Erste Wohnungspreiskorrekturen in Städten und Kreisen des Nordens

In 14 von 60 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen hat Immowelt sinkende Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand ermittelt. Im Trend fallen die Preise in größeren Städten und steigen an der Küste sowie in der günstigen Provinz.

Immowelt hat die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand in 60 Stadt- und Landkreisen in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hamburg und Bremen zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 verglichen. Vergleichsformat ist eine Dreizimmerwohnung aus den 1990er Jahren mit 75 qm im ersten Stock.

Peine gibt um 16% nach


Gesunken sind die Preise in 14 Kreisen – darunter 12 in Niedersachsen sowie Hamburg und der Kreis Schleswig-Flensburg. Die größten Abschläge gab es im Landkreis Peine. Hier sank der Angebotspreis um 16% auf 2.042 Euro/qm. Um 11% auf 2.059 Euro/qm sank der Wert im Landkreis Rotenburg/Wümme. Ebenfalls deutlich ging es für Osterholz (-9% auf 2.347 Euro/qm) sowie Uelzen (-8% auf 2.021 Euro/qm) abwärts. Trotz relativ niedriger Preise sieht Immowelt hier Zurückhaltung angesichts oft älterer Bestände mit hohem und teurem Sanierungsbedarf.
Auf der Suche nach Trends erkennen die Immowelt-Analysten, dass die Preise in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sinken: Hamburg verliert 2% auf 6.539/Euro/qm, Hannover 3% auf 3.331 Euro/qm und Bremen 11 Euro auf 3.228 Euro/qm (0%) – in Bremen sind die Preise im letzten sechs Monaten im Abwärtstrend. Auch in gefragten Universitäts- und Schwarmstädten über 150.000 Einwohnern gibt es eher eine Stagnation: Braunschweig (+2% auf 3.469 Euro/qm), Kiel (+4% auf 4.204 Euro/qm), Lübeck (+1% auf 4.287 Euro/qm), Oldenburg (-5% auf 3.502 Euro/qm) oder Osnabrück (+3% auf 3.152 Euro/qm).

Küste boomt weiter


Für Dreiviertel der untersuchten Kreise jedoch gingen die Angebotspreise aufwärts. Davon konnte besonders Schleswig-Holstein profitieren. In acht der 15 Stadt- und Landkreise gab es zweistellige Zuwachsraten. Ganz vorne liegt der Landkreis Ostholstein mit einem Plus von 26% auf 4.406 Euro/qm. Ostholstein umfasst die Ferienorte an der Lübecker Bucht samt Fehmarn. Hier kaufen oft Wohlhabende mit viel Eigenkapital ein Feriendomizil. Das gilt auf der Nordseeseite etwa für den Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt und Föhr. Mit einem Plus von 22% wird mit 6.695 Euro/qm der höchste Wert im Vergleich erreicht.
Die Landkreise Dithmarschen (+22% auf 2.783 Euro/qm) sowie Steinburg (+21% auf 2.247 Euro/qm) liegen mit vergleichsweise günstigen Preisen zwischen Nordseeküste und Hamburg. Von der Küstennähe profitieren auch die niedersächsischen Landkreise Leer mit der Insel Borkum (+19% auf 3.268) oder Friesland mit der Insel Wangerooge (+16% auf 2.761 Euro/qm).

Goslar gewinnt 20%, bleibt aber günstigster Landkreis


Ebenfalls im Trend sind sehr günstige Landkreise – am besten unweit einer Großstadt, wie etwa Schaumburg/Lippe (+26% auf 1.814 Euro/qm) an der A2 westlich von Hannover. Auch eine Großstadt wie Salzgitter (+18% auf 1.671 Euro/qm) profitiert von niedrigen Preisen und der Nähe zu Braunschweig – ähnlich wie Neumünster (+20% auf 2.338 Euro/qm) in Bezug zu Hamburg. Trotz einer Preissteigerung von 20% ist der Landkreis Goslar im Harz mit 1.494 Euro/qm weiterhin der günstigste Landkreis im Norden.

Quelle: Immobilien Zeitung, 09.11.2022

Grundsteuerreform 2022: Das passiert bei Grundsteuer A

Im Zuge der Grundsteuerreform sollen alle Eigentümer bis 31. Oktober Feststellungserklärungen abgeben. Was bedeutet das für Landwirte? So sieht ab 2025 die neue Bewertung der Landwirtschaft in Grundsteuer A aus.

Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben werden, alle landwirtschaftlichen Betriebe und alle Grundstücke müssen bis dahin neu bewertet sein. Wie bisher wird es dann eine Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft und eine Grundsteuer B für das Grundvermögen geben. Grundvermögen sind alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke. Für die Grundsteuer B gehen einige Bundesländer eigene Wege, dazu gehört auch Niedersachsen.

Für die Land- und Forstwirtschaft wenden alle Bundesländer die gleiche Regelung an, das sogenannte Bundesmodell. Das Verfahren bleibt grundsätzlich unverändert. Die Erklärungen müssen an das Finanzamt abgegeben werden, in der Regel online über das ELSTER-Portal. Das Finanzamt erstellt daraus erstmals auf den 1. Januar 2022 einen Bescheid über den Grundsteuerwert und über einen Grundsteuermessbetrag. Der wird dann vom Finanzamt automatisch an die Gemeinde weitergegeben, die daraus ab dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer berechnet und Grundsteuerbescheide erstellt. Die alten Einheitswerte haben dann keine Bedeutung mehr und werden nicht mehr fortgeschrieben.

So funktioniert die Berechnung der Grundsteuerwerte

So funktioniert die Berechnung: Bei der neuen Berechnung ergeben sich Grundsteuerwerte, die im Durchschnitt etwa zehnmal so hoch sind wie die alten Einheitswerte. Dafür hat man die Grundsteuermesszahl etwa auf ein Zehntel abgesenkt.

Grundsteuer A: Berechnungsbeispiel für Landwirte

Dazu ein Beispiel: Landwirt Heinz Borstig bewirtschaftet einen Betrieb in der Gemeinde Marklohe bei Nienburg/Weser, dort liegen auch alle seine Eigentumsflächen. Ihm gehören 50 ha landwirtschaftliche Nutzflächen mit 45 Bodenpunkten, es wurden für seine Flächen Ertragsmesszahlen (EMZ) von insgesamt 225.000 festgestellt. Seine Hofstelle mit zahlreichen Gebäuden umfasst 0,8 ha, davon sind 0,15 ha dem Wohnhaus zuzurechnen. Ebenfalls in Marklohe ist Borstig Eigentümer von 10 ha Forst. Er hat eine umfangreiche Viehhaltung, daraus ergeben sich nach dem Vieheinheitenschlüssel 420 Vieheinheiten (VE). Neben den 50 ha Eigentumsflächen bewirtschaftet er 30 ha Pachtflächen.

