Wiese oder Acker für Solar-Freiflächenanlage bringt viermal so viel Geld wie Agrarnutzung

Die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen kann in Zukunft je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen gewinnen durch Photovoltaik-(PV)-Freiflächenanlagen enorm an Wert. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse der Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm Anfang Mai in Berlin vorgestellt hat.

Danach kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage den Ausführungen Böhms zufolge in der Regel allerdings erst ab einer elektrischen Leistung von rund 5 Megawatt Peak (MWp); das entspricht einer Flächengröße von 6 ha.

Netzanschlusspunkte weit entfernt

Das größte Hindernis für den Bau von PV-Freiflächenanlagen sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten häufig die Entfernung zum Netzanschlusspunkt, so Böhm. Die Realisierbarkeit einer Anlage hänge maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Dies gelte insbesondere dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden.

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen als bislang insgesamt gering ein. Derzeit seien 0,1 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Aufgrund eines stark heterogenen Zubaus könne es aber zu regionalen Konkurrenzen kommen.

Sofern die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert und 50 % der PV-Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist laut Böhm bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteil mit PV-Anlagen auf 0,8 % und bis 2040 auf 1,7 % zu rechnen. Die zukünftige Entwicklung sei jedoch von vielen Faktoren abhängig und könne stark schwanken. Für Böhm sind Agri-PV-Konzepte eine Möglichkeit, Flächenkonkurrenzen zu reduzieren.

Als Nachteil der meisten aktuell diskutierten Konzepte einer kombinierten PV-Stromerzeugung und landwirtschaftlicher Nutzung erwiesen sich höhere Stromgestehungskosten. „Hier besteht noch Forschungsbedarf, um eine kosteneffiziente Integration in die Landwirtschaft zu erreichen und Zusammenhänge mit der Landwirtschaft besser zu verstehen“, betont der Thünen-Wissenschaftler.

Quelle: top agrar

https://www.topagrar.com/energie/news/wiese-oder-acker-fuer-solar-freiflaechenanlage-bringt-viermal-soviel-geld-wie-agrarnutzung-13093662.html

Das kosten Bodenpacht und Bodenkauf in Deutschland

Aus dem neuen Situationsbericht geht hervor, was Betriebe für Flächenpacht und -kauf ausgeben, wie die Bodenpreise in Deutschland variieren und was dies beeinflusst. Lesen Sie hier alle Zahlen.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %. Das geht aus dem neuen DBV-Situationsbericht 2021/22 hervor.

Der prozentuale Preisanstieg fiel demnach 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 € gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 €) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 €). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 € der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 € weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 % aus.

Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

BVVG: Rund 1,5 Mio. ha veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 %) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 € je Hektar.

Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 ha Wald privatisiert, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich.

Hinzu kommen rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %.

Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist.

Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden – erstmals nach zehn Jahren – wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Mio. ha umfasste, sind gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 € je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden.

Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 € je Hektar gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 € je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 € je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 € je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 € je ha) und Schleswig-Holstein (460 € je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 € je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 € je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 € je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 € je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft.

Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: top agrar, von Alfons Deter

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/preise-das-kosten-bodenpacht-und-bodenkauf-in-deutschland-12775050.html

Das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

Mit dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG), das in den Geschäftsverkehr mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken kontrollierend eingreift, verfolgt der Gesetzgeber in Deutschland vornehmlich drei Zwecke:

1. Die Sicherung des Fortbestandes land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, indem die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf ihres Bodens geschützt wird (mikroökonomischer Aspekt).

2. Besonders betont wird der Schutz von Natur und Umwelt, indem die Agrarstruktur erhalten und verbessert wird.

3. Die Sicherung der Ernährungsvorsorge der Bevölkerung (makroökonomische Aspekte).

Hierzu hat der Gesetzgeber vor allem folgende Regelungen getroffen:

Die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe bedarf der behördlichen Genehmigung in einem besonderen Genehmigungsverfahren (§§ 2 ff. GrdStVG). Ein Hof, der im Wege der gesetzlichen Erbfolge an eine Erbengemeinschaft fällt, kann in einem gerichtlichen Zuweisungsverfahren einem der Miterben zugewiesen werden (§§ 13 ff. GrdStVG). Nach dem GrdStVG bedarf die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks sowie die Bestellung eines Nießbrauchs an einem solchen Grundstück der Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde (§§ 2, 8 GrdstVG). Ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wird auf Antrag ein Negativzeugnis erteilt (§ 5 GrdstVG). Die Genehmigungspraxis der Landwirtschaftsbehörden und Landwirtschaftsgerichte ist im Laufe der Jahre immer liberaler geworden, weil die Erkenntnis Boden gewonnen hat, dass neben den landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben auch die nebenberuflich betriebene Landwirtschaft aus agrarpolitischen und anderen volkswirtschaftlichen Gründen erhaltungswürdig ist.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
In den Ausführungsgesetzen der Länder zum Grundstückverkehrsgesetz ist bestimmt, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Die Freigrenzen für das einzelne Grundstück sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt (von 0,25 bis 2,0 ha).

Resthof kaufen: darauf sollten (Nicht-)Landwirte achten

Lange gesucht, endlich gefunden und plötzlich stellen sich ganz neue Fragen. Wer eine alte Hofstelle erwirbt und entsprechend der eigenen Vorstellung nutzen möchte, sollte dabei einiges beachten. Einige der häufigsten Fragen – die man sich gerne schon vor dem Kauf eines Resthofes stellen darf – haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

Ich möchte ehemalige Wirtschaftsgebäude des Resthofes zu Wohnraum oder für Gewerbe umnutzen. Wie geht das – was muss ich beachten?

  • Kontaktaufnahme mit dem Bauamt des Landkreises oder der Gemeinde (frühzeitige Kommunikation und Information)
  • Betriebsindividuelle Faktoren
    • Standort (Innenbereich (§ 34 BauGB), Bebauungsplan (§ 30 BauGB), Außenbereich (§ 35 BauGB))
    • Betriebsstruktur
    • Art und Umfang der Umnutzung
  • Gebäudeindividuelle Faktoren
    • Rechtmäßigkeit der vorhandenen Baulichkeit und bisherigen Nutzung
    • Bestandschutz
    • ist schon mal eine Nutzungsänderung erfolgt?
    • Statik des Gebäudes
    • ist die vorhandene Bausubstanz geeignet? Versierten Architekten/Planer hinzuziehen!
  • Immissionsschutz und Naturschutz: werden meine Pläne dadurch eingegrenzt und sind ggf. Gutachten erforderlich?
  • ggf. eine Bauvoranfrage stellen

Zur ersten Orientierung empfehlen wir auch den Praxisleitfaden „Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude – Neue Perspektiven für alte Gemäuer“ der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen

Ich möchte auf meinem Resthof Tiere halten. Worauf muss ich achten?

  • Art und Umfang der Tierhaltung (Hobbytierhaltung, landwirtschaftlicher Nebenerwerb, landwirtschaftlicher Haupterwerb)
  • Standort (besteht bereits eine Immissionsvorbelastung oder Wohnbebauung / Wald / Biotope in der Nachbarschaft, ggf. Immissionsschutzgutachten)
  • Ist die Futtergrundlage vorhanden? (Berechnung durch die Landwirtschaftskammer)
  • Sind Gebäude vorhanden? (Bisherige Nutzung, ggf. Anzeige einer Nutzungsänderung beim Bauamt des Landkreises)
  • Mistlagerung und -verwertung? (Düngerechtliche Anforderungen)
  • Haben ich die ggf. benötigte Qualifikation und Fachkenntnisse in Tierhaltung und -Fütterung? (ggf. Schulung)
  • Benötige ich eine Registriernummer lt. Viehverkehrsverordnung?

Den ganzen Beitrag finden Sie auf der Seite der Landwirtschaftskammer Niedersachsen:

https://www.lwk-niedersachsen.de/bezst-bremervoerde/news/38112_Resthof_kaufen_darauf_sollten_Nicht-Landwirte_achten

Quelle: Landwirtschaftskammer Niedersachsen

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Erbbaurechtnehmer das Grundstück neu bebauen oder die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Er wird also Eigentümer der Immobilie, pachtet jedoch das Grundstück.

Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer jährlich eine Art Miete, den sogenannten Erbbauzins (früher auch Erbpacht genannt). Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt meist zwischen 3 und 5 %. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss.

Der Erbbaurechtsvertrag hat immer eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann. Üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahre. Gesetzlich geregelt ist das Erbbaurecht in Deutschland über das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Ein Erbbaurecht wird sowohl ins normale Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II eingetragen als auch in ein separates Erbbaugrundbuch.

