegeben werden.

Eigentümer in Schleswig-Holstein finden den Bodenrichtwert über die Website Digitaler Atlas Nord. Dort müssen sie die entsprechende Adresse oder das Flurstück in die Suche eingeben. Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern finden den Bodenrichtwert über eine Website des Bundeslandes zu den Grundsteuerdaten.

Ursprünglich sollte das Bundesmodell deutschlandweit gelten, doch einige Länder, darunter auch Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Modelle entwickelt, nach denen sie die neue Grundsteuer berechnen. Die Angabe des Bodenrichtwerts ist daher in Hamburg und Niedersachsen nicht erforderlich.

Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Hamburg legt Wohnlagemodell zugrunde

Hamburg setzt auf ein eigenes Modell, um das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich, liegen je nach Stadtteil zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Was sind Wohnflächen, was Nutzflächen?

Auch Balkone zählen zur Wohnfläche – allerdings nur zu 25 Prozent.

Als Wohnflächen gelten Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Keller, Heizungs- und Trockenräume, Waschküchen und Garagen gelten dagegen als Zubehörräume oder Nebenräume. Sie zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Dachböden und Treppenhäuser werden nicht mitgezählt. Balkone und Terrasse zählen zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Nutzflächen wiederum sind Geschäftsräume, sie dienen vor allem betrieblichen Zwecken. Darunter fallen beispielsweise Verkaufsräume, Kanzleien oder Werkhallen.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigem Besitz – schon länger empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und mahnte 2018 eine Reform an. Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar von 1935. Mit der Realität haben diese Werte nicht mehr viel zu tun. 2019 einigten sich Bund und Länder daher auf das Grundsteuer-Reformgesetz.

Wozu gibt es die Grundsteuer?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen, sondern sich nur anders zusammensetzen. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Mit dem „wertabhängigen Berechnungsmodell“, auf dem die neue Grundsteuer basiert, soll sich das nun ändern. Auf manche Eigentümer könnten damit in Zukunft höhere Kosten zukommen.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer ab 2025

Die Berechnung der neuen Grundsteuer beginnt erst, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Bis Ende 2023 haben die Ämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Quelle: NDR

Grundsteuer in Elster eintragen: So navigieren Sie sich durch

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Die Grundsteuer-Erklärung abzugeben ist keine Lebensaufgabe – aber fast, möchte man meinen, wenn man die Probleme von Hausbesitzern und Landwirten beim Eintragen hört. Auch die zahlreicheren Foren und „Selbsthilfegruppen“ sind ein Indiz für die Brisanz des Themas.

Die Grundsteuer-Erklärung in Elster einzutragen, kann den Betroffenen schon einmal an seine Grenzen bringen. Einige Probleme hat der Autor bei einem Selbstversuch geschildert. Nicht weil er sich nicht vorbereitet hat oder weil Daten fehlen, nein, sondern weil man sich in einem komplett unbekannten Terrain bewegt. Mittlerweile haben sich zahlreiche Foren und regelrechte „Selbsthilfegruppen“ gebildet – und sogar in Elster selbst hat man die Möglichkeit, andere Nutzer mit einem Problem zu fragen (Elsterforum) und (k)eine Antwort zu bekommen. Die gute Nachricht ist, dass die Anfangs auftretenden technischen Probleme von Elster, die zur Überlastung und zum wiederholten Absturz des Systems geführt haben, zumindest etwas besser im Griff sind. Dennoch empfehlen viele Nutzer immer noch, seine Daten lieber „antizyklisch“ einzutragen.

Einzelne Schritte speichern!

Das heißt: spät abends oder wenn die meisten Leute, die etwas eintragen müssen, bei der Arbeit sind. Eine Garantie für ein reibungsloses Funktionieren gibt es jedoch nicht. Denn immer wieder melden sich Nutzer, dass sie ihre Daten entweder nicht in das dafür vorgesehene Feld eintragen können oder dass die bereits eingetragenen Daten plötzlich verschwunden sind. Also zwischenspeichern ist dringend angeraten und bei Nicht-Funktionieren, wird auch ein ausloggen und wieder einloggen empfohlen. Bei mir hat das System zumindest technisch einigermaßen gut funktioniert. Die Schwierigkeiten sind aber andere.

Hausbesitzer, Landwirte – Art der wirtschaftlichen Einheit

Ein wesentliches Problem ist zunächst die Übersichtlichkeit – bzw. Unübersichtlichkeit der Formulare und die oft schwer verständliche Sprache. Letzteres erschwert dem Nutzer aus meiner Sicht das eindeutige Zuordnen von Daten und außerdem das Verständnis für die Zusammenhänge. Das betrifft sowohl die einfachen Nutzer (Hausbesitzer) und erst recht Landwirte mit deutlichen komplexeren Anforderungen an die Erfassung unterschiedlich genutzter zahlreicher Teilflächen.

Doch zurück zum Aufbau: Bei der Anlagenauswahl muss man sich zunächst zwischen vier Anlagen entscheiden – dem Hauptvordruck (GW1), der Anlage zum Grundstück (GW2), die beide von den nichtlandwirtschaftlichen Grundstückeigentümern (Grundsteuer A) ausgefüllt werden müssen.

Extraanlagen für Landwirtschaft

Dazu kommen dann die Extraanlagen speziell für Landwirte – nämlich Anlage Land- und Forstwirtschaft (GW3A) sowie die Anlage Tierbestand (GW3). Kriterium ist hier die so genannte wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, für die jeweils eigene Erklärungen ausgefüllt werden müssen. Macht man dann mit dem Hauptvorduck weiter, muss man sich zwischen fünf! Feststellungarten entscheiden – hier darf man auf gar keinen Fall falsch abbiegen und muss man unbedingt bei der Hauptfeststellung bleiben. Außerdem muss man sich hier für die Art der wirtschaftlichen Einheit entscheiden – Elster meint ein bebautes/unbebautes Grundstück oder einen Betrieb der Landwirtschaft.

Gemarkung, Flurstück, Grundstücksfläche und andere Probleme

Der nächste Schritt ist, die Lage des Grundstücks exakt anzugeben – das ist natürlich für Hausbesitzer leicht (Adresse) – und für Landwirte mit vielen verschiedenen Grundstücken schwierig (hinzufügen ist möglich) – vor allem da eine exakte Angabe der Gemarkung, des Flurstücks und der Grundstücksfläche erforderlich ist. Hausbesitzer können diese Angaben im Grunde aus ihrem Grundbuch entnehmen. Die meisten Probleme entstehen an dieser Stelle offenbar beim Eintrag: Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil – Zähler/Nenner.

Hier hat es ein Hausbesitzer mit eigenem Grundstück leicht – denn er muss nur 1/1 eintragen. Komplizierter ist es, wenn der Anteil einer Eigentumswohnung am Gesamtgrundstück oder eben der Miteigentumsanteil des Grundes und Bodens an diesem speziellen Flurstück ermittelt und eingetragen werden muss. Sind mehre Flurstücke vorhanden, muss man den Vorgang entsprechend wiederholen. Am Ende ist hier noch die Angabe der (Mit)Eigentümer nötig – also etwa der Ehefrau. Elster nennt das Blatt indessen „Eigentumsverhältnisse“ und zählt neun! unterschiedliche Möglichkeiten des Eintrags auf. Das ist dann aber das Ende des Hauptvordrucks (GW1).

GW2: Bodenrichtwert, Ertragswert

Die Anlage zum Grundstück (GW2) beginnt mit den Angaben zum Grund Boden. Hier ist neben der Fläche des Grundstücks der Bodenrichtwert entscheidend. Diesen kann man entweder beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstücke in seiner Region telefonisch erfragen oder auch elektronisch über das System BORIS.

Hier haben die meisten Bundesländer ihre aktuellen Angaben hinterlegt und man kann nach Eingabe der Adresse seinen Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertnummer direkt ablesen. In der Regel liegt das gesamte Grundstück in einer Bodenrichtwertzone.

Kompliziert wird es wieder, wenn man unterschiedliche Grundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten angeben muss oder ein Grundstück mit verschiedenen Richtwerten. Das trifft in der Regel für Hausbesitzer nicht zu – aber nicht selten für Landwirte. Der nächste Schritt in der Anlage GW2 ist die Angabe des Ertragswertes – jedenfalls bei Wohngrundstücken. Das hat aber nichts mit dem landwirtschaftlichen Ertragswert zu tun – sondern hier verlangt Elster einfach die Angabe der Bezugsfertigkeit des Gebäudes – und nennt das Ertragswertverfahren.

Wohn- und Nutzfläche

Am Ende will Elster wissen wie groß die Wohn- und Nutzfläche ist. Hier unterscheidet Elster drei Kategorien – kleiner als 60 qm, 60 bis 100 qm und mehr als 100 qm. Dazu kommt dann die Anzahl der Wohnungen – bei einem Haus einfach: 1. Am Ende forderte Elster den Nutzer auf, die (mit Sicherheit vorhandenen) Fehler auszumerzen (zu den Fehlern navigieren), denn: Sonst kann das Formular nicht versendet werden und alles war umsonst. Also noch mal alles überprüfen und – abschicken!

Quelle: Land & Forst, 16.09.2022

Steuerfallen umschiffen: Darauf achtet das Finanzamt beim Stall- und Hausumbau

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Bauen Sie einen Stall oder eine Halle in Wohnungen oder ein Café um, schaut das Finanzamt sehr genau hin. Wer die Spielregeln hingegen kennt, muss keinen Ärger fürchten.

Den alten Stall in Wohnungen umbauen oder ein Bauernhofcafé in der Scheune eröffnen – dass sich eine Umnutzung auszahlen kann, belegen die vielen Beispiele in unserer Serie eindrucksvoll. Bevor Sie sich allerdings für eine Umnutzung entscheiden, sollten Sie Ihren Steuerberater zurate ziehen. Denn durch den Umbau kann der alte Stall oder die Maschinenhalle aus dem Betriebs- ins Privatvermögen rutschen.

Dann müssen Sie die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert versteuern, die sogenannten stillen Reserven. Und was die wenigsten auf dem Schirm haben: Eine Umnutzung hat auch Konsequenzen für die Abschreibung, Einkommen-, Grund-, Erbschaft- und Umsatzsteuer.

Worauf es ankommt, und wie Sie unangenehmen Steuerbescheiden aus dem Weg gehen, haben wir für Sie zusammengetragen.

1. Vermögensart

Ob Ihr Finanzamt das bislang dem Betriebsvermögen zugeordnete Gebäude nach dem Umbau als Privatvermögen deklariert, hängt davon ab, wie Sie es anschließend nutzen:

Sie vermieten Wohnungen bzw. ein Haus: Die Immobilie, inklusive des dazugehörigen Grund und Bodens, bleibt im Betriebsvermögen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Tipp: Eventuell kommt eine freiwillige Entnahme aus dem Betriebsvermögen infrage, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrs- und dem Buchwert gering ist. Denn durch den Umbau gewinnen ältere Immobilien an Wert. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie viel Eigenleistung in den Umbau gesteckt haben. Sollten Sie diesen zu einem späteren Zeitpunkt dann doch noch ins Privatvermögen übertragen, decken Sie entsprechend hohe und steuerpflichtige stille Reserven auf.

Sie ziehen selbst in das Haus bzw. die Wohnung ein: Eine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen lässt sich nicht vermeiden.

Sie betreiben ein Gewerbe in dem Gebäude: Dies kann z.B. der Umbau zu einem gewerblichen Hofladen oder eine „Feierscheune“ sein. Auch in diesen Fällen droht keine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen. Das Finanzamt ordnet das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden jedoch dem gewerblichen Betriebsvermögen zu. Dabei decken Sie aber keine stillen Reserven auf.

Sie verpachten eine umgebaute Scheune, Halle usw.: Wenn Sie diese an Privatpersonen verpachten, z.B. als Unterstellplatz für Wohnwagen, bleibt die Immobilie inklusive Grund- und Boden im Betriebsvermögen. Das gilt selbst dann, wenn Sie das Gebäude an einen Gewerbetreibenden verpachten.

Grundsätzlich dürfen Sie bis zu 10% Ihrer gesamten land- und forstwirtschaftlichen Flächen für nicht landwirtschaftliche Zwecke nutzen, z.B. Wohnungen, Gewerbe, Erbbaurechte usw. Wenn Sie die Grenze überschreiten, droht die Zwangsentnahme der genutzten Flächen aus dem Betriebsvermögen (Gebäude plus der dazugehörende Grund und Boden).

Vor allem für kleinere verpachtete Betriebe kann die Zehn-Prozent-Grenze zu einem Problem werden. Wenn diese Gefahr droht, sollten Sie die Gebäudeteile, die Sie umnutzen wollen, vorher in eine gewerbliche Personengesellschaft ausgliedern (z.B. GmbH & Co.KG). Diese Gesellschaft verfügt über „ewiges“ Betriebsvermögen, sodass Sie einer Entnahme für immer aus dem Weg gehen.

2. Einkunftsart

Je nachdem, ob das umgenutzte Gebäude zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen bzw. Gewinne unterschiedlich erfassen und versteuern.

Immobilien im land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen: Mieten gelten als land- und forstwirtschaftliche Einkünfte, die Sie wie gewohnt versteuern müssen. Es spielt keine Rolle, an wen Sie den Umbau vermieten. Betriebsausgaben können Sie von Ihren Einnahmen abziehen.

Anders ist die Rechtslage bei 13a-Betrieben. Diese müssen ihre Mieteinnahmen usw. als Sonderbetriebseinnahmen erfassen. Kosten dürfen nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden.

Immobilien im gewerblichen Betriebsvermögen: Wenn Sie ein Gewerbe in dem umgenutzten Gebäude betreiben, müssen Sie die Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb ebenfalls regulär versteuern. Es fällt zwar Gewerbesteuer an. Diese dürfen Sie aber mit Ihrer Einkommensteuer verrechnen.

Immobilien im Privatvermögen: Ihre Mieteinnahmen stuft das Finanzamt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Ausgaben für die Wohnungen bzw. Häuser können Sie als Werbungskosten ansetzen. Die zu versteuernden Einkünfte ermitteln Sie mit einer Überschussrechnung. Dazu addieren Sie Ihre Mieteinnahmen usw. und ziehen davon alle Kosten ab.

Ihre Ausgaben können Sie allerdings immer nur dann in vollem Umfang geltend machen, wenn Sie eine Miete verlangen, die mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Bei einem Mietniveau zwischen 50 und 66% müssen Sie zunächst mit einer Gewinnprognose nachweisen, ob Ihre Einnahmen die Ausgaben in den kommenden 30 Jahren übersteigen. Erst wenn Ihnen das gelingt, dürfen Sie Ihre Ausgaben voll geltend machen. Wenn Sie weniger als 50% der ortsüblichen Miete ansetzen, dürfen Sie nur den entsprechenden Anteil der Kosten ansetzen.

Beispiel: In Ihrem Ort liegt die Kaltmiete bei 6 €/m2. Sie verlangen nur 50% bzw. 3 €/m2 von Ihren Mietern. Dann akzeptiert das Finanzamt auch nur einen Kostenansatz von 50%.

3. Umsatzsteuer

Meistens hat eine Umnutzung keine Auswirkungen auf die Umsatzsteuer. Haben Sie allerdings einen eigenen Gewerbebetrieb gegründet, unterliegen Sie mit diesem der Regelbesteuerung. Sie dürfen die Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb nicht pauschalieren.

Pauschalierer sollten aber darauf achten: Sobald Sie mit Ihrem Gewerbe- und land- bzw. forstwirtschaftlichen Betrieb zusammen einen Nettoumsatz von mehr als 600.000 € erzielen, dürfen Sie auch für die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte nicht mehr pauschalieren. Sie müssen dann mit Ihrem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in die Regelbesteuerung wechseln.

