Schlagwort: Grundstücke

Soll ich die alte Scheune abreißen und neubauen oder umnutzen?

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Eine alte baufällige landwirtschaftliche Scheune steht auf dem Hof. Welche Auflagen muss ich bei einer Umnutzung erfüllen, wenn ich sie zum Wohnhaus machen will?

Frage:

Wir haben auf unserem Hof eine alte baufällige landwirtschaftliche Scheune, die ich gerne zu einer Betriebsleiterwohnung umnutzen würde. Insbesondere das Dach ist stark renovierungsbedürftig. Darf ich die Dachform ändern und zum Beispiel Gauben einplanen? Oder dürfte ich die gesamte Scheune abreißen, um ein komplett neues Wohnhaus zu errichten?

Antwort:

Sobald das Gebäude tatsächlich baufällig ist und das Dach, konkreter der Dachstuhl, nicht mehr in Ordnung ist, handelt es sich baurechtlich um eine Ruine. Eine einfache Umnutzung wäre damit nicht möglich. Sie müssten also zumindest in Form von Renovierungsarbeiten zuvor das Dach erneuern, bevor Sie einen Umnutzungsantrag stellen können. Ob Sie für die Renovierung eine Baugenehmigung benötigen, kann Ihr Architekt per Rücksprache mit dem Bauamt erfahren.

Wenn Sie dann einen Umnutzungsantrag stellen, beachten Sie folgendes: Grundsätzlich dürfen Sie ein Gebäude nur so umnutzen, wie es ist. Das heißt im Zuge einer „Umnutzung“ dürfen Sie den Dachstuhl nicht in seiner jetzigen Form verändern.

Ob Sie stattdessen das Gebäude komplett abreißen können und ein Wohnhaus erstellen dürfen, hängt davon ab, ob Sie die privilegierten Voraussetzungen im Außenbereich als landwirtschaftlicher Betrieb einhalten. Ein solches Projekt unterliegt dann nicht der Umnutzungsvorschrift, sondern den Neubauregelungen für ein Betriebsleiterwohnhaus.

Ein solches genehmigen die Behörden allerdings nicht, wenn bei Ihnen auf dem Betrieb bereits ausreichend Wohnraum vorhanden ist. Wenn kein Wohnbedarf besteht, ist aus Außenbereichsschutzgründen auch keine weitere Baugenehmigung für ein Wohnhaus möglich.

Quelle: topagrar

Bodenmarkt: Drücken die Zinsen auf die landwirtschaftlichen Flächenpreise?

Allgemein

Der rapide Zinsanstieg hat auf den Immobilienmärkten für Verunsicherung gesorgt. Gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen? Wir haben uns umgehört.

Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Verantwortlich dafür waren auch außerlandwirtschaftliche Investoren, die wegen der niedrigen Zinsen ihr Geld anstatt in den Finanzmarkt in Ackerland oder Immobilien investierten. Doch mittlerweile sind die Zinsen gestiegen. Sinkt damit auch der Druck auf die Bodenpreise?

Um die Frage zu beantworten, haben wir uns die Zinsentwicklung und den Immobilienmarkt angeschaut und Experten um ihre Einschätzung gebeten.

Schnell gelesen

  • Die Flächenpreise sind in den letzten Jahren auf ein sehr hohes Niveau geklettert.
  • Ein Preisrückgang wegen höherer Zinsen ist nicht zu erwarten.
  • Der Eigenkapitalanteil ist bei Investitionen in Ackerland in der Regel hoch.
  • Die Eigenkapitalquote ist bei Käufen von landwirtschaftlichen Flächen sehr hoch.
  • Der Konkurrenzdruck um landwirtschaftliche Flächen in Ballungsräumen ist nach wie vor hoch.

Die Zinsentwicklung

Die Zinsen haben ein Zehn-Jahreshoch erreicht. Der Wandel begann Anfang 2022 – und das dann rasant. Von einem historisch niedrigen Niveau mit unter 1 % ging es rauf auf zeitweise über 4 %. Die Zentralbanken haben mit großen Zinsschritten versucht, der Inflation Herr zu werden. Mittlerweile steht der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei 4 % und die Zinsen für zehnjährige Kredite haben sich auf knapp unter 4 % eingependelt. Was die nächsten Monate noch bringen werden, ist ungewiss. Analysten gehen kurzfristig von keinem Rückgang aus.

Die Inflation ist im Juni mit 6,4 % in Deutschland weiterhin hartnäckig hoch und weit von den von der Europäischen Zentralbank anvisierten 2 % entfernt. Daher dürfte die EZB noch nicht groß auf Entspannung setzen und den Leitzins zumindest auf derzeitigem Niveau halten oder gegebenenfalls mit abgeschwächtem Tempo weiter erhöhen.

Der Anstieg der Zinsen hat auch für große Verunsicherung im Immobiliensektor gesorgt. Insbesondere der Markt für private Wohnimmobilien fiel in eine Starre. Verkäufer waren noch verwöhnt von der großen Nachfrage und den steigenden Preisen. Aber die Käufer konnten und wollten diese Preise bei gleichzeitig gestiegenen Finanzierungskosten nicht mehr zahlen.

Der Immobilienmarkt

Im vierten Quartal des letzten Jahres, ein dreiviertel Jahr nach Beginn des Zinsanstiegs und mitten in der Energiekrise, wies das Statistische Bundesamt rückläufige Immobilienpreise aus. Dieser Trend hat sich bisher fortgesetzt, wobei es deutliche Unterschiede, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt zwischen neuen und älteren Immobilien gibt.