Tierhaltungszuschlag statt Gebäudebewertung

Wie bisher sind die landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude (von bestimmten Ausnahmen abgesehen) mit der Flächenbewertung abgegolten und nicht gesondert zu bewerten. Dafür hat man einen Zuschlag für Tierhaltung eingeführt, wenn sich aus ihr mehr als 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche ergeben.

Auch dazu ein Beispiel: Fritz Brastig ist Eigentümer von 100 ha Ackerland, einer Hofstelle und drei Schweinemastställen. 50 ha und Stall Nr. 1 bewirtschaftet er selbst, es ergeben sich bei ihm 200 Vieheinheiten (VE). Mit den weiteren 50 ha Ackerland und Stall Nr. 2 bewirtschaftet Sohn Hauke einen reinen Pachtbetrieb. In Stall Nr. 3 betreibt die Fritz und Hauke Borstig GbR eine gewerbliche Tierhaltung.

Fritz Brastig überschreitet mit seiner eigenen Tierhaltung 2 VE je ha bewirtschafteter Fläche: 200 VE ./. (50ha x 2VE/ha) = 100 VE. Er erklärt in der Grundsteuererklärung für die Landwirtschaft die gesamte Eigentumsfläche, die Hofstelle und seine eigene Tierhaltung. Für seine eigene Tierhaltung wird im landwirtschaftlichen Grundsteuerwert ein Zuschlag berücksichtigt.

Sohn Hauke hat keinerlei Eigentumsflächen und gibt daher keine eigene Erklärung ab. Der an die gewerbliche Tierhaltung überlassene Stall Nr. 3 gehört nicht in die landwirtschaftliche Bewertung, sondern zum Grundvermögen. Brastig gibt für diesen Stall eine gesonderte Grundsteuererklärung ab, dort wird der Stall und die dazugehörige Fläche erfasst. Er muss daran denken, dass er die Fläche der Hofstelle in der landwirtschaftlichen Erklärung entsprechend mindert.

Grundsteuerreform: Wohnungen fallen aus dem landwirtschaftlichen Vermögen

Alle Wohnungen ins Grundvermögen: Bisher waren in bestimmten Fällen Wohnungen im landwirtschaftlichen Einheitswert erfasst. Ab dem 1. Januar 2025 fallen sie aus dem landwirtschaftlichen Vermögen heraus. Alle Wohnungen gehören dann ins Grundvermögen, auch Betriebsleiter-, Altenteiler und Arbeitnehmerwohnungen sowie Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte.

Für alle Wohnungen müssen daher gesonderte Feststellungserklärungen abgegeben werden. Die Bewertung erfolgt in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell. Bei Wohnungen auf aktiven Betrieben kann ein Abschlag von 25 % für die Belastung durch den Betrieb in Frage kommen.

Tierhaltungskooperationen werden in der neuen Grundsteuer teurer

Ein teurer Webfehler im Gesetz: Die Gesetzesregelung für die Tierhaltungskooperationen („51a-Gesellschaften“) gilt ab dem Jahr 2025 weiterhin für die Einkommensteuer und Umsatzsteuerpauschalierung – aber nicht mehr für die Grundsteuer. Eine Personengesellschaft, die Tierhaltung betreibt ohne selbst ausreichend Flächen zu bewirtschaften, ist bei der Grundsteuer ein Gewerbebetrieb, Stall und Gebäude müssen als Grundvermögen bewertet werden. Das erfolgt in Niedersachsen ebenfalls nach dem Flächen-Lage-Modell.

Die Tierhaltungskooperationen haben bisher einen eigenen Einheitswert und ihre eigene Grundsteuer. Der Grundvermögenswert und die Grundsteuer daraus ab dem Jahr 2025 wird dem Eigentümer von Gebäude und Grund und Boden zugerechnet.

Hofstellen: Landwirtschaft oder Grundvermögen?

Die Zurechnung der Hofstelle wird in der Praxis häufig kompliziert sein. Als erstes muss die Fläche der Hofstelle von der landwirtschaftlichen Nutzfläche abgegrenzt werden, das ist in den bisherigen Einheitswerten oder auch in den Katasterauszügen häufig nicht korrekt. Hoffläche ist teurer als Acker- oder Grünland. Noch teurer ist jedoch die Zuordnung zum Grundvermögen.

Auf fast jeder Hofstelle steht ein Wohnhaus – die durch Wohnungen genutzte Fläche muss ins Grundvermögen. Das Gleiche gilt für Ställe, die eine Tierhaltungskooperation nutzt, sowie für Gebäude und Flächen die durch den eigenen oder einen fremden Gewerbebetrieb genutzt werden. Hier gilt es als erstes die richtige Zuordnung zu finden, dann heißt edes das Bandmaß geschnappt und ausgemessen.

Oft wird nach der Zuordnung ein Hofraum verbleiben, der allen Nutzungen gleichermaßen dient. Der darf im Verhältnis der bebauten Flächen der unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt werden. Wenn es allzu kompliziert wird, darf der dem Grundvermögen zuzurechnende Teil auch mit dem Dreifachen der Wohn- oder Nutzfläche der entsprechenden Gebäude ermittelt werden.

Mehrbelastung durch Intensivnutzungen

Erfolgen Spargelanbau, Gartenbau oder Saatzucht auf Pachtflächen, so wird dem Eigentümer bisher nur der Ertragswert für Ackerland zugerechnet. Die Grundsteuer auf den höheren Wertanteil für Intensivnutzung hat der Pächter zu tragen. Ab 2025 muss der Verpächter die gesamte Grundsteuer zahlen.

Steigt die Grundsteuerbelastung mit der Grundsteuerreform 2022?

Die Politik hat immer wieder beteuert, dass die Grundsteuerreform 2022 aufkommensneutral sein soll. Dazu muss man zweierlei bedenken:

Die Grundsteuerhebesätze A und B bleiben Sache der Gemeinde. Aufkommensneutral ist eine politische Absicht, aber keine Verpflichtung. Für Bauern heißt es aufgepasst: Alle Wohnungen wandern ins Grundvermögen, also von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Sollen die Landwirte nicht höher belastet werden, muss die Grundsteuer A also sinken.

Zum anderen ist die Berechnung des Grundsteuerwertes erheblich vereinfacht worden. Das führt zu erheblichen Belastungsverschiebungen. Selbst wenn das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde gleichbleibt, wird es Gewinner und Verlierer der Reform geben.

Quelle: Land & Forst, 21. Juli 2022

Grundsteuer in Elster eintragen: So navigieren Sie sich durch

Die Grundsteuer-Erklärung abzugeben ist keine Lebensaufgabe – aber fast, möchte man meinen, wenn man die Probleme von Hausbesitzern und Landwirten beim Eintragen hört. Auch die zahlreicheren Foren und „Selbsthilfegruppen“ sind ein Indiz für die Brisanz des Themas.

Die Grundsteuer-Erklärung in Elster einzutragen, kann den Betroffenen schon einmal an seine Grenzen bringen. Einige Probleme hat der Autor bei einem Selbstversuch geschildert. Nicht weil er sich nicht vorbereitet hat oder weil Daten fehlen, nein, sondern weil man sich in einem komplett unbekannten Terrain bewegt. Mittlerweile haben sich zahlreiche Foren und regelrechte „Selbsthilfegruppen“ gebildet – und sogar in Elster selbst hat man die Möglichkeit, andere Nutzer mit einem Problem zu fragen (Elsterforum) und (k)eine Antwort zu bekommen. Die gute Nachricht ist, dass die Anfangs auftretenden technischen Probleme von Elster, die zur Überlastung und zum wiederholten Absturz des Systems geführt haben, zumindest etwas besser im Griff sind. Dennoch empfehlen viele Nutzer immer noch, seine Daten lieber „antizyklisch“ einzutragen.

Einzelne Schritte speichern!

Das heißt: spät abends oder wenn die meisten Leute, die etwas eintragen müssen, bei der Arbeit sind. Eine Garantie für ein reibungsloses Funktionieren gibt es jedoch nicht. Denn immer wieder melden sich Nutzer, dass sie ihre Daten entweder nicht in das dafür vorgesehene Feld eintragen können oder dass die bereits eingetragenen Daten plötzlich verschwunden sind. Also zwischenspeichern ist dringend angeraten und bei Nicht-Funktionieren, wird auch ein ausloggen und wieder einloggen empfohlen. Bei mir hat das System zumindest technisch einigermaßen gut funktioniert. Die Schwierigkeiten sind aber andere.

Hausbesitzer, Landwirte – Art der wirtschaftlichen Einheit

Ein wesentliches Problem ist zunächst die Übersichtlichkeit – bzw. Unübersichtlichkeit der Formulare und die oft schwer verständliche Sprache. Letzteres erschwert dem Nutzer aus meiner Sicht das eindeutige Zuordnen von Daten und außerdem das Verständnis für die Zusammenhänge. Das betrifft sowohl die einfachen Nutzer (Hausbesitzer) und erst recht Landwirte mit deutlichen komplexeren Anforderungen an die Erfassung unterschiedlich genutzter zahlreicher Teilflächen.

Doch zurück zum Aufbau: Bei der Anlagenauswahl muss man sich zunächst zwischen vier Anlagen entscheiden – dem Hauptvordruck (GW1), der Anlage zum Grundstück (GW2), die beide von den nichtlandwirtschaftlichen Grundstückeigentümern (Grundsteuer A) ausgefüllt werden müssen.

Extraanlagen für Landwirtschaft

Dazu kommen dann die Extraanlagen speziell für Landwirte – nämlich Anlage Land- und Forstwirtschaft (GW3A) sowie die Anlage Tierbestand (GW3). Kriterium ist hier die so genannte wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, für die jeweils eigene Erklärungen ausgefüllt werden müssen. Macht man dann mit dem Hauptvorduck weiter, muss man sich zwischen fünf! Feststellungarten entscheiden – hier darf man auf gar keinen Fall falsch abbiegen und muss man unbedingt bei der Hauptfeststellung bleiben. Außerdem muss man sich hier für die Art der wirtschaftlichen Einheit entscheiden – Elster meint ein bebautes/unbebautes Grundstück oder einen Betrieb der Landwirtschaft.

Gemarkung, Flurstück, Grundstücksfläche und andere Probleme

Der nächste Schritt ist, die Lage des Grundstücks exakt anzugeben – das ist natürlich für Hausbesitzer leicht (Adresse) – und für Landwirte mit vielen verschiedenen Grundstücken schwierig (hinzufügen ist möglich) – vor allem da eine exakte Angabe der Gemarkung, des Flurstücks und der Grundstücksfläche erforderlich ist. Hausbesitzer können diese Angaben im Grunde aus ihrem Grundbuch entnehmen. Die meisten Probleme entstehen an dieser Stelle offenbar beim Eintrag: Zur wirtschaftlichen Einheit gehörender Anteil – Zähler/Nenner.

Hier hat es ein Hausbesitzer mit eigenem Grundstück leicht – denn er muss nur 1/1 eintragen. Komplizierter ist es, wenn der Anteil einer Eigentumswohnung am Gesamtgrundstück oder eben der Miteigentumsanteil des Grundes und Bodens an diesem speziellen Flurstück ermittelt und eingetragen werden muss. Sind mehre Flurstücke vorhanden, muss man den Vorgang entsprechend wiederholen. Am Ende ist hier noch die Angabe der (Mit)Eigentümer nötig – also etwa der Ehefrau. Elster nennt das Blatt indessen „Eigentumsverhältnisse“ und zählt neun! unterschiedliche Möglichkeiten des Eintrags auf. Das ist dann aber das Ende des Hauptvordrucks (GW1).

GW2: Bodenrichtwert, Ertragswert

Die Anlage zum Grundstück (GW2) beginnt mit den Angaben zum Grund Boden. Hier ist neben der Fläche des Grundstücks der Bodenrichtwert entscheidend. Diesen kann man entweder beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstücke in seiner Region telefonisch erfragen oder auch elektronisch über das System BORIS.

Hier haben die meisten Bundesländer ihre aktuellen Angaben hinterlegt und man kann nach Eingabe der Adresse seinen Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertnummer direkt ablesen. In der Regel liegt das gesamte Grundstück in einer Bodenrichtwertzone.

Kompliziert wird es wieder, wenn man unterschiedliche Grundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten angeben muss oder ein Grundstück mit verschiedenen Richtwerten. Das trifft in der Regel für Hausbesitzer nicht zu – aber nicht selten für Landwirte. Der nächste Schritt in der Anlage GW2 ist die Angabe des Ertragswertes – jedenfalls bei Wohngrundstücken. Das hat aber nichts mit dem landwirtschaftlichen Ertragswert zu tun – sondern hier verlangt Elster einfach die Angabe der Bezugsfertigkeit des Gebäudes – und nennt das Ertragswertverfahren.

Wohn- und Nutzfläche

Am Ende will Elster wissen wie groß die Wohn- und Nutzfläche ist. Hier unterscheidet Elster drei Kategorien – kleiner als 60 qm, 60 bis 100 qm und mehr als 100 qm. Dazu kommt dann die Anzahl der Wohnungen – bei einem Haus einfach: 1. Am Ende forderte Elster den Nutzer auf, die (mit Sicherheit vorhandenen) Fehler auszumerzen (zu den Fehlern navigieren), denn: Sonst kann das Formular nicht versendet werden und alles war umsonst. Also noch mal alles überprüfen und – abschicken!

Quelle: Land & Forst, 16.09.2022

Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist:

Ein Energieausweis ist nötig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. Wir sagen Ihnen, wann Sie dieses Dokument sonst noch brauchen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Für Verkäufer von Immobilien und Neu-Vermieter ist ein Energieausweis Pflicht. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.
  • Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden.
  • Käufer und Neu-Mieter haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Zuvor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie als Eigentümer aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.

Eigentümer von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie von Planer oder Architekten einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Wegen einzelner Sanierungsschritte sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen.

Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Außerdem kann ein Verbrauchsausweis nur dann ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise sein, wenn dezentral über Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftung, die Beleuchtung und – falls vorhanden – für die Klimatisierung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Diese Bedarfe werden in einem Ausweis für ein Nichtwohngebäude einzeln aufgelistet. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Mieter- bzw. Kaufinteressierte haben das Recht, die Energieeffizienz der Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter, Verkäufer oder Makler haben daher die Pflicht, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zu zeigen.

Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, – spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressenten dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, nachdem Sie den Ausweis erhalten haben, darüber ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses Gespräch gratis angeboten wird. Dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen eine Möglichkeit.

Müssen in einer Wohnungs-Anzeige Informationen aus dem Ausweis stehen?

Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, muss dazu einen gültigen Energieausweis besitzen. Liegt dieser bereits bei Aufgabe der Immobilienanzeige vor, dann ist es verpflichtend darin wichtige Angaben aus dem Ausweis zu nennen. Das sind:

  • die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
  • der Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
  • der (hauptsächliche) Energieträger für die Beheizung
  • das Gebäude-Baujahr
  • die Effizienzklasse der Immobilie

Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden.

Muss mein Gebäude vor Ort begutachtet werden?

Ausweisaussteller müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es reicht, wenn Sie als Eigentümer Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Die Ausweis-Ausstellerin ist dann trotzdem für die Richtigkeit der Daten im Ausweis verantwortlich, sie muss prüfen, ob die angegebenen Daten plausibel sind.

Wichtig können die Form und Qualität der Datenerhebung dann werden, wenn eine Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellt. In einem solchen Fall sind Sie als Eigentümer besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn Sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert haben und Ihr Ausweisaussteller das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat.

Betrugsversuche mit den Energieausweis-Pflichten

Richtige und eine ganze Reihe von Angaben in einem Ausweis sind gesetzlich vorgeschrieben. Dieser Pflicht nicht nachzukommen ist streng genommen eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von maximal 10.000 Euro bestraft werden – das klingt dramatisch. Auf diese Angst setzen Gauner, die Haus- und Wohnungsbesitzer Geld aus der Tasche ziehen wollen. Richtig ist, dass ein so hohes Bußgeld im Maximalfall droht, wenn Sie in einer Immobilienanzeige oder spätestens beim Besichtigungstermin die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verschweigen. Falsch ist allerdings, dass jeder Haus- und Wohnungsbesitzer solch einen Ausweis braucht. Lesen sie hier, in welchen Fällen ein Energieausweis nötig ist.

Die Betrüger gehen hauptsächlich mit zwei Maschen vor:

  1. Der Anruf

Haus- und Wohnungsbesitzern wird am Telefon erklärt, dass der Energieausweis für Wohngebäude Pflicht sei und die Firma am anderen Ende der Leitung diesen ausstellen würde. Meist handelt es sich um unerlaubte Werbeanrufe. Stimmen Sie einem Termin zu, erhalten Sie eine Auftragsbestätigung zusammen mit einer Zahlungsaufforderung. Mit Ihrer Unterschrift bevollmächtigen Sie die Firma zur „Beantragung eines Energieausweises“. Zugleich erklären Sie sich mit der „Kontaktaufnahme und der Beratung“ einverstanden, die laut Anrufer erforderlich seien, um den Ausweis zu erstellen. Die Folge dürften weitere Werbeanrufe auch von anderen Firmen sein.

  • Der Gutschein

Im Briefkasten liegt ein Gutschein, beispielsweise für eine „objektbezogene Energieeffizienz-Information“. Ein paar Tage später steht ein Berater vor der Haustür, um einen Termin zu vereinbaren, bei dem ein Energieausweis ausgestellt werden soll. Gleichzeitig will die Person teure und zum Teil unnötige Handwerkerleistungen verkaufen.

Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Wenn Gebäudeeigentümer den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich machen, gilt dies gemäß GEG als Ordnungswidrigkeit. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Dabei ist die Zuständigkeit für Energieausweise in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu sollten Sie es als Vermieter oder Verkäufer nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.

Quelle: www.verbraucherzentrale.de

Steuerfallen umschiffen: Darauf achtet das Finanzamt beim Stall- und Hausumbau

Bauen Sie einen Stall oder eine Halle in Wohnungen oder ein Café um, schaut das Finanzamt sehr genau hin. Wer die Spielregeln hingegen kennt, muss keinen Ärger fürchten.

Den alten Stall in Wohnungen umbauen oder ein Bauernhofcafé in der Scheune eröffnen – dass sich eine Umnutzung auszahlen kann, belegen die vielen Beispiele in unserer Serie eindrucksvoll. Bevor Sie sich allerdings für eine Umnutzung entscheiden, sollten Sie Ihren Steuerberater zurate ziehen. Denn durch den Umbau kann der alte Stall oder die Maschinenhalle aus dem Betriebs- ins Privatvermögen rutschen.

Dann müssen Sie die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert versteuern, die sogenannten stillen Reserven. Und was die wenigsten auf dem Schirm haben: Eine Umnutzung hat auch Konsequenzen für die Abschreibung, Einkommen-, Grund-, Erbschaft- und Umsatzsteuer.

Worauf es ankommt, und wie Sie unangenehmen Steuerbescheiden aus dem Weg gehen, haben wir für Sie zusammengetragen.

1. Vermögensart

Ob Ihr Finanzamt das bislang dem Betriebsvermögen zugeordnete Gebäude nach dem Umbau als Privatvermögen deklariert, hängt davon ab, wie Sie es anschließend nutzen:

Sie vermieten Wohnungen bzw. ein Haus: Die Immobilie, inklusive des dazugehörigen Grund und Bodens, bleibt im Betriebsvermögen des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Tipp: Eventuell kommt eine freiwillige Entnahme aus dem Betriebsvermögen infrage, wenn die Differenz zwischen dem Verkehrs- und dem Buchwert gering ist. Denn durch den Umbau gewinnen ältere Immobilien an Wert. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie viel Eigenleistung in den Umbau gesteckt haben. Sollten Sie diesen zu einem späteren Zeitpunkt dann doch noch ins Privatvermögen übertragen, decken Sie entsprechend hohe und steuerpflichtige stille Reserven auf.

Sie ziehen selbst in das Haus bzw. die Wohnung ein: Eine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen lässt sich nicht vermeiden.

Sie betreiben ein Gewerbe in dem Gebäude: Dies kann z.B. der Umbau zu einem gewerblichen Hofladen oder eine „Feierscheune“ sein. Auch in diesen Fällen droht keine Zwangsentnahme aus dem Betriebsvermögen. Das Finanzamt ordnet das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden jedoch dem gewerblichen Betriebsvermögen zu. Dabei decken Sie aber keine stillen Reserven auf.

