Schlagwort: Resthof

Soll ich die alte Scheune abreißen und neubauen oder umnutzen?

Allgemein

Eine alte baufällige landwirtschaftliche Scheune steht auf dem Hof. Welche Auflagen muss ich bei einer Umnutzung erfüllen, wenn ich sie zum Wohnhaus machen will?

Frage:

Wir haben auf unserem Hof eine alte baufällige landwirtschaftliche Scheune, die ich gerne zu einer Betriebsleiterwohnung umnutzen würde. Insbesondere das Dach ist stark renovierungsbedürftig. Darf ich die Dachform ändern und zum Beispiel Gauben einplanen? Oder dürfte ich die gesamte Scheune abreißen, um ein komplett neues Wohnhaus zu errichten?

Antwort:

Sobald das Gebäude tatsächlich baufällig ist und das Dach, konkreter der Dachstuhl, nicht mehr in Ordnung ist, handelt es sich baurechtlich um eine Ruine. Eine einfache Umnutzung wäre damit nicht möglich. Sie müssten also zumindest in Form von Renovierungsarbeiten zuvor das Dach erneuern, bevor Sie einen Umnutzungsantrag stellen können. Ob Sie für die Renovierung eine Baugenehmigung benötigen, kann Ihr Architekt per Rücksprache mit dem Bauamt erfahren.

Wenn Sie dann einen Umnutzungsantrag stellen, beachten Sie folgendes: Grundsätzlich dürfen Sie ein Gebäude nur so umnutzen, wie es ist. Das heißt im Zuge einer „Umnutzung“ dürfen Sie den Dachstuhl nicht in seiner jetzigen Form verändern.

Ob Sie stattdessen das Gebäude komplett abreißen können und ein Wohnhaus erstellen dürfen, hängt davon ab, ob Sie die privilegierten Voraussetzungen im Außenbereich als landwirtschaftlicher Betrieb einhalten. Ein solches Projekt unterliegt dann nicht der Umnutzungsvorschrift, sondern den Neubauregelungen für ein Betriebsleiterwohnhaus.

Ein solches genehmigen die Behörden allerdings nicht, wenn bei Ihnen auf dem Betrieb bereits ausreichend Wohnraum vorhanden ist. Wenn kein Wohnbedarf besteht, ist aus Außenbereichsschutzgründen auch keine weitere Baugenehmigung für ein Wohnhaus möglich.

Quelle: topagrar

Bauernhof kaufen – Was Du unbedingt beachten solltest

Allgemein

Immer mehr Städter zieht es raus aufs Land. Dabei gibt es verschiedene Modelle, wie der Wunsch Realität werden kann. Einen Bauernhof kaufen und dort Wohnen und Arbeiten verbinden, ist eines davon. Allerdings sind Bauernhäuser keine Alltäglichkeit auf dem Wohnungsmarkt. Wer sich dazu entscheidet, einen Bauernhof zu kaufen, sollte einige Dinge beachten.

Bauernhof kaufen: Welchen Zweck soll der Bauernhof erfüllen? 

Der Traum vom ländlichen Bauernhof kann Realität werden. Vor allem Menschen, die im Großstadtdschungel leben, sehnen sich oftmals nach sauberer Luft, mehr Natur und Platz im eigenen Zuhause. Wenn Du auch zu denen gehörst, die sich in naher Zukunft einen Bauernhof kaufen möchten, solltest Du Dir zunächst darüber klar werden, wie Du ihn nutzen möchtest. 

Landwirtschaftliche Nutzung 

Mit einem Bauernhof verbinden die meisten Menschen Kühe, Schafe, Schweine und Hühner. Aber auch der Gemüse- oder Getreideanbau kann eine Art der Nutzung sein. Möchtest Du einen Bauernhof kaufen, um ihn landwirtschaftlich zu nutzen, solltest Du wenigstens die beruflichen Grundlagen beherrschen. 

