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Bodenmarkt: Drücken die Zinsen auf die landwirtschaftlichen Flächenpreise?

Allgemein

Der rapide Zinsanstieg hat auf den Immobilienmärkten für Verunsicherung gesorgt. Gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen? Wir haben uns umgehört.

Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Verantwortlich dafür waren auch außerlandwirtschaftliche Investoren, die wegen der niedrigen Zinsen ihr Geld anstatt in den Finanzmarkt in Ackerland oder Immobilien investierten. Doch mittlerweile sind die Zinsen gestiegen. Sinkt damit auch der Druck auf die Bodenpreise?

Um die Frage zu beantworten, haben wir uns die Zinsentwicklung und den Immobilienmarkt angeschaut und Experten um ihre Einschätzung gebeten.

Schnell gelesen

  • Die Flächenpreise sind in den letzten Jahren auf ein sehr hohes Niveau geklettert.
  • Ein Preisrückgang wegen höherer Zinsen ist nicht zu erwarten.
  • Der Eigenkapitalanteil ist bei Investitionen in Ackerland in der Regel hoch.
  • Die Eigenkapitalquote ist bei Käufen von landwirtschaftlichen Flächen sehr hoch.
  • Der Konkurrenzdruck um landwirtschaftliche Flächen in Ballungsräumen ist nach wie vor hoch.

Die Zinsentwicklung

Die Zinsen haben ein Zehn-Jahreshoch erreicht. Der Wandel begann Anfang 2022 – und das dann rasant. Von einem historisch niedrigen Niveau mit unter 1 % ging es rauf auf zeitweise über 4 %. Die Zentralbanken haben mit großen Zinsschritten versucht, der Inflation Herr zu werden. Mittlerweile steht der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei 4 % und die Zinsen für zehnjährige Kredite haben sich auf knapp unter 4 % eingependelt. Was die nächsten Monate noch bringen werden, ist ungewiss. Analysten gehen kurzfristig von keinem Rückgang aus.

Die Inflation ist im Juni mit 6,4 % in Deutschland weiterhin hartnäckig hoch und weit von den von der Europäischen Zentralbank anvisierten 2 % entfernt. Daher dürfte die EZB noch nicht groß auf Entspannung setzen und den Leitzins zumindest auf derzeitigem Niveau halten oder gegebenenfalls mit abgeschwächtem Tempo weiter erhöhen.

Der Anstieg der Zinsen hat auch für große Verunsicherung im Immobiliensektor gesorgt. Insbesondere der Markt für private Wohnimmobilien fiel in eine Starre. Verkäufer waren noch verwöhnt von der großen Nachfrage und den steigenden Preisen. Aber die Käufer konnten und wollten diese Preise bei gleichzeitig gestiegenen Finanzierungskosten nicht mehr zahlen.

Der Immobilienmarkt

Im vierten Quartal des letzten Jahres, ein dreiviertel Jahr nach Beginn des Zinsanstiegs und mitten in der Energiekrise, wies das Statistische Bundesamt rückläufige Immobilienpreise aus. Dieser Trend hat sich bisher fortgesetzt, wobei es deutliche Unterschiede, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt zwischen neuen und älteren Immobilien gibt.

Bei Neuimmobilien gab es stagnierende bis leicht ansteigende Preise, wohingegen bei alten, unsanierten Immobilien massive Abschläge zu verzeichnen sind. Hauptgrund dafür: Ältere Gebäude müssen womöglich aufwendig saniert werden.

Hier zeigt sich, dass viele Faktoren Immobilienpreise beeinflussen. Zwar hat immer noch die Lage des Gebäudes einen entscheidenden Einfluss. Deutlich an Gewicht haben hingegen Alter, Heizungsart und der energetische Standard gewonnen. Wenn es bereits innerhalb von Wohnimmobilien starke Unterschiede in der Marktentwicklung gibt und die Weisheit „Lage ist alles“ nicht mehr zu stimmen scheint, wie sieht es dann mit den landwirtschaftlichen Flächen aus?

In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für landwirtschaftliche Flächen – analog zu anderen Immobilien – stark erhöht. Im Durchschnitt stiegen sie zwischen 2010 und 2020 um 125 %. Damit einher ging oft die Entkopplung der Preise von den Produktionswerten der Fläche und auch immer mehr außerlandwirtschaftliche Investoren kauften Ackerflächen.

Eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern kam vor einigen Jahren zu dem Ergebnis, dass zwischen 20 und 35 % der verkauften landwirtschaftlichen Flächen an Nichtlandwirte gehen. Sie nutzen die Flächen hauptsächlich als langfristige und sichere Geldanlage.

Übersicht 2 zeigt den Anstieg der durchschnittlichen Flächenpreise in Deutschland. Dabei gibt es große regionale Unterschiede. So kostet Ackerland in NRW oder Bayern ein Vielfaches von dem, was im Saarland oder Thüringen verlangt wird. Aber der Trend zeigte nach oben.

Das sagen Experten

Mit der Zinswende und der eher gedämpften Stimmung am Immobilienmarkt stellt sich die Frage: Ist für landwirtschaftliche Flächen ein ähnlicher Preisrückgang zu erwarten? Um das Ergebnis vorweg zu nehmen: Eine eindeutige Antwort gibt es (noch) nicht, dafür reicht die Datenlage bisher nicht aus. Aber ein Stimmungsbild gibt Einblicke.

Die aktuellsten Preise für landwirtschaftliche Flächen vom Statistischen Bundesamt sind von 2021. Neuere Zahlen liegen noch nicht vor. Und auf Anfrage von top agrar konnte zum Beispiel auch das Immobilienportal Immoscout24, das nicht nur Immobilien, sondern auch Flächen makelt, keine Aussage über die Preisentwicklung für Agrarflächen machen. Es gebe zu wenige Inserate für eine eindeutige Aussage.

Was für steigende Preise spricht: Wohnraum lässt sich in die Höhe bauen und nachverdichten. Boden hingegen ist knapp und nicht vermehrbar. Er wird sogar immer knapper. Pro Tag werden in Deutschland über 50 ha neu versiegelt. Dabei geht es in der Regel um landwirtschaftliche Flächen, die für Wohn- oder Gewerbenutzung erschlossen werden oder um den Straßenbau.

Gleichzeitig gibt es konkurrierende Nutzungsformen innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzung. So können auf landwirtschaftlichen Flächen Nahrungsmittel, Futter oder auch Energiepflanzen angebaut werden. Und der Flächendruck hat durch die gestiegene Attraktivität von Freiflächen-Photovoltaikanlagen zudem eher zugenommen.

Was auf sinkende Preise hindeuten könnte: Die gestiegenen Zinsen dürften zum Beispiel außerlandwirtschaftliche Investoren dazu bringen, wieder andere Anlageklassen zu favorisieren.

Bestätigen lässt sich eine von beiden Thesen bislang noch nicht. Auch die von uns befragten Expertinnen und Experten aus der Wissenschaft, der Finanzbranche oder dem Immobiliensektor zeichnen ein differenziertes Bild.

Klimatische Einflüsse

So hält Prof. Dr. Alfons Balmann vom Leibniz-Institut für Agrarentwicklung (IAMO) den Einfluss der Zinswende auf die Bodenmärkte derzeit für gering. Regionale Preisrückgänge, die es zum Beispiel im letzten Jahr in Sachsen-Anhalt gegeben habe, seien eher auf die vergangenen Dürrejahre und schlechte Ernteaussichten zurückzuführen.

Zudem habe sich der Preisanstieg in vielen anderen Regionen bereits in den Vorjahren deutlich abgeschwächt. Allerdings gelte das nicht, wenn der Flächendruck besonders hoch sei, zum Beispiel wenn es regional viele landwirtschaftliche Betriebe auf engem Raum gebe oder in Regionen mit einer hohen und wachsenden Anzahl an Gewerbegebieten und in den Stadtrandlagen.

Parallelen zu Wohnimmobilien seien schwer zu ziehen. „Kaum 1 % der landwirtschaftlichen Flächen wird jährlich gehandelt“, so Balmann.