Das Vermieten von Gebäuden unterliegt nicht der Pauschalierung – ist aber grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Sie brauchen somit auf die Miete keine Umsatzsteuer aufschlagen und an Ihr Finanzamt abführen. Sie haben jedoch ein Wahlrecht und können auf die Steuerfreiheit verzichten. Sie müssen dann zwar Umsatzsteuer an Ihr Finanzamt abgeben, dürfen sich im Gegenzug aber auch die Vorsteuer aus den Umbaukos-ten erstatten lassen. Wenn Sie große Summen in Ihren Umbau investiert haben, kann sich das lohnen.

4. Abschreibung

Für die Höhe der Gebäudeabschreibung spielt es keine Rolle, ob sich die Immobilie im Betriebs- oder Privatvermögen befindet. Von den Herstellungskosten eines in Wohnungen umgenutztes Gebäude dürfen Sie grundsätzlich eine Abschreibung von 2 %/Jahr ansetzen. Liegt das Baujahr des ursprünglichen Gebäudes vor 1925, erhöht sich der Satz auf 2,5 %/Jahr. Nutzen Sie das Gebäude betrieblich bzw. gewerblich, dürfen Sie 3 %/Jahr abschreiben.

Stehen im Laufe der Zeit Renovierungen an, können Sie die Ausgaben in dem Wirtschaftsjahr ansetzen, in dem sie angefallen sind. Nur wenn sich durch die Sanierung die Qualität der Elektro-, Dach-, Fenster- und Sanitärausstattung deutlich verbessert, müssen Sie die Ausgaben nachträglich als Herstellungskosten über Jahrzehnte abschreiben. Ausnahme: Bei Wohngebäuden im Privatvermögen können Sie in diesem Fall den Renovierungsaufwand wahlweise über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen und müssen nicht zwangsläufig einen längeren Abschreibungszeitraum akzeptieren.

Haben Sie Zuschüsse für die Umnutzung erhalten? Dann steht Ihnen ein Wahlrecht zu – sowohl für Immobilien im Betriebs- als auch im Privatvermögen. Sie können den Zuschuss entweder als Betriebseinnahme versteuern. Dann dürfen Sie die volle Abschreibung ansetzen. Oder Sie ziehen den Zuschuss von den Investitionskosten ab. Dann verringert sich allerdings die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

5. Grundsteuer und Erbe

Grundsteuer: Für landwirtschaftliches Vermögen greift die Grundsteuer A. Dies betrifft Flächen, Wirtschaftsgebäude und auch die landwirtschaftlich genutzte Hofstelle. Gewerblich genutzte Gebäude ordnet das Finanzamt dem Grundvermögen zu, wofür die Grundsteuer B anfällt. Das gilt künftig auch für Betriebsleiter- und Altenteilerhäuser, wofür bislang die Grundsteuer A fällig war. Ab 2025 ist das nicht mehr möglich. Bundesweit werden dann alle Wohngebäude, also auch solche auf landwirtschaftlichen Betrieben, dem Grundvermögen zugeordnet, wofür die Gemeinde Grundsteuer B ansetzt.

Erbe: Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vererben, fällt dafür Erbschaftsteuer an. Wenn Sie allerdings ein Gebäude in ein Haus bzw. eine Wohnung umbauen, mit Ihrer Familie direkt da-nach selbst einziehen und es erst dann Ihrem Ehepartner übergeben, ist das steuerfrei. Dieser muss aber ebenfalls danach selbst einziehen.

Wenn Ihr Ehepartner das Gebäude nach Ihrem Tod erbt, es selbst nutzt, fallen ebenfalls keine Steuern ein – jedoch darf er die Immobilie dann mindestens zehn Jahre lang nicht verkau-fen. Andernfalls kann das Finanzamt im Nachgang noch Steuern verlangen.

Wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen, werden diese zur Kasse gebeten. Ihrem Nachwuchs steht dann aber ein Freibetrag von 400.000 € zu. Geht das Gebäude im Todesfall an ein Kind über, ist dies steuerfrei, sofern dieses es selbst nutzt und nicht innerhalb von zehn Jahren verkauft. Ausnahme: Wenn die Wohnfläche mehr als 200 m2 beträgt, muss Ihr Nachwuchs grundsätzlich den Wert des Gebäudes versteuern, der die 200-Quadratmeter-Grenze übersteigt.

Haben Sie die Immobilie bzw. die einzelnen Wohnungen vermietet? Dann kann Ihr Erbe einen erbschaftsteuerlichen Abschlag von 10 % auf den Wert der Immobilie geltend machen und so seine Steuerlast senken.

6. Denkmalschutz

Für denkmalgeschützte Gebäude dürfen Sie eine erhöhte Abschreibung nehmen, auch wenn Sie als Betriebsleiter selbst darin wohnen. Sie benötigen dazu allerdings eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, dass die Maßnahme dem Erhalt des Gebäudes dient. Die Höhe der Abschreibung hängt davon ab, ob Sie das Baudenkmal selbst nutzen oder vermieten.

Vermietung: Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren dürfen Sie bis zu 9% und in den vier Jahren darauf jeweils bis zu 7 % ansetzen. Innerhalb von zwölf Jahren haben Sie die Kosten somit abgeschrieben.