Achte beim Kauf darauf, dass der Bauernhof entsprechend Deinen Wünschen ausgestattet ist oder umgebaut werden kann. Hier können zusätzliche Kosten entstehen oder Bauanträge notwendig sein.  

Nutzung als Urlaubsoase für Städter 

Möchtest Du den Bauernhof als Hotel oder Pension anbieten, ist es wichtig zu wissen, was genau Du Deinen Gästen bieten möchtest. Das kann alles sein, von reiner Erholung oder Wellness bis hin zu Reiterferien für Kinder oder Familienurlaub, bei denen jeder auf dem Bauernhof tatkräftig mit anpackt. Das Landwirtschaftsamt kann Dir Tipps geben, wie Du den Bauernhof nach Deinen Wünschen umgestalten kannst. 

Wohnen und Homeoffice 

Besonders Künstler und Handwerker entscheiden sich oft dazu, einen Bauernhof zu kaufen, um dort in Ruhe wohnen und arbeiten zu können. Auch hier solltest Du an eventuelle Umbaumaßnahmen denken, die geplant, beantrag und bezahlt werden müssen. 

Bauernhof kaufen: Rahmenbedingungen festlegen 

Bevor Du Dich näher damit befassen kannst, einen Bauernhof zu kaufen, gilt es die Rahmenbedingungen zu klären. Welche Art von Bauernhof passt zu Deinen Wünschen? Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Ist die Finanzierung mit der Bank geklärt? Wo soll sich der Bauernhof befinden? 

Auf einem Bauernhof zu leben, bedeutet nicht, von der Außenwelt abgeschieden sein zu müssen. Die Infrastruktur spielt für die Kaufentscheidung eine entscheidende Rolle. Musst Du sämtliche Wege mit dem Auto zurücklegen oder fährt regelmäßig ein Bus? Ziehst Du mit Deiner Familie aufs Land, ist es auch wichtig, Kitas oder Schulen in der Umgebung zu haben, damit Du Deiner Kinder nicht täglich mehrere Kilometer weit kutschieren musst. 

Neben Finanzierung und Lage, sollte der Bauernhof auch Deinen Anforderungen an die zukünftige Nutzung genügen. Brauchst Du nur ein Gebäude oder auch Nebengebäude für Hofläden oder Scheunen für die Tiere? Ist das Grundstück groß genug, um Felder zu bewirtschaften oder Tiere weiden zu lassen? 

Je nach Höhe des Eigenkapitals, das Du zum Kauf dazu steuern kannst, musst Du einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Achtung ist geboten, wenn Du einen alten Bauernhof kaufen möchtest: Dieser muss unter Umständen sehr aufwendig saniert werden, was die Kosten in die Höhe treiben kann.  

Erst prüfen, dann kaufen 

Wir bei jeder Immobilie sollte auch der Kauf eines Bauernhofes genau überlegt werden. Hast Du ein Objekt gefunden, das in Lage, Preis und Zweck Deinen Wünschen entspricht, solltest Du es in jedem Fall persönlich besichtigen. 

Manche Baufälligkeiten zeigen sich bereits auf den ersten Blick. Für andere lohnt es sich, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann auch versteckte Mängel wie Schimmel entdecken und den Wert des Gebäudes bestimmen. Der Zustandsbericht des Gutachters zeigt Dir auch, welche Sanierungen eventuell notwendig sind. 

Bevor Du den Bauernhof kaufen kannst, gilt es neben dem Gutachterbericht auch das Grundstück auf Altlasten zu prüfen. Hier kann ein Bodengutachten oder der Blick ins Altlastenkataster helfen. 

Ebenfalls wichtig ist, die Grundbucheinsicht. Hier findest Du nicht nur die aktuellen Eigentumsverhältnisse und Grundschulden, sondern auch eventuelle Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Nießbrauch. 

Bauernhof kaufen: Welche Kosten entstehen 

Wenn Du einen Bauernhof kaufen möchtest, entstehen einige Kosten. Neben den Kosten für Gutachter und Grundbucheinsichten, fallen noch weitere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten an. 

Für die Grunderwerbssteuer werden je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Nur der Verkauf unter nahen Angehörigen in direkter Linie, sind von der Steuer befreit. Der Notar verlangt in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises. Davon sind ein Prozent Notarkosten und 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. 

Abgesehen von den Kaufnebenkosten fallen teilweise immense Kosten für Abwasser, Wasser, Strom und Gas an. Falls Du einen Bauernhof kaufst, der noch nicht über sämtliche Leitungen verfügt, müssen diese mitunter von der Straße zum Haus gelegt werden. Auch die dafür anfallenden Kosten können sehr schnell in die Höhe schnellen. 

Nicht jeder hat sofort das notwendige Geld für diese Anschaffung parat. Wenn auch Du einen Bauernhof kaufen möchtest, aber nicht genug Eigenkapital hast, musst Du ein Bankdarlehen oder Bauspardarlehen abschließen. Es gibt aber diverse Förderungen vom Bund, die DU nutzen kannst. Unter anderen profitierst Du von einer Bauförderung für Familien. Informiere Dich über Deine Möglichkeiten, um Kosten zu sparen. 

Es gibt auch Bauernhöfe, bei denen Du eigentlich mehr eine Villa kaufst. Solch eine Bauernvilla bietet etwas mehr Wohnkomfort, bedeutet jedoch auch mehr Kosten für die Anschaffung. Es lohnt sich auf jeden Fall bei einem Altbau, eine Wertermittlung bei der Immobiliensuche zu veranlassen, damit Dir nicht mehr Kosten als nötig entstehen. 

Wo Du einen Bauernhof kaufen kannst 

Die erste Anlaufstelle, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst, sind regionale Immobilienanzeigen in Zeitungen oder im Internet. So bekommst Du zumindest schon einmal einen groben Überblick über das Angebot und die ungefähren Kosten. In der Regel erhältst Du jedoch die besten Informationen, wenn Du mit den Menschen vor Ort in Kontakt trittst. Einen Bauernhof von privat kaufen kann einige Vorteile bringen. 

Es gibt mittlerweile digitale Hofbörsen, auf denen explizit nach Hofnachfolgen gesucht wird. Solch eine Plattform ist ein Marktplatz für Verkäufer oder Verpächter und Käufer sowie Pächter im landwirtschaftlichen und gärtnerischen Bereich. Damit wird das Finden einer geeigneten Nachfolge für einen Bauernhof erleichtert und kann Existenzgründern den Einstieg begünstigen. 

Bauernhof kaufen – Die richtige Beratung führt zum richtigen Weg 

Eine Beratung ist das A und O, wenn Du einen Bauernhof kaufen willst. Da ein ausreichendes Fachwissen unabdingbar ist, solltest Du Dich vorab auch wirklich intensiv mit einem (landwirtschaftlichen) Betrieb auseinandersetzen. Im Internet gibt es erste Anlaufstellen, wo Du Dich beraten lassen kannst. Dabei wird Dir vor allem bei den folgenden Punkten Unterstützung angeboten: 

  • Gründungskonzepte für den Aufbau einer neuen Existenz 
  • Fortbildungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten 
  • Beratung und Optimierung eines Betriebs 
  • Qualitätscoaching 
  • Umgang mit Tieren und Natur usw. 

Egal, ob Du einen (alten) Bauernhof kaufen möchtest, um selbst dort zu wohnen und zu arbeiten oder Du ihn verpachten oder vermieten möchtest: Erstelle vor dem Kauf eine Pro und Contra Liste und gehe alle Punkte genau durch, bevor Du Dich für ein Objekt entscheidest. Im Gegensatz zu Investitionen in Eigentumswohnung in der Großstadt, ist es deutlich schwieriger einen Bauernhof zu verkaufen, wenn Du ihn nicht länger halten möchtest. Auch die Verwaltung eines so großen Geländes ist nicht zu unterschätzen. 