Druck in Ballungsräumen

In Hotspots, die meist in der Nähe von Ballungsräumen liegen, besteht weiterhin eine hohe Nachfrage.

Ein Grund, warum sich die Zinswende im landwirtschaftlichen Bodenmarkt nicht bemerkbar macht: Die Flächenkäufer bringen häufig sehr viel Eigenkapital mit. Dabei handelt es sich um außerlandwirtschaftliche Käufer, Landwirte, die reinvestieren oder aber auch um einfach sehr erfolgreiche landwirtschaftliche Betriebe mit viel Geld auf der hohen Kante.

Bei reinen Flächenverkäufern gibt es keine Preiskorrekturen. Wenn hingegen nicht nur Flächen, sondern auch Gebäude oder komplette Betriebe den Besitzer wechseln, lässt sich ein Preisrückgang von 10 bis 15 % beobachten. Denn in diesen Fällen ist der Fremdkapitalanteil in der Regel sehr viel höher.

Langfristige Investments

Hinzu kommt: Die Laufzeiten für Flächenfinanzierungen strecken die Käufer meist auf deutlich längere Zeiträume als bei klassischen Wohnimmobilien. Das hat Kerstin Lohmann in ihrem Arbeitsalltag beobachtet. Sie ist Firmenkundenbetreuerin für Landwirtschaft bei der DKB und zuständig für Schleswig-Holstein und das nördliche Niedersachsen.

Während Privatpersonen die eigenen vier Wände gerne in 20 bis 30 Jahren komplett sein Eigen nennen möchte, komme es bei Finanzierungen für landwirtschaftliche Flächen auch vor, dass diese auf 30 oder 50 Jahre ­abbezahlt werden. Für ihre Region komme noch ein weiterer Preistreiber hinzu.

Im Norden würden zurzeit enorm viele Freiflächenphotovoltaik-Anlagen, sowie Windparks geplant. Investoren in diesem Bereich seien bereit, deutlich höhere Preise zu zahlen. Auch die Tatsache, dass nur wenige Flächen auf den Markt kämen, bestätigte sie. Wenn dann doch mal in der Region die Chance bestehe, eine Fläche zu ergattern, würden natürlich viele die Chance ergreifen und der Darlehenszins sei erstmal zweitrangig.

Erneuerbare Energien

Vieles spricht also dafür, dass der Zinseffekt, wenn es ihn denn gibt, sehr klein ist. Und das Thema Erneuerbare Energien ist auf dem Vormarsch, aber einige Regionen sind da schon weiter als andere.

Christopher Braun, Abteilungsleiter Agrarwirtschaft bei der DZ Bank in Frankfurt, sieht die Erneuerbaren Energien und den Kampf um die knappen Flächen für wachsende Betriebe als eine die treibenden Kräfte. Auch er geht daher von stagnierenden oder weiter steigenden Preisen aus. Momentan gebe es durchaus auch Seitwärtsbewegungen, aber von einem Rückgang der Preise könne nicht die Rede sein. Falls es doch zu Rückgängen in einzelnen Regionen komme, geschehe das zeitversetzt zu Wohnimmobilienmärkten.

„Die Bodenmärkte stehen nur bedingt in einer Korrelation zum Wohnimmobilienmarkt“, so Braun. Der Krieg in der Ukraine und die hohe Inflation sorgen, neben politisch angestoßenen Umstrukturierungen (z. B. Umbau der Tierhaltung), allerdings auch bei Landwirten für eine Kaufzurückhaltung.

Das beobachtet Harald Noje-Knollmann – Ressortspezialist für land- und forstwirtschaftliche Immobilien bei der Volksbank Immobilien Münsterland. Das Angebot werde größer. Vor zwei Jahren seien Flächen nur über Gebotsverfahren veräußert worden. Heute stehen die Interessenten nicht mehr direkt Schlange, die Kaufgebote werden mehr und mehr abgewogen. Doch, da ist sich Noje-Knollmann sicher: „Das Gut Land bleibt immer knapp.“ Ein starker Preisverfall sei daher auch nicht zu erwarten.

Wohin letztlich die Reise geht, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Die Aussagen der Experten decken sich häufig, aber nicht in allen Punkten. Und durch regionale Unterschiede, kann man sowieso keine pauschalen Urteile fällen. Dennoch: Ein Rückgang der Landpreise ist in der Tendenz eher nicht zu erwarten, auch wenn z. B. die Abkehr von der Nullzinspolitik einige „Geldparker“ abgeschreckt haben mag, gibt es andere Treiber, welche die Preise stabil oben halten.

Quelle: www.topagrar.com

Wasserdichte Pachtverträge – darauf müssen Landwirte achten!

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Pachten und verpachten gehört für Landwirte zum täglich Brot. Worauf müssen Landwirte achten, damit ihr Pachtvertrag sicher ist? Ein Leitfaden in 14 Punkten.

Obwohl Pachtverträge oft existenziell wichtig sind, führen teils einfache Formfehler dazu, dass vor allem langfristige Pachtverträge vorzeitig platzen. Rechtsanwalt Dehne gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.

  1. Frage: Muss ein Pachtvertrag immer schriftlich sein?

Antwort: Mündliche Pachtverträge sind grundsätzlich möglich, tatsächlich sind es sogar die häufigsten Verträge. Allerdings sind sie immer nur „Pachtverträge auf unbestimmte Zeit“. Das heißt: sie sind bis zum dritten Werktag des laufenden Pachtjahres zum Ende des darauffolgenden Pachtjahres kündbar. Wollen Sie einen langfristigen Pachtvertrag mit mehr als zwei Jahren Laufzeit abschließen, muss dieser schriftlich vorliegen, um rechtswirksam zu sein. Ratsam ist darüber hinaus, alle Pachtverträge grundsätzlich schriftlich abzuschließen – im Konfliktfall verbessert das die Beweislage.

2. Frage: Wo passieren in der Praxis die meisten Fehler?

Antwort: Auch wenn es seltsam klingt: Die richtige Eintragung des Verpächters ist eine häufige Fehlerquelle. Wichtig ist, nicht nur Vor- und Nachnamen des Verpächters aufzuschreiben, sondern seine komplette Adresse. Noch aufwendiger sind Erbengemeinschaften: Um für klare Verhältnisse zu sorgen, müssen Sie alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit Vor- und Nachnamen plus Adresse festhalten und es müssen auch alle Miterben unterschreiben. So kann im Nachgang keiner behaupten, er sei an der Verpachtung nicht beteiligt und der Vertrag sei unwirksam etc. Notfalls reicht es, wenn ein Erbe als Vertreter der anderen handelt und unterschreibt. Eine entsprechende Vollmacht muss dann aber von allen Miterben unterschrieben sein. Außerdem muss der Vertrag die Vertretung widerspiegeln, z. B. indem der vertretungsberechtigte Erbe unterschreibt mit „in Vertretung für alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Helmut Schmitz“. Endgültige Sicherheit haben Sie aber nur, wenn Sie sich den Erbschein sowie die Vollmacht aller Erben vorlegen lassen und den Vertrag in Kopie beifügen.

3. Frage: Was ist bei GbRs zu beachten?

Antwort: Eine GbR kann selbstständig Pachtverträge abschließen. Ist die GbR Verpächter, können Sie z. B. die „Meier-Müller-GbR“ als Verpächterin eintragen.

Ist die GbR jedoch Pächter, sollten Sie vorsichtshalber alle Gesellschafter der GbR aufnehmen, da ja auch alle unbeschränkt und gesamtschuldnerisch persönlich haftbar sind. Es reicht in beiden Fällen, wenn ein GbR-Mitglied mit dem Vertretungszusatz unterschreibt. Auf jeden Fall sollte dann aber ein Stempel der GbR aufgebracht werden.