Sie verpachten eine umgebaute Scheune, Halle usw.: Wenn Sie diese an Privatpersonen verpachten, z.B. als Unterstellplatz für Wohnwagen, bleibt die Immobilie inklusive Grund- und Boden im Betriebsvermögen. Das gilt selbst dann, wenn Sie das Gebäude an einen Gewerbetreibenden verpachten.

Grundsätzlich dürfen Sie bis zu 10% Ihrer gesamten land- und forstwirtschaftlichen Flächen für nicht landwirtschaftliche Zwecke nutzen, z.B. Wohnungen, Gewerbe, Erbbaurechte usw. Wenn Sie die Grenze überschreiten, droht die Zwangsentnahme der genutzten Flächen aus dem Betriebsvermögen (Gebäude plus der dazugehörende Grund und Boden).

Vor allem für kleinere verpachtete Betriebe kann die Zehn-Prozent-Grenze zu einem Problem werden. Wenn diese Gefahr droht, sollten Sie die Gebäudeteile, die Sie umnutzen wollen, vorher in eine gewerbliche Personengesellschaft ausgliedern (z.B. GmbH & Co.KG). Diese Gesellschaft verfügt über „ewiges“ Betriebsvermögen, sodass Sie einer Entnahme für immer aus dem Weg gehen.

2. Einkunftsart

Je nachdem, ob das umgenutzte Gebäude zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen bzw. Gewinne unterschiedlich erfassen und versteuern.

Immobilien im land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen: Mieten gelten als land- und forstwirtschaftliche Einkünfte, die Sie wie gewohnt versteuern müssen. Es spielt keine Rolle, an wen Sie den Umbau vermieten. Betriebsausgaben können Sie von Ihren Einnahmen abziehen.

Anders ist die Rechtslage bei 13a-Betrieben. Diese müssen ihre Mieteinnahmen usw. als Sonderbetriebseinnahmen erfassen. Kosten dürfen nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden.

Immobilien im gewerblichen Betriebsvermögen: Wenn Sie ein Gewerbe in dem umgenutzten Gebäude betreiben, müssen Sie die Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb ebenfalls regulär versteuern. Es fällt zwar Gewerbesteuer an. Diese dürfen Sie aber mit Ihrer Einkommensteuer verrechnen.

Immobilien im Privatvermögen: Ihre Mieteinnahmen stuft das Finanzamt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Ausgaben für die Wohnungen bzw. Häuser können Sie als Werbungskosten ansetzen. Die zu versteuernden Einkünfte ermitteln Sie mit einer Überschussrechnung. Dazu addieren Sie Ihre Mieteinnahmen usw. und ziehen davon alle Kosten ab.

Ihre Ausgaben können Sie allerdings immer nur dann in vollem Umfang geltend machen, wenn Sie eine Miete verlangen, die mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Bei einem Mietniveau zwischen 50 und 66% müssen Sie zunächst mit einer Gewinnprognose nachweisen, ob Ihre Einnahmen die Ausgaben in den kommenden 30 Jahren übersteigen. Erst wenn Ihnen das gelingt, dürfen Sie Ihre Ausgaben voll geltend machen. Wenn Sie weniger als 50% der ortsüblichen Miete ansetzen, dürfen Sie nur den entsprechenden Anteil der Kosten ansetzen.

Beispiel: In Ihrem Ort liegt die Kaltmiete bei 6 €/m2. Sie verlangen nur 50% bzw. 3 €/m2 von Ihren Mietern. Dann akzeptiert das Finanzamt auch nur einen Kostenansatz von 50%.

3. Umsatzsteuer

Meistens hat eine Umnutzung keine Auswirkungen auf die Umsatzsteuer. Haben Sie allerdings einen eigenen Gewerbebetrieb gegründet, unterliegen Sie mit diesem der Regelbesteuerung. Sie dürfen die Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb nicht pauschalieren.

Pauschalierer sollten aber darauf achten: Sobald Sie mit Ihrem Gewerbe- und land- bzw. forstwirtschaftlichen Betrieb zusammen einen Nettoumsatz von mehr als 600.000 € erzielen, dürfen Sie auch für die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte nicht mehr pauschalieren. Sie müssen dann mit Ihrem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in die Regelbesteuerung wechseln.

Das Vermieten von Gebäuden unterliegt nicht der Pauschalierung – ist aber grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Sie brauchen somit auf die Miete keine Umsatzsteuer aufschlagen und an Ihr Finanzamt abführen. Sie haben jedoch ein Wahlrecht und können auf die Steuerfreiheit verzichten. Sie müssen dann zwar Umsatzsteuer an Ihr Finanzamt abgeben, dürfen sich im Gegenzug aber auch die Vorsteuer aus den Umbaukos-ten erstatten lassen. Wenn Sie große Summen in Ihren Umbau investiert haben, kann sich das lohnen.

4. Abschreibung

Für die Höhe der Gebäudeabschreibung spielt es keine Rolle, ob sich die Immobilie im Betriebs- oder Privatvermögen befindet. Von den Herstellungskosten eines in Wohnungen umgenutztes Gebäude dürfen Sie grundsätzlich eine Abschreibung von 2 %/Jahr ansetzen. Liegt das Baujahr des ursprünglichen Gebäudes vor 1925, erhöht sich der Satz auf 2,5 %/Jahr. Nutzen Sie das Gebäude betrieblich bzw. gewerblich, dürfen Sie 3 %/Jahr abschreiben.

Stehen im Laufe der Zeit Renovierungen an, können Sie die Ausgaben in dem Wirtschaftsjahr ansetzen, in dem sie angefallen sind. Nur wenn sich durch die Sanierung die Qualität der Elektro-, Dach-, Fenster- und Sanitärausstattung deutlich verbessert, müssen Sie die Ausgaben nachträglich als Herstellungskosten über Jahrzehnte abschreiben. Ausnahme: Bei Wohngebäuden im Privatvermögen können Sie in diesem Fall den Renovierungsaufwand wahlweise über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen und müssen nicht zwangsläufig einen längeren Abschreibungszeitraum akzeptieren.

Haben Sie Zuschüsse für die Umnutzung erhalten? Dann steht Ihnen ein Wahlrecht zu – sowohl für Immobilien im Betriebs- als auch im Privatvermögen. Sie können den Zuschuss entweder als Betriebseinnahme versteuern. Dann dürfen Sie die volle Abschreibung ansetzen. Oder Sie ziehen den Zuschuss von den Investitionskosten ab. Dann verringert sich allerdings die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

5. Grundsteuer und Erbe

Grundsteuer: Für landwirtschaftliches Vermögen greift die Grundsteuer A. Dies betrifft Flächen, Wirtschaftsgebäude und auch die landwirtschaftlich genutzte Hofstelle. Gewerblich genutzte Gebäude ordnet das Finanzamt dem Grundvermögen zu, wofür die Grundsteuer B anfällt. Das gilt künftig auch für Betriebsleiter- und Altenteilerhäuser, wofür bislang die Grundsteuer A fällig war. Ab 2025 ist das nicht mehr möglich. Bundesweit werden dann alle Wohngebäude, also auch solche auf landwirtschaftlichen Betrieben, dem Grundvermögen zugeordnet, wofür die Gemeinde Grundsteuer B ansetzt.

