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Steuerliche Tücken von Solarparks: so vermeiden Sie Fallstricke

Allgemein

Die Verpachtung von Freiflächen für Photovoltaik ist in aller Munde. Doch bei der Hofübergabe kann das die erbschafts- und schenkungssteuerliche Verschonung ins Wanken bringen. Es gibt aber Lösungen.

Zurzeit erhalten viele Anfragen von Investoren, die Grundstücke für die Errichtung von Freiflächen-PV-Anlagen suchen. Dabei wird häufig nur die Wirtschaftlichkeit betrachtet. Steuerliche Fallstricke hingegen werden dabei oft übersehen. Dazu gehört, dass die Hofübergabe unter Umständen steuerlich mit Problemen behaftet ist.

Freiflächen-PV-Anlage: Was ist zu beachten?

Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage ist ertragsteuerlich regelmäßig unproblematisch. Der Bauherr selbst muss dabei zwei Dinge beachten:
• Die Errichtung einer Freiflächen-PV-Anlage unterliegt der Bauabzugsteuer nach § 48 ff Einkommensteuergesetz (EStG), sodass auf eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG des leistenden Unternehmers geachtet werden sollte.
• Es ist zu klären, ob die umgenutzte Fläche weiterhin landwirtschaftliches Betriebsvermögen (ohne Flächenbegrenzung) bleiben kann. Das ist aber auch hier ertragsteuerlich meist unproblematisch, denn die Fläche wird nicht nachhaltig der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

Sollte dies ausnahmsweise der Fall sein, so darf der Umfang der Freiflächen-PV-Anlage nicht mehr als 10 % der Gesamtfläche des Betriebs ausmachen. Nur dann kann die Fläche als sogenanntes „geduldetes Betriebsvermögen“ weiterhin im Betrieb verbleiben. Was ertragsteuerlich keine Schwierigkeiten zu bereiten scheint, zeigt jedoch seine Schattenseiten bei der Frage der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Verbindung mit einer Hofübergabe. Hintergrund: Werden betriebliche Einheiten verschenkt, werden diese grundsätzlich von der Erbschaft- und Schenkungsteuer verschont. Dabei ist je nach Verschonungsart eine 5 bzw. 7-jährige Behaltefrist einzuhalten. In dieser Zeit darf der Betrieb nicht schädlich umgenutzt werden.

Keine Verschonung bei Übergabe möglich?

Die Umnutzung einer landwirtschaftlichen Fläche nach Hofübergabe durch den Nachfolger eine Freiflächen-PV-Anlage wird von der Finanzverwaltung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als schädliche Verwendung eingestuft. Die Folgen sind gravierend: Es kommt nicht nur zum zeitanteilig rückwirkenden Wegfall der Verschonung (anteilige Steuerbefreiung), sondern auch zum rückwirkenden Ansatz des sogenannten Liquidationswerts (Verkehrswerts) für die betroffene Bodenfläche. Die Finanzverwaltung legt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer überraschenderweise einen anderen Maßstab an als bei der Ertragsteuer.
Die neuere Rechtsprechung könnte hier als Gegenargumentation herangezogen werden. Im Urteil vom 22. 7. 2220 II R 28/18 hatte der BFH entschieden, dass ein Kiesabbaugrundstück wieder der landwirtschaftlichen Nutzung nach Rekultivierung zugeführt werden kann, sodass dem Grunde nach keine schädliche Umnutzung vorliegt. Für Freiflächen-PV-Anlagen müsste dies eigentlich ebenso gelten. Wer jedoch Rechtssicherheit haben will, wendet lieber die Ansicht der Finanzverwaltung an – oder muss mit einem Rechtsstreit mit dem Fiskus rechnen.

An der Anlage beteiligen statt nur verpachten

Diese strittige Frage in der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann aber durch geschickte Gestaltung umgangen werden: Vor der Hofübergabe wird die Freiflächen-PV-Anlage auf einem Grundstück der Landwirtschaft errichtet. Dabei sollte jedoch eine bloße „Verpachtung“ vermieden werden. Stattdessen sollte sich der Landwirt beim Investor direkt beteiligen.

Steuerberatung unbedingt in Anspruch nehmen

Meist erfolgt die Errichtung dieser Freiflächenanlagen durch eine GmbH & Co. KG. Der Landwirt als Gesellschafter überlässt dann seiner eigenen Gesellschaft die Fläche zur Nutzung, sodass ertragsteuerlich die Fläche der GmbH & Co. KG zuzurechnen ist (sogenanntes Sonderbetriebsvermögen). Sollte nun der Hof übergeben werden, dann ohne das Grundstück mit der aufstehenden Freiflächen-PV-Anlage. Die Anlage mit dem KG-Anteil selbst bildet erbschaft- und schenkungsteuerlich wiederum eine eigene begünstigte Einheit „Betriebsvermögen“, sodass diese verschonungsfähig (steuerfrei) verschenkt werden kann. Für diese Gestaltungsberatung sollte man jedoch zwingend einen Steuerberater hinzuziehen.