Hast Du das Für und Wider abgewägt und einen Bauernhof zum Kaufen gefunden, steht Deiner neuen Zukunft auf dem Land nichts mehr im Weg. 

Bauernhof kaufen: Das Wichtigste in Kürze 

  • Vor dem Kauf eines Bauernhauses Zweck, Lage, Art und Budget bestimmen 
  • Keinen Bauernhof kaufen ohne Besichtigung und Gutachter 
  • Alte Bauernhöfe kaufen ist nicht immer zu empfehlen: Sie sind günstig im Kaufpreis, aber oft teuer bei Sanierung und Renovierung 
  • Bauernhöfe zum Kauf findest Du auf Internetportal, in speziellen Foren oder im privaten Kreis 

Hofumbau zur Pferdehaltung

Allgemein

Statt der Bullenmast eine Pferdepension aufmachen – oder als private Familie die Pferde im Garten halten? Wir klären, was geht.

Denn das Bild im Kopf sieht so romantisch aus: Der eigene kleine Ponyhof auf dem Lande. Aus dem Küchenfenster die geliebten Vierbeiner beim Grasen beobachten und hinter dem Haus wartet der eigene kleine Reitplatz. Doch in der Realität gibt es häufig ein böses Erwachen: Nur weil irgendwo ein kleiner Resthof zum Verkauf steht, heißt das noch lange nicht, dass ich meine Wünsche dort alle umsetzen kann.

Der eigene Pferdehof oder: Das Bauen im Außenbereich

Redakteurin Imke Harms – selbst leidenschaftliche Reiterin – ist nach Cloppenburg gefahren und hat mit Dr. Bernhard Rump gesprochen, dem Leiter der Fachgruppe Ländliche Entwicklung bei der Landwirtschaftskammer Niedersachsen in Cloppenburg, und mit seinem Kollegen, Dirk Klaus, Berater für das Thema Bauen im Außenbereich, um zu erfahren, welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen für den eigenen Pferdehof.

Wichtig: Landwirtschaft ist gute Voraussetzung

„Wer einen landwirtschaftlichen Betrieb hat und irgendwann Teile davon umnutzen möchte, hat gute Karten“, steigt Bernhard Rump in das Thema ein. Einen alten Geräteschuppen zum Pferdestall umzugestalten oder einen Teil des ehemaligen Schweinestalls als Laufstall umzunutzen: „Ziemlich unproblematisch“, so die Meinung des Experten. Doch sobald es um Neubauten geht, stellt sich die Situation schon anders dar: „Auch wer als Landwirt/Landwirtin gilt, muss sich an die Niedersächsische Bauordnung halten“, macht Dirk Klaus deutlich. Zwar seien landwirtschaftliche Betriebe privilegiert und könnten mehr umsetzen als Privatpersonen, dennoch gelte: „Der Bau muss dem Projekt dienlich sein und eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen lassen.“

Übersetzt: Will ich einfach nur einen Partyschuppen errichten, sind die Chancen eher gering, dass der Landkreis diesem Wunsch auch entspricht. Baue ich aber eine Strohhalle, um für die künftig eingestallten Pferde das Einstreu trocken lagern zu können, sind die Aussichten besser.

Verfahrensfreie Baumaßnahmen für den Pferdestall

Außerdem gibt es dann ja noch den magischen zweiten Absatz des Paragrafen 60 der niedersächsischen Bauordnung, in dem es um „verfahrensfreie Baumaßnahmen“ geht…

Sonderfall: Hobbypferdehaltung von Privatleuten

Aber zurück zu den Privatleuten, die ihre Vierbeiner gern zu Hause halten möchten: „Hier stellt sich die Sache noch schwieriger dar, denn häufig liegen Resthöfe baurechtlich gesehen im Außenbereich – und in diesem geht gelinde gesagt, nix‘“, wie Bernhard Rump mit einem Lachen sagt.