Erbe: Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vererben, fällt dafür Erbschaftsteuer an. Wenn Sie allerdings ein Gebäude in ein Haus bzw. eine Wohnung umbauen, mit Ihrer Familie direkt da-nach selbst einziehen und es erst dann Ihrem Ehepartner übergeben, ist das steuerfrei. Dieser muss aber ebenfalls danach selbst einziehen.

Wenn Ihr Ehepartner das Gebäude nach Ihrem Tod erbt, es selbst nutzt, fallen ebenfalls keine Steuern ein – jedoch darf er die Immobilie dann mindestens zehn Jahre lang nicht verkau-fen. Andernfalls kann das Finanzamt im Nachgang noch Steuern verlangen.

Wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen, werden diese zur Kasse gebeten. Ihrem Nachwuchs steht dann aber ein Freibetrag von 400.000 € zu. Geht das Gebäude im Todesfall an ein Kind über, ist dies steuerfrei, sofern dieses es selbst nutzt und nicht innerhalb von zehn Jahren verkauft. Ausnahme: Wenn die Wohnfläche mehr als 200 m2 beträgt, muss Ihr Nachwuchs grundsätzlich den Wert des Gebäudes versteuern, der die 200-Quadratmeter-Grenze übersteigt.

Haben Sie die Immobilie bzw. die einzelnen Wohnungen vermietet? Dann kann Ihr Erbe einen erbschaftsteuerlichen Abschlag von 10 % auf den Wert der Immobilie geltend machen und so seine Steuerlast senken.

6. Denkmalschutz

Für denkmalgeschützte Gebäude dürfen Sie eine erhöhte Abschreibung nehmen, auch wenn Sie als Betriebsleiter selbst darin wohnen. Sie benötigen dazu allerdings eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, dass die Maßnahme dem Erhalt des Gebäudes dient. Die Höhe der Abschreibung hängt davon ab, ob Sie das Baudenkmal selbst nutzen oder vermieten.

Vermietung: Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren dürfen Sie bis zu 9% und in den vier Jahren darauf jeweils bis zu 7 % ansetzen. Innerhalb von zwölf Jahren haben Sie die Kosten somit abgeschrieben.

Selbstnutzung: Wohnen Sie selbst in dem Gebäude, können Sie eine Abschreibung von 9% über zehn Jahre lang vornehmen. Sie ist auf 90 % des Gesamtwertes begrenzt. Außerdem dürfen Sie dieses Abschreibungsmodell nur einmal in Ihrem Leben für ein Gebäude in Anspruch nehmen. Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude restaurieren, dürfen Sie den Anteil, der möglicherweise nicht durch einen Zuschuss gedeckt ist, auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dies gilt auch, wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen.

Häuser

Wenn Sie selbst einziehen Sie bauen einen Stall in ein Haus um und ziehen selbst ein? Dann rutscht das Gebäude mit dem dazugehörigen Grund und Boden aus dem Betriebs- in Ihre Privatvermögen.

Tipp: Informieren Sie Ihr Finanzamt immer vor Baubeginn darüber, dass Sie das Gebäude aus dem Betriebsvermögen entnehmen. Sonst besteht die Gefahr, dass dieses den Wert des neuen Gebäudes für die Entnahme ansetzt – und der dürfte deutlich höher ausfallen als der des alten. Den Verkehrswert ermitteln Sie am besten durch ein Sachverständigengutachten, sonst kann es zu Streit mit dem Finanzamt um den richtigen Wert kommen. Der Buchwert ergibt sich aus Ihrer Buchführung. Es handelt sich dabei um den Restwert des abgeschriebenen Gebäudes plus den Wert für den dazugehörigen Grund und Boden.

Quelle: topagrar

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/steuerfallen-umschiffen-darauf-achtet-das-finanzamt-beim-stallbau-13144209.html

Lage am Immobilienmarkt: Warum viele Bauherren aufgeben

Der Zinsanstieg bei Immobilienkrediten und exorbitant teures Material überfordern viele Hausbauer finanziell. Projekte werden storniert und Grundstücke zurückgegeben. Das sagen Experten.

Kurzfristig abgesagte Grundsteinlegungen für Bauprojekte, geplante Mietwohnungen, die sich plötzlich nicht mehr rechnen oder Hausbauer, die wegen rapider Kostensteigerungen aufgeben müssen: Die neuen Zeiten am Immobilienmarkt machen sich in der deutschen Baubranche bemerkbar. Höhere Zinsen für Kredite, gestoppte Fördergelder des Bundes und teures Material belasten Bauherren schwer. Zwar sehen Experten etwas Besserung, doch das dürfte dauern.

Egal ob Stahl, Beton oder Dämmmaterialien: Die Preise am Bau sind in den vergangenen Monaten hochgeschnellt – auch wegen des Ukraine-Krieges, der Lieferketten durcheinanderwirbelt. Auch die teure Energie spielt eine Rolle: Dachziegeln etwa werden bei großer Hitze gebrannt. Bauleistungen verteuerten sich laut jüngsten Zahlen von Mai laut Statistischem Bundesamt um 17,6 Prozent, das war der höchste Anstieg seit mehr als 50 Jahren.

Bei Bauherren, sei es professionelle Projektentwickler oder private Hausbauer, kann daher die Kalkulation zwischen Grundstückskauf und Baubeginn schnell überholt sein – trotz Puffer. „Große Investoren haben tiefe Taschen und können Kostensteigerungen eher abfangen“, sagte Pekka Sagner, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Bei privaten Bauherren sieht es anders aus.“

Mehr als jedes zehnte Unternehmen von Stornierungen betroffen

Das Münchner Ifo-Institut beobachtet schon seit Frühjahr eine Stornierungswelle. „Noch sind die Auftragsbücher prall gefüllt. Aber die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und schlechteren Fördermöglichkeiten stellen mehr und mehr Projekte in Frage“, so die Forscher. Mehr als jedes zehnte Unternehmen im Wohnungsbau (11,5 Prozent) sei im Juli von Stornierungen betroffen gewesen.

„Die Größenordnung ist vergleichbar mit dem Corona-Schock im Frühjahr 2020“, sagte Ifo-Forscher Felix Leiss. „War damals am häufigsten der gewerbliche Bau betroffen, sehen wir heute besonders im Wohnungsbau Stornierungen“. Das treffe Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser.

Private Bauherren müssten neben hohen Baukosten und steigenden Zinsen noch die steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten stemmen, erklärte der Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbandes, Tim-Oliver Müller. „Da entscheiden sich derzeit doch einige gegen den Hausbau.“ Aber auch bei Großinvestoren würden etliche Wohnungsbauprojekte auf den Prüfstand gestellt.