Regeln für Grundsteuer und Umsatzsteuer

Umsatzsteuerlich ergeben sich regelmäßig keine Besonderheiten bei der bloßen Flächenüberlassung, da diese Verpachtungsleistung steuerfrei ist (§ 4 Nr. 12a UstG). Sollten jedoch weitere Leistungsbestandteile hinzutreten, sodass der Landwirt zum Beispiel die Fläche weiterhin selbst nutzen kann (Stichwort „Agri-Photovoltaik“), so überlagert der „Gestattungsvertrag“ die bloße Verpachtungsleistung und es werden 19 % Umsatzsteuer fällig. Die Umsatzsteuerpauschalierung ist insofern partiell nicht möglich.

Das führt zu höherer Grundsteuerbelastung

Auch Dienstleistungen für den Anlagenbetreiber (Nichtlandwirt), wie das Abmähen der Wiese, ist als 19 %-Umsatz zu deklarieren. Ertragsteuerlich müssen § 13a-Landwirte dabei aufpassen, dass diese „Zusatzleistungen“ nicht immer mit dem Grundbetrag abgegolten sind. Schlussendlich sind auch die grundsteuerlichen Folgen zu bedenken. Die Finanzverwaltung wird diese Fläche meist aus der Grundsteuer A (Landwirtschaft) herausnehmen und in Grundvermögen (Grundsteuer B) umbewerten, was zu erheblich höherer Grundsteuerbelastung führt. Das sollte bei der Bemessung der Pacht berücksichtigt werden.

Fazit

• Freiflächen PV-Anlagen können ertragsteuerlich dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen zugeordnet werden
• Erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich scheiden Freiflächen-PV-Anlagen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb aus und stellen eine schädliche Umnutzung dar (Auffassung strittig).
• Durch geschickte Gestaltung (Beteiligung beim Investor der PV-Anlage) kann erbschaftsteuer- bzw. schenkungsteuerlich die Verschonung gerettet werden.
• Umsatzsteuerlich stellt die bloße Verpachtungsleistung einen steuerfreien Umsatz dar (aufpassen bei Zusatzleistungen).
• Es ist mit einer viel höheren Grundsteuerbelastung zu rechnen.
• Planen Sie derartige Vertragsgestaltungen mithilfe eines Steuerberaters.

Quelle: Land und Forst, www.landunforst.de

Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt

Allgemein

Der aktuelle Situationsbericht des DBV listet wieder die Pacht- und Kaufpreise im Schnitt je nach Bundesland auf. Außerdem nennt er Zahlen, wieviel Fläche den Bewirtschafter wechselte.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Für 2021 lagen bei Erstellung des DBV-Situationsberichtes noch keine Angaben vor.

Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer in 2020 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als im Jahr 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %.

Der prozentuale Preisanstieg fiel 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 % gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt.

Flächenumsatz nur bei 0,5 % der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer, so der DBV weiter. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 % weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen.

Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche 0,5 % aus. Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag im Jahr 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte.

In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen.

Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %. Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (plus 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Nach zuletzt für 2020 vorliegenden Angaben sind von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands rund 16,6 Mio. ha gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variierte der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab.

Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit z. B. über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes, so der DBV weiter.

Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 €/ha, während er bei Dauergrünland nur bei 198 €/ha lag.

Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 €/ha gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt.

Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 €/ha an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 €/ha landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 €/ha und bei Dauergrünland bei 198 €/ha. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht das Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 €/ha war im Jahr 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 €/ha) und Schleswig-Holstein (460 €/ha).

Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 €/ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 €/ha deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 €/ha gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €/ha. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 €/ha. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 €/ha Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 €/ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € im Jahr 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle.

Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmende kostenträchtige Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: topagrar, Link zum Artikel: Preise für Agrarland im Jahr 2020 weiter angestiegen (topagrar.com)

Teilweise Einigung über BVVG-Flächen – Verpachtung weiter ungeklärt

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Die Ampel-Koalition hat ihren Streit um die Verwendung der BVVG-Flächen für den Naturschutz zum Teil beigelegt. Die wichtigen Regeln für die Verpachtung an Landwirte sind aber weiter in der Schwebe.

Nach der am 17.11.2022 bekannt gegebenen Einigung zwischen den Bundesministerien für Finanzen, Landwirtschaft und Umwelt werden 17.500 Hektar landwirtschaftlicher Flächen von der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) für die Initiative „Nationales Naturerbe“ der Bundesregierung bereitgestellt. Davon werden 7.700 Hektar unmittelbar an Naturschutzträger übertragen. Weitere 9.800 Hektar gehen langfristig in das Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Dort sollen sie in das Nationale Naturerbe übernommen werden.

Kriterien für die Verpachtung sind weiter in Arbeit

Insgesamt verfügt die BVVG noch über 91.000 Hektar landwirtschaftlicher Flächen. Davon sollen bis 2024 jährlich 2.000 Hektar verkauft werden, vorwiegend zur Erfüllung bestehender Rechtsansprüche.