„Zwar kann es sein, dass die Umnutzung des alten Hühnerstalls zum Pferdestall für die Hobbyhaltung auf dem Grundstück der Immobilie, für die ich mich interessiere, noch recht unproblematisch klappt – doch eigentlich darf dann weder ein Zaun gesetzt, noch eine Mistplatte gebaut, geschweige denn Paddocksand oder Schotter aufgefahren werden.“

Abgrenzung von Landwirtschaft und Hobbyhaltung

Welche Möglichkeiten sich dennoch bieten, woran landwirtschaftliche Betriebe denken müssen, wenn sie sich ein weiteres Standbein mit der Pferdehaltung oder der Pferdezucht aufbauen wollen, ab welchem Verdienst der Nebenerwerb beginnt –  und welches die Besonderheiten der Hobbyhaltung sind, erfahren Sie im nächsten Beitrag. Quelle: Land und Forst

Gebäudeumnutzung: Was Sie dürfen – und was nicht

Allgemein

Wer Gebäude umnutzen will, hat oft Probleme mit den Genehmigungsbehörden. Das muss nicht sein. Stephan Sauer erklärt, worauf Sie achten müssen.

Wer ein landwirtschaftliches Gebäude umnutzen möchte, kann seiner Fantasie zunächst freien Lauf lassen. Anstelle von Kühen oder Schweinen können Sie im alten Stall z. B. eine Tischlerei, ein Künstleratelier, ein Café, ein Ladenlokal, aber auch Büroräume oder Wohnungen unterbringen.

Soweit die Theorie. In der Praxis ist es häufig sehr viel schwieriger, die ersehnte Baugenehmigung zu bekommen. Die Behörden mauern oder verteilen undurchsichtige Ablehnungen. Diese beruhen jedoch oft auf reinen Vermutungen oder mangelnden Absprachen einzelner Fachbehörden untereinander.

Typisches Beispiel: Ein Landwirt will ein umgebautes Altgebäude an einen Handwerksbetrieb vermieten. Die Baubehörde weist den Antrag unter Hinweis auf angebliche Emissionsprobleme ab, obwohl die Umweltbehörde lediglich ein Zusatzgutachten vom Landwirt fordert. Wer dann nicht aktiv auf Spurensuche für die Ablehnung geht, vergibt vielleicht die letzte Chance, doch noch grünes Licht für die Ansiedlung des Handwerksbetriebes in der Scheune zu bekommen.

Wichtig vorab: Jede Nutzungsänderung muss von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die maßgeblichen Vorschriften sind im Baugesetzbuch festgelegt. Hinzu kommen die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Außerdem können bei der Genehmigung der Denkmalschutz sowie die Straßen- und Wegegesetze der Länder eine Rolle spielen.

Ob Sie für Ihre geplante Umnutzung eine Baugenehmigung erhalten können, hängt ganz wesentlich vom Standort Ihres Hofes ab. Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Fall 1: Ihr Hof liegt in einem Gebiet mit Bebauungsplan.

Fall 2: Ihr Hof liegt innerhalb eines Ortsteils ohne Bebauungsplan (sog. unbeplanter Innenbereich).

Fall 3: Ihr Hof liegt im Außenbereich.

Fall 1:

Bebauungsplan schafft Klarheit

Liegt Ihr Betrieb in einem Ortsbereich, für den ein Bebauungsplan existiert, so bestimmt dieser, welche Umnutzung erlaubt ist und welche nicht.

Im Bebauungsplan ist festgelegt, ob es sich – rechtlich gesehen – um ein Dorf-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt. Oft liegen landwirtschaftliche Betriebe in Dorf- oder Mischgebieten. Die Umwandlung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen ist hier in der Regel kein Problem. Auch die Unterbringung kleinerer Gewerbe- oder Handwerksbetriebe, die zur Versorgung der Bewohner beitragen, ist erlaubt.

Daneben spielt das Maß der baulichen Nutzung (u. a. Zahl der Vollgeschosse, Höhe des Gebäudes) eine Rolle. Die einfache Umnutzung z. B. einer Scheune in einen Lagerraum ist meist unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn Sie ein vorhandenes Gebäude um ein zweites Vollgeschoss erweitern möchten und der Bebauungsplan dies nicht vorsieht. Die Bauaufsichtsbehörde kann Sie jedoch von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien, wenn die Umnutzung keine Nachteile für das Allgemeinwohl oder die nähere Umgebung befürchten lässt.

Fall 2:

Umnutzung muss sich „einfügen“

Für viele innerörtliche Lagen existiert kein formeller Bebauungsplan. Dann gelten die Vorschriften des § 34 Baugesetzbuch für so genannte „unbeplante Innenbereiche“.

Hier kommt es darauf an, welchen baulichen bzw. rechtlichen Charakter die Umgebung hat. Meist wird sie einem Dorf- oder Mischgebiet entsprechen. Dann bekommen Sie jede Nutzung genehmigt, die – wenn ein Bebauungsplan existieren würde – in einem Dorf- oder Mischgebiet zulässig ist.

Kann der richtige Gebietstyp nicht zweifelsfrei bestimmt werden, prüft die Behörde, ob sich Ihre geplante Umnutzung in die nähere Umgebung einfügt. Ein Indiz dafür sind ähnliche, bereits genehmigte Projekte in der Nachbarschaft.

Als wichtigstes Kriterium, um festzustellen, ob sich Ihr Vorhaben „einfügt“, gilt das Gebot der Rücksichtnahme. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. Beispiel: Sie wollen in Ihrer Scheune eine Schlosserei unterbringen. Wenn zu erwarten ist, dass diese Ihre Wohnnachbarn mit erheblichem Lärm und ständigem Fahrzeugverkehr belästigen würde, sähe es mit der Baugenehmigung schlecht aus. Planen Sie dagegen ein kleines Blumengeschäft, das nur einmal in der Woche beliefert wird, haben Sie eine größere Chance auf Zustimmung durch das Bauamt.

Fall 3:

Viele Hürden im Außenbereich

Viele Umnutzungen, die in Ortslagen möglich sind, werden im so genannten Außenbereich nicht ohne weiteres genehmigt. Dafür sorgen die strengen Vorschriften des § 35 Baugesetzbuch. Danach dürfen nur Land- und Forstwirte (Voll- und Nebenerwerb) im Au­ßenbereich privilegiert bauen, da ihre Vorhaben „dem Wesen nach“ in den Außenbe­reich gehören. Dazu zählen z. B. Stäl­le, Lager- und Maschinenhallen, aber auch z. B. Gebäude für die gewerbliche Tierhaltung.

Wenn ein Land- und Forstwirt ehemalige Wirtschaftsgebäude im Außenbereich umnutzen will, ist dies grundsätzlich möglich. Denn für die erstmalige Nutzungsände­rung hin zu außerlandwirtschaftlicher Nut­zung gilt eine Begünstigung für Landwirte. Der Vorteil liegt darin, dass einige Vorschrif­ten, die sonst die Baugenehmigung im Außenbereich unmöglich machen, kein K.O.-Kriterium mehr darstellen. So steht Ihrem begünstigten Umnutzungsprojekt z. B. der Flächennutzungsplan nicht im Weg.

Trotzdem gibt es noch viele rechtliche Hürden zwischen Ihnen und der begehrten Baugenehmigung. So darf die Umnutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigen, wie den Natur- oder Wasserschutz. Ebenso müssen Infrastruktur und Erschließung gesichert sein. Und auch für die umzunutzenden Gebäude selbst gibt es viele detaillierte Vorschriften.

Quelle: topagrar

Dendrochronologie – In der Bauforschung und Denkmalpflege

Allgemein

Dendrochronologie ermittelt das Alter von Hölzern durch Analyse der Jahrringe. Diese Methode kann im Idealfall das Alter von Hölzern bis zu einem Alter von ca. 12’000 Jahren sehr genau bestimmen und eignet sich daher beispielsweise für die Datierung von Holzbalken in Gebäuden.