Selbstnutzung: Wohnen Sie selbst in dem Gebäude, können Sie eine Abschreibung von 9% über zehn Jahre lang vornehmen. Sie ist auf 90 % des Gesamtwertes begrenzt. Außerdem dürfen Sie dieses Abschreibungsmodell nur einmal in Ihrem Leben für ein Gebäude in Anspruch nehmen. Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude restaurieren, dürfen Sie den Anteil, der möglicherweise nicht durch einen Zuschuss gedeckt ist, auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dies gilt auch, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen.

Häuser

Wenn Sie selbst einziehen Sie bauen einen Stall in ein Haus um und ziehen selbst ein? Dann rutscht das Gebäude mit dem dazugehörigen Grund und Boden aus dem Betriebs- in Ihre Privatvermögen.

Tipp: Informieren Sie Ihr Finanzamt immer vor Baubeginn darüber, dass Sie das Gebäude aus dem Betriebsvermögen entnehmen. Sonst besteht die Gefahr, dass dieses den Wert des neuen Gebäudes für die Entnahme ansetzt – und der dürfte deutlich höher ausfallen als der des alten. Den Verkehrswert ermitteln Sie am besten durch ein Sachverständigengutachten, sonst kann es zu Streit mit dem Finanzamt um den richtigen Wert kommen. Der Buchwert ergibt sich aus Ihrer Buchführung. Es handelt sich dabei um den Restwert des abgeschriebenen Gebäudes plus den Wert für den dazugehörigen Grund und Boden.

Quelle: topagrar

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/steuerfallen-umschiffen-darauf-achtet-das-finanzamt-beim-stallbau-13144209.html

Lage am Immobilienmarkt: Warum viele Bauherren aufgeben

Allgemein

Der Zinsanstieg bei Immobilienkrediten und exorbitant teures Material überfordern viele Hausbauer finanziell. Projekte werden storniert und Grundstücke zurückgegeben. Das sagen Experten.

Kurzfristig abgesagte Grundsteinlegungen für Bauprojekte, geplante Mietwohnungen, die sich plötzlich nicht mehr rechnen oder Hausbauer, die wegen rapider Kostensteigerungen aufgeben müssen: Die neuen Zeiten am Immobilienmarkt machen sich in der deutschen Baubranche bemerkbar. Höhere Zinsen für Kredite, gestoppte Fördergelder des Bundes und teures Material belasten Bauherren schwer. Zwar sehen Experten etwas Besserung, doch das dürfte dauern.

Egal ob Stahl, Beton oder Dämmmaterialien: Die Preise am Bau sind in den vergangenen Monaten hochgeschnellt – auch wegen des Ukraine-Krieges, der Lieferketten durcheinanderwirbelt. Auch die teure Energie spielt eine Rolle: Dachziegeln etwa werden bei großer Hitze gebrannt. Bauleistungen verteuerten sich laut jüngsten Zahlen von Mai laut Statistischem Bundesamt um 17,6 Prozent, das war der höchste Anstieg seit mehr als 50 Jahren.

Bei Bauherren, sei es professionelle Projektentwickler oder private Hausbauer, kann daher die Kalkulation zwischen Grundstückskauf und Baubeginn schnell überholt sein – trotz Puffer. „Große Investoren haben tiefe Taschen und können Kostensteigerungen eher abfangen“, sagte Pekka Sagner, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Bei privaten Bauherren sieht es anders aus.“

Mehr als jedes zehnte Unternehmen von Stornierungen betroffen

Das Münchner Ifo-Institut beobachtet schon seit Frühjahr eine Stornierungswelle. „Noch sind die Auftragsbücher prall gefüllt. Aber die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und schlechteren Fördermöglichkeiten stellen mehr und mehr Projekte in Frage“, so die Forscher. Mehr als jedes zehnte Unternehmen im Wohnungsbau (11,5 Prozent) sei im Juli von Stornierungen betroffen gewesen.

„Die Größenordnung ist vergleichbar mit dem Corona-Schock im Frühjahr 2020“, sagte Ifo-Forscher Felix Leiss. „War damals am häufigsten der gewerbliche Bau betroffen, sehen wir heute besonders im Wohnungsbau Stornierungen“. Das treffe Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser.

Private Bauherren müssten neben hohen Baukosten und steigenden Zinsen noch die steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten stemmen, erklärte der Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbandes, Tim-Oliver Müller. „Da entscheiden sich derzeit doch einige gegen den Hausbau.“ Aber auch bei Großinvestoren würden etliche Wohnungsbauprojekte auf den Prüfstand gestellt.

Beim Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) hält man die Ifo-Schätzungen für realistisch. „Wenn Bauprojekte noch nicht begonnen sind, dann werden sie derzeit verschoben“, sagte eine Sprecherin. „Bei begonnenen Vorhaben heißt es oft Augen zu und durch.“ Von einem Bauprojekt zurückzutreten, sei nicht immer reibungslos möglich und könne je nach Vertrag etwa Ausfallpauschalen nach sich ziehen. „Aber Sie können ja niemanden zwingen zu bauen.“

Verband warnt vor einer Baukrise im kommenden Jahr

Bei den hohen Materialpreisen sieht der ZDB vorerst keine Entspannung – denn ausgefallene Stahl-Lieferungen aus der Ukraine kommen nun oft aus Brasilien oder Asien, was höhere Preise bedeutet. Und auch die Lockdown-Politik in China verschärfe Lieferengpässe. Der Verband warnt daher vor einer Baukrise im kommenden Jahr. Auch IW-Experte Sagner erwartet eine „Vollbremsung“. Jüngste Zahlen deuten darauf hin: Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser brach im ersten Halbjahr um 17 Prozent ein. Und auch im Wohnungsbau fallen die Auftragseingänge deutlich, beobachtet das Statistische Bundesamt.