Die übrigen Flächen stehen für die Verpachtung zur Verfügung. Bei der Verpachtung sollen „ökologisch beziehungsweise nachhaltig wirtschaftende Betriebe“ Vorrang haben. Welche Kriterien genau dabei für die Vergabe der Pachtflächen ausschlaggebend sein sollen, ist jedoch weiter unklar. Das Landwirtschaftsministerium teilte lediglich mit, die entsprechenden Regeln für die künftige Verpachtung würden „derzeit erarbeitet“.

Mangels konkreter Entscheidungskriterien verpachtet die BVVG ihre Flächen tatsächlich in erheblichem Umfang an Biobetriebe.

Verband kritisiert „fatales Signal“ der Bundesregierung

Der Verband der Familienbetriebe Land und Forst kritisierte die Vereinbarung der Bundesregierung. In Zeiten wachsender Rohstoff- und Ernährungsunsicherheit sei es ein fatales Signal, produktive Acker- und Waldflächen an Naturschutzorganisationen zu übertragen oder unter naturschutzfachlichen Kriterien zu verpachten, erklärte Max von Elverfeldt, der Vorsitzende der Organisation. Der Vorrang des Naturschutzes und der Ökobetriebe passe nicht in diese Zeit, sagte von Elverfeldt. 

Dr. Eberhardt Kühne, der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft für Agrarfragen (AfA), sagte, der Bund schwäche mit diesem Beschluss das Eigentum und den Rechtsstaat. Die zum Verkauf vorgesehenen 2.000 Hektar pro Jahr reichten bei weitem nicht aus, um die bestehenden Ansprüche aus dem Ausgleichsleistungsgesetz zu erfüllen. Die BVVG habe bereits jetzt nicht mehr genügend Flächen, um die Walderwerbsansprüche von Alteigentümern zu bedienen, stellte Kühne fest.

Protestaktionen geplant

Die Bodenpreise sind für viele Bauern zu hoch. Mit Bannern, Traktoren, Schubkarren und Mistgabeln wollen Bäuerinnen und Bauern der Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) am Freitag in einer Woche, 25. November 2022, auf den Missstand aufmerksam machen. Dazu sind Protestaktionen gleichzeitig in 35 Städten und Gemeinden geplant.

Der Schwerpunkt der Proteste liegt in Ostdeutschland, es sind auch Aktionen in Bayern und Baden-Württemberg geplant. 

Die AbL fordert eine transparente, faire und gemeinwohlorientierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der öffentlichen Hand. Öffentliches Land sollte nach AbL-Ansicht auch öffentlichen Interessen zu Gute kommen und nicht nach Höchstpreis an den Meistbietenden vergeben werden. Durch das bisherige Vergabeverfahren werden systematisch kapitalintensive Holdings und Agrarinvestoren gestärkt. Aufgabe einer Kommune sollte es allerdings sein, Landwirtinnen und Landwirte vor Ort zu unterstützen und die Flächen an Betriebe zu verpachten, welche innerhalb der Gemeinde einen besonderen Mehrwert im Sinne des Gemeinwohls erbringen.

Quelle: Land und Forst

Pferdeimmobilien: So können sich Investoren in den Sattel schwingen

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Die Vielfalt an Pferdeimmobilien ist groß, doch die meisten Liegenschaften fordern einen stolzen Preis. Wer mit den eleganten Tieren Geschäfte machen will, muss bei der Immobilienwahl einige Besonderheiten beachten.

Sie leben am liebsten mit der Familie zusammen, schlafen nie länger als 20 Minuten am Stück und erkennen sich selbst im Spiegel: Pferde sind faszinierende Tiere mit zahlreichen Besonderheiten. Über die Jahrhunderte haben sich ganze Industriezweige um sie herum entwickelt. Heute haben mehr als 10.000 Firmen in Deutschland, vom kleinen Handwerksbetrieb bis zum Dienstleistungsunternehmen, das Pferd direkt oder indirekt als Haupt-Geschäftsgegenstand.

Der jährliche Umsatz der deutschen Pferdewirtschaft liegt bei 6,7 Mrd. Euro. Kein Wunder also, dass das Investoren anlockt. Neben dem Handel mit den prachtvollen Lebewesen selbst versprechen ihre Behausungen attraktive Renditen. Dafür kommen verschiedene Immobilientypen infrage: Pferdehöfe, Reitanlagen oder Gestüte.

Welcher Immobilientyp am besten geeignet ist, hängt stark von der jeweiligen Pferdenutzung ab. Man kann Pferde schwerpunktmäßig halten, reiten oder züchten. Die Immobilienpreise variieren wie üblich entsprechend der Größe und Ausstattung der Gebäude. Bei gängigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt liegt der mittlere Kaufpreis für eine Pferdeimmobilie bei rund 1 Mio. Euro. Die Preisentwicklung auf dem Markt verläuft ähnlich wie bei Wohnimmobilien: Beide haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. „Oft hat der Kaufpreis nichts mehr mit dem Wert des Objekts zu tun, sondern liegt deutlich darüber.“, sagt Marcel Kanz von der Beratungsfirma Horse Consult Service. Deswegen gilt: Genau hinschauen und Preise vergleichen. „Prüfen Sie, ob die Stellplätze für Pferde artgerecht sind“, rät Kanz. Andernfalls stehe man schnell unerwartet vor nicht geplanten Ausbaumaßnahmen. Für Investoren und insbesondere Laien im Pferdegeschäft ist es ratsam, sich vorab genau über angemessene Marktpreise und Renditechancen zu informieren.  