Bei Neuimmobilien gab es stagnierende bis leicht ansteigende Preise, wohingegen bei alten, unsanierten Immobilien massive Abschläge zu verzeichnen sind. Hauptgrund dafür: Ältere Gebäude müssen womöglich aufwendig saniert werden.

Hier zeigt sich, dass viele Faktoren Immobilienpreise beeinflussen. Zwar hat immer noch die Lage des Gebäudes einen entscheidenden Einfluss. Deutlich an Gewicht haben hingegen Alter, Heizungsart und der energetische Standard gewonnen. Wenn es bereits innerhalb von Wohnimmobilien starke Unterschiede in der Marktentwicklung gibt und die Weisheit „Lage ist alles“ nicht mehr zu stimmen scheint, wie sieht es dann mit den landwirtschaftlichen Flächen aus?

In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für landwirtschaftliche Flächen – analog zu anderen Immobilien – stark erhöht. Im Durchschnitt stiegen sie zwischen 2010 und 2020 um 125 %. Damit einher ging oft die Entkopplung der Preise von den Produktionswerten der Fläche und auch immer mehr außerlandwirtschaftliche Investoren kauften Ackerflächen.

Eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern kam vor einigen Jahren zu dem Ergebnis, dass zwischen 20 und 35 % der verkauften landwirtschaftlichen Flächen an Nichtlandwirte gehen. Sie nutzen die Flächen hauptsächlich als langfristige und sichere Geldanlage.

Übersicht 2 zeigt den Anstieg der durchschnittlichen Flächenpreise in Deutschland. Dabei gibt es große regionale Unterschiede. So kostet Ackerland in NRW oder Bayern ein Vielfaches von dem, was im Saarland oder Thüringen verlangt wird. Aber der Trend zeigte nach oben.

Das sagen Experten

Mit der Zinswende und der eher gedämpften Stimmung am Immobilienmarkt stellt sich die Frage: Ist für landwirtschaftliche Flächen ein ähnlicher Preisrückgang zu erwarten? Um das Ergebnis vorweg zu nehmen: Eine eindeutige Antwort gibt es (noch) nicht, dafür reicht die Datenlage bisher nicht aus. Aber ein Stimmungsbild gibt Einblicke.

Die aktuellsten Preise für landwirtschaftliche Flächen vom Statistischen Bundesamt sind von 2021. Neuere Zahlen liegen noch nicht vor. Und auf Anfrage von top agrar konnte zum Beispiel auch das Immobilienportal Immoscout24, das nicht nur Immobilien, sondern auch Flächen makelt, keine Aussage über die Preisentwicklung für Agrarflächen machen. Es gebe zu wenige Inserate für eine eindeutige Aussage.

Was für steigende Preise spricht: Wohnraum lässt sich in die Höhe bauen und nachverdichten. Boden hingegen ist knapp und nicht vermehrbar. Er wird sogar immer knapper. Pro Tag werden in Deutschland über 50 ha neu versiegelt. Dabei geht es in der Regel um landwirtschaftliche Flächen, die für Wohn- oder Gewerbenutzung erschlossen werden oder um den Straßenbau.

Gleichzeitig gibt es konkurrierende Nutzungsformen innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung. So können auf landwirtschaftlichen Flächen Nahrungsmittel, Futter oder auch Energiepflanzen angebaut werden. Und der Flächendruck hat durch die gestiegene Attraktivität von Freiflächen-Photovoltaikanlagen zudem eher zugenommen.

Was auf sinkende Preise hindeuten könnte: Die gestiegenen Zinsen dürften zum Beispiel außerlandwirtschaftliche Investoren dazu bringen, wieder andere Anlageklassen zu favorisieren.

Bestätigen lässt sich eine von beiden Thesen bislang noch nicht. Auch die von uns befragten Expertinnen und Experten aus der Wissenschaft, der Finanzbranche oder dem Immobiliensektor zeichnen ein differenziertes Bild.

Klimatische Einflüsse

So hält Prof. Dr. Alfons Balmann vom Leibniz-Institut für Agrarentwicklung (IAMO) den Einfluss der Zinswende auf die Bodenmärkte derzeit für gering. Regionale Preisrückgänge, die es zum Beispiel im letzten Jahr in Sachsen-Anhalt gegeben habe, seien eher auf die vergangenen Dürrejahre und schlechte Ernteaussichten zurückzuführen.

Zudem habe sich der Preisanstieg in vielen anderen Regionen bereits in den Vorjahren deutlich abgeschwächt. Allerdings gelte das nicht, wenn der Flächendruck besonders hoch sei, zum Beispiel wenn es regional viele landwirtschaftliche Betriebe auf engem Raum gebe oder in Regionen mit einer hohen und wachsenden Anzahl an Gewerbegebieten und in den Stadtrandlagen.

Parallelen zu Wohnimmobilien seien schwer zu ziehen. „Kaum 1 % der landwirtschaftlichen Flächen wird jährlich gehandelt“, so Balmann.

Druck in Ballungsräumen

In Hotspots, die meist in der Nähe von Ballungsräumen liegen, besteht weiterhin eine hohe Nachfrage.

Ein Grund, warum sich die Zinswende im landwirtschaftlichen Bodenmarkt nicht bemerkbar macht: Die Flächenkäufer bringen häufig sehr viel Eigenkapital mit. Dabei handelt es sich um außerlandwirtschaftliche Käufer, Landwirte, die reinvestieren oder aber auch um einfach sehr erfolgreiche landwirtschaftliche Betriebe mit viel Geld auf der hohen Kante.