Der Materialmangel am Bau bleibt laut Ifo vorerst groß. So meldeten in der Umfrage im Juli fast die Hälfte der Firmen im Wohnungsbau Lieferprobleme. Zwar lasse der Schwung etwas nach, doch die Kosten fielen nur langsam und von einem „massiv hohen Niveau“. Viele Befragte erwarteten weiter Preiserhöhungen in den kommenden Monaten.

Bei Investoren sei die Stimmung angespannt, berichtet auch Susanne Gentz, Expertin für Wohnimmobilien beim Großmakler Jones Lang LaSalle (JLL). „Projektentwickler warten ab und Käufer befürchten, in einem fallenden Markt zu teuer zu kaufen.“ Derzeit seien Kalkulationen für Projektentwickler „wahnsinnig schwer“. Der notwendige hohe Preis im Neubaubereich werde häufig auf Käuferseite nicht mehr akzeptiert.

Gentz sieht aber zumindest etwas Beruhigung am Markt. So sei der Anstieg der Materialpreise und Zinsen etwas abgeflacht. Auch wenn sich der Markt nach der Sommerpause wieder beleben dürfte: Gentz glaubt, dass sich der Gegenwind am Häusermarkt auswirken wird. „Wir werden deutlich sinkende Fertigstellungszahlen sehen.“ Zugleich werde der Immobilienkauf wegen der gestiegenen Bauzinsen für viele Menschen zu teuer, während die Zuwanderung nach Deutschland wieder anziehe. „Der Druck auf dem Wohnungsmarkt bleibt hoch.“

Quelle: dpa

Die gezahlten Kaufpreise für Wohnimmobilien sinken nur geringfügig

Allgemein

Der Immobilienbewerter Sprengnetter hat gezahlte Kaufpreise für Wohnimmobilien in den Quartalen 2021 bis Ende Juni 2022 untersucht und kommt zu dem Ergebnis: Die Preise sind aktuell nur minimal zurückgegangen. Die realen Preise und die angebotenen, die gegenwärtig deutlich nach unten gehen, „laufen auseinander“.

Betrachtet hat Sprengnetter Daten von insgesamt 1,4 Mio. Kaufobjekten sowie 320.000 Kaufpreise mit einer Transaktionssumme von rund 150 Mrd. Euro. Im Ergebnis sind danach die Kaufpreise im zweiten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 erstmals unterm Strich tatsächlich gefallen. Und zwar bei Einfamilienhäusern deutschlandweit um 0,8%, bei Eigentumswohnungen um 1,3%. Zum Vergleich: Bei Einfamilienhäusern lagen die vorherigen Quartalssteigerungen im betrachten Zeitraum bei im Schnitt 2,7%. Bei Eigentumswohnungen bewegten sie sich in einer Spanne von 1% bis 3,1%.

Insofern also könne zwar von Rückgang gesprochen werden, sagt Sprengnetter. Allerdings nicht in dem Maße, wie sie derzeit Analysen von Angebotspreisen nahelegten, die bis zu einem Minus von 30% reichten.

Eigentumswohnungen in München sind im zweiten Quartal 4,4% billiger geworden

Ein überdurchschnittliches Minus registriert Sprengnetter allerdings in einigen Metropolen. In Köln ergebe sich bei Eigentumswohnungen zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal 2022 ein Rückgang um 4,1%, in München sind es 4,4%. Hamburg hat dagegen ein kleines Plus von 1,2%, in Berlin bleibt das Niveau gleich.

„Der Schock wird nicht lange anhalten“

Sprengnetter-COO Christian Sauerborn leitet aus seinen Zahlen eine eher positive weitere Marktentwicklung ab: „Wir gehen anhand der moderaten deutschlandweiten Preissenkungen sowie der prognostizierten stagnierenden Bauzinserhöhungen davon aus, dass der Schock, den der deutsche Wohnimmobilienmarkt erlitten hat, nicht lange anhalten wird.“ Der Markt könne sich in Teilen in Richtung günstigerer Objekte verlagern. Doch selbst, wenn ein gewisser Prozentsatz der Käufer abspringe, werde die Nachfrage doch weiter vorhanden sein. Ob 25 oder fünf seriöse Käufer auf dasselbe Objekt warten, sei im Grunde „irrelevant“

Quelle: Immobilien Zeitung, 23.08.2022 (Jutta Ochs)

Kann eine gestaffelte Grunderwerbsteuer den Bodenmarkt zügeln?

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In die festgefahrene Debatte um den Bodenmarkt könnte wieder Bewegung kommen. Eine neue Studie schlägt zur Regulation eine gestaffelte Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen vor.

Seit der Finanzkrise ist Boden zum Spekulationsobjekt für außerlandwirtschaftliche Investoren geworden. Das treibt nicht nur die Preise, sondern wird auch vielfach zum Fallstrick für wachsende Betriebe. Die Politik steht der Entwicklung recht machtlos gegenüber. Seit Jahren verheddern sich Bund und Länder in Diskussionen zur Agrarstruktur.