4. Frage: Was gilt bei der GmbH?

Antwort: Bei Pachtverhältnissen mit einer GmbH ist die Bezeichnung des Verpächters bzw. Pächters einfacher, weil die Gesellschafter nicht persönlich haften und deshalb auch nicht aufgeführt werden müssen. Allerdings muss der Geschäftsführer klar identifizierbar sein. Schreiben Sie z. B. „Agrar GmbH, vertreten durch Geschäftsführer Peter Meier“ oder „Agrar GmbH & Co. KG, vertreten durch die Acker GmbH, die­se vertreten durch den Geschäftsführer Peter Meyer“.

5. Frage: Wer ist der richtige Verpächter?

Antwort: Pachtverträge scheitern in der Praxis auch daran, dass nicht der „richtige“ Verpächter im Pachtvertrag steht. Das könnte passieren, wenn Sie z. B. mit Ihrem 85-jährigen Nachbarn einen neuen langfristigen Pachtvertrag abschließen, der diese die Ackerfläche aber bereits übergeben hat und gar nicht mehr Eigentümer ist. Aufpassen heißt es auch bei Nießbrauchsrechten auf der Fläche: Dann ist der Nießbrauchsberechtigte und nicht der Flächeneigentümer der Verpächter. Fragen Sie den Vertragspartner daher nach seinen aktuellen Verhältnissen. Hat er die Flächen an einen Erben übertragen oder in eine Gesellschaft eingebracht? Welche Rechte liegen auf der Fläche? Wer sicher gehen will, sollte sich einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen lassen.

6. Frage: Wie genau muss ich die ­Fläche bezeichnen?

Antwort: Damit der Pachtvertrag vor Gericht standhält, müssen Sie den Vertragsgegenstand genau bezeichnen. Aufnehmen sollten Sie die Gemarkung, die Flur und die Flurnummer, dazu den Status (Acker- oder Grünland), eine eventuelle Einstufung als Rotes Gebiet und die Größe. Bei Teilflächen empfiehlt sich eine Karte, in die Sie die Fläche einzeichnen. Beide Vertragsparteien sollten die Karte dann unterschreiben, anschließend verbinden Sie alles fest mit dem Pachtvertrag (s. u.).

7. Frage: Was gilt bei der Vertragsdauer?

Antwort: Die vereinbarte Laufzeit sollten Sie genau benennen, üblicher Vertragsbeginn ist der 1. Oktober. Nennen Sie nur das Jahr, gilt das Kalenderjahr (1.1. – 31.12.) als Pachtjahr.

8. Frage: Warum bei Vertragsänderungen besonders aufpassen?

Antwort: Auch wenn die meisten Fehler versehentlich passieren: Manchmal führt der Verpächter fehlerhafte Vertragsänderungen auch gezielt herbei, um laufende Pachtverhältnisse vorzeitig kündigen zu können. Das sollten Sie als Pächter immer im Hinterkopf haben.

Fassen Sie Vertragsänderungen daher immer schriftlich so ab, dass sie dem ursprünglichen Pachtvertrag eindeutig zuzuordnen sind. Am besten ist es, die Veränderungsvereinbarung per Hand auf den Originalvertrag bzw. dessen Rückseite zu schreiben und dann mit beiden Parteien zu unterschreiben.

Vereinbaren Sie die Vertragsergänzung auf einem neuen Blatt Papier, müssen Sie dieses fest mit dem ursprünglichen Pachtvertrag verbinden, am besten durch eine Öse. Schließen Sie eine separate Änderungsvereinbarung, muss diese auch alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten, z. B. Vertragsparteien, Vertragsgegenstand, Pachtzins, Pachtdauer. Nehmen Sie zudem eine Klausel auf, nach der alle Bedingungen des Hauptvertrages im Übrigen fortgelten. 

9. Frage: Kann man eine Verlängerung festschreiben?

Antwort: Läuft der Pachtvertrag aus, wirtschaftet der Pächter in der Praxis häufig einfach weiter und zahlt den Pachtzins. Nimmt der Verpächter die Zahlung an, gilt dies als Einverständniserklärung. Der Pachtvertrag läuft dann auf unbestimmte Zeit weiter, es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von zwei Jahren. Konkrete Verlängerungsmöglichkeiten lassen sich bei Vertragsabschluss festhalten, z. B. durch:

Optionsrecht: Dies ist die beste Variante für den Pächter. Steht z. B. im Vertrag: „Vereinbart wird eine Verlängerungsoption um weitere sechs Jahre“, muss der Pächter dem Verpächter bei Pachtende lediglich mitteilen, dass er diese Option nutzt. Da der Verpächter noch nicht einmal zustimmen muss, bedeutet das Optionsrecht de facto eine Verpachtung über einen verlängerten Zeitraum. Da es keine gesetzliche Frist gibt, kann der Pächter das Optionsrecht am letzten Tag des laufenden Pachtverhältnisses ausüben, also z. B. am 30. September. Vereinbart man, dass der Pächter das Optionsrecht z. B. spätestens 6 oder 3 Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses ausüben muss, hat der Verpächter noch genügend Zeit, sich notfalls einen neuen Pächter zu suchen.

Verlängerungsklauseln: Hier verlängert sich der Pachtvertrag nach Pacht­ende automatisch, solange keine Vertragspartei das Pachtverhältnis kündigt. Meist wird eine „Verlängerung um jeweils ein Jahr“ vereinbart, sodass sich der Vertrag eindeutig von Jahr zu Jahr verlängern kann. Achtung, hier muss man genau sein: Vereinbaren Sie keine „Verlängerung um ein Jahr“. Dann bleibt unklar, ob sich der Vertrag nur um genau ein Jahr oder von Jahr zu Jahr verlängern kann. Denkbar sind auch Zeiträume von z. B. drei Jahren.

Vorpachtrecht: Dieses greift, wenn der Verpächter die Fläche nach Pachtablauf an einen Dritten verpachtet. Dann darf der „alte Pächter“ den neuen Pachtvertrag einsehen und in ihn eintreten. Dabei muss er z. B. einen überzogenen Pachtzins, der weit oberhalb der ortsüblichen Pacht liegt, aber nicht ohne Weiteres hinnehmen. Manchmal lässt ein Verpächter seinen vorpachtberechtigten Pächter im Unklaren darüber, ob er die Fläche bei Pachtende selbst bewirtschaften oder an einen Dritten weiterverpachten will. In solchen Fällen sollte der Pächter auf seinem rechtlich durchsetzbaren Auskunftsrecht bestehen. Ist der Pachtvertrag beim Landkreis angezeigt, kann er diesen auch dort einsehen. Liegt ein Vorpachtfall vor, sollte der Pächter die Flächen nach Ablauf des Pachtverhältnisses keinesfalls räumen. Denn der neue Pächter ist ebenso berechtigt, die Fläche zu bewirtschaften. Ist dieser erst einmal auf der Fläche, bleibt das Vorpachtrecht des alten Pächters zwar grundsätzlich bestehen, lässt sich aber faktisch nicht mehr durchsetzen. Der alte Pächter hat dann nur die Möglichkeit, Schadenersatz gegen den Verpächter geltend zu machen.

10. Frage: Gibt es auch Verlängerungsmöglichkeiten per Gesetz?

Antwort: Laufen Pachtverhältnisse über drei oder mehr Jahre, können Pächter vom Verpächter eine frühzeitige Entscheidung über eine Weiterführung des Pachtverhältnisses nach Pachtende verlangen.

Sie können beim Verpächter im drittletzten Pachtjahr eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit beantragen. Darüber muss der Verpächter dann innerhalb von drei Monaten entscheiden.

Außerdem hat ein Landwirt – allerdings nur in ganz bestimmten, existenzbedrohenden Situationen – ein Anrecht auf eine Verlängerung des Pachtvertrages auf max. 12 Jahre bei Flächenpacht bzw. max. 18 Jahre bei Betriebspacht. Beide Verlängerungsverfahren unter­liegen strengen formalen Regeln und spielen in der Praxis kaum eine Rolle.

11. Frage: Was sollte ich zum Preis regeln?

Antwort: Zentraler Bestandteil des Pachtvertrages ist der Pachtzins. Legen Sie auch konkrete Fälligkeitstermine fest, denn davon hängt es z. B. ab, wann ein Verpächter bei Zahlungsverzug zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Nach dem Gesetz zahlt man den Pachtzins nachträglich, wobei jährliche oder halbjährliche Raten üblich sind.

12. Frage: Ist eine Klausel zur Preisanpassung sinnvoll?

Antwort: Bei langfristigen Pachtverträgen überlegen viele Verpächter, den Pachtpreis z. B. an den Verbraucherpreisindex (VPI) zu binden, um die Inflation auszugleichen. Bedenken Sie: Der VPI bildet nicht die Verhältnisse in der Landwirtschaft ab, sondern die Preissteigerung für die Verbraucher!

Sachgerechter sind Indexklauseln, die sich an VPI und am landwirtschaftlichen Erzeugerpreisindex orientieren. Das Problem an den Indizes: Das Statistische Bundesamt ermittelt sie stets für das ganze Bundesgebiet, regionale Pachtpreise unterliegen aber oft anderen Einflüssen. Aus diesem Grund binden Verpächter und Pächter den Pachtpreis mitunter auch an den ortsüblichen Pachtzins. Verwenden Sie dabei nicht den ortsüblichen Pachtzins für Neuverpachtungen, sondern den durchschnittlichen Pachtpreis der letzten Jahre, der beim Gutachterausschuss des Landkreises vorliegt.

In der Praxis hat sich bewährt, dass sich bei Änderungen von Indizes der Pachtpreis nicht automatisch anpasst, sondern zunächst Verhandlungen ausgelöst werden. Ändert sich ein Index z. B. um mehr als 10 %, haben dann beide Parteien das Recht, einen Antrag auf Anpassung des Pachtpreises zu stellen. Ratsam ist auch zu regeln, wer den Pachtpreis festlegt, wenn Sie sich nicht einigen können. Das kann z. B. ein Sachverständiger sein, bestimmt von der Landwirtschaftskammer bzw. -amt.

Übrigens: Die meisten Pächter und Verpächter verzichten bewusst auf eine vertragliche Regelung und belassen es bei der gesetzlichen Anpassungsklausel nach § 593 BGB. Diese bildet eine Art Sicherheitsnetz, falls sich die Verhältnisse nachhaltig so ändern, dass ein „grobes Missverhältnis“ entsteht. Zu den Verhältnissen gehören die allgemeine Wirtschaftslage in der Landwirtschaft, Änderung von Steuern und Abgaben, staatliche Ausgleichsmaßnahmen, der Zustand der Pachtsache und – so die Rechtsprechung – auch die Entwicklung des örtlichen Pachtzinses. In der Vergangenheit wurden Pachten aufgrund der gesetzlichen Anpassungsklauseln aber eher selten angepasst.

13. Frage: Muss ich den Pachtvertrag genehmigen lassen?

Antwort: Nein, aber laut Landpachtverkehrsgesetz muss der Verpächter den Vertrag bei der Landwirtschaftsbehörde anzeigen. Der Pächter kann den Vertrag auch anzeigen. Die Behörde kann theoretisch bei übertriebenen Pachtpreisen oder auch aus anderen Gründen einschreiten, praktisch ist das bisher nicht erfolgt. Da der Vertrag auch ohne Anzeige gültig ist und die Nichtanzeige sanktionslos ist, sind viele Verträge nicht angezeigt.

14. Frage: Kann ein Pächter ein Vorkaufsrecht festschreiben?

Antwort: Ein Vorkaufsrecht im Pachtvertrag hilft nicht wirklich weiter: Es ist es schlicht und ergreifend unwirksam, da ein Vorkaufsrecht notariell zu beurkunden ist.

Quelle: topagrar, 27. Juni 2023

Bauernhof kaufen – Was Du unbedingt beachten solltest

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Immer mehr Städter zieht es raus aufs Land. Dabei gibt es verschiedene Modelle, wie der Wunsch Realität werden kann. Einen Bauernhof kaufen und dort Wohnen und Arbeiten verbinden, ist eines davon. Allerdings sind Bauernhäuser keine Alltäglichkeit auf dem Wohnungsmarkt. Wer sich dazu entscheidet, einen Bauernhof zu kaufen, sollte einige Dinge beachten.

Bauernhof kaufen: Welchen Zweck soll der Bauernhof erfüllen? 

Der Traum vom ländlichen Bauernhof kann Realität werden. Vor allem Menschen, die im Großstadtdschungel leben, sehnen sich oftmals nach sauberer Luft, mehr Natur und Platz im eigenen Zuhause. Wenn Du auch zu denen gehörst, die sich in naher Zukunft einen Bauernhof kaufen möchten, solltest Du Dir zunächst darüber klar werden, wie Du ihn nutzen möchtest. 

Landwirtschaftliche Nutzung 

Mit einem Bauernhof verbinden die meisten Menschen Kühe, Schafe, Schweine und Hühner. Aber auch der Gemüse- oder Getreideanbau kann eine Art der Nutzung sein. Möchtest Du einen Bauernhof kaufen, um ihn landwirtschaftlich zu nutzen, solltest Du wenigstens die beruflichen Grundlagen beherrschen. 

Achte beim Kauf darauf, dass der Bauernhof entsprechend Deinen Wünschen ausgestattet ist oder umgebaut werden kann. Hier können zusätzliche Kosten entstehen oder Bauanträge notwendig sein.  

Nutzung als Urlaubsoase für Städter 

Möchtest Du den Bauernhof als Hotel oder Pension anbieten, ist es wichtig zu wissen, was genau Du Deinen Gästen bieten möchtest. Das kann alles sein, von reiner Erholung oder Wellness bis hin zu Reiterferien für Kinder oder Familienurlaub, bei denen jeder auf dem Bauernhof tatkräftig mit anpackt. Das Landwirtschaftsamt kann Dir Tipps geben, wie Du den Bauernhof nach Deinen Wünschen umgestalten kannst. 

Wohnen und Homeoffice 

Besonders Künstler und Handwerker entscheiden sich oft dazu, einen Bauernhof zu kaufen, um dort in Ruhe wohnen und arbeiten zu können. Auch hier solltest Du an eventuelle Umbaumaßnahmen denken, die geplant, beantrag und bezahlt werden müssen. 

Bauernhof kaufen: Rahmenbedingungen festlegen 

Bevor Du Dich näher damit befassen kannst, einen Bauernhof zu kaufen, gilt es die Rahmenbedingungen zu klären. Welche Art von Bauernhof passt zu Deinen Wünschen? Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Ist die Finanzierung mit der Bank geklärt? Wo soll sich der Bauernhof befinden? 

Auf einem Bauernhof zu leben, bedeutet nicht, von der Außenwelt abgeschieden sein zu müssen. Die Infrastruktur spielt für die Kaufentscheidung eine entscheidende Rolle. Musst Du sämtliche Wege mit dem Auto zurücklegen oder fährt regelmäßig ein Bus? Ziehst Du mit Deiner Familie aufs Land, ist es auch wichtig, Kitas oder Schulen in der Umgebung zu haben, damit Du Deiner Kinder nicht täglich mehrere Kilometer weit kutschieren musst. 

Neben Finanzierung und Lage, sollte der Bauernhof auch Deinen Anforderungen an die zukünftige Nutzung genügen. Brauchst Du nur ein Gebäude oder auch Nebengebäude für Hofläden oder Scheunen für die Tiere? Ist das Grundstück groß genug, um Felder zu bewirtschaften oder Tiere weiden zu lassen? 

Je nach Höhe des Eigenkapitals, das Du zum Kauf dazu steuern kannst, musst Du einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Achtung ist geboten, wenn Du einen alten Bauernhof kaufen möchtest: Dieser muss unter Umständen sehr aufwendig saniert werden, was die Kosten in die Höhe treiben kann.  