Läuft Ihr Erbbaurechtsvertrag also zum Beispiel 50 Jahre, zahlen Sie im Laufe dieser Zeit doppelt so viel Erbbauzins, wie das Grundstück gekostet hätte. Und am Ende gehört Ihnen das Grundstück nicht einmal. Finanziell gesehen ist der wegfallende Grundstückspreis kein Vorteil.

Aber:

Aus diesem Grund lohnt sich ein Grundstück mit Erbbaurecht, wenn Ihre finanziellen Mittel begrenzt sind, sie aber nicht auf Eigentum verzichten möchten. Die Kosten für eine Immobilie finanzieren Sie mit einem Immobiliendarlehen, während Sie die Kosten für das Grundstück, also den Erbbauzins, Jahr für Jahr an den Grundstückseigentümer entrichten. Ziehen Sie zudem ein Grundstück mit Erbbaurecht in Erwägung, erweitern Sie die Chancen, überhaupt ein Grundstück auf dem umkämpften Immobilienmarkt zu bekommen.

Was tun, wenn der vorherige Pächter die Fläche nicht räumt?

Frage: Ich habe seit dem 1.10.2020 eine Fläche gepachtet. Der vorherige Pächter, Landwirt A, hat den Acker nicht selbst bewirtschaftet, sondern die Fläche mit einem anderen getauscht (Landwirt B). Dieser will die Fläche nicht freigeben, da aus seiner Sicht der Tausch weiterläuft. Er hat mittlerweile schon Weizen gedrillt. Wie kann ich vorgehen?

Antwort: Pflugtauschverträge sind rechtlich betrachtet nichts anderes als Unterpachtverträge. Der ursprüngliche Hauptpächter Landwirt A hat die Fläche einem weiteren Pächter, Landwirt B, unterverpachtet. Endet nun der Hauptpachtvertrag von Landwirt A, so ist auch der Unterpachtvertrag mit Landwirt B unwirksam. Da Landwirt B die Fläche aktuell bewirtschaftet, ist er allerdings rechtlich gesehen der Besitzer. Ohne Erlaubnis des Besitzers dürfen weder Sie als neuer Pächter noch der Verpächter auf die Fläche. Um die Fläche aus dem Besitz von Landwirt B zu bekommen, muss der Verpächter als Eigentümer der Fläche eine Räumungsklage gegen Landwirt B einreichen. Ermächtigt der Verpächter Sie, können Sie auch in seinem Namen die Ansprüche geltend machen. Die

Räumungsansprüche richten sich dann gegen den bisherigen Hauptpächter A und den Unterpächter B.

Da Sie die Fläche erst später bewirtschaften können, steht Ihnen Schadenersatz zu. Wenden Sie sich dazu an Ihren Verpächter. Dieser kann dann wiederum Landwirt A zur Rechenschaft ziehen.

RA Andreas Dehne, Dehne Ringe Grages, Elze

Quelle: top agrar 22.10.2020 (Maike Schulze Harling)

Vorkaufsrecht – Was ist das?

Das Vorkaufsrecht bezeichnet ein vertragliches Sonderrecht, welches dem Vorkaufsberechtigten den potenziellen Zugriff auf eine Immobilie im Verkaufsfalle zusichert.

Normalerweise werden Immobilien am freien Markt zwischen beliebigen Vertragsparteien veräußert. Mit dem Vorkaufsrecht kann allerdings eine dritte Partei anstelle des eigentlichen Käufers in den Kaufvertrag eintreten und an dessen Stelle die Immobilie zu den vorher definierten Konditionen erwerben. In der Praxis geht es beim Vorkaufsrecht häufig darum, Mieter oder Pächter eines Grundstücks abzusichern, falls der gegenwärtige Eigentümer den Verkauf anstrebt. Entsprechenden Personen wird dann ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

  1. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Es erlaubt dem Vorkaufsberechtigten, eine Sache zu erwerben, die der Eigentümer veräußern will. Dies kann sowohl das Grundstück als auch einen Teil des Grundstücks umfassen.
  2. Dingliches Vorkaufsrecht: Dies umfasst hingegen nur Grundstücke mit der Besonderheit, dass die Belastung im Grundbuch eingetragen wird.
  3. Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht: Auch eine Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht haben. Dies gilt etwa für Flächen, die im Bebauungsplan der Gemeinde für öffentliche Zwecke markiert sind.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein. Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht.