Erste Wohnungspreiskorrekturen in Städten und Kreisen des Nordens

In 14 von 60 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen hat Immowelt sinkende Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand ermittelt. Im Trend fallen die Preise in größeren Städten und steigen an der Küste sowie in der günstigen Provinz.

Immowelt hat die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand in 60 Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 verglichen. Vergleichsformat ist eine Dreizimmerwohnung aus den 1990er Jahren mit 75 qm im ersten Stock.

Peine gibt um 16% nach


Gesunken sind die Preise in 14 Kreisen – darunter 12 in Niedersachsen sowie Hamburg und der Kreis Schleswig-Flensburg. Die größten Abschläge gab es im Landkreis Peine. Hier sank der Angebotspreis um 16% auf 2.042 Euro/qm. Um 11% auf 2.059 Euro/qm sank der Wert im Landkreis Rotenburg/Wümme. Ebenfalls deutlich ging es für Osterholz (-9% auf 2.347 Euro/qm) sowie Uelzen (-8% auf 2.021 Euro/qm) abwärts. Trotz relativ niedriger Preise sieht Immowelt hier Zurückhaltung angesichts oft älterer Bestände mit hohem und teurem Sanierungsbedarf.
Auf der Suche nach Trends erkennen die Immowelt-Analysten, dass die Preise in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sinken: Hamburg verliert 2% auf 6.539/Euro/qm, Hannover 3% auf 3.331 Euro/qm und Bremen 11 Euro auf 3.228 Euro/qm (0%) – in Bremen sind die Preise im letzten sechs Monaten im Abwärtstrend. Auch in gefragten Universitäts- und Schwarmstädten über 150.000 Einwohnern gibt es eher eine Stagnation: Braunschweig (+2% auf 3.469 Euro/qm), Kiel (+4% auf 4.204 Euro/qm), Lübeck (+1% auf 4.287 Euro/qm), Oldenburg (-5% auf 3.502 Euro/qm) oder Osnabrück (+3% auf 3.152 Euro/qm).

Küste boomt weiter


Für Dreiviertel der untersuchten Kreise jedoch gingen die Angebotspreise aufwärts. Davon konnte besonders Schleswig-Holstein profitieren. In acht der 15 Stadt- und Landkreise gab es zweistellige Zuwachsraten. Ganz vorne liegt der Landkreis Ostholstein mit einem Plus von 26% auf 4.406 Euro/qm. Ostholstein umfasst die Ferienorte an der Lübecker Bucht samt Fehmarn. Hier kaufen oft Wohlhabende mit viel Eigenkapital ein Feriendomizil. Das gilt auf der Nordseeseite etwa für den Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt und Föhr. Mit einem Plus von 22% wird mit 6.695 Euro/qm der höchste Wert im Vergleich erreicht.
Die Landkreise Dithmarschen (+22% auf 2.783 Euro/qm) sowie Steinburg (+21% auf 2.247 Euro/qm) liegen mit vergleichsweise günstigen Preisen zwischen Nordseeküste und Hamburg. Von der Küstennähe profitieren auch die niedersächsischen Landkreise Leer mit der Insel Borkum (+19% auf 3.268) oder Friesland mit der Insel Wangerooge (+16% auf 2.761 Euro/qm).

Goslar gewinnt 20%, bleibt aber günstigster Landkreis


Ebenfalls im Trend sind sehr günstige Landkreise – am besten unweit einer Großstadt, wie etwa Schaumburg/Lippe (+26% auf 1.814 Euro/qm) an der A2 westlich von Hannover. Auch eine Großstadt wie Salzgitter (+18% auf 1.671 Euro/qm) profitiert von niedrigen Preisen und der Nähe zu Braunschweig – ähnlich wie Neumünster (+20% auf 2.338 Euro/qm) in Bezug zu Hamburg. Trotz einer Preissteigerung von 20% ist der Landkreis Goslar im Harz mit 1.494 Euro/qm weiterhin der günstigste Landkreis im Norden.

Quelle: Immobilien Zeitung, 09.11.2022

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Oktober Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst, 21. Juli 2022

Grundsteuer in Elster eintragen: So navigieren Sie sich durch

Die Grundsteuer-Erklärung abzugeben ist keine Lebensaufgabe – aber fast, möchte man meinen, wenn man die Probleme von Hausbesitzern und Landwirten beim Eintragen hört. Auch die zahlreicheren Foren und „Selbsthilfegruppen“ sind ein Indiz für die Brisanz des Themas.

Die Grundsteuer-Erklärung in Elster einzutragen, kann den Betroffenen schon einmal an seine Grenzen bringen. Einige Probleme hat der Autor bei einem Selbstversuch geschildert. Nicht weil er sich nicht vorbereitet hat oder weil Daten fehlen, nein, sondern weil man sich in einem komplett unbekannten Terrain bewegt. Mittlerweile haben sich zahlreiche Foren und regelrechte „Selbsthilfegruppen“ gebildet – und sogar in Elster selbst hat man die Möglichkeit, andere Nutzer mit einem Problem zu fragen (Elsterforum) und (k)eine Antwort zu bekommen. Die gute Nachricht ist, dass die Anfangs auftretenden technischen Probleme von Elster, die zur Überlastung und zum wiederholten Absturz des Systems geführt haben, zumindest etwas besser im Griff sind. Dennoch empfehlen viele Nutzer immer noch, seine Daten lieber „antizyklisch“ einzutragen.

Einzelne Schritte speichern!

Das heißt: spät abends oder wenn die meisten Leute, die etwas eintragen müssen, bei der Arbeit sind. Eine Garantie für ein reibungsloses Funktionieren gibt es jedoch nicht. Denn immer wieder melden sich Nutzer, dass sie ihre Daten entweder nicht in das dafür vorgesehene Feld eintragen können oder dass die bereits eingetragenen Daten plötzlich verschwunden sind. Also zwischenspeichern ist dringend angeraten und bei Nicht-Funktionieren, wird auch ein ausloggen und wieder einloggen empfohlen. Bei mir hat das System zumindest technisch einigermaßen gut funktioniert. Die Schwierigkeiten sind aber andere.

Hausbesitzer, Landwirte – Art der wirtschaftlichen Einheit

Ein wesentliches Problem ist zunächst die Übersichtlichkeit – bzw. Unübersichtlichkeit der Formulare und die oft schwer verständliche Sprache. Letzteres erschwert dem Nutzer aus meiner Sicht das eindeutige Zuordnen von Daten und außerdem das Verständnis für die Zusammenhänge. Das betrifft sowohl die einfachen Nutzer (Hausbesitzer) und erst recht Landwirte mit deutlichen komplexeren Anforderungen an die Erfassung unterschiedlich genutzter zahlreicher Teilflächen.

Doch zurück zum Aufbau: Bei der Anlagenauswahl muss man sich zunächst zwischen vier Anlagen entscheiden – dem Hauptvordruck (GW1), der Anlage zum Grundstück (GW2), die beide von den nichtlandwirtschaftlichen Grundstückeigentümern (Grundsteuer A) ausgefüllt werden müssen.

Extraanlagen für Landwirtschaft

Dazu kommen dann die Extraanlagen speziell für Landwirte – nämlich Anlage Land- und Forstwirtschaft (GW3A) sowie die Anlage Tierbestand (GW3). Kriterium ist hier die so genannte wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, für die jeweils eigene Erklärungen ausgefüllt werden müssen. Macht man dann mit dem Hauptvorduck weiter, muss man sich zwischen fünf! Feststellungarten entscheiden – hier darf man auf gar keinen Fall falsch abbiegen und muss man unbedingt bei der Hauptfeststellung bleiben. Außerdem muss man sich hier für die Art der wirtschaftlichen Einheit entscheiden – Elster meint ein bebautes/unbebautes Grundstück oder einen Betrieb der Landwirtschaft.

Gemarkung, Flurstück, Grundstücksfläche und andere Probleme

Der nächste Schritt ist, die Lage des Grundstücks exakt anzugeben – das ist natürlich für Hausbesitzer leicht (Adresse) – und für Landwirte mit vielen verschiedenen Grundstücken schwierig (hinzufügen ist möglich) – vor allem da eine exakte Angabe der Gemarkung, des Flurstücks und der Grundstücksfläche erforderlich ist. Hausbesitzer können diese Angaben im Grunde aus ihrem Grundbuch entnehmen. Die meisten Probleme entstehen an dieser Stelle offenbar beim Eintrag: Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil – Zähler/Nenner.

Hier hat es ein Hausbesitzer mit eigenem Grundstück leicht – denn er muss nur 1/1 eintragen. Komplizierter ist es, wenn der Anteil einer Eigentumswohnung am Gesamtgrundstück oder eben der Miteigentumsanteil des Grundes und Bodens an diesem speziellen Flurstück ermittelt und eingetragen werden muss. Sind mehre Flurstücke vorhanden, muss man den Vorgang entsprechend wiederholen. Am Ende ist hier noch die Angabe der (Mit)Eigentümer nötig – also etwa der Ehefrau. Elster nennt das Blatt indessen „Eigentumsverhältnisse“ und zählt neun! unterschiedliche Möglichkeiten des Eintrags auf. Das ist dann aber das Ende des Hauptvordrucks (GW1).

GW2: Bodenrichtwert, Ertragswert

Die Anlage zum Grundstück (GW2) beginnt mit den Angaben zum Grund Boden. Hier ist neben der Fläche des Grundstücks der Bodenrichtwert entscheidend. Diesen kann man entweder beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstücke in seiner Region telefonisch erfragen oder auch elektronisch über das System BORIS.

Hier haben die meisten Bundesländer ihre aktuellen Angaben hinterlegt und man kann nach Eingabe der Adresse seinen Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertnummer direkt ablesen. In der Regel liegt das gesamte Grundstück in einer Bodenrichtwertzone.

Kompliziert wird es wieder, wenn man unterschiedliche Grundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten angeben muss oder ein Grundstück mit verschiedenen Richtwerten. Das trifft in der Regel für Hausbesitzer nicht zu – aber nicht selten für Landwirte. Der nächste Schritt in der Anlage GW2 ist die Angabe des Ertragswertes – jedenfalls bei Wohngrundstücken. Das hat aber nichts mit dem landwirtschaftlichen Ertragswert zu tun – sondern hier verlangt Elster einfach die Angabe der Bezugsfertigkeit des Gebäudes – und nennt das Ertragswertverfahren.

Wohn- und Nutzfläche

Am Ende will Elster wissen wie groß die Wohn- und Nutzfläche ist. Hier unterscheidet Elster drei Kategorien – kleiner als 60 qm, 60 bis 100 qm und mehr als 100 qm. Dazu kommt dann die Anzahl der Wohnungen – bei einem Haus einfach: 1. Am Ende forderte Elster den Nutzer auf, die (mit Sicherheit vorhandenen) Fehler auszumerzen (zu den Fehlern navigieren), denn: Sonst kann das Formular nicht versendet werden und alles war umsonst. Also noch mal alles überprüfen und – abschicken!

Quelle: Land & Forst, 16.09.2022

Lage am Immobilienmarkt: Warum viele Bauherren aufgeben

Der Zinsanstieg bei Immobilienkrediten und exorbitant teures Material überfordern viele Hausbauer finanziell. Projekte werden storniert und Grundstücke zurückgegeben. Das sagen Experten.

Kurzfristig abgesagte Grundsteinlegungen für Bauprojekte, geplante Mietwohnungen, die sich plötzlich nicht mehr rechnen oder Hausbauer, die wegen rapider Kostensteigerungen aufgeben müssen: Die neuen Zeiten am Immobilienmarkt machen sich in der deutschen Baubranche bemerkbar. Höhere Zinsen für Kredite, gestoppte Fördergelder des Bundes und teures Material belasten Bauherren schwer. Zwar sehen Experten etwas Besserung, doch das dürfte dauern.

Egal ob Stahl, Beton oder Dämmmaterialien: Die Preise am Bau sind in den vergangenen Monaten hochgeschnellt – auch wegen des Ukraine-Krieges, der Lieferketten durcheinanderwirbelt. Auch die teure Energie spielt eine Rolle: Dachziegeln etwa werden bei großer Hitze gebrannt. Bauleistungen verteuerten sich laut jüngsten Zahlen von Mai laut Statistischem Bundesamt um 17,6 Prozent, das war der höchste Anstieg seit mehr als 50 Jahren.

Bei Bauherren, sei es professionelle Projektentwickler oder private Hausbauer, kann daher die Kalkulation zwischen Grundstückskauf und Baubeginn schnell überholt sein – trotz Puffer. „Große Investoren haben tiefe Taschen und können Kostensteigerungen eher abfangen“, sagte Pekka Sagner, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Bei privaten Bauherren sieht es anders aus.“

Mehr als jedes zehnte Unternehmen von Stornierungen betroffen

Das Münchner Ifo-Institut beobachtet schon seit Frühjahr eine Stornierungswelle. „Noch sind die Auftragsbücher prall gefüllt. Aber die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und schlechteren Fördermöglichkeiten stellen mehr und mehr Projekte in Frage“, so die Forscher. Mehr als jedes zehnte Unternehmen im Wohnungsbau (11,5 Prozent) sei im Juli von Stornierungen betroffen gewesen.