Erst prüfen, dann kaufen 

Wir bei jeder Immobilie sollte auch der Kauf eines Bauernhofes genau überlegt werden. Hast Du ein Objekt gefunden, das in Lage, Preis und Zweck Deinen Wünschen entspricht, solltest Du es in jedem Fall persönlich besichtigen. 

Manche Baufälligkeiten zeigen sich bereits auf den ersten Blick. Für andere lohnt es sich, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann auch versteckte Mängel wie Schimmel entdecken und den Wert des Gebäudes bestimmen. Der Zustandsbericht des Gutachters zeigt Dir auch, welche Sanierungen eventuell notwendig sind. 

Bevor Du den Bauernhof kaufen kannst, gilt es neben dem Gutachterbericht auch das Grundstück auf Altlasten zu prüfen. Hier kann ein Bodengutachten oder der Blick ins Altlastenkataster helfen. 

Ebenfalls wichtig ist, die Grundbucheinsicht. Hier findest Du nicht nur die aktuellen Eigentumsverhältnisse und Grundschulden, sondern auch eventuelle Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Nießbrauch. 

Bauernhof kaufen: Welche Kosten entstehen 

Wenn Du einen Bauernhof kaufen möchtest, entstehen einige Kosten. Neben den Kosten für Gutachter und Grundbucheinsichten, fallen noch weitere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. 

Für die Grunderwerbssteuer werden je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Nur der Verkauf unter nahen Angehörigen in direkter Linie, sind von der Steuer befreit. Der Notar verlangt in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises. Davon sind ein Prozent Notarkosten und 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. 

Abgesehen von den Kaufnebenkosten fallen teilweise immense Kosten für Abwasser, Wasser, Strom und Gas an. Falls Du einen Bauernhof kaufst, der noch nicht über sämtliche Leitungen verfügt, müssen diese mitunter von der Straße zum Haus gelegt werden. Auch die dafür anfallenden Kosten können sehr schnell in die Höhe schnellen. 

Nicht jeder hat sofort das notwendige Geld für diese Anschaffung parat. Wenn auch Du einen Bauernhof kaufen möchtest, aber nicht genug Eigenkapital hast, musst Du ein Bankdarlehen oder Bauspardarlehen abschließen. Es gibt aber diverse Förderungen vom Bund, die DU nutzen kannst. Unter anderen profitierst Du von einer Bauförderung für Familien. Informiere Dich über Deine Möglichkeiten, um Kosten zu sparen. 

Es gibt auch Bauernhöfe, bei denen Du eigentlich mehr eine Villa kaufst. Solch eine Bauernvilla bietet etwas mehr Wohnkomfort, bedeutet jedoch auch mehr Kosten für die Anschaffung. Es lohnt sich auf jeden Fall bei einem Altbau, eine Wertermittlung bei der Immobiliensuche zu veranlassen, damit Dir nicht mehr Kosten als nötig entstehen. 

Wo Du einen Bauernhof kaufen kannst 

Die erste Anlaufstelle, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst, sind regionale Immobilienanzeigen in Zeitungen oder im Internet. So bekommst Du zumindest schon einmal einen groben Überblick über das Angebot und die ungefähren Kosten. In der Regel erhältst Du jedoch die besten Informationen, wenn Du mit den Menschen vor Ort in Kontakt trittst. Einen Bauernhof von privat kaufen kann einige Vorteile bringen. 

Es gibt mittlerweile digitale Hofbörsen, auf denen explizit nach Hofnachfolgen gesucht wird. Solch eine Plattform ist ein Marktplatz für Verkäufer oder Verpächter und Käufer sowie Pächter im landwirtschaftlichen und gärtnerischen Bereich. Damit wird das Finden einer geeigneten Nachfolge für einen Bauernhof erleichtert und kann Existenzgründern den Einstieg begünstigen. 

Bauernhof kaufen – Die richtige Beratung führt zum richtigen Weg 

Eine Beratung ist das A und O, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst. Da ein ausreichendes Fachwissen unabdingbar ist, solltest Du Dich vorab auch wirklich intensiv mit einem (landwirtschaftlichen) Betrieb auseinandersetzen. Im Internet gibt es erste Anlaufstellen, wo Du Dich beraten lassen kannst. Dabei wird Dir vor allem bei den folgenden Punkten Unterstützung angeboten: 

  • Gründungskonzepte für den Aufbau einer neuen Existenz 
  • Fortbildungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten 
  • Beratung und Optimierung eines Betriebs 
  • Qualitätscoaching 
  • Umgang mit Tieren und Natur usw. 

Egal, ob Du einen (alten) Bauernhof kaufen möchtest, um selbst dort zu wohnen und zu arbeiten oder Du ihn verpachten oder vermieten möchtest: Erstelle vor dem Kauf eine Pro und Contra Liste und gehe alle Punkte genau durch, bevor Du Dich für ein Objekt entscheidest. Im Gegensatz zu Investitionen in Eigentumswohnung in der Großstadt, ist es deutlich schwieriger einen Bauernhof zu verkaufen, wenn Du ihn nicht länger halten möchtest. Auch die Verwaltung eines so großen Geländes ist nicht zu unterschätzen. 

Hast Du das Für und Wider abgewägt und einen Bauernhof zum Kaufen gefunden, steht Deiner neuen Zukunft auf dem Land nichts mehr im Weg. 

Bauernhof kaufen: Das Wichtigste in Kürze 

  • Vor dem Kauf eines Bauernhauses Zweck, Lage, Art und Budget bestimmen 
  • Keinen Bauernhof kaufen ohne Besichtigung und Gutachter 
  • Alte Bauernhöfe kaufen ist nicht immer zu empfehlen: Sie sind günstig im Kaufpreis, aber oft teuer bei Sanierung und Renovierung 
  • Bauernhöfe zum Kauf findest Du auf Internetportal, in speziellen Foren oder im privaten Kreis 

Steuerliche Tücken von Solarparks: so vermeiden Sie Fallstricke

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Die Verpachtung von Freiflächen für Photovoltaik ist in aller Munde. Doch bei der Hofübergabe kann das die erbschafts- und schenkungssteuerliche Verschonung ins Wanken bringen. Es gibt aber Lösungen.

Zurzeit erhalten viele Anfragen von Investoren, die Grundstücke für die Errichtung von Freiflächen-PV-Anlagen suchen. Dabei wird häufig nur die Wirtschaftlichkeit betrachtet. Steuerliche Fallstricke hingegen werden dabei oft übersehen. Dazu gehört, dass die Hofübergabe unter Umständen steuerlich mit Problemen behaftet ist.

Freiflächen-PV-Anlage: Was ist zu beachten?

Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage ist ertragsteuerlich regelmäßig unproblematisch. Der Bauherr selbst muss dabei zwei Dinge beachten:
• Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage unterliegt der Bauabzugsteuer nach § 48 ff Einkommensteuergesetz (EStG), sodass auf eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG des leistenden Unternehmers geachtet werden sollte.
• Es ist zu klären, ob die umgenutzte Fläche weiterhin landwirtschaftliches Betriebsvermögen (ohne Flächenbegrenzung) bleiben kann. Das ist aber auch hier ertragsteuerlich meist unproblematisch, denn die Fläche wird nicht nachhaltig der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

Sollte dies ausnahmsweise der Fall sein, so darf der Umfang der Freiflächen-PV-Anlage nicht mehr als 10 % der Gesamtfläche des Betriebs ausmachen. Nur dann kann die Fläche als sogenanntes „geduldetes Betriebsvermögen“ weiterhin im Betrieb verbleiben. Was ertragsteuerlich keine Schwierigkeiten zu bereiten scheint, zeigt jedoch seine Schattenseiten bei der Frage der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Verbindung mit einer Hofübergabe. Hintergrund: Werden betriebliche Einheiten verschenkt, werden diese grundsätzlich von der Erbschaft- und Schenkungsteuer verschont. Dabei ist je nach Verschonungsart eine 5 bzw. 7-jährige Behaltefrist einzuhalten. In dieser Zeit darf der Betrieb nicht schädlich umgenutzt werden.