Auflagen für die Pferdehaltung

Grundsätzlich ist es möglich, Pferde einzeln oder in Gruppen unterzubringen. Dabei muss jedes Pferd ausreichend Platz bekommen, um sich zum Schlafen auf die Seite legen zu können. Die Größe einer Pferdebox muss mindestens der doppelten Widerristhöhe eines Pferdes im Quadrat entsprechen. Als Widerrist bezeichnet man den höchsten Punkt des Pferdes bei gesenktem Kopf. Bei einem durchschnittlich großen Pferd mit einer Widerristhöhe von 1,7 Metern ergibt das eine Fläche von rund 12 Quadratmetern. Ein Stall mit fünf Pferden muss dementsprechend etwa 60 Quadratmeter bemessen. Bei Weideflächen gilt die Regel: rund ein Viertel Hektar Fläche pro Pferd.

Bei der Immobilienwahl sind allerdings nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen interessant. „Die Politik hat begonnen, Auflagen an die Haltungsform zu stellen“, sagt Kanz. „Gleichermaßen legen die Besitzer und Kunden auch immer mehr Wert auf eine artgerechte Haltung.“ Grundsätzlich sollte kein Pferd den ganzen Tag über ausschließlich in einer Box sein. Pferde brauchen mindestens Sicht-, Hör- und Geruchskontakt zu Artgenossen – das ist auch im Tierschutzgesetz verankert. Besonders wichtig bei Bestandsimmobilien: Der Untergrund, auf dem die Tiere sich vorwiegend aufhalten, darf nicht zu nass oder matschig sein, denn das fördert Hufkrankheiten. Außerdem legen Pferde sich auf einem feuchten Boden nicht gerne schlafen. Die Tiere mögen weder Staub noch Feuchtigkeit in der Luft – eine gute Luftzirkulation ist also ebenfalls wichtig.

Je nach Pferdenutzung muss man für die Tierhaltung entweder einen landwirtschaftlichen Betrieb oder ein Gewerbe anmelden. Zur gewerblichen Pferdenutzung zählen Betriebe mit Gewinnabsichten. Dafür benötigen die Unternehmen eine Genehmigung des Veterinäramtes. Das Amt überprüft die Sachkenntnisse der Betriebsleitung sowie den Hof. Zusätzlich verlangt das Amt meist eine bestimmte Ausbildung, beispielsweise zum Landwirt, Pferdewirt oder Tierarzt. Langjährige Erfahrung im Umgang mit Pferden kann so eine Ausbildung allerdings ersetzen.

Eine Pferdepension gilt als landwirtschaftlicher Betrieb, wenn sie eine eigene Futtergrundlage hat, also für jeden Pferdestellplatz 0,35 Hektar Futter angebaut wird. Dementsprechend muss ein Betrieb mit 30 Stellplätzen, wenn er als landwirtschaftlicher Betrieb gelten will, 10,5 Hektar Land bewirtschaften – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Auslastung. Ob die angebauten Pflanzen dabei am Ende auch als Futter dienen, ist interessanterweise nicht von Bedeutung.

Quelle: www.capital.de

Neue Grundsteuer: So gelingt das Ausfüllen der Erklärung

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Ab 2025 soll in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer gelten. Eigentümer müssen deshalb bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung abgeben. Was ist beim Ausfüllen der Formulare zu beachten?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Nach einer ersten Frist-Verlängerung muss die Erklärung nun bis 31. Januar 2023 erfolgen.

Vereinfachte Erklärung über Online-Plattform

In vielen Bundesländern, darunter auch in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, haben Eigentümer die Möglichkeit einer vereinfachten Daten-Übermittlung über die Online-Plattform Grundsteuererklärung für Privateigentum. Sie wurde vom Bundesfinanzministerium erstellt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken können sie nutzen. In komplexeren Fällen – etwa, wenn das Grundstück zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört – ist die Nutzung dieser Online-Plattform nicht möglich.

Eigentümer in Niedersachsen und Hamburg: Abgabe über Elster-Plattform

In Niedersachsen und Hamburg sowie in einigen weiteren Bundesländern können Eigentümer dagegen die Plattform des Bundesfinanzministeriums nicht verwenden, da diese Länder nicht am sogenannten Bundesmodell zur Grundsteuer teilnehmen, sondern eigene Modelle entwickelt haben. Dort müssen Haus- und Wohnungsbesitzer ihre Erklärung über die Steuer-Onlineplattform Elster hochladen. Wer keine Möglichkeit hat, die Erklärung elektronisch abzugeben, kann sie in Papierform einreichen.

Registrierung bei Elster.de mit Steuer-ID

Um Elster zu verwenden, muss man sich zunächst registrieren. Dazu sind die persönliche Steuer-ID und weitere Daten wie Mailadresse und Geburtsdatum nötig. Einige Tage später kommen die persönlichen Aktivierungsdaten per Post und Mail. Anschließend kann man sich auf Elster.de einloggen, die Steuer-Formulare ausfüllen und auch gleich abschicken.