Bei reinen Flächenverkäufern gibt es keine Preiskorrekturen. Wenn hingegen nicht nur Flächen, sondern auch Gebäude oder komplette Betriebe den Besitzer wechseln, lässt sich ein Preisrückgang von 10 bis 15 % beobachten. Denn in diesen Fällen ist der Fremdkapitalanteil in der Regel sehr viel höher.

Langfristige Investments

Hinzu kommt: Die Laufzeiten für Flächenfinanzierungen strecken die Käufer meist auf deutlich längere Zeiträume als bei klassischen Wohnimmobilien. Das hat Kerstin Lohmann in ihrem Arbeitsalltag beobachtet. Sie ist Firmenkundenbetreuerin für Landwirtschaft bei der DKB und zuständig für Schleswig-Holstein und das nördliche Niedersachsen.

Während Privatpersonen die eigenen vier Wände gerne in 20 bis 30 Jahren komplett sein Eigen nennen möchte, komme es bei Finanzierungen für landwirtschaftliche Flächen auch vor, dass diese auf 30 oder 50 Jahre ­abbezahlt werden. Für ihre Region komme noch ein weiterer Preistreiber hinzu.

Im Norden würden zurzeit enorm viele Freiflächenphotovoltaik-Anlagen, sowie Windparks geplant. Investoren in diesem Bereich seien bereit, deutlich höhere Preise zu zahlen. Auch die Tatsache, dass nur wenige Flächen auf den Markt kämen, bestätigte sie. Wenn dann doch mal in der Region die Chance bestehe, eine Fläche zu ergattern, würden natürlich viele die Chance ergreifen und der Darlehenszins sei erstmal zweitrangig.

Erneuerbare Energien

Vieles spricht also dafür, dass der Zinseffekt, wenn es ihn denn gibt, sehr klein ist. Und das Thema Erneuerbare Energien ist auf dem Vormarsch, aber einige Regionen sind da schon weiter als andere.

Christopher Braun, Abteilungsleiter Agrarwirtschaft bei der DZ Bank in Frankfurt, sieht die Erneuerbaren Energien und den Kampf um die knappen Flächen für wachsende Betriebe als eine die treibenden Kräfte. Auch er geht daher von stagnierenden oder weiter steigenden Preisen aus. Momentan gebe es durchaus auch Seitwärtsbewegungen, aber von einem Rückgang der Preise könne nicht die Rede sein. Falls es doch zu Rückgängen in einzelnen Regionen komme, geschehe das zeitversetzt zu Wohnimmobilienmärkten.

„Die Bodenmärkte stehen nur bedingt in einer Korrelation zum Wohnimmobilienmarkt“, so Braun. Der Krieg in der Ukraine und die hohe Inflation sorgen, neben politisch angestoßenen Umstrukturierungen (z. B. Umbau der Tierhaltung), allerdings auch bei Landwirten für eine Kaufzurückhaltung.

Das beobachtet Harald Noje-Knollmann – Ressortspezialist für land- und forstwirtschaftliche Immobilien bei der Volksbank Immobilien Münsterland. Das Angebot werde größer. Vor zwei Jahren seien Flächen nur über Gebotsverfahren veräußert worden. Heute stehen die Interessenten nicht mehr direkt Schlange, die Kaufgebote werden mehr und mehr abgewogen. Doch, da ist sich Noje-Knollmann sicher: „Das Gut Land bleibt immer knapp.“ Ein starker Preisverfall sei daher auch nicht zu erwarten.

Wohin letztlich die Reise geht, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Die Aussagen der Experten decken sich häufig, aber nicht in allen Punkten. Und durch regionale Unterschiede, kann man sowieso keine pauschalen Urteile fällen. Dennoch: Ein Rückgang der Landpreise ist in der Tendenz eher nicht zu erwarten, auch wenn z. B. die Abkehr von der Nullzinspolitik einige „Geldparker“ abgeschreckt haben mag, gibt es andere Treiber, welche die Preise stabil oben halten.

Quelle: www.topagrar.com

Steuerliche Tücken von Solarparks: so vermeiden Sie Fallstricke

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Die Verpachtung von Freiflächen für Photovoltaik ist in aller Munde. Doch bei der Hofübergabe kann das die erbschafts- und schenkungssteuerliche Verschonung ins Wanken bringen. Es gibt aber Lösungen.

Zurzeit erhalten viele Anfragen von Investoren, die Grundstücke für die Errichtung von Freiflächen-PV-Anlagen suchen. Dabei wird häufig nur die Wirtschaftlichkeit betrachtet. Steuerliche Fallstricke hingegen werden dabei oft übersehen. Dazu gehört, dass die Hofübergabe unter Umständen steuerlich mit Problemen behaftet ist.

Freiflächen-PV-Anlage: Was ist zu beachten?

Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage ist ertragsteuerlich regelmäßig unproblematisch. Der Bauherr selbst muss dabei zwei Dinge beachten:
• Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage unterliegt der Bauabzugsteuer nach § 48 ff Einkommensteuergesetz (EStG), sodass auf eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG des leistenden Unternehmers geachtet werden sollte.
• Es ist zu klären, ob die umgenutzte Fläche weiterhin landwirtschaftliches Betriebsvermögen (ohne Flächenbegrenzung) bleiben kann. Das ist aber auch hier ertragsteuerlich meist unproblematisch, denn die Fläche wird nicht nachhaltig der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

Sollte dies ausnahmsweise der Fall sein, so darf der Umfang der Freiflächen-PV-Anlage nicht mehr als 10 % der Gesamtfläche des Betriebs ausmachen. Nur dann kann die Fläche als sogenanntes „geduldetes Betriebsvermögen“ weiterhin im Betrieb verbleiben. Was ertragsteuerlich keine Schwierigkeiten zu bereiten scheint, zeigt jedoch seine Schattenseiten bei der Frage der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Verbindung mit einer Hofübergabe. Hintergrund: Werden betriebliche Einheiten verschenkt, werden diese grundsätzlich von der Erbschaft- und Schenkungsteuer verschont. Dabei ist je nach Verschonungsart eine 5 bzw. 7-jährige Behaltefrist einzuhalten. In dieser Zeit darf der Betrieb nicht schädlich umgenutzt werden.