Keine Verschonung bei Übergabe möglich?

Die Umnutzung einer landwirtschaftlichen Fläche nach Hofübergabe durch den Nachfolger eine Freiflächen-PV-Anlage wird von der Finanzverwaltung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als schädliche Verwendung eingestuft. Die Folgen sind gravierend: Es kommt nicht nur zum zeitanteilig rückwirkenden Wegfall der Verschonung (anteilige Steuerbefreiung), sondern auch zum rückwirkenden Ansatz des sogenannten Liquidationswerts (Verkehrswerts) für die betroffene Bodenfläche. Die Finanzverwaltung legt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer überraschenderweise einen anderen Maßstab an als bei der Ertragsteuer.
Die neuere Rechtsprechung könnte hier als Gegenargumentation herangezogen werden. Im Urteil vom 22. 7. 2220 II R 28/18 hatte der BFH entschieden, dass ein Kiesabbaugrundstück wieder der landwirtschaftlichen Nutzung nach Rekultivierung zugeführt werden kann, sodass dem Grunde nach keine schädliche Umnutzung vorliegt. Für Freiflächen-PV-Anlagen müsste dies eigentlich ebenso gelten. Wer jedoch Rechtssicherheit haben will, wendet lieber die Ansicht der Finanzverwaltung an – oder muss mit einem Rechtsstreit mit dem Fiskus rechnen.

An der Anlage beteiligen statt nur verpachten

Diese strittige Frage in der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann aber durch geschickte Gestaltung umgangen werden: Vor der Hofübergabe wird die Freiflächen-PV-Anlage auf einem Grundstück der Landwirtschaft errichtet. Dabei sollte jedoch eine bloße „Verpachtung“ vermieden werden. Stattdessen sollte sich der Landwirt beim Investor direkt beteiligen.

Steuerberatung unbedingt in Anspruch nehmen

Meist erfolgt die Errichtung dieser Freiflächenanlagen durch eine GmbH & Co. KG. Der Landwirt als Gesellschafter überlässt dann seiner eigenen Gesellschaft die Fläche zur Nutzung, sodass ertragsteuerlich die Fläche der GmbH & Co. KG zuzurechnen ist (sogenanntes Sonderbetriebsvermögen). Sollte nun der Hof übergeben werden, dann ohne das Grundstück mit der aufstehenden Freiflächen-PV-Anlage. Die Anlage mit dem KG-Anteil selbst bildet erbschaft- und schenkungsteuerlich wiederum eine eigene begünstigte Einheit „Betriebsvermögen“, sodass diese verschonungsfähig (steuerfrei) verschenkt werden kann. Für diese Gestaltungsberatung sollte man jedoch zwingend einen Steuerberater hinzuziehen.

Regeln für Grundsteuer und Umsatzsteuer

Umsatzsteuerlich ergeben sich regelmäßig keine Besonderheiten bei der bloßen Flächenüberlassung, da diese Verpachtungsleistung steuerfrei ist (§ 4 Nr. 12a UstG). Sollten jedoch weitere Leistungsbestandteile hinzutreten, sodass der Landwirt zum Beispiel die Fläche weiterhin selbst nutzen kann (Stichwort „Agri-Photovoltaik“), so überlagert der „Gestattungsvertrag“ die bloße Verpachtungsleistung und es werden 19 % Umsatzsteuer fällig. Die Umsatzsteuerpauschalierung ist insofern partiell nicht möglich.

Das führt zu höherer Grundsteuerbelastung

Auch Dienstleistungen für den Anlagenbetreiber (Nichtlandwirt), wie das Abmähen der Wiese, ist als 19 %-Umsatz zu deklarieren. Ertragsteuerlich müssen § 13a-Landwirte dabei aufpassen, dass diese „Zusatzleistungen“ nicht immer mit dem Grundbetrag abgegolten sind. Schlussendlich sind auch die grundsteuerlichen Folgen zu bedenken. Die Finanzverwaltung wird diese Fläche meist aus der Grundsteuer A (Landwirtschaft) herausnehmen und in Grundvermögen (Grundsteuer B) umbewerten, was zu erheblich höherer Grundsteuerbelastung führt. Das sollte bei der Bemessung der Pacht berücksichtigt werden.

Fazit

• Freiflächen PV-Anlagen können ertragsteuerlich dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen zugeordnet werden
• Erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich scheiden Freiflächen-PV-Anlagen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb aus und stellen eine schädliche Umnutzung dar (Auffassung strittig).
• Durch geschickte Gestaltung (Beteiligung beim Investor der PV-Anlage) kann erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich die Verschonung gerettet werden.
• Umsatzsteuerlich stellt die bloße Verpachtungsleistung einen steuerfreien Umsatz dar (aufpassen bei Zusatzleistungen).
• Es ist mit einer viel höheren Grundsteuerbelastung zu rechnen.
• Planen Sie derartige Vertragsgestaltungen mithilfe eines Steuerberaters.

Quelle: Land und Forst, www.landunforst.de

Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt

Allgemein

Der aktuelle Situationsbericht des DBV listet wieder die Pacht- und Kaufpreise im Schnitt je nach Bundesland auf. Außerdem nennt er Zahlen, wieviel Fläche den Bewirtschafter wechselte.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Für 2021 lagen bei Erstellung des DBV-Situationsberichtes noch keine Angaben vor.

Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer in 2020 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als im Jahr 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %.

Der prozentuale Preisanstieg fiel 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 % gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt.

Flächenumsatz nur bei 0,5 % der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer, so der DBV weiter. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 % weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen.

Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche 0,5 % aus. Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag im Jahr 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte.

In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen.

Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %. Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (plus 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Nach zuletzt für 2020 vorliegenden Angaben sind von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands rund 16,6 Mio. ha gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variierte der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab.

Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit z. B. über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes, so der DBV weiter.

Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 €/ha, während er bei Dauergrünland nur bei 198 €/ha lag.

Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 €/ha gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt.

Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 €/ha an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 €/ha landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 €/ha und bei Dauergrünland bei 198 €/ha. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht das Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 €/ha war im Jahr 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 €/ha) und Schleswig-Holstein (460 €/ha).

Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 €/ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 €/ha deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 €/ha gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €/ha. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 €/ha. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 €/ha Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 €/ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € im Jahr 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle.

Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmende kostenträchtige Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: topagrar, Link zum Artikel: Preise für Agrarland im Jahr 2020 weiter angestiegen (topagrar.com)

Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

Allgemein

Die Ampel-Koalition hat ihren Streit um die Verwendung der BVVG-Flächen für den Naturschutz zum Teil beigelegt. Die wichtigen Regeln für die Verpachtung an Landwirte sind aber weiter in der Schwebe.

Nach der am 17.11.2022 bekannt gegebenen Einigung zwischen den Bundesministerien für Finanzen, Landwirtschaft und Umwelt werden 17.500 Hektar landwirtschaftlicher Flächen von der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) für die Initiative „Nationales Naturerbe“ der Bundesregierung bereitgestellt. Davon werden 7.700 Hektar unmittelbar an Naturschutzträger übertragen. Weitere 9.800 Hektar gehen langfristig in das Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Dort sollen sie in das Nationale Naturerbe übernommen werden.

Kriterien für die Verpachtung sind weiter in Arbeit

Insgesamt verfügt die BVVG noch über 91.000 Hektar landwirtschaftlicher Flächen. Davon sollen bis 2024 jährlich 2.000 Hektar verkauft werden, vorwiegend zur Erfüllung bestehender Rechtsansprüche.

Die übrigen Flächen stehen für die Verpachtung zur Verfügung. Bei der Verpachtung sollen „ökologisch beziehungsweise nachhaltig wirtschaftende Betriebe“ Vorrang haben. Welche Kriterien genau dabei für die Vergabe der Pachtflächen ausschlaggebend sein sollen, ist jedoch weiter unklar. Das Landwirtschaftsministerium teilte lediglich mit, die entsprechenden Regeln für die künftige Verpachtung würden „derzeit erarbeitet“.

Mangels konkreter Entscheidungskriterien verpachtet die BVVG ihre Flächen tatsächlich in erheblichem Umfang an Biobetriebe.

Verband kritisiert „fatales Signal“ der Bundesregierung

Der Verband der Familienbetriebe Land und Forst kritisierte die Vereinbarung der Bundesregierung. In Zeiten wachsender Rohstoff- und Ernährungsunsicherheit sei es ein fatales Signal, produktive Acker- und Waldflächen an Naturschutzorganisationen zu übertragen oder unter naturschutzfachlichen Kriterien zu verpachten, erklärte Max von Elverfeldt, der Vorsitzende der Organisation. Der Vorrang des Naturschutzes und der Ökobetriebe passe nicht in diese Zeit, sagte von Elverfeldt. 

Dr. Eberhardt Kühne, der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft für Agrarfragen (AfA), sagte, der Bund schwäche mit diesem Beschluss das Eigentum und den Rechtsstaat. Die zum Verkauf vorgesehenen 2.000 Hektar pro Jahr reichten bei weitem nicht aus, um die bestehenden Ansprüche aus dem Ausgleichsleistungsgesetz zu erfüllen. Die BVVG habe bereits jetzt nicht mehr genügend Flächen, um die Walderwerbsansprüche von Alteigentümern zu bedienen, stellte Kühne fest.

Protestaktionen geplant

Die Bodenpreise sind für viele Bauern zu hoch. Mit Bannern, Traktoren, Schubkarren und Mistgabeln wollen Bäuerinnen und Bauern der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) am Freitag in einer Woche, 25. November 2022, auf den Missstand aufmerksam machen. Dazu sind Protestaktionen gleichzeitig in 35 Städten und Gemeinden geplant.

Der Schwerpunkt der Proteste liegt in Ostdeutschland, es sind auch Aktionen in Bayern und Baden-Württemberg geplant. 

Die AbL fordert eine transparente, faire und gemeinwohlorientierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand. Öffentliches Land sollte nach AbL-Ansicht auch öffentlichen Interessen zu Gute kommen und nicht nach Höchstpreis an den Meistbietenden vergeben werden. Durch das bisherige Vergabeverfahren werden systematisch kapitalintensive Holdings und Agrarinvestoren gestärkt. Aufgabe einer Kommune sollte es allerdings sein, Landwirtinnen und Landwirte vor Ort zu unterstützen und die Flächen an Betriebe zu verpachten, welche innerhalb der Gemeinde einen besonderen Mehrwert im Sinne des Gemeinwohls erbringen.

Quelle: Land und Forst

Pferdeimmobilien: So können sich Investoren in den Sattel schwingen

Allgemein

Die Vielfalt an Pferdeimmobilien ist groß, doch die meisten Liegenschaften fordern einen stolzen Preis. Wer mit den eleganten Tieren Geschäfte machen will, muss bei der Immobilienwahl einige Besonderheiten beachten.

Sie leben am liebsten mit der Familie zusammen, schlafen nie länger als 20 Minuten am Stück und erkennen sich selbst im Spiegel: Pferde sind faszinierende Tiere mit zahlreichen Besonderheiten. Über die Jahrhunderte haben sich ganze Industriezweige um sie herum entwickelt. Heute haben mehr als 10.000 Firmen in Deutschland, vom kleinen Handwerksbetrieb bis zum Dienstleistungsunternehmen, das Pferd direkt oder indirekt als Haupt-Geschäftsgegenstand.

Der jährliche Umsatz der deutschen Pferdewirtschaft liegt bei 6,7 Mrd. Euro. Kein Wunder also, dass das Investoren anlockt. Neben dem Handel mit den prachtvollen Lebewesen selbst versprechen ihre Behausungen attraktive Renditen. Dafür kommen verschiedene Immobilientypen infrage: Pferdehöfe, Reitanlagen oder Gestüte.

Welcher Immobilientyp am besten geeignet ist, hängt stark von der jeweiligen Pferdenutzung ab. Man kann Pferde schwerpunktmäßig halten, reiten oder züchten. Die Immobilienpreise variieren wie üblich entsprechend der Größe und Ausstattung der Gebäude. Bei gängigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt liegt der mittlere Kaufpreis für eine Pferdeimmobilie bei rund 1 Mio. Euro. Die Preisentwicklung auf dem Markt verläuft ähnlich wie bei Wohnimmobilien: Beide haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. „Oft hat der Kaufpreis nichts mehr mit dem Wert des Objekts zu tun, sondern liegt deutlich darüber.“, sagt Marcel Kanz von der Beratungsfirma Horse Consult Service. Deswegen gilt: Genau hinschauen und Preise vergleichen. „Prüfen Sie, ob die Stellplätze für Pferde artgerecht sind“, rät Kanz. Andernfalls stehe man schnell unerwartet vor nicht geplanten Ausbaumaßnahmen. Für Investoren und insbesondere Laien im Pferdegeschäft ist es ratsam, sich vorab genau über angemessene Marktpreise und Renditechancen zu informieren.  

Auflagen für die Pferdehaltung

Grundsätzlich ist es möglich, Pferde einzeln oder in Gruppen unterzubringen. Dabei muss jedes Pferd ausreichend Platz bekommen, um sich zum Schlafen auf die Seite legen zu können. Die Größe einer Pferdebox muss mindestens der doppelten Widerristhöhe eines Pferdes im Quadrat entsprechen. Als Widerrist bezeichnet man den höchsten Punkt des Pferdes bei gesenktem Kopf. Bei einem durchschnittlich großen Pferd mit einer Widerristhöhe von 1,7 Metern ergibt das eine Fläche von rund 12 Quadratmetern. Ein Stall mit fünf Pferden muss dementsprechend etwa 60 Quadratmeter bemessen. Bei Weideflächen gilt die Regel: rund ein Viertel Hektar Fläche pro Pferd.

Bei der Immobilienwahl sind allerdings nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen interessant. „Die Politik hat begonnen, Auflagen an die Haltungsform zu stellen“, sagt Kanz. „Gleichermaßen legen die Besitzer und Kunden auch immer mehr Wert auf eine artgerechte Haltung.“ Grundsätzlich sollte kein Pferd den ganzen Tag über ausschließlich in einer Box sein. Pferde brauchen mindestens Sicht-, Hör- und Geruchskontakt zu Artgenossen – das ist auch im Tierschutzgesetz verankert. Besonders wichtig bei Bestandsimmobilien: Der Untergrund, auf dem die Tiere sich vorwiegend aufhalten, darf nicht zu nass oder matschig sein, denn das fördert Hufkrankheiten. Außerdem legen Pferde sich auf einem feuchten Boden nicht gerne schlafen. Die Tiere mögen weder Staub noch Feuchtigkeit in der Luft – eine gute Luftzirkulation ist also ebenfalls wichtig.

Je nach Pferdenutzung muss man für die Tierhaltung entweder einen landwirtschaftlichen Betrieb oder ein Gewerbe anmelden. Zur gewerblichen Pferdenutzung zählen Betriebe mit Gewinnabsichten. Dafür benötigen die Unternehmen eine Genehmigung des Veterinäramtes. Das Amt überprüft die Sachkenntnisse der Betriebsleitung sowie den Hof. Zusätzlich verlangt das Amt meist eine bestimmte Ausbildung, beispielsweise zum Landwirt, Pferdewirt oder Tierarzt. Langjährige Erfahrung im Umgang mit Pferden kann so eine Ausbildung allerdings ersetzen.

Eine Pferdepension gilt als landwirtschaftlicher Betrieb, wenn sie eine eigene Futtergrundlage hat, also für jeden Pferdestellplatz 0,35 Hektar Futter angebaut wird. Dementsprechend muss ein Betrieb mit 30 Stellplätzen, wenn er als landwirtschaftlicher Betrieb gelten will, 10,5 Hektar Land bewirtschaften – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Auslastung. Ob die angebauten Pflanzen dabei am Ende auch als Futter dienen, ist interessanterweise nicht von Bedeutung.

Quelle: www.capital.de

Neue Grundsteuer: So gelingt das Ausfüllen der Erklärung

Allgemein

Ab 2025 soll in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Eigentümer müssen deshalb bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Was ist beim Ausfüllen der Formulare zu beachten?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nach einer ersten Frist-Verlängerung muss die Erklärung nun bis 31. Januar 2023 erfolgen.

Vereinfachte Erklärung über Online-Plattform

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum. Sie wurde vom Bundesfinanzministerium erstellt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie nutzen. In komplexeren Fällen – etwa, wenn das Grundstück zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört – ist die Nutzung dieser Online-Plattform nicht möglich.

Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg: Abgabe über Elster-Plattform

In Niedersachsen und Hamburg sowie in einigen weiteren Bundesländern können Eigentümer dagegen die Plattform des Bundesfinanzministeriums nicht verwenden, da diese Länder nicht am sogenannten Bundesmodell zur Grundsteuer teilnehmen, sondern eigene Modelle entwickelt haben. Dort müssen Haus- und Wohnungsbesitzer ihre Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster hochladen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Registrierung bei Elster.de mit Steuer-ID

Um Elster zu verwenden, muss man sich zunächst registrieren. Dazu sind die persönliche Steuer-ID und weitere Daten wie Mailadresse und Geburtsdatum nötig. Einige Tage später kommen die persönlichen Aktivierungsdaten per Post und Mail. Anschließend kann man sich auf Elster.de einloggen, die Steuer-Formulare ausfüllen und auch gleich abschicken.

Grundsteuer: Bundesmodell in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig-Holsteinund Mecklenburg-Vorpommern setzen beim neuen System der Grundsteuer das Bundesmodell um. Dabei müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Bodenrichtwert: Wo ist er zu finden?

In Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern muss der Bodenrichtwert angegeben werden.

Eigentümer in Schleswig-Holstein finden den Bodenrichtwert über die Website Digitaler Atlas Nord. Dort müssen sie die entsprechende Adresse oder das Flurstück in die Suche eingeben. Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern finden den Bodenrichtwert über eine Website des Bundeslandes zu den Grundsteuerdaten.

Ursprünglich sollte das Bundesmodell deutschlandweit gelten, doch einige Länder, darunter auch Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Modelle entwickelt, nach denen sie die neue Grundsteuer berechnen. Die Angabe des Bodenrichtwerts ist daher in Hamburg und Niedersachsen nicht erforderlich.

Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Hamburg legt Wohnlagemodell zugrunde

Hamburg setzt auf ein eigenes Modell, um das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich, liegen je nach Stadtteil zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Was sind Wohnflächen, was Nutzflächen?

Auch Balkone zählen zur Wohnfläche – allerdings nur zu 25 Prozent.

Als Wohnflächen gelten Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Keller, Heizungs- und Trockenräume, Waschküchen und Garagen gelten dagegen als Zubehörräume oder Nebenräume. Sie zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Dachböden und Treppenhäuser werden nicht mitgezählt. Balkone und Terrasse zählen zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Nutzflächen wiederum sind Geschäftsräume, sie dienen vor allem betrieblichen Zwecken. Darunter fallen beispielsweise Verkaufsräume, Kanzleien oder Werkhallen.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigem Besitz – schon länger empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und mahnte 2018 eine Reform an. Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar von 1935. Mit der Realität haben diese Werte nicht mehr viel zu tun. 2019 einigten sich Bund und Länder daher auf das Grundsteuer-Reformgesetz.

Wozu gibt es die Grundsteuer?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen, sondern sich nur anders zusammensetzen. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Mit dem „wertabhängigen Berechnungsmodell“, auf dem die neue Grundsteuer basiert, soll sich das nun ändern. Auf manche Eigentümer könnten damit in Zukunft höhere Kosten zukommen.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer ab 2025

Die Berechnung der neuen Grundsteuer beginnt erst, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Bis Ende 2023 haben die Ämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Quelle: NDR

Wiese oder Acker für Solar-Freiflächenanlage bringt viermal so viel Geld wie Agrarnutzung

Allgemein

Die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen kann in Zukunft je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen gewinnen durch Photovoltaik-(PV)-Freiflächenanlagen enorm an Wert. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse der Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm Anfang Mai in Berlin vorgestellt hat.

Danach kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage den Ausführungen Böhms zufolge in der Regel allerdings erst ab einer elektrischen Leistung von rund 5 Megawatt Peak (MWp); das entspricht einer Flächengröße von 6 ha.

Netzanschlusspunkte weit entfernt

Das größte Hindernis für den Bau von PV-Freiflächenanlagen sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten häufig die Entfernung zum Netzanschlusspunkt, so Böhm. Die Realisierbarkeit einer Anlage hänge maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Dies gelte insbesondere dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden.

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen als bislang insgesamt gering ein. Derzeit seien 0,1 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Aufgrund eines stark heterogenen Zubaus könne es aber zu regionalen Konkurrenzen kommen.

Sofern die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert und 50 % der PV-Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist laut Böhm bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteil mit PV-Anlagen auf 0,8 % und bis 2040 auf 1,7 % zu rechnen. Die zukünftige Entwicklung sei jedoch von vielen Faktoren abhängig und könne stark schwanken. Für Böhm sind Agri-PV-Konzepte eine Möglichkeit, Flächenkonkurrenzen zu reduzieren.

Als Nachteil der meisten aktuell diskutierten Konzepte einer kombinierten PV-Stromerzeugung und landwirtschaftlicher Nutzung erwiesen sich höhere Stromgestehungskosten. „Hier besteht noch Forschungsbedarf, um eine kosteneffiziente Integration in die Landwirtschaft zu erreichen und Zusammenhänge mit der Landwirtschaft besser zu verstehen“, betont der Thünen-Wissenschaftler.

Quelle: top agrar

https://www.topagrar.com/energie/news/wiese-oder-acker-fuer-solar-freiflaechenanlage-bringt-viermal-soviel-geld-wie-agrarnutzung-13093662.html

PV-Freiflächenanlagen können Wert von Agrarflächen stark steigern

Allgemein

Agrarflächen können durch Photovoltaikanlagen ein Vielfaches an Wert gewinnen. Dafür müssen aber alle Stellschrauben passen.

Bis zu zwanzig Mal höher kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen sein. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse nun vorgestellt wurden.

Wie groß die Wertsteigerung ist, hänge allerdings stark von Standort und Größe der PV-Anlage ab, erklärt Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm zu den Projektergebnissen.

Leistung der Anlage muss hoch sein

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage Böhm zufolge in der Regel erst ab einer elektrischen Leistung von rund fünf Megawatt Peak (MWp). Das entspricht einer Flächengröße von sechs Hektar.
Weiteres Problem: Die Entfernung zum Netzanschlusspunkt. Das sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten für den Aufbau einer Anlage meist das größte Hindernis bei PV-Freiflächenanlagen, schildert Böhm.

Tipp: Bebauungspläne checken

Ob eine Anlage überhaupt realisierbar ist, hängt demnach maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Das gelte vor allem dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden, mahnt Böhm.

Flächenkonkurrenz noch gering

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen bisher als noch gering ein. Böhms Angaben zufolge sind im Moment 0,1 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Zu Konkurrenz könnte es eher regional kommen. Aus Sicht Böhms bieten vor allem Agri-PV-Konzepte die Möglichkeit, die Konkurrenz, um Flächen zu reduzieren.

Die Rechnung für die Zukunft

Falls die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert werden und 50 Prozent aller Photovoltaikanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteils mit PV-Anlagen auf 0,8 Prozent zu rechnen, wie Böhm erläutert. Bis 2040 läge die Steigerung demnach bei 1,7 Prozent.
Böhm gibt aber zu bedenken, dass die zukünftige Entwicklung von vielen Faktoren abhängig ist und die errechneten Werte deshalb stark schwanken können.

Quelle: Land und Forst, 19.05.2022