„Die Größenordnung ist vergleichbar mit dem Corona-Schock im Frühjahr 2020“, sagte Ifo-Forscher Felix Leiss. „War damals am häufigsten der gewerbliche Bau betroffen, sehen wir heute besonders im Wohnungsbau Stornierungen“. Das treffe Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser.

Private Bauherren müssten neben hohen Baukosten und steigenden Zinsen noch die steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten stemmen, erklärte der Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbandes, Tim-Oliver Müller. „Da entscheiden sich derzeit doch einige gegen den Hausbau.“ Aber auch bei Großinvestoren würden etliche Wohnungsbauprojekte auf den Prüfstand gestellt.

Beim Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) hält man die Ifo-Schätzungen für realistisch. „Wenn Bauprojekte noch nicht begonnen sind, dann werden sie derzeit verschoben“, sagte eine Sprecherin. „Bei begonnenen Vorhaben heißt es oft Augen zu und durch.“ Von einem Bauprojekt zurückzutreten, sei nicht immer reibungslos möglich und könne je nach Vertrag etwa Ausfallpauschalen nach sich ziehen. „Aber Sie können ja niemanden zwingen zu bauen.“

Verband warnt vor einer Baukrise im kommenden Jahr

Bei den hohen Materialpreisen sieht der ZDB vorerst keine Entspannung – denn ausgefallene Stahl-Lieferungen aus der Ukraine kommen nun oft aus Brasilien oder Asien, was höhere Preise bedeutet. Und auch die Lockdown-Politik in China verschärfe Lieferengpässe. Der Verband warnt daher vor einer Baukrise im kommenden Jahr. Auch IW-Experte Sagner erwartet eine „Vollbremsung“. Jüngste Zahlen deuten darauf hin: Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser brach im ersten Halbjahr um 17 Prozent ein. Und auch im Wohnungsbau fallen die Auftragseingänge deutlich, beobachtet das Statistische Bundesamt.

Der Materialmangel am Bau bleibt laut Ifo vorerst groß. So meldeten in der Umfrage im Juli fast die Hälfte der Firmen im Wohnungsbau Lieferprobleme. Zwar lasse der Schwung etwas nach, doch die Kosten fielen nur langsam und von einem „massiv hohen Niveau“. Viele Befragte erwarteten weiter Preiserhöhungen in den kommenden Monaten.

Bei Investoren sei die Stimmung angespannt, berichtet auch Susanne Gentz, Expertin für Wohnimmobilien beim Großmakler Jones Lang LaSalle (JLL). „Projektentwickler warten ab und Käufer befürchten, in einem fallenden Markt zu teuer zu kaufen.“ Derzeit seien Kalkulationen für Projektentwickler „wahnsinnig schwer“. Der notwendige hohe Preis im Neubaubereich werde häufig auf Käuferseite nicht mehr akzeptiert.

Gentz sieht aber zumindest etwas Beruhigung am Markt. So sei der Anstieg der Materialpreise und Zinsen etwas abgeflacht. Auch wenn sich der Markt nach der Sommerpause wieder beleben dürfte: Gentz glaubt, dass sich der Gegenwind am Häusermarkt auswirken wird. „Wir werden deutlich sinkende Fertigstellungszahlen sehen.“ Zugleich werde der Immobilienkauf wegen der gestiegenen Bauzinsen für viele Menschen zu teuer, während die Zuwanderung nach Deutschland wieder anziehe. „Der Druck auf dem Wohnungsmarkt bleibt hoch.“

Quelle: dpa

Wiese oder Acker für Solar-Freiflächenanlage bringt viermal so viel Geld wie Agrarnutzung

Die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen kann in Zukunft je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen gewinnen durch Photovoltaik-(PV)-Freiflächenanlagen enorm an Wert. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse der Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm Anfang Mai in Berlin vorgestellt hat.

Danach kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage den Ausführungen Böhms zufolge in der Regel allerdings erst ab einer elektrischen Leistung von rund 5 Megawatt Peak (MWp); das entspricht einer Flächengröße von 6 ha.

Netzanschlusspunkte weit entfernt

Das größte Hindernis für den Bau von PV-Freiflächenanlagen sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten häufig die Entfernung zum Netzanschlusspunkt, so Böhm. Die Realisierbarkeit einer Anlage hänge maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Dies gelte insbesondere dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden.

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen als bislang insgesamt gering ein. Derzeit seien 0,1 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Aufgrund eines stark heterogenen Zubaus könne es aber zu regionalen Konkurrenzen kommen.

Sofern die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert und 50 % der PV-Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist laut Böhm bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteil mit PV-Anlagen auf 0,8 % und bis 2040 auf 1,7 % zu rechnen. Die zukünftige Entwicklung sei jedoch von vielen Faktoren abhängig und könne stark schwanken. Für Böhm sind Agri-PV-Konzepte eine Möglichkeit, Flächenkonkurrenzen zu reduzieren.

Als Nachteil der meisten aktuell diskutierten Konzepte einer kombinierten PV-Stromerzeugung und landwirtschaftlicher Nutzung erwiesen sich höhere Stromgestehungskosten. „Hier besteht noch Forschungsbedarf, um eine kosteneffiziente Integration in die Landwirtschaft zu erreichen und Zusammenhänge mit der Landwirtschaft besser zu verstehen“, betont der Thünen-Wissenschaftler.

Quelle: top agrar

https://www.topagrar.com/energie/news/wiese-oder-acker-fuer-solar-freiflaechenanlage-bringt-viermal-soviel-geld-wie-agrarnutzung-13093662.html

Die gezahlten Kaufpreise für Wohnimmobilien sinken nur geringfügig

Der Immobilienbewerter Sprengnetter hat gezahlte Kaufpreise für Wohnimmobilien in den Quartalen 2021 bis Ende Juni 2022 untersucht und kommt zu dem Ergebnis: Die Preise sind aktuell nur minimal zurückgegangen. Die realen Preise und die angebotenen, die gegenwärtig deutlich nach unten gehen, „laufen auseinander“.

Betrachtet hat Sprengnetter Daten von insgesamt 1,4 Mio. Kaufobjekten sowie 320.000 Kaufpreise mit einer Transaktionssumme von rund 150 Mrd. Euro. Im Ergebnis sind danach die Kaufpreise im zweiten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 erstmals unterm Strich tatsächlich gefallen. Und zwar bei Einfamilienhäusern deutschlandweit um 0,8%, bei Eigentumswohnungen um 1,3%. Zum Vergleich: Bei Einfamilienhäusern lagen die vorherigen Quartalssteigerungen im betrachten Zeitraum bei im Schnitt 2,7%. Bei Eigentumswohnungen bewegten sie sich in einer Spanne von 1% bis 3,1%.

Insofern also könne zwar von Rückgang gesprochen werden, sagt Sprengnetter. Allerdings nicht in dem Maße, wie sie derzeit Analysen von Angebotspreisen nahelegten, die bis zu einem Minus von 30% reichten.

Eigentumswohnungen in München sind im zweiten Quartal 4,4% billiger geworden

Ein überdurchschnittliches Minus registriert Sprengnetter allerdings in einigen Metropolen. In Köln ergebe sich bei Eigentumswohnungen zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal 2022 ein Rückgang um 4,1%, in München sind es 4,4%. Hamburg hat dagegen ein kleines Plus von 1,2%, in Berlin bleibt das Niveau gleich.

„Der Schock wird nicht lange anhalten“

Sprengnetter-COO Christian Sauerborn leitet aus seinen Zahlen eine eher positive weitere Marktentwicklung ab: „Wir gehen anhand der moderaten deutschlandweiten Preissenkungen sowie der prognostizierten stagnierenden Bauzinserhöhungen davon aus, dass der Schock, den der deutsche Wohnimmobilienmarkt erlitten hat, nicht lange anhalten wird.“ Der Markt könne sich in Teilen in Richtung günstigerer Objekte verlagern. Doch selbst, wenn ein gewisser Prozentsatz der Käufer abspringe, werde die Nachfrage doch weiter vorhanden sein. Ob 25 oder fünf seriöse Käufer auf dasselbe Objekt warten, sei im Grunde „irrelevant“

Quelle: Immobilien Zeitung, 23.08.2022 (Jutta Ochs)

PV-Freiflächenanlagen können Wert von Agrarflächen stark steigern

Agrarflächen können durch Photovoltaikanlagen ein Vielfaches an Wert gewinnen. Dafür müssen aber alle Stellschrauben passen.

Bis zu zwanzig Mal höher kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen sein. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse nun vorgestellt wurden.