Keine Verschonung bei Übergabe möglich?

Die Umnutzung einer landwirtschaftlichen Fläche nach Hofübergabe durch den Nachfolger eine Freiflächen-PV-Anlage wird von der Finanzverwaltung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als schädliche Verwendung eingestuft. Die Folgen sind gravierend: Es kommt nicht nur zum zeitanteilig rückwirkenden Wegfall der Verschonung (anteilige Steuerbefreiung), sondern auch zum rückwirkenden Ansatz des sogenannten Liquidationswerts (Verkehrswerts) für die betroffene Bodenfläche. Die Finanzverwaltung legt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer überraschenderweise einen anderen Maßstab an als bei der Ertragsteuer.
Die neuere Rechtsprechung könnte hier als Gegenargumentation herangezogen werden. Im Urteil vom 22. 7. 2220 II R 28/18 hatte der BFH entschieden, dass ein Kiesabbaugrundstück wieder der landwirtschaftlichen Nutzung nach Rekultivierung zugeführt werden kann, sodass dem Grunde nach keine schädliche Umnutzung vorliegt. Für Freiflächen-PV-Anlagen müsste dies eigentlich ebenso gelten. Wer jedoch Rechtssicherheit haben will, wendet lieber die Ansicht der Finanzverwaltung an – oder muss mit einem Rechtsstreit mit dem Fiskus rechnen.

An der Anlage beteiligen statt nur verpachten

Diese strittige Frage in der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann aber durch geschickte Gestaltung umgangen werden: Vor der Hofübergabe wird die Freiflächen-PV-Anlage auf einem Grundstück der Landwirtschaft errichtet. Dabei sollte jedoch eine bloße „Verpachtung“ vermieden werden. Stattdessen sollte sich der Landwirt beim Investor direkt beteiligen.

Steuerberatung unbedingt in Anspruch nehmen

Meist erfolgt die Errichtung dieser Freiflächenanlagen durch eine GmbH & Co. KG. Der Landwirt als Gesellschafter überlässt dann seiner eigenen Gesellschaft die Fläche zur Nutzung, sodass ertragsteuerlich die Fläche der GmbH & Co. KG zuzurechnen ist (sogenanntes Sonderbetriebsvermögen). Sollte nun der Hof übergeben werden, dann ohne das Grundstück mit der aufstehenden Freiflächen-PV-Anlage. Die Anlage mit dem KG-Anteil selbst bildet erbschaft- und schenkungsteuerlich wiederum eine eigene begünstigte Einheit „Betriebsvermögen“, sodass diese verschonungsfähig (steuerfrei) verschenkt werden kann. Für diese Gestaltungsberatung sollte man jedoch zwingend einen Steuerberater hinzuziehen.

Regeln für Grundsteuer und Umsatzsteuer

Umsatzsteuerlich ergeben sich regelmäßig keine Besonderheiten bei der bloßen Flächenüberlassung, da diese Verpachtungsleistung steuerfrei ist (§ 4 Nr. 12a UstG). Sollten jedoch weitere Leistungsbestandteile hinzutreten, sodass der Landwirt zum Beispiel die Fläche weiterhin selbst nutzen kann (Stichwort „Agri-Photovoltaik“), so überlagert der „Gestattungsvertrag“ die bloße Verpachtungsleistung und es werden 19 % Umsatzsteuer fällig. Die Umsatzsteuerpauschalierung ist insofern partiell nicht möglich.

Das führt zu höherer Grundsteuerbelastung

Auch Dienstleistungen für den Anlagenbetreiber (Nichtlandwirt), wie das Abmähen der Wiese, ist als 19 %-Umsatz zu deklarieren. Ertragsteuerlich müssen § 13a-Landwirte dabei aufpassen, dass diese „Zusatzleistungen“ nicht immer mit dem Grundbetrag abgegolten sind. Schlussendlich sind auch die grundsteuerlichen Folgen zu bedenken. Die Finanzverwaltung wird diese Fläche meist aus der Grundsteuer A (Landwirtschaft) herausnehmen und in Grundvermögen (Grundsteuer B) umbewerten, was zu erheblich höherer Grundsteuerbelastung führt. Das sollte bei der Bemessung der Pacht berücksichtigt werden.

Fazit

• Freiflächen PV-Anlagen können ertragsteuerlich dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen zugeordnet werden
• Erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich scheiden Freiflächen-PV-Anlagen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb aus und stellen eine schädliche Umnutzung dar (Auffassung strittig).
• Durch geschickte Gestaltung (Beteiligung beim Investor der PV-Anlage) kann erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich die Verschonung gerettet werden.
• Umsatzsteuerlich stellt die bloße Verpachtungsleistung einen steuerfreien Umsatz dar (aufpassen bei Zusatzleistungen).
• Es ist mit einer viel höheren Grundsteuerbelastung zu rechnen.
• Planen Sie derartige Vertragsgestaltungen mithilfe eines Steuerberaters.