Eine neue Studie könnte diese Lähmung aufbrechen. Sie hat die rechtliche Umsetzbarkeit einer progressiven Grunderwerbsteuer inklusive einer Freibetragsregelung für den landwirtschaftlichen Bodenmarkt geprüft. In Auftrag gegeben hat die Studie die Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) bei Prof. Antje Tölle von der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, die sie mit den Rechtsanwälten Dr. Wolf-Georg Freiherr von Rechenberg und Dr. Moritz J. Mühling geschrieben hat.

Freibeträge von der Grunderwerbsteuer beim Landerwerb

Im Detail schlägt die Studie zwei Maßnahmen vor, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Erwerber ohne, oder mit wenig Flächeneigentum und einen ansteigenden Grunderwerbsteuersatz für Erwerber mit bereits vorhandenem umfangreichem Flächeneigentum. Die Freibetragsregelung soll vor allem Erwerbern mit nur wenig Flächeneigentum sowie Junglandwirten und Existenzgründern den Einstieg in den Bodenmarkt erleichtern. Der gestaffelte progressive Grunderwerbsteuersatz nach Flächeneigentum soll die Transaktionskosten für Erwerber mit umfangreichem Flächeneigentum erhöhen und damit zu einer breiteren Streuung von Landeigentum verhelfen. „Im Vergleich zu anderen bodenmarktpolitischen Instrumenten wie z.B. dem Grundstückverkehrsrecht ist ein progressiver Steuersatz gleichwohl das deutlich mildere Mittel, da Landkäufe für Erwerber mit bereits umfangreichem Flächeneigentum nicht ordnungsrechtlich untersagt werden“, heißt es in der Studie.

Doppelbesteuerung bei Landgesellschaften würde fallen

Als weiteren Vorteil weisen die Studienautoren aus, dass die Gesetzgebungskompetenz für den Freibetrag und den Mechanismus der Einführung eines progressiven Steuersatzes beim Bund liegt. Das würde dem Bund Gestaltungsmöglichkeiten für den Bodenmarkt geben, die er mit der Föderalismusreform 2006 verloren hat, als das Grundstücksverkehrsrecht in die Hände der Länder fiel. „Die höhere Steuer nach dem Motto ‚wer viel hat, zahlt auch mehr‘ ist ein milderes Mittel als Alternativen mit Erwerbsverboten“, begründet Prof. Tölle die Vorzüge der Regelung. Zudem helfe der Vorschlag auch bei dem Problem der doppelten Grunderwerbsteuer, die beim Bodenerwerb in einigen Bundesländern über Landgesellschaften anfällt. Hier könnte die Freibetragsregelung dazu führen, dass die Grunderwerbsteuer nur einmal gezahlt werden muss.

CDU prüft Oppositionsvorstoß

Im politischen Berlin stoßen die Überlegungen auf erste Resonanz. Die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag befasste sich Anfang Juni in einem Fachgespräch damit. „Wir wollen eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden verhindern“, sagte der für den Bodenmarkt zuständige CDU-Abgeordnete aus dem ländlichen Wahlkreis Soest, Hans-Jürgen Thies. Der landwirtschaftliche Bodenmarkt müsse auch offen sein für Junglandwirte, Existenzgründer, aufstockungswillige Betriebe und Ökobetriebe, so Thies weiter. Er halte es für agrarstrukturell wünschenswert, diesen Betrieben den Erwerb von Grund und Boden zu ermöglichen. Die bisherigen Regelungen wie das landwirtschaftliche Vorkaufrecht würden keine Wirkung mehr entfalten. „Das Vorkaufsrecht ist kein scharfes Schwert mehr, sondern ein morscher Knüppel“, sagte Thies.

BMEL sucht nach Einflussmöglichkeiten auf dem Bodenmarkt

Entgegenkommen signalisiert auch das Grün-geführte Bundeslandwirtschaftsministerium (BMEL). Agrarflächen werden immer weniger und immer teurer, das ist eine schlechte Nachricht für Erzeuger und eine gute Nachricht für Anleger“, sagte Jobst Jungehülsing, Leiter des Referats Bodenmarkt im BMEL. Doch bisher hatte der Bund wenig Handhabe. Die große Koalition hatte in der letzten Legislatur lediglich versucht, die Hürden für Share Deals, bei denen grunderwerbssteuerfrei Betriebsanteile veräußert werden, zu erhöhen. Allerdings konnten sich CDU/CSU und SPD nur darauf einigen, die Auslöseschwelle für die Zahlung von Grunderwerbsteuer von zuvor 95% auf einen Anteilskauf von 90% abzusenken. Alle Anteilskäufe, die darunterliegen bleiben weiterhin grunderwerbsteuerfrei. Durchschnittlich entgingen dem Staat bei jedem Share Deal mit Agrarflächen in Ostdeutschland rund 380.000 € bis 765.000 € Steuereinnahmen, rechnet Jungehülsing vor. Das sei auch eine Wettbewerbsverzerrung von Investoren zu Landwirten, die auf dem Bodenmarkt Grunderwerbsteuer zahlen müssten.

Besteuerung von Wohnimmobilien könnte Vorbild sein

Die AbL versucht die Bundesregierung nun mit ihrem eigenen Koalitionsvertrag zu locken. Dort hat die Ampel sich für einen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum ausgesprochen. „Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z.B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals)“, heißt es dort. Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) drängt bereits öffentlich auf Freibeträge und einen zweiten, variablen Steuersatz. „Diese Debatte müssen wir in den Ländlichen Raum rüber ziehen“, sagte Phillip Brändle von der AbL. Eine Freibetragsregelung bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb von Wohneigentum hatte auch die CDU in ihrem Programm zur Bundestagswahl 2021 aufgenommen. AbL Bundesgeschäftsführer Georg Janßen appellierte daher an die Bundestagsabgeordneten einen überparteilichen Konsens zum Bodenmarkt zu suchen. „Normale Landwirtinnen und Landwirte können nicht mehr in den Bodenmarkt einsteigen“, sagte er zur Begründung.