Beim Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) hält man die Ifo-Schätzungen für realistisch. „Wenn Bauprojekte noch nicht begonnen sind, dann werden sie derzeit verschoben“, sagte eine Sprecherin. „Bei begonnenen Vorhaben heißt es oft Augen zu und durch.“ Von einem Bauprojekt zurückzutreten, sei nicht immer reibungslos möglich und könne je nach Vertrag etwa Ausfallpauschalen nach sich ziehen. „Aber Sie können ja niemanden zwingen zu bauen.“

Verband warnt vor einer Baukrise im kommenden Jahr

Bei den hohen Materialpreisen sieht der ZDB vorerst keine Entspannung – denn ausgefallene Stahl-Lieferungen aus der Ukraine kommen nun oft aus Brasilien oder Asien, was höhere Preise bedeutet. Und auch die Lockdown-Politik in China verschärfe Lieferengpässe. Der Verband warnt daher vor einer Baukrise im kommenden Jahr. Auch IW-Experte Sagner erwartet eine „Vollbremsung“. Jüngste Zahlen deuten darauf hin: Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser brach im ersten Halbjahr um 17 Prozent ein. Und auch im Wohnungsbau fallen die Auftragseingänge deutlich, beobachtet das Statistische Bundesamt.

Der Materialmangel am Bau bleibt laut Ifo vorerst groß. So meldeten in der Umfrage im Juli fast die Hälfte der Firmen im Wohnungsbau Lieferprobleme. Zwar lasse der Schwung etwas nach, doch die Kosten fielen nur langsam und von einem „massiv hohen Niveau“. Viele Befragte erwarteten weiter Preiserhöhungen in den kommenden Monaten.

Bei Investoren sei die Stimmung angespannt, berichtet auch Susanne Gentz, Expertin für Wohnimmobilien beim Großmakler Jones Lang LaSalle (JLL). „Projektentwickler warten ab und Käufer befürchten, in einem fallenden Markt zu teuer zu kaufen.“ Derzeit seien Kalkulationen für Projektentwickler „wahnsinnig schwer“. Der notwendige hohe Preis im Neubaubereich werde häufig auf Käuferseite nicht mehr akzeptiert.

Gentz sieht aber zumindest etwas Beruhigung am Markt. So sei der Anstieg der Materialpreise und Zinsen etwas abgeflacht. Auch wenn sich der Markt nach der Sommerpause wieder beleben dürfte: Gentz glaubt, dass sich der Gegenwind am Häusermarkt auswirken wird. „Wir werden deutlich sinkende Fertigstellungszahlen sehen.“ Zugleich werde der Immobilienkauf wegen der gestiegenen Bauzinsen für viele Menschen zu teuer, während die Zuwanderung nach Deutschland wieder anziehe. „Der Druck auf dem Wohnungsmarkt bleibt hoch.“

Quelle: dpa

Wiese oder Acker für Solar-Freiflächenanlage bringt viermal so viel Geld wie Agrarnutzung

Die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen kann in Zukunft je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen gewinnen durch Photovoltaik-(PV)-Freiflächenanlagen enorm an Wert. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse der Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm Anfang Mai in Berlin vorgestellt hat.

Danach kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen je nach Standort und Anlagengröße etwa 20-mal höher sein als bei einer ackerbaulichen Nutzung.

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage den Ausführungen Böhms zufolge in der Regel allerdings erst ab einer elektrischen Leistung von rund 5 Megawatt Peak (MWp); das entspricht einer Flächengröße von 6 ha.

Netzanschlusspunkte weit entfernt

Das größte Hindernis für den Bau von PV-Freiflächenanlagen sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten häufig die Entfernung zum Netzanschlusspunkt, so Böhm. Die Realisierbarkeit einer Anlage hänge maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Dies gelte insbesondere dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden.

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen als bislang insgesamt gering ein. Derzeit seien 0,1 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Aufgrund eines stark heterogenen Zubaus könne es aber zu regionalen Konkurrenzen kommen.

Sofern die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert und 50 % der PV-Anlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist laut Böhm bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteil mit PV-Anlagen auf 0,8 % und bis 2040 auf 1,7 % zu rechnen. Die zukünftige Entwicklung sei jedoch von vielen Faktoren abhängig und könne stark schwanken. Für Böhm sind Agri-PV-Konzepte eine Möglichkeit, Flächenkonkurrenzen zu reduzieren.

Als Nachteil der meisten aktuell diskutierten Konzepte einer kombinierten PV-Stromerzeugung und landwirtschaftlicher Nutzung erwiesen sich höhere Stromgestehungskosten. „Hier besteht noch Forschungsbedarf, um eine kosteneffiziente Integration in die Landwirtschaft zu erreichen und Zusammenhänge mit der Landwirtschaft besser zu verstehen“, betont der Thünen-Wissenschaftler.

Quelle: top agrar

https://www.topagrar.com/energie/news/wiese-oder-acker-fuer-solar-freiflaechenanlage-bringt-viermal-soviel-geld-wie-agrarnutzung-13093662.html

Gebäudeumnutzung: Was steht den Geschwistern zu?

Nutzen Sie ein Gebäude um, müssen Sie Ihren Geschwistern mitunter Nachabfindung zahlen.

Nutzt ein Hofnachfolger ein Gebäude innerhalb von 20 Jahren nach der Hofübergabe zu landwirtschaftsfremden Zwecken um, muss er seine Geschwister an den daraus erzielten Gewinnen beteiligen. Vorausgesetzt, der Hof war zum Zeitpunkt des Übergangs auf den Hoferben tatsächlich ein Hof im Sinne der nordwestdeutschen Höfeordnung.

Geteilt werden muss aber nicht der ganze Erlös, sondern nur der Ertrag, der nach Abzug aller Aufwendungen sowie anteiliger Nachlassverbindlichkeiten, also Altschulden des Hofübergebers und gezahlter Abfindungen, übrigbleibt. Dabei fallen die Erlöse aus umgenutzten Wirtschaftsgebäuden meistens fortlaufend an, z.B. in Form von Mieten, Pachten, Vergütungen und Nutzungsentgelten. Dann werden die weichenden Erben an den jährlich anfallenden Beträgen beteiligt. Im Ergebnis führt die Umnutzung aber im Regelfall nur zu geringen Nachabfindungsansprüchen der weichenden Erben.

Wie gerechnet wird zeigt folgendes Beispiel: Ein Hofnachfolger hat im Jahr 2011 den elterlichen Hof übernommen. Zehn Jahre nach Übergabe, in 2021, baute er eine Scheune zu drei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 180 m2 um. Er investierte insgesamt 125.000 €, wovon er 100.000 € als Kredit mit einem Zinssatz von 2,0% aufnahm. Seit Anfang 2022 vermietet er die Wohnungen.