Mit Hilfe der Jahrringanalyse bei verbauten Hölzern können Bauzeiten von Gebäuden sehr genau ermittelt werden. Sie leistet dabei einen sehr wichtigen Beitrag für die Bauforschung und Kulturgeschichte von Gebäuden (Denkmalpflege). Die Genauigkeit der Datierung ist jedoch von mehreren Faktoren abhängig; präzise ist sie nur, wenn:

  1. das verbaute Holz noch die sogenannte Waldkante zeigt
  2. das Holz erstverwendet wurde
  3. und sich noch am Ort der Erstverwendung befindet („in situ“).

In der Regel ist das Fälljahr des Baumes identisch mit dem Jahr des Einbaus. Fehlen Jahresringe (Differenz zur Waldkante), sind nur Annäherungswerte möglich (z. B. „± 10 Jahre“, „um/nach 1786“).

Zeigt das Bauholz Bearbeitungsspuren (z. B. Nuten), die nicht mit der letzten Verwendung zusammenhängen („Zweitverwendung“), ist es also vorher schon einmal in einem anderen Bau verwendet worden, liegt das Fälldatum (Dendrodatum) in der Regel vor der Erbauungszeit des nun untersuchten Gebäudes, das dann also jünger ist. Während ein Holzbalken als Türsturz schlecht auswechselbar ist, kann er in einem Dachstuhl später als Reparaturmaßnahme eingefügt worden sein.

Da die Jahresringtabellen inzwischen immer stärker nach Baumarten und Regionen differenziert werden (z. B. „norddeutsche Eichenkurve“), sind Aussagen über die Herkunft der Bauhölzer möglich einschließlich von Rückschlüssen. So ließ sich bei der Untersuchung der mittelalterlichen Stadtkerne der Hansestädte an der Ostsee feststellen, ab wann die umliegenden Wälder abgeholzt waren, so dass Importe aus den skandinavischen Ländern erforderlich wurden.

Suburbanisierung – Familien verlassen die großen Städte

Allgemein


Nach Jahrzehnten der Zuwanderung haben Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Jahr 2021 durch Umzüge so deutlich an Bevölkerung verloren wie zuletzt im Jahr 1994. Das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (BiB) in Wiesbaden sieht einen neuen Trend zur Suburbanisierung.

Die Zahl der Fortzüge aus den kreisfreien Großstädten in kleinere Städte und ländliche Regionen ist 2021 im Vergleich zu 2019 um 1,8% angewachsen. Parallel dazu sanken die Zuzüge in die Großstädte um 5,4%.  Damit sei das Binnenwanderungssaldo der Großstädte auf einem so niedrigen Niveau wie seit 30 Jahren nicht mehr, als es eine deutliche Abwanderung in das Umland, also einen starken Suburbanisierungstrend gab. Während das BIB die Bevölkerungsverluste der Großstädte im Jahr 2020 vor allem auf eine insgesamt sinkende Mobilität im ersten Pandemiejahr zurückführt, sei nun 2021 unabhängig davon ein deutlicher Anstieg der Fortzüge zu erkennen. Vor allem das städtische Umland, aber auch kleinere Städte und ländliche Gebiete scheinen laut BIB von dieser Entwicklung zu profitieren: Sie alle gewinnen an Bevölkerung durch Zuzug. Auch der Wegzug jüngerer Menschen aus diesen Regionen in die Großstädte sei geringer als in den Jahren vor der Pandemie.