Wie groß die Wertsteigerung ist, hänge allerdings stark von Standort und Größe der PV-Anlage ab, erklärt Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm zu den Projektergebnissen.

Leistung der Anlage muss hoch sein

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage Böhm zufolge in der Regel erst ab einer elektrischen Leistung von rund fünf Megawatt Peak (MWp). Das entspricht einer Flächengröße von sechs Hektar.
Weiteres Problem: Die Entfernung zum Netzanschlusspunkt. Das sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten für den Aufbau einer Anlage meist das größte Hindernis bei PV-Freiflächenanlagen, schildert Böhm.

Tipp: Bebauungspläne checken

Ob eine Anlage überhaupt realisierbar ist, hängt demnach maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Das gelte vor allem dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden, mahnt Böhm.

Flächenkonkurrenz noch gering

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen bisher als noch gering ein. Böhms Angaben zufolge sind im Moment 0,1 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Zu Konkurrenz könnte es eher regional kommen. Aus Sicht Böhms bieten vor allem Agri-PV-Konzepte die Möglichkeit, die Konkurrenz, um Flächen zu reduzieren.

Die Rechnung für die Zukunft

Falls die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert werden und 50 Prozent aller Photovoltaikanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteils mit PV-Anlagen auf 0,8 Prozent zu rechnen, wie Böhm erläutert. Bis 2040 läge die Steigerung demnach bei 1,7 Prozent.
Böhm gibt aber zu bedenken, dass die zukünftige Entwicklung von vielen Faktoren abhängig ist und die errechneten Werte deshalb stark schwanken können.

Quelle: Land und Forst, 19.05.2022

Kann eine gestaffelte Grunderwerbsteuer den Bodenmarkt zügeln?

In die festgefahrene Debatte um den Bodenmarkt könnte wieder Bewegung kommen. Eine neue Studie schlägt zur Regulation eine gestaffelte Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen vor.

Seit der Finanzkrise ist Boden zum Spekulationsobjekt für außerlandwirtschaftliche Investoren geworden. Das treibt nicht nur die Preise, sondern wird auch vielfach zum Fallstrick für wachsende Betriebe. Die Politik steht der Entwicklung recht machtlos gegenüber. Seit Jahren verheddern sich Bund und Länder in Diskussionen zur Agrarstruktur.

Eine neue Studie könnte diese Lähmung aufbrechen. Sie hat die rechtliche Umsetzbarkeit einer progressiven Grunderwerbsteuer inklusive einer Freibetragsregelung für den landwirtschaftlichen Bodenmarkt geprüft. In Auftrag gegeben hat die Studie die Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) bei Prof. Antje Tölle von der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, die sie mit den Rechtsanwälten Dr. Wolf-Georg Freiherr von Rechenberg und Dr. Moritz J. Mühling geschrieben hat.

Freibeträge von der Grunderwerbsteuer beim Landerwerb

Im Detail schlägt die Studie zwei Maßnahmen vor, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Erwerber ohne, oder mit wenig Flächeneigentum und einen ansteigenden Grunderwerbsteuersatz für Erwerber mit bereits vorhandenem umfangreichem Flächeneigentum. Die Freibetragsregelung soll vor allem Erwerbern mit nur wenig Flächeneigentum sowie Junglandwirten und Existenzgründern den Einstieg in den Bodenmarkt erleichtern. Der gestaffelte progressive Grunderwerbsteuersatz nach Flächeneigentum soll die Transaktionskosten für Erwerber mit umfangreichem Flächeneigentum erhöhen und damit zu einer breiteren Streuung von Landeigentum verhelfen. „Im Vergleich zu anderen bodenmarktpolitischen Instrumenten wie z.B. dem Grundstückverkehrsrecht ist ein progressiver Steuersatz gleichwohl das deutlich mildere Mittel, da Landkäufe für Erwerber mit bereits umfangreichem Flächeneigentum nicht ordnungsrechtlich untersagt werden“, heißt es in der Studie.