Ausgangspunkt für die Berechnung der Nachabfindung sind die jährlichen Mieteinnahmen. Davon ausgehend berechnet sich die Nachabfindung für die beiden Schwestern des Hofnachfolgers. Wie für das Jahr 2022 gerechnet wird, zeigt die Übersicht.

Auf 20 Jahre begrenzt

Im Laufe der nächsten Jahre erhöht sich die Abfindung für die beiden Schwestern dadurch, dass die Zinsbelastung des Hoferben abnimmt. Auf der anderen Seite reduziert sich ab 2026 die zu zahlende Nachabfindung, weil der Hofnachfolger nach Ablauf von 15 Jahren seit der Hofübergabe einen Anteil von 50 % vorab für sich behalten kann. Denn im Rahmen der sog. Degression muss der Hofnachfolger in den ersten 10 Jahren nach der Hofübergabe 100 % der Erlöse mit den Geschwistern teilen, ab dem 10. Jahr nach Hofübergabe nur noch 75 % und ab dem 15. Jahr nur noch 50 %.

Sobald 20 Jahre seit Hofübergabe vergangen sind, ist der Hoferbe frei von allen Nachabfindungsansprüchen und kann den gesamten Mietertrag für sich behalten. Denn die jährlichen Gewinne brauchen nur bis zum Ablauf der 20-Jahres-Frist mit den Geschwistern geteilt werden.

Quelle: top agrar, von Anne Schulze Vohren

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/gebaeudeumnutzung-was-steht-den-geschwistern-zu-13144244.html

Die gezahlten Kaufpreise für Wohnimmobilien sinken nur geringfügig

Der Immobilienbewerter Sprengnetter hat gezahlte Kaufpreise für Wohnimmobilien in den Quartalen 2021 bis Ende Juni 2022 untersucht und kommt zu dem Ergebnis: Die Preise sind aktuell nur minimal zurückgegangen. Die realen Preise und die angebotenen, die gegenwärtig deutlich nach unten gehen, „laufen auseinander“.

Betrachtet hat Sprengnetter Daten von insgesamt 1,4 Mio. Kaufobjekten sowie 320.000 Kaufpreise mit einer Transaktionssumme von rund 150 Mrd. Euro. Im Ergebnis sind danach die Kaufpreise im zweiten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2022 erstmals unterm Strich tatsächlich gefallen. Und zwar bei Einfamilienhäusern deutschlandweit um 0,8%, bei Eigentumswohnungen um 1,3%. Zum Vergleich: Bei Einfamilienhäusern lagen die vorherigen Quartalssteigerungen im betrachten Zeitraum bei im Schnitt 2,7%. Bei Eigentumswohnungen bewegten sie sich in einer Spanne von 1% bis 3,1%.

Insofern also könne zwar von Rückgang gesprochen werden, sagt Sprengnetter. Allerdings nicht in dem Maße, wie sie derzeit Analysen von Angebotspreisen nahelegten, die bis zu einem Minus von 30% reichten.

Eigentumswohnungen in München sind im zweiten Quartal 4,4% billiger geworden

Ein überdurchschnittliches Minus registriert Sprengnetter allerdings in einigen Metropolen. In Köln ergebe sich bei Eigentumswohnungen zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal 2022 ein Rückgang um 4,1%, in München sind es 4,4%. Hamburg hat dagegen ein kleines Plus von 1,2%, in Berlin bleibt das Niveau gleich.

„Der Schock wird nicht lange anhalten“

Sprengnetter-COO Christian Sauerborn leitet aus seinen Zahlen eine eher positive weitere Marktentwicklung ab: „Wir gehen anhand der moderaten deutschlandweiten Preissenkungen sowie der prognostizierten stagnierenden Bauzinserhöhungen davon aus, dass der Schock, den der deutsche Wohnimmobilienmarkt erlitten hat, nicht lange anhalten wird.“ Der Markt könne sich in Teilen in Richtung günstigerer Objekte verlagern. Doch selbst, wenn ein gewisser Prozentsatz der Käufer abspringe, werde die Nachfrage doch weiter vorhanden sein. Ob 25 oder fünf seriöse Käufer auf dasselbe Objekt warten, sei im Grunde „irrelevant“

Quelle: Immobilien Zeitung, 23.08.2022 (Jutta Ochs)

PV-Freiflächenanlagen können Wert von Agrarflächen stark steigern

Agrarflächen können durch Photovoltaikanlagen ein Vielfaches an Wert gewinnen. Dafür müssen aber alle Stellschrauben passen.

Bis zu zwanzig Mal höher kann die maximale Zahlungsbereitschaft für den Boden bei PV-Freiflächenanlagen sein. Das geht aus dem am Thünen-Institut für Betriebswirtschaft bearbeiteten Projekt „PV-Freiflächenanlagen in der Landwirtschaft“ hervor, dessen erste Ergebnisse nun vorgestellt wurden.

Wie groß die Wertsteigerung ist, hänge allerdings stark von Standort und Größe der PV-Anlage ab, erklärt Thünen-Wissenschaftler Jonas Böhm zu den Projektergebnissen.

Leistung der Anlage muss hoch sein

Wirtschaftlich interessant werden PV-Freiflächenanlage Böhm zufolge in der Regel erst ab einer elektrischen Leistung von rund fünf Megawatt Peak (MWp). Das entspricht einer Flächengröße von sechs Hektar.
Weiteres Problem: Die Entfernung zum Netzanschlusspunkt. Das sei aus wirtschaftlicher Perspektive neben den Materialkosten für den Aufbau einer Anlage meist das größte Hindernis bei PV-Freiflächenanlagen, schildert Böhm.

Tipp: Bebauungspläne checken

Ob eine Anlage überhaupt realisierbar ist, hängt demnach maßgeblich von den jeweiligen Bebauungsplänen ab. Das gelte vor allem dann, wenn Anlagen – wie zunehmend üblich – außerhalb der EEG-Förderung errichtet würden, mahnt Böhm.

Flächenkonkurrenz noch gering

Der Wissenschaftler schätzt die Flächenkonkurrenz auf dem Bodenmarkt durch PV-Anlagen bisher als noch gering ein. Böhms Angaben zufolge sind im Moment 0,1 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Deutschland mit PV-Freiflächenanlagen bebaut. Zu Konkurrenz könnte es eher regional kommen. Aus Sicht Böhms bieten vor allem Agri-PV-Konzepte die Möglichkeit, die Konkurrenz, um Flächen zu reduzieren.

Die Rechnung für die Zukunft

Falls die aktuellen politischen Ausbauziele realisiert werden und 50 Prozent aller Photovoltaikanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden, ist bis 2030 mit einem Anstieg des Flächenanteils mit PV-Anlagen auf 0,8 Prozent zu rechnen, wie Böhm erläutert. Bis 2040 läge die Steigerung demnach bei 1,7 Prozent.
Böhm gibt aber zu bedenken, dass die zukünftige Entwicklung von vielen Faktoren abhängig ist und die errechneten Werte deshalb stark schwanken können.

Quelle: Land und Forst, 19.05.2022