Auch die Jüngeren zieht es nicht mehr in die Großstadt

Die Tendenz zum Wegzug aus der Großstadt betrifft offenbar insbesondere Familien. BIB macht das am Umzugsverhalten der entsprechenden Altersgruppen fest. Im Vergleich zu 2019 zogen vor allem 30- bis 49-Jährige (plus 3,7%) aus den Großstädten weg. Veränderte Wohnpräferenzen, Wohnungsknappheit und anhaltend hohe Wohnungspreise  werden als mögliche Gründe für diese Entwicklung genannt. Das Umzugsverhalten von jungen Erwachsenen im Alter von 18 bis 29 Jahren bleibe dagegen weiter auf niedrigem Niveau. Sie ziehen laut BIB, das sich auf Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) stützt, weniger über Kreisgrenzen hinweg um als vor der Corona-Pandemie.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung, 06.12.2022

Pferdeimmobilien: So können sich Investoren in den Sattel schwingen

Allgemein

Die Vielfalt an Pferdeimmobilien ist groß, doch die meisten Liegenschaften fordern einen stolzen Preis. Wer mit den eleganten Tieren Geschäfte machen will, muss bei der Immobilienwahl einige Besonderheiten beachten.

Sie leben am liebsten mit der Familie zusammen, schlafen nie länger als 20 Minuten am Stück und erkennen sich selbst im Spiegel: Pferde sind faszinierende Tiere mit zahlreichen Besonderheiten. Über die Jahrhunderte haben sich ganze Industriezweige um sie herum entwickelt. Heute haben mehr als 10.000 Firmen in Deutschland, vom kleinen Handwerksbetrieb bis zum Dienstleistungsunternehmen, das Pferd direkt oder indirekt als Haupt-Geschäftsgegenstand.

Der jährliche Umsatz der deutschen Pferdewirtschaft liegt bei 6,7 Mrd. Euro. Kein Wunder also, dass das Investoren anlockt. Neben dem Handel mit den prachtvollen Lebewesen selbst versprechen ihre Behausungen attraktive Renditen. Dafür kommen verschiedene Immobilientypen infrage: Pferdehöfe, Reitanlagen oder Gestüte.

Welcher Immobilientyp am besten geeignet ist, hängt stark von der jeweiligen Pferdenutzung ab. Man kann Pferde schwerpunktmäßig halten, reiten oder züchten. Die Immobilienpreise variieren wie üblich entsprechend der Größe und Ausstattung der Gebäude. Bei gängigen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt liegt der mittlere Kaufpreis für eine Pferdeimmobilie bei rund 1 Mio. Euro. Die Preisentwicklung auf dem Markt verläuft ähnlich wie bei Wohnimmobilien: Beide haben in den vergangenen Jahren stark angezogen. „Oft hat der Kaufpreis nichts mehr mit dem Wert des Objekts zu tun, sondern liegt deutlich darüber.“, sagt Marcel Kanz von der Beratungsfirma Horse Consult Service. Deswegen gilt: Genau hinschauen und Preise vergleichen. „Prüfen Sie, ob die Stellplätze für Pferde artgerecht sind“, rät Kanz. Andernfalls stehe man schnell unerwartet vor nicht geplanten Ausbaumaßnahmen. Für Investoren und insbesondere Laien im Pferdegeschäft ist es ratsam, sich vorab genau über angemessene Marktpreise und Renditechancen zu informieren.  

Auflagen für die Pferdehaltung

Grundsätzlich ist es möglich, Pferde einzeln oder in Gruppen unterzubringen. Dabei muss jedes Pferd ausreichend Platz bekommen, um sich zum Schlafen auf die Seite legen zu können. Die Größe einer Pferdebox muss mindestens der doppelten Widerristhöhe eines Pferdes im Quadrat entsprechen. Als Widerrist bezeichnet man den höchsten Punkt des Pferdes bei gesenktem Kopf. Bei einem durchschnittlich großen Pferd mit einer Widerristhöhe von 1,7 Metern ergibt das eine Fläche von rund 12 Quadratmetern. Ein Stall mit fünf Pferden muss dementsprechend etwa 60 Quadratmeter bemessen. Bei Weideflächen gilt die Regel: rund ein Viertel Hektar Fläche pro Pferd.