Grundsteuer: Bundesmodell in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig-Holsteinund Mecklenburg-Vorpommern setzen beim neuen System der Grundsteuer das Bundesmodell um. Dabei müssen Eigentümer bei der Grundsteuererklärung im Wesentlichen folgende Angaben über ihr Wohngrundstück machen: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

Bodenrichtwert: Wo ist er zu finden?

In Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern muss der Bodenrichtwert angegeben werden.

Eigentümer in Schleswig-Holstein finden den Bodenrichtwert über die Website Digitaler Atlas Nord. Dort müssen sie die entsprechende Adresse oder das Flurstück in die Suche eingeben. Eigentümer in Mecklenburg-Vorpommern finden den Bodenrichtwert über eine Website des Bundeslandes zu den Grundsteuerdaten.

Ursprünglich sollte das Bundesmodell deutschlandweit gelten, doch einige Länder, darunter auch Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Modelle entwickelt, nach denen sie die neue Grundsteuer berechnen. Die Angabe des Bodenrichtwerts ist daher in Hamburg und Niedersachsen nicht erforderlich.

Niedersachsen mit Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen berechnet sich die Grundsteuer zukünftig nach dem sogenannten Flächen-Lage-Modell. Das bedeutet, nicht der Grundstückswert entscheidet über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Hamburg legt Wohnlagemodell zugrunde

Hamburg setzt auf ein eigenes Modell, um das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich, liegen je nach Stadtteil zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.

Was sind Wohnflächen, was Nutzflächen?

Auch Balkone zählen zur Wohnfläche – allerdings nur zu 25 Prozent.

Als Wohnflächen gelten Flächen von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie etwa Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Auch ein häusliches Arbeitszimmer zählt dazu. Keller, Heizungs- und Trockenräume, Waschküchen und Garagen gelten dagegen als Zubehörräume oder Nebenräume. Sie zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Dachböden und Treppenhäuser werden nicht mitgezählt. Balkone und Terrasse zählen zu 25 Prozent zur Wohnfläche.

Nutzflächen wiederum sind Geschäftsräume, sie dienen vor allem betrieblichen Zwecken. Darunter fallen beispielsweise Verkaufsräume, Kanzleien oder Werkhallen.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

Gleiche Kosten trotz unterschiedlich guter Lage oder unterschiedliche Kosten bei gleichwertigem Besitz – schon länger empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das sah auch das Bundesverfassungsgericht so und mahnte 2018 eine Reform an. Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis veralteter Grundstückswerte berechnet: Im Westen stammen die Daten aus dem Jahr 1964, im Osten sogar von 1935. Mit der Realität haben diese Werte nicht mehr viel zu tun. 2019 einigten sich Bund und Länder daher auf das Grundsteuer-Reformgesetz.

Wozu gibt es die Grundsteuer?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas. Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Reform zukünftig nicht steigen, sondern sich nur anders zusammensetzen. Bislang spielten nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle, nicht aber die Lage des Grundstücks. Mit dem „wertabhängigen Berechnungsmodell“, auf dem die neue Grundsteuer basiert, soll sich das nun ändern. Auf manche Eigentümer könnten damit in Zukunft höhere Kosten zukommen.

Lage entscheidet über Höhe der Grundsteuer

Entscheidend für die individuelle Steuerlast wird künftig die Nachbarschaft der Immobilie sein. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Das gilt vor allem für boomende Gemeinden und Städte. In eher strukturschwachen Gebieten könnte es dagegen in Zukunft günstiger werden.

Auch für Mieter könnte die Grundsteuerreform höhere Kosten mit sich bringen. Denn die Steuer darf weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Großstädten dürften Mieter künftig mehr bezahlen.

Neue Grundsteuer ab 2025

Die Berechnung der neuen Grundsteuer beginnt erst, wenn alle Grundsteuererklärungen abgegeben und damit alle Daten bei den Finanzämtern eingegangen sind. Bis Ende 2023 haben die Ämter Zeit, einen neuen Grundsteuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl zu bestimmen. Den geben sie an die Kommunen weiter, die die neue Grundsteuer bis Ende 2024 berechnen. Ab 2025 wird sie dann gelten. Eine Neubewertung der Grundsteuer im Bundesmodell soll alle sieben Jahre erfolgen.

Quelle: NDR

Wiese oder Acker für Solar-Freiflächenanlage bringt viermal so viel Geld wie Agrarnutzung

Allgemein

Die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen kann in Zukunft je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen gewinnen durch Photovoltaik-(PV)-Freiflächenanlagen enorm an Wert. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse der Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm Anfang Mai in Berlin vorgestellt hat.

Danach kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage den Ausführungen Böhms zufolge in der Regel allerdings erst ab einer elektrischen Leistung von rund 5 Megawatt Peak (MWp); das entspricht einer Flächengröße von 6 ha.