Bedenken bei den Grundbesitzerverbänden

Skepsis gegen den Vorschlag gibt es bei Grundbesitzern. Sie warnen vor einer Regulation über das Steuerrecht und wollen auf dem Bodenmarkt lieber das Wettbewerbsrecht besser nutzen. Mit künftig wieder steigenden Zinsen werde sich die Situation auf dem Bodenmarkt „dramatisch verändern“, sagte Ulrich Böcker Geschäftsführer der Familienbetriebe Land und Forst in Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Er erwarte, dass dann das Interesse von Anlegern für Boden schwinden werde. Den Wunsch von Existenzgründern mittels Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer mehr Chancen für einen Landerwerb zu haben, bezeichnete er beim CDU-Fachgespräch als eine „romantische Vorstellung“.

Zähe Bund-Länder Gespräche

Politisch ist der Bodenmarkt seit der Finanzkrise ab 2007, als Anleger begannen in Sachwerte wie Boden zu fliehen, ein Thema. Viele Regulierungsversuche von Bund und Ländern scheiterten. Zudem schieben sie sich seit Jahren gegenseitig die Verantwortung zu. Denn formal liegt die Zuständigkeit für die Regulierung des Bodenrechtes seit der Föderalismusreform von 2006 überwiegend bei den Bundesländern. In den ostdeutschen Bundesländern haben sich mehrere Landesregierungen an Agrarstrukturgesetzen und Leitbildern die Hände verbrannt. Geschehen ist bisher wenig. Auch Niedersachsen hat sich in den Jahren 2014/2015 vergeblich um eine Änderung des Grundstückverkehrsrechtes und eine Pachtpreisbremse bemüht. Aktuell arbeitet das Land wieder an einem Gesetzentwurf über Grundstücksgeschäfte in der Landwirtschaft. Weiterhin ist Baden-Württemberg das einzige Land, das seit 2009 ein Landesgesetz zum Bodenrecht hat.

Quelle: top agrar 09.06.2022, von Stefanie Awater-Esper

Das kosten Bodenpacht und Bodenkauf in Deutschland

Allgemein

Aus dem neuen Situationsbericht geht hervor, was Betriebe für Flächenpacht und -kauf ausgeben, wie die Bodenpreise in Deutschland variieren und was dies beeinflusst. Lesen Sie hier alle Zahlen.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %. Das geht aus dem neuen DBV-Situationsbericht 2021/22 hervor.

Der prozentuale Preisanstieg fiel demnach 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 € gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 €) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 €). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 € der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 € weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 % aus.

Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

BVVG: Rund 1,5 Mio. ha veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 %) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 € je Hektar.

Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 ha Wald privatisiert, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich.

Hinzu kommen rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %.

Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist.

Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden – erstmals nach zehn Jahren – wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Mio. ha umfasste, sind gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 € je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden.

Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 € je Hektar gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 € je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 € je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 € je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 € je ha) und Schleswig-Holstein (460 € je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 € je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 € je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 € je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 € je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft.

Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: top agrar, von Alfons Deter

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/preise-das-kosten-bodenpacht-und-bodenkauf-in-deutschland-12775050.html

Das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

Allgemein

Mit dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG), das in den Geschäftsverkehr mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken kontrollierend eingreift, verfolgt der Gesetzgeber in Deutschland vornehmlich drei Zwecke:

1. Die Sicherung des Fortbestandes land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, indem die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf ihres Bodens geschützt wird (mikroökonomischer Aspekt).

2. Besonders betont wird der Schutz von Natur und Umwelt, indem die Agrarstruktur erhalten und verbessert wird.

3. Die Sicherung der Ernährungsvorsorge der Bevölkerung (makroökonomische Aspekte).

Hierzu hat der Gesetzgeber vor allem folgende Regelungen getroffen:

Die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe bedarf der behördlichen Genehmigung in einem besonderen Genehmigungsverfahren (§§ 2 ff. GrdStVG). Ein Hof, der im Wege der gesetzlichen Erbfolge an eine Erbengemeinschaft fällt, kann in einem gerichtlichen Zuweisungsverfahren einem der Miterben zugewiesen werden (§§ 13 ff. GrdStVG). Nach dem GrdStVG bedarf die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks sowie die Bestellung eines Nießbrauchs an einem solchen Grundstück der Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde (§§ 2, 8 GrdstVG). Ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wird auf Antrag ein Negativzeugnis erteilt (§ 5 GrdstVG). Die Genehmigungspraxis der Landwirtschaftsbehörden und Landwirtschaftsgerichte ist im Laufe der Jahre immer liberaler geworden, weil die Erkenntnis Boden gewonnen hat, dass neben den landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben auch die nebenberuflich betriebene Landwirtschaft aus agrarpolitischen und anderen volkswirtschaftlichen Gründen erhaltungswürdig ist.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In den Ausführungsgesetzen der Länder zum Grundstückverkehrsgesetz ist bestimmt, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Die Freigrenzen für das einzelne Grundstück sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt (von 0,25 bis 2,0 ha).