Quelle: Land und Forst, www.landunforst.de

Anteil der privaten Neubaufinanzierungen sinkt

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Während im Oktober noch 14% der vom Vermittler Europace analysierten privaten Baufinanzierungen für Neubauten aufgenommen wurden, waren es im Dezember gerade noch 10%. Das dürfte daran liegen, dass die Preise für Neubauten so gut wie nicht gesunken sind.

Die von Europace erhobene Wohn- und Finanzierungsmarktanalyse zeigt, dass in den vergangenen zwölf Monaten die Preise für Wohneigentum auf Gesamtjahressicht bundesweit noch gestiegen sind, von 2% mehr im Durchschnitt für Wohnungen in Sachsen-Anhalt bis hin zu 19% mehr für Häuser in Bremen. Selbst in den Metropolen gingen die gezahlten Preise pro Quadratmeter nur in München zurück (minus 5%), an allen anderen Standorten blieben sie auf Jahressicht zumindest stabil. Der abrupte Zinsanstieg führte dann zwar ab dem Sommer zu einem allmählichen Bröckeln der Preise auf Monats- und Quartalssicht, der sich allerdings bei näherem Hinsehen vor allem auf die Bestandsobjekte konzentriert. „Bei Neubauten sind die Preise weiterhin stabil. Wir erwarten für 2023 eine Balance am Markt und gehen von einer langsamen Erholung zum Sommer aus”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO von Europace.

Die Zinsen für verschiedene Bindefristen haben sich angenähert

Die Finanzierungsseite spiegelt das Auseinanderdriften der Preisentwicklung zwischen Bestands- und Neubauobjekten wider: Während im Oktober noch 14% der von Europace vermittelten Finanzierungen für Neubauten ausgereicht wurden, die der Kreditnehmer in Eigenregie vornahm, waren es im Dezember nur noch 10%. Der Anteil der Bestandsfinanzierungen kletterte im gleichen Zeitraum von 60% auf 67%. Die Anteile der Finanzierungen für den Erwerb eines Neubaus von einem Bauträger, für Modernisierungsmaßnahmen oder zur Kapitalfreisetzung aus anderen Gründen blieben hingegen weitgehend stabil. 71% der finanzierten Immobilien wurden ausschließlich zur Eigennutzung erworben.

Die tatsächlich vereinbarten Zinssätze für Annuitätendarlehen, das mit knapp 82% die häufigste Finanzierungsform darstellt, haben sich zum Jahresende über alle Zinsfestschreibungszeiten weitgehend angenähert und bewegen sich in einem engen Band zwischen 3,9% und 4,2% im Jahr. Während die Zinsen für 20- und 30-jährige Festlegungen seit November leicht sanken, stiegen sie für 10- und 15-jährige Festschreibungen geringfügig an. Der Maklerpool Qualitypool ermittelte derweil auf Grundlage der Daten von Europace und Dr. Klein die Anfang Januar verfügbaren durchschnittlichen Bestzinsen für die 10-jährige Bindefrist mit 3,46% und für die 15-jährige Zinsbindung mit 3,53%. Ende November waren es noch 3,27% bzw. 3,41% gewesen.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

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Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Januar 2023 Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen, die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst 16.01.2023, Link zum Artikel https://www.landundforst.de/landwirtschaft/betrieb/grundsteuerreform-2022-passiert-grundsteuer-a-567745?utm_source=luf-mo-mi-nl&utm_medium=newsletter&utm_campaign=luf-newsletter&utm_term=2023-01-16

Neue Grundsteuer: So gelingt die Erklärung vor Ablauf der Frist

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Eigentümer müssen für die Berechnung der neuen Grundsteuer bis Ende Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Doch nicht einmal die Hälfte hat das bisher getan. Was ist beim Ausfüllen der Formulare zu beachten?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nach einer ersten Frist-Verlängerung muss die Erklärung nun bis 31. Januar 2023 erfolgen.

Vereinfachte Erklärung über Online-Plattform

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum. Sie wurde vom Bundesfinanzministerium erstellt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie nutzen. In komplexeren Fällen – etwa, wenn das Grundstück zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört – ist die Nutzung dieser Online-Plattform nicht möglich.

Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg: Abgabe über Elster-Plattform

In Niedersachsen und Hamburg sowie in einigen weiteren Bundesländern können Eigentümer dagegen die Plattform des Bundesfinanzministeriums nicht verwenden, da diese Länder nicht am sogenannten Bundesmodell zur Grundsteuer teilnehmen, sondern eigene Modelle entwickelt haben. Dort müssen Haus-und Wohnungsbesitzer ihre Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster hochladen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Registrierung bei Elster.de mit Steuer-ID

Um Elster zu verwenden, muss man sich zunächst registrieren. Dazu sind die persönliche Steuer-ID und weitere Daten wie Mailadresse und Geburtsdatum nötig. Einige Tage später kommen die persönlichen Aktivierungsdaten per Post und Mail. Anschließend kann man sich auf Elster.de einloggen, die Steuer-Formulare ausfüllen und auch gleich abschicken.

Grundsteuer: Bundesmodell in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern setzen beim neuen System der Grundsteuer das Bundesmodell um. Dabei müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Bodenrichtwert: Wo ist er zu finden?

Eigentümer in Schleswig-Holstein finden den Bodenrichtwert über die Website Digitaler Atlas Nord. Dort müssen sie die entsprechende Adresse oder das Flurstück in die Suche eingeben. Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern finden den Bodenrichtwert über eine Website des Bundeslandes zu den Grundsteuerdaten.