Netzanschlusspunkte weit entfernt

Das größte Hindernis für den Bau von PV-Freiflächenanlagen sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten häufig die Entfernung zum Netzanschlusspunkt, so Böhm. Die Realisierbarkeit einer Anlage hänge maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Dies gelte insbesondere dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden.

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen als bislang insgesamt gering ein. Derzeit seien 0,1 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Aufgrund eines stark heterogenen Zubaus könne es aber zu regionalen Konkurrenzen kommen.

Sofern die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert und 50 % der PV-Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist laut Böhm bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteil mit PV-Anlagen auf 0,8 % und bis 2040 auf 1,7 % zu rechnen. Die zukünftige Entwicklung sei jedoch von vielen Faktoren abhängig und könne stark schwanken. Für Böhm sind Agri-PV-Konzepte eine Möglichkeit, Flächenkonkurrenzen zu reduzieren.

Als Nachteil der meisten aktuell diskutierten Konzepte einer kombinierten PV-Stromerzeugung und landwirtschaftlicher Nutzung erwiesen sich höhere Stromgestehungskosten. „Hier besteht noch Forschungsbedarf, um eine kosteneffiziente Integration in die Landwirtschaft zu erreichen und Zusammenhänge mit der Landwirtschaft besser zu verstehen“, betont der Thünen-Wissenschaftler.

Quelle: top agrar

https://www.topagrar.com/energie/news/wiese-oder-acker-fuer-solar-freiflaechenanlage-bringt-viermal-soviel-geld-wie-agrarnutzung-13093662.html

PV-Freiflächenanlagen können Wert von Agrarflächen stark steigern

Allgemein

Agrarflächen können durch Photovoltaikanlagen ein Vielfaches an Wert gewinnen. Dafür müssen aber alle Stellschrauben passen.

Bis zu zwanzig Mal höher kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen sein. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse nun vorgestellt wurden.

Wie groß die Wertsteigerung ist, hänge allerdings stark von Standort und Größe der PV-Anlage ab, erklärt Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm zu den Projektergebnissen.

Leistung der Anlage muss hoch sein

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage Böhm zufolge in der Regel erst ab einer elektrischen Leistung von rund fünf Megawatt Peak (MWp). Das entspricht einer Flächengröße von sechs Hektar.
Weiteres Problem: Die Entfernung zum Netzanschlusspunkt. Das sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten für den Aufbau einer Anlage meist das größte Hindernis bei PV-Freiflächenanlagen, schildert Böhm.

Tipp: Bebauungspläne checken

Ob eine Anlage überhaupt realisierbar ist, hängt demnach maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Das gelte vor allem dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden, mahnt Böhm.

Flächenkonkurrenz noch gering

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen bisher als noch gering ein. Böhms Angaben zufolge sind im Moment 0,1 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Zu Konkurrenz könnte es eher regional kommen. Aus Sicht Böhms bieten vor allem Agri-PV-Konzepte die Möglichkeit, die Konkurrenz, um Flächen zu reduzieren.

Die Rechnung für die Zukunft

Falls die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert werden und 50 Prozent aller Photovoltaikanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteils mit PV-Anlagen auf 0,8 Prozent zu rechnen, wie Böhm erläutert. Bis 2040 läge die Steigerung demnach bei 1,7 Prozent.
Böhm gibt aber zu bedenken, dass die zukünftige Entwicklung von vielen Faktoren abhängig ist und die errechneten Werte deshalb stark schwanken können.

Quelle: Land und Forst, 19.05.2022

Kann eine gestaffelte Grunderwerbsteuer den Bodenmarkt zügeln?

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In die festgefahrene Debatte um den Bodenmarkt könnte wieder Bewegung kommen. Eine neue Studie schlägt zur Regulation eine gestaffelte Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen vor.

Seit der Finanzkrise ist Boden zum Spekulationsobjekt für außerlandwirtschaftliche Investoren geworden. Das treibt nicht nur die Preise, sondern wird auch vielfach zum Fallstrick für wachsende Betriebe. Die Politik steht der Entwicklung recht machtlos gegenüber. Seit Jahren verheddern sich Bund und Länder in Diskussionen zur Agrarstruktur.

Eine neue Studie könnte diese Lähmung aufbrechen. Sie hat die rechtliche Umsetzbarkeit einer progressiven Grunderwerbsteuer inklusive einer Freibetragsregelung für den landwirtschaftlichen Bodenmarkt geprüft. In Auftrag gegeben hat die Studie die Arbeitsgemeinschaft bäuerliche Landwirtschaft (AbL) bei Prof. Antje Tölle von der Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin, die sie mit den Rechtsanwälten Dr. Wolf-Georg Freiherr von Rechenberg und Dr. Moritz J. Mühling geschrieben hat.