Doppelbesteuerung bei Landgesellschaften würde fallen

Als weiteren Vorteil weisen die Studienautoren aus, dass die Gesetzgebungskompetenz für den Freibetrag und den Mechanismus der Einführung eines progressiven Steuersatzes beim Bund liegt. Das würde dem Bund Gestaltungsmöglichkeiten für den Bodenmarkt geben, die er mit der Föderalismusreform 2006 verloren hat, als das Grundstücksverkehrsrecht in die Hände der Länder fiel. „Die höhere Steuer nach dem Motto ‚wer viel hat, zahlt auch mehr‘ ist ein milderes Mittel als Alternativen mit Erwerbsverboten“, begründet Prof. Tölle die Vorzüge der Regelung. Zudem helfe der Vorschlag auch bei dem Problem der doppelten Grunderwerbsteuer, die beim Bodenerwerb in einigen Bundesländern über Landgesellschaften anfällt. Hier könnte die Freibetragsregelung dazu führen, dass die Grunderwerbsteuer nur einmal gezahlt werden muss.

CDU prüft Oppositionsvorstoß

Im politischen Berlin stoßen die Überlegungen auf erste Resonanz. Die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag befasste sich Anfang Juni in einem Fachgespräch damit. „Wir wollen eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden verhindern“, sagte der für den Bodenmarkt zuständige CDU-Abgeordnete aus dem ländlichen Wahlkreis Soest, Hans-Jürgen Thies. Der landwirtschaftliche Bodenmarkt müsse auch offen sein für Junglandwirte, Existenzgründer, aufstockungswillige Betriebe und Ökobetriebe, so Thies weiter. Er halte es für agrarstrukturell wünschenswert, diesen Betrieben den Erwerb von Grund und Boden zu ermöglichen. Die bisherigen Regelungen wie das landwirtschaftliche Vorkaufrecht würden keine Wirkung mehr entfalten. „Das Vorkaufsrecht ist kein scharfes Schwert mehr, sondern ein morscher Knüppel“, sagte Thies.

BMEL sucht nach Einflussmöglichkeiten auf dem Bodenmarkt

Entgegenkommen signalisiert auch das Grün-geführte Bundeslandwirtschaftsministerium (BMEL). Agrarflächen werden immer weniger und immer teurer, das ist eine schlechte Nachricht für Erzeuger und eine gute Nachricht für Anleger“, sagte Jobst Jungehülsing, Leiter des Referats Bodenmarkt im BMEL. Doch bisher hatte der Bund wenig Handhabe. Die große Koalition hatte in der letzten Legislatur lediglich versucht, die Hürden für Share Deals, bei denen grunderwerbssteuerfrei Betriebsanteile veräußert werden, zu erhöhen. Allerdings konnten sich CDU/CSU und SPD nur darauf einigen, die Auslöseschwelle für die Zahlung von Grunderwerbsteuer von zuvor 95% auf einen Anteilskauf von 90% abzusenken. Alle Anteilskäufe, die darunterliegen bleiben weiterhin grunderwerbsteuerfrei. Durchschnittlich entgingen dem Staat bei jedem Share Deal mit Agrarflächen in Ostdeutschland rund 380.000 € bis 765.000 € Steuereinnahmen, rechnet Jungehülsing vor. Das sei auch eine Wettbewerbsverzerrung von Investoren zu Landwirten, die auf dem Bodenmarkt Grunderwerbsteuer zahlen müssten.

Besteuerung von Wohnimmobilien könnte Vorbild sein

Die AbL versucht die Bundesregierung nun mit ihrem eigenen Koalitionsvertrag zu locken. Dort hat die Ampel sich für einen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum ausgesprochen. „Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z.B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals)“, heißt es dort. Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) drängt bereits öffentlich auf Freibeträge und einen zweiten, variablen Steuersatz. „Diese Debatte müssen wir in den Ländlichen Raum rüber ziehen“, sagte Phillip Brändle von der AbL. Eine Freibetragsregelung bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb von Wohneigentum hatte auch die CDU in ihrem Programm zur Bundestagswahl 2021 aufgenommen. AbL Bundesgeschäftsführer Georg Janßen appellierte daher an die Bundestagsabgeordneten einen überparteilichen Konsens zum Bodenmarkt zu suchen. „Normale Landwirtinnen und Landwirte können nicht mehr in den Bodenmarkt einsteigen“, sagte er zur Begründung.

Bedenken bei den Grundbesitzerverbänden

Skepsis gegen den Vorschlag gibt es bei Grundbesitzern. Sie warnen vor einer Regulation über das Steuerrecht und wollen auf dem Bodenmarkt lieber das Wettbewerbsrecht besser nutzen. Mit künftig wieder steigenden Zinsen werde sich die Situation auf dem Bodenmarkt „dramatisch verändern“, sagte Ulrich Böcker Geschäftsführer der Familienbetriebe Land und Forst in Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Er erwarte, dass dann das Interesse von Anlegern für Boden schwinden werde. Den Wunsch von Existenzgründern mittels Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer mehr Chancen für einen Landerwerb zu haben, bezeichnete er beim CDU-Fachgespräch als eine „romantische Vorstellung“.