Ursprünglich sollte das Bundesmodell deutschlandweit gelten, doch einige Länder, darunter auch Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Modelle entwickelt, nach denen sie die neue Grundsteuer berechnen. Die Angabe des Bodenrichtwerts ist daher in Hamburg und Niedersachsen nicht erforderlich.

Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Hamburg legt Wohnlagemodell zugrunde

Hamburg setzt auf ein eigenes Modell, um das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich, liegen je nach Stadtteil zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Was sind Wohnflächen, was Nutzflächen?

Als Wohnflächen gelten Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Keller, Heizungs- und Trockenräume, Waschküchen und Garagen gelten dagegen als Zubehörräume oder Nebenräume. Sie zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Dachböden und Treppenhäuser werden nicht mitgezählt. Balkone und Terrasse zählen zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Nutzflächen wiederum sind Geschäftsräume, sie dienen vor allem betrieblichen Zwecken. Darunter fallen beispielsweise Verkaufsräume, Kanzleien oder Werkhallen.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigem Besitz – schon länger empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und mahnte 2018 eine Reform an. Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar von 1935. Mit der Realität haben diese Werte nicht mehr viel zu tun. 2019 einigten sich Bund und Länder daher auf das Grundsteuer-Reformgesetz.

Wozu gibt es die Grundsteuer?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen, sondern sich nur anders zusammensetzen. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Mit dem „wertabhängigen Berechnungsmodell“, auf dem die neue Grundsteuer basiert, soll sich das nun ändern. Auf manche Eigentümer könnten damit in Zukunft höhere Kosten zukommen.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer ab 2025

Die Berechnung der neuen Grundsteuer beginnt erst, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Bis Ende 2023 haben die Ämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Die Grundsteuer errechnet sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden. Das dreistufige Verfahren bleibt mit der Reform bestehen.

• Der Grundsteuerwert beschreibt den Wert des Grundstücks, den das Finanzamt anhand von Daten ermittelt. Mit der Grundsteuerreform wird er neu festgesetzt.

• Die Steuermesszahl ist eine Rechengröße, die gesetzlich festgelegt ist und je nach Art der Immobilie variiert.

• Mit dem Hebesatz steuern die Kommunen die Höhe der Grundsteuer. Im Gegensatz zum Einheitswert gilt er nicht individuell, sondern für die ganze Gemeinde.

Quelle: Neue Grundsteuer: So gelingt die Erklärung vor Ablauf der Frist | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher

Notverkauf von geerbten Häusern und Grundstücken befürchtet

Allgemein

Das Vererben und Verschenken von Immobilien wird deutlich teurer. Grund ist eine Gesetzesänderung ab 2023. Damit ändern sich die steuerlichen Bewertungsmaßstäbe von bebauten Grundstücken. Immobilieneigentümer haben dann das Problem, dass bei Schenkungen oder Erbschaften erheblich höhere Steuern anfallen, die sie möglicherweise nicht mehr zahlen können.

Die scheinbar kleine Änderung im Steuergesetz hat große Auswirkungen, sagen Steueranwälte: Aufgrund der neuen Regelungen wird die Bewertung künftig an die Wertermittlung der Gutachterausschüsse und damit an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt werden.

Bei den bisher angewandten Bewertungsmethoden lag der ermittelte Wert meist unter dem Verkehrswert. Der Interessenverband privater Immobilienbesitzer „Haus und Grund“ geht davon aus, dass durch gesetzliche Änderungen bis zu zwei Drittel aller Immobilien in Deutschland höher bewertet werden und dass mindestens die Hälfte der Betroffenen stärker vom Fiskus zur Kasse gebeten wird.

„Zu den ohnehin schon stark gestiegenen Bodenpreisen, die auch auf die Steuerbewertung durchschlagen, kommen jetzt weitere gesetzlich geregelte Bewertungsverschärfungen“, sagt Sibylle Barent, Steuerexpertin des Verbandes gegenüber tagesschau.de.

Ziel der Änderung ist eine Anpassung an das tatsächliche Preisniveau auf dem Immobilienmarkt: Bei der Erbschaftssteuer soll künftig der reale Verkehrswert berücksichtigt werden. Durchschnittlich rechnet der Verband „Haus und Grund“ mit Steigerungen von 20 bis 30 Prozent bei den Bewertungen von Immobilien – und das kann sich bei der Erbschaftssteuer bemerkbar machen.

Christopher Gampert, Steuerberater der Kanzlei Ecovis in Bayreuth hält sogar noch deutlich höhere Steigerungen für möglich: „Die Änderungen wirken sich erheblich auf die erbschaft- und schenkungssteuerliche Wertermittlung aus. Nach überschlägigen Berechnungen sind im Einzelfall bis zu 50 Prozent Wertsteigerung möglich“, sagt Gampert.

Keine steuererhöhende Maßnahme?

Dabei soll nicht der Erbschaft- und Schenkungssteuersatz an sich geändert werden. Wie bisher, soll der Vorgang des Erbens und Verschenkens im Wesentlichen gleichbehandelt wird, sagen Steuerexperten. Es bleibt auch bei den drei Steuerklassen, den unterschiedlichen Freibeträgen und den unterschiedlichen Steuersätzen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser bzw. Schenker richten.

Geändert wird jedoch, wie eine Immobilie für die Berechnung des Nachlasswertes zu bewerten ist. Und daraus ergeben sich dann die enormen Steigerungen. Der Bundesfinanzminister geht hingegen nicht davon aus, dass es sich dabei um viele Fälle handeln wird.