Freibeträge von der Grunderwerbsteuer beim Landerwerb

Im Detail schlägt die Studie zwei Maßnahmen vor, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Erwerber ohne, oder mit wenig Flächeneigentum und einen ansteigenden Grunderwerbsteuersatz für Erwerber mit bereits vorhandenem umfangreichem Flächeneigentum. Die Freibetragsregelung soll vor allem Erwerbern mit nur wenig Flächeneigentum sowie Junglandwirten und Existenzgründern den Einstieg in den Bodenmarkt erleichtern. Der gestaffelte progressive Grunderwerbsteuersatz nach Flächeneigentum soll die Transaktionskosten für Erwerber mit umfangreichem Flächeneigentum erhöhen und damit zu einer breiteren Streuung von Landeigentum verhelfen. „Im Vergleich zu anderen bodenmarktpolitischen Instrumenten wie z.B. dem Grundstückverkehrsrecht ist ein progressiver Steuersatz gleichwohl das deutlich mildere Mittel, da Landkäufe für Erwerber mit bereits umfangreichem Flächeneigentum nicht ordnungsrechtlich untersagt werden“, heißt es in der Studie.

Doppelbesteuerung bei Landgesellschaften würde fallen

Als weiteren Vorteil weisen die Studienautoren aus, dass die Gesetzgebungskompetenz für den Freibetrag und den Mechanismus der Einführung eines progressiven Steuersatzes beim Bund liegt. Das würde dem Bund Gestaltungsmöglichkeiten für den Bodenmarkt geben, die er mit der Föderalismusreform 2006 verloren hat, als das Grundstücksverkehrsrecht in die Hände der Länder fiel. „Die höhere Steuer nach dem Motto ‚wer viel hat, zahlt auch mehr‘ ist ein milderes Mittel als Alternativen mit Erwerbsverboten“, begründet Prof. Tölle die Vorzüge der Regelung. Zudem helfe der Vorschlag auch bei dem Problem der doppelten Grunderwerbsteuer, die beim Bodenerwerb in einigen Bundesländern über Landgesellschaften anfällt. Hier könnte die Freibetragsregelung dazu führen, dass die Grunderwerbsteuer nur einmal gezahlt werden muss.

CDU prüft Oppositionsvorstoß

Im politischen Berlin stoßen die Überlegungen auf erste Resonanz. Die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag befasste sich Anfang Juni in einem Fachgespräch damit. „Wir wollen eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden verhindern“, sagte der für den Bodenmarkt zuständige CDU-Abgeordnete aus dem ländlichen Wahlkreis Soest, Hans-Jürgen Thies. Der landwirtschaftliche Bodenmarkt müsse auch offen sein für Junglandwirte, Existenzgründer, aufstockungswillige Betriebe und Ökobetriebe, so Thies weiter. Er halte es für agrarstrukturell wünschenswert, diesen Betrieben den Erwerb von Grund und Boden zu ermöglichen. Die bisherigen Regelungen wie das landwirtschaftliche Vorkaufrecht würden keine Wirkung mehr entfalten. „Das Vorkaufsrecht ist kein scharfes Schwert mehr, sondern ein morscher Knüppel“, sagte Thies.

BMEL sucht nach Einflussmöglichkeiten auf dem Bodenmarkt

Entgegenkommen signalisiert auch das Grün-geführte Bundeslandwirtschaftsministerium (BMEL). Agrarflächen werden immer weniger und immer teurer, das ist eine schlechte Nachricht für Erzeuger und eine gute Nachricht für Anleger“, sagte Jobst Jungehülsing, Leiter des Referats Bodenmarkt im BMEL. Doch bisher hatte der Bund wenig Handhabe. Die große Koalition hatte in der letzten Legislatur lediglich versucht, die Hürden für Share Deals, bei denen grunderwerbssteuerfrei Betriebsanteile veräußert werden, zu erhöhen. Allerdings konnten sich CDU/CSU und SPD nur darauf einigen, die Auslöseschwelle für die Zahlung von Grunderwerbsteuer von zuvor 95% auf einen Anteilskauf von 90% abzusenken. Alle Anteilskäufe, die darunterliegen bleiben weiterhin grunderwerbsteuerfrei. Durchschnittlich entgingen dem Staat bei jedem Share Deal mit Agrarflächen in Ostdeutschland rund 380.000 € bis 765.000 € Steuereinnahmen, rechnet Jungehülsing vor. Das sei auch eine Wettbewerbsverzerrung von Investoren zu Landwirten, die auf dem Bodenmarkt Grunderwerbsteuer zahlen müssten.

Besteuerung von Wohnimmobilien könnte Vorbild sein

Die AbL versucht die Bundesregierung nun mit ihrem eigenen Koalitionsvertrag zu locken. Dort hat die Ampel sich für einen Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum ausgesprochen. „Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z.B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals)“, heißt es dort. Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) drängt bereits öffentlich auf Freibeträge und einen zweiten, variablen Steuersatz. „Diese Debatte müssen wir in den Ländlichen Raum rüber ziehen“, sagte Phillip Brändle von der AbL. Eine Freibetragsregelung bei der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb von Wohneigentum hatte auch die CDU in ihrem Programm zur Bundestagswahl 2021 aufgenommen. AbL Bundesgeschäftsführer Georg Janßen appellierte daher an die Bundestagsabgeordneten einen überparteilichen Konsens zum Bodenmarkt zu suchen. „Normale Landwirtinnen und Landwirte können nicht mehr in den Bodenmarkt einsteigen“, sagte er zur Begründung.