Zähe Bund-Länder Gespräche

Politisch ist der Bodenmarkt seit der Finanzkrise ab 2007, als Anleger begannen in Sachwerte wie Boden zu fliehen, ein Thema. Viele Regulierungsversuche von Bund und Ländern scheiterten. Zudem schieben sie sich seit Jahren gegenseitig die Verantwortung zu. Denn formal liegt die Zuständigkeit für die Regulierung des Bodenrechtes seit der Föderalismusreform von 2006 überwiegend bei den Bundesländern. In den ostdeutschen Bundesländern haben sich mehrere Landesregierungen an Agrarstrukturgesetzen und Leitbildern die Hände verbrannt. Geschehen ist bisher wenig. Auch Niedersachsen hat sich in den Jahren 2014/2015 vergeblich um eine Änderung des Grundstückverkehrsrechtes und eine Pachtpreisbremse bemüht. Aktuell arbeitet das Land wieder an einem Gesetzentwurf über Grundstücksgeschäfte in der Landwirtschaft. Weiterhin ist Baden-Württemberg das einzige Land, das seit 2009 ein Landesgesetz zum Bodenrecht hat.

Quelle: top agrar 09.06.2022, von Stefanie Awater-Esper

Das kosten Bodenpacht und Bodenkauf in Deutschland

Aus dem neuen Situationsbericht geht hervor, was Betriebe für Flächenpacht und -kauf ausgeben, wie die Bodenpreise in Deutschland variieren und was dies beeinflusst. Lesen Sie hier alle Zahlen.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %. Das geht aus dem neuen DBV-Situationsbericht 2021/22 hervor.

Der prozentuale Preisanstieg fiel demnach 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 € gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 €) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 €). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 € der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 € weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 % aus.

Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

BVVG: Rund 1,5 Mio. ha veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 %) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 € je Hektar.

Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 ha Wald privatisiert, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich.

Hinzu kommen rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %.

Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist.

Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden – erstmals nach zehn Jahren – wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Mio. ha umfasste, sind gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 € je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden.

Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 € je Hektar gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 € je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 € je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 € je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 € je ha) und Schleswig-Holstein (460 € je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 € je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 € je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 € je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 € je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft.

Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: top agrar, von Alfons Deter

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/preise-das-kosten-bodenpacht-und-bodenkauf-in-deutschland-12775050.html

Das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

Mit dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG), das in den Geschäftsverkehr mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken kontrollierend eingreift, verfolgt der Gesetzgeber in Deutschland vornehmlich drei Zwecke:

1. Die Sicherung des Fortbestandes land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, indem die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf ihres Bodens geschützt wird (mikroökonomischer Aspekt).

2. Besonders betont wird der Schutz von Natur und Umwelt, indem die Agrarstruktur erhalten und verbessert wird.

3. Die Sicherung der Ernährungsvorsorge der Bevölkerung (makroökonomische Aspekte).

Hierzu hat der Gesetzgeber vor allem folgende Regelungen getroffen:

Die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe bedarf der behördlichen Genehmigung in einem besonderen Genehmigungsverfahren (§§ 2 ff. GrdStVG). Ein Hof, der im Wege der gesetzlichen Erbfolge an eine Erbengemeinschaft fällt, kann in einem gerichtlichen Zuweisungsverfahren einem der Miterben zugewiesen werden (§§ 13 ff. GrdStVG). Nach dem GrdStVG bedarf die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks sowie die Bestellung eines Nießbrauchs an einem solchen Grundstück der Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde (§§ 2, 8 GrdstVG). Ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wird auf Antrag ein Negativzeugnis erteilt (§ 5 GrdstVG). Die Genehmigungspraxis der Landwirtschaftsbehörden und Landwirtschaftsgerichte ist im Laufe der Jahre immer liberaler geworden, weil die Erkenntnis Boden gewonnen hat, dass neben den landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben auch die nebenberuflich betriebene Landwirtschaft aus agrarpolitischen und anderen volkswirtschaftlichen Gründen erhaltungswürdig ist.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In den Ausführungsgesetzen der Länder zum Grundstückverkehrsgesetz ist bestimmt, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Die Freigrenzen für das einzelne Grundstück sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt (von 0,25 bis 2,0 ha).