„Die entsprechenden Verfahren des Bewertungsgesetzes werden nur dann genutzt, wenn die örtlichen Gutachterausschüsse nicht die Möglichkeit haben, den Verkehrswert festzustellen“, sagte Christian Lindner (FDP) auf einem „Wirtschaftsgipfel“ der Süddeutschen Zeitung. 

Merkwürdig ist nur, dass das Bundesfinanzministerium (BMF) in einer Mitteilung vom 21.11.2022 zur Anpassung der Grundbesitzbewertung durch das JStG 2022 Stellung genommen hat und diese Mitteilung inzwischen wieder von seinen Internetseiten gelöscht hat, berichtet das Onlineportal Haufe.de.

In der Mitteilung hatte das BMF Wert darauf gelegt, dass es sich bei der Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt. Warum dann die Löschung dieser Ausführungen erfolgte, ist unklar und führt sicherlich zu noch mehr Verunsicherung, heißt es bei Haufe.

Quelle: agrarheute, Link zum Artikel Notverkauf von geerbten Häusern und Grundstücken befürchtet | agrarheute.com

Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt

Allgemein

Der aktuelle Situationsbericht des DBV listet wieder die Pacht- und Kaufpreise im Schnitt je nach Bundesland auf. Außerdem nennt er Zahlen, wieviel Fläche den Bewirtschafter wechselte.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Für 2021 lagen bei Erstellung des DBV-Situationsberichtes noch keine Angaben vor.

Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer in 2020 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als im Jahr 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %.

Der prozentuale Preisanstieg fiel 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 % gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt.

Flächenumsatz nur bei 0,5 % der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer, so der DBV weiter. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 % weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen.

Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche 0,5 % aus. Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag im Jahr 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte.

In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen.

Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %. Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (plus 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Nach zuletzt für 2020 vorliegenden Angaben sind von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands rund 16,6 Mio. ha gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variierte der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab.

Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit z. B. über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes, so der DBV weiter.

Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 €/ha, während er bei Dauergrünland nur bei 198 €/ha lag.

Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 €/ha gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt.

Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 €/ha an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 €/ha landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 €/ha und bei Dauergrünland bei 198 €/ha. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht das Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 €/ha war im Jahr 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 €/ha) und Schleswig-Holstein (460 €/ha).

Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 €/ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 €/ha deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 €/ha gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €/ha. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 €/ha. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 €/ha Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 €/ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € im Jahr 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle.

Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmende kostenträchtige Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: topagrar, Link zum Artikel: Preise für Agrarland im Jahr 2020 weiter angestiegen (topagrar.com)

Waldbesitzer können Waldprämie beantragen: Das müssen Sie wissen

Allgemein

Bei der neuen Förderung „Klimaangepasstes Waldmanagement“ sind bis zu 100 €/ha drin, allerdings zu strengen Bedingungen. Prüfen Sie daher vor Antragstellung genau, ob Sie diese erfüllen können.

Bis zu 100 €/ha Wald – das klingt für Waldbesitzer durchaus interessant. Allerdings sind die Auflagen der neuen Förderung für die „Honorierung der Ökosystemleistung des Waldes und von klimaangepasstem Waldmanagement“ des Bundeslandwirtschaftsministeriums durchaus herausfordernd.

Waldbesitzer sollten sich genau überlegen, ob sie die Anforderungen erfüllen können. Hier einige Infos in Stichpunkten:

  • Das Gesamtvolumen liegt bei 900 Mio. €, im Jahr 2022 zunächst 200 Mio. €, die nach de-minimis-Basis bewilligt werden (maximal 200.000 Euro Förderung in drei Jahren). Für Anträge ab dem Jahr 2023 strebt das BMEL eine beihilferechtliche Freistellung an, damit die de-minimis-Auflage wegfallen kann.
  • Die Förderung ist gestaffelt nach Größe des Waldes. Unter 100 ha bekommt man 85 €/ha, wenn man zusätzlich 5 % der Waldfläche stilllegt, 100 €/ha.
  • Voraussetzung für die Förderung ist die Einhaltung von 11 Kriterien. Bei über 100 ha kommt als weiteres Kriterium eine verpflichtende Stilllegung von 5 % der Fläche hinzu. Bedingung ist z.B. Kennzeichnung und der Erhalt von 5 Habitatbäumen/ha, Vorausverjüngung vor Nutzung, Anreicherung von Totholz wie Hochstümpfe, Rückegassenabstand mind. 30m, teils auch 40m, Rückbau von Entwässerungsstruktur innerhalb von 5 Jahren etc.
  • Die Auszahlung im ersten Jahr erfolgt anteilig, je nach Bewilligungsdatum. Wenn die Bewilligung z.B. jetzt im November erfolgt, beträgt der Auszahlungsbetrag 2/12 der entsprechenden jährlichen Zuwendung.
  • Die Förderung kann nicht für Teilflächen beantragt werden, sondern nur für die gesamte, vom Antragsteller in der Bundesrepublik Deutschland bewirtschaftete Waldfläche bezieht. Der Nachweis der bewirtschafteten Fläche erfolgt über den Bescheid der SVLFG.

Neues PEFC-Zusatzmodul für rund 3 €/ha

Die Einhaltung der Kriterien ist über ein PEFC-Zusatzmodul oder eine Bescheinigung einer anderen anerkannten Zertifizierungsorganisation (z.B. FSC) nachzuweisen. Kommt der Zuwendungsempfänger dem jährlichen Nachweis nicht nach, wird die erhaltene Zuwendung verzinst zurückgefordert.