Bedenken bei den Grundbesitzerverbänden

Skepsis gegen den Vorschlag gibt es bei Grundbesitzern. Sie warnen vor einer Regulation über das Steuerrecht und wollen auf dem Bodenmarkt lieber das Wettbewerbsrecht besser nutzen. Mit künftig wieder steigenden Zinsen werde sich die Situation auf dem Bodenmarkt „dramatisch verändern“, sagte Ulrich Böcker Geschäftsführer der Familienbetriebe Land und Forst in Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Er erwarte, dass dann das Interesse von Anlegern für Boden schwinden werde. Den Wunsch von Existenzgründern mittels Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer mehr Chancen für einen Landerwerb zu haben, bezeichnete er beim CDU-Fachgespräch als eine „romantische Vorstellung“.

Zähe Bund-Länder Gespräche

Politisch ist der Bodenmarkt seit der Finanzkrise ab 2007, als Anleger begannen in Sachwerte wie Boden zu fliehen, ein Thema. Viele Regulierungsversuche von Bund und Ländern scheiterten. Zudem schieben sie sich seit Jahren gegenseitig die Verantwortung zu. Denn formal liegt die Zuständigkeit für die Regulierung des Bodenrechtes seit der Föderalismusreform von 2006 überwiegend bei den Bundesländern. In den ostdeutschen Bundesländern haben sich mehrere Landesregierungen an Agrarstrukturgesetzen und Leitbildern die Hände verbrannt. Geschehen ist bisher wenig. Auch Niedersachsen hat sich in den Jahren 2014/2015 vergeblich um eine Änderung des Grundstückverkehrsrechtes und eine Pachtpreisbremse bemüht. Aktuell arbeitet das Land wieder an einem Gesetzentwurf über Grundstücksgeschäfte in der Landwirtschaft. Weiterhin ist Baden-Württemberg das einzige Land, das seit 2009 ein Landesgesetz zum Bodenrecht hat.

Quelle: top agrar 09.06.2022, von Stefanie Awater-Esper

Das kosten Bodenpacht und Bodenkauf in Deutschland

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Aus dem neuen Situationsbericht geht hervor, was Betriebe für Flächenpacht und -kauf ausgeben, wie die Bodenpreise in Deutschland variieren und was dies beeinflusst. Lesen Sie hier alle Zahlen.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %. Das geht aus dem neuen DBV-Situationsbericht 2021/22 hervor.

Der prozentuale Preisanstieg fiel demnach 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 € gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 €) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 €). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 € der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 € weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 % aus.

Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

BVVG: Rund 1,5 Mio. ha veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 %) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 € je Hektar.

Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 ha Wald privatisiert, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich.

Hinzu kommen rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %.

Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist.

Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden – erstmals nach zehn Jahren – wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Mio. ha umfasste, sind gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 € je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden.

Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 € je Hektar gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 € je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 € je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 € je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 € je ha) und Schleswig-Holstein (460 € je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 € je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 € je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 € je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 € je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft.

Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: top agrar, von Alfons Deter

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/preise-das-kosten-bodenpacht-und-bodenkauf-in-deutschland-12775050.html

Das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

Allgemein

Mit dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG), das in den Geschäftsverkehr mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken kontrollierend eingreift, verfolgt der Gesetzgeber in Deutschland vornehmlich drei Zwecke:

1. Die Sicherung des Fortbestandes land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, indem die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf ihres Bodens geschützt wird (mikroökonomischer Aspekt).

2. Besonders betont wird der Schutz von Natur und Umwelt, indem die Agrarstruktur erhalten und verbessert wird.

3. Die Sicherung der Ernährungsvorsorge der Bevölkerung (makroökonomische Aspekte).

Hierzu hat der Gesetzgeber vor allem folgende Regelungen getroffen:

Die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe bedarf der behördlichen Genehmigung in einem besonderen Genehmigungsverfahren (§§ 2 ff. GrdStVG). Ein Hof, der im Wege der gesetzlichen Erbfolge an eine Erbengemeinschaft fällt, kann in einem gerichtlichen Zuweisungsverfahren einem der Miterben zugewiesen werden (§§ 13 ff. GrdStVG). Nach dem GrdStVG bedarf die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks sowie die Bestellung eines Nießbrauchs an einem solchen Grundstück der Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde (§§ 2, 8 GrdstVG). Ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wird auf Antrag ein Negativzeugnis erteilt (§ 5 GrdstVG). Die Genehmigungspraxis der Landwirtschaftsbehörden und Landwirtschaftsgerichte ist im Laufe der Jahre immer liberaler geworden, weil die Erkenntnis Boden gewonnen hat, dass neben den landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben auch die nebenberuflich betriebene Landwirtschaft aus agrarpolitischen und anderen volkswirtschaftlichen Gründen erhaltungswürdig ist.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In den Ausführungsgesetzen der Länder zum Grundstückverkehrsgesetz ist bestimmt, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Die Freigrenzen für das einzelne Grundstück sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt (von 0,25 bis 2,0 ha).