Für den erstmaligen Nachweis des klimaangepassten Waldmanagements besteht eine Frist von 12 Monaten. Ab dem zweiten Zuwendungsjahr muss der Nachweis jährlich bis zum 30. April erbracht werden. Die erste Bewilligung und Auszahlung erfolgt noch ohne Vorlage des Nachweises des klimaangepassten Waldmanagements (Zertifikat). Dieser wird erst nach der ersten Bewilligung vom Zuwendungsempfänger bei dem gewünschten Zertifizierer beantragt und muss innerhalb von 12 Monaten nach Bewilligung bei der FNR vorgelegt werden.

Wählt man die PEFC-Zertifizierung ist wichtig zu wissen: Die PEFC-Zertifizierung für nachhaltige Waldbewirtschaftung („normale PEFC-Zertifizierung“) ist Grundvoraussetzung für die Teilnahme am PEFC-Fördermodul.

Zu den Kosten: Der Entwurf der Gebührenordnung, die am 22.11.2022 vom Deutschen Forst-Zertifizierungsrat verabschiedet werden soll, sieht jährliche Gebühren von 3 €/ha vor. Für Einzelteilnehmer kommt noch ein Sockelbetrag von 20 € pro Jahr hinzu, der bei Mitgliedern von forstwirtschaftlichen Zusammenschlüssen entfällt.

Quelle: topagrar, Link zum Artikel: Waldbesitzer können Waldprämie beantragen: Das müssen Sie wissen | top agrar online

Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

Allgemein

Die Ampel-Koalition hat ihren Streit um die Verwendung der BVVG-Flächen für den Naturschutz zum Teil beigelegt. Die wichtigen Regeln für die Verpachtung an Landwirte sind aber weiter in der Schwebe.

Nach der am 17.11.2022 bekannt gegebenen Einigung zwischen den Bundesministerien für Finanzen, Landwirtschaft und Umwelt werden 17.500 Hektar landwirtschaftlicher Flächen von der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) für die Initiative „Nationales Naturerbe“ der Bundesregierung bereitgestellt. Davon werden 7.700 Hektar unmittelbar an Naturschutzträger übertragen. Weitere 9.800 Hektar gehen langfristig in das Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Dort sollen sie in das Nationale Naturerbe übernommen werden.

Kriterien für die Verpachtung sind weiter in Arbeit

Insgesamt verfügt die BVVG noch über 91.000 Hektar landwirtschaftlicher Flächen. Davon sollen bis 2024 jährlich 2.000 Hektar verkauft werden, vorwiegend zur Erfüllung bestehender Rechtsansprüche.

Die übrigen Flächen stehen für die Verpachtung zur Verfügung. Bei der Verpachtung sollen „ökologisch beziehungsweise nachhaltig wirtschaftende Betriebe“ Vorrang haben. Welche Kriterien genau dabei für die Vergabe der Pachtflächen ausschlaggebend sein sollen, ist jedoch weiter unklar. Das Landwirtschaftsministerium teilte lediglich mit, die entsprechenden Regeln für die künftige Verpachtung würden „derzeit erarbeitet“.

Mangels konkreter Entscheidungskriterien verpachtet die BVVG ihre Flächen tatsächlich in erheblichem Umfang an Biobetriebe.

Verband kritisiert „fatales Signal“ der Bundesregierung

Der Verband der Familienbetriebe Land und Forst kritisierte die Vereinbarung der Bundesregierung. In Zeiten wachsender Rohstoff- und Ernährungsunsicherheit sei es ein fatales Signal, produktive Acker- und Waldflächen an Naturschutzorganisationen zu übertragen oder unter naturschutzfachlichen Kriterien zu verpachten, erklärte Max von Elverfeldt, der Vorsitzende der Organisation. Der Vorrang des Naturschutzes und der Ökobetriebe passe nicht in diese Zeit, sagte von Elverfeldt. 

Dr. Eberhardt Kühne, der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft für Agrarfragen (AfA), sagte, der Bund schwäche mit diesem Beschluss das Eigentum und den Rechtsstaat. Die zum Verkauf vorgesehenen 2.000 Hektar pro Jahr reichten bei weitem nicht aus, um die bestehenden Ansprüche aus dem Ausgleichsleistungsgesetz zu erfüllen. Die BVVG habe bereits jetzt nicht mehr genügend Flächen, um die Walderwerbsansprüche von Alteigentümern zu bedienen, stellte Kühne fest.

Protestaktionen geplant

Die Bodenpreise sind für viele Bauern zu hoch. Mit Bannern, Traktoren, Schubkarren und Mistgabeln wollen Bäuerinnen und Bauern der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) am Freitag in einer Woche, 25. November 2022, auf den Missstand aufmerksam machen. Dazu sind Protestaktionen gleichzeitig in 35 Städten und Gemeinden geplant.

Der Schwerpunkt der Proteste liegt in Ostdeutschland, es sind auch Aktionen in Bayern und Baden-Württemberg geplant. 

Die AbL fordert eine transparente, faire und gemeinwohlorientierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand. Öffentliches Land sollte nach AbL-Ansicht auch öffentlichen Interessen zu Gute kommen und nicht nach Höchstpreis an den Meistbietenden vergeben werden. Durch das bisherige Vergabeverfahren werden systematisch kapitalintensive Holdings und Agrarinvestoren gestärkt. Aufgabe einer Kommune sollte es allerdings sein, Landwirtinnen und Landwirte vor Ort zu unterstützen und die Flächen an Betriebe zu verpachten, welche innerhalb der Gemeinde einen besonderen Mehrwert im Sinne des Gemeinwohls erbringen.

Quelle: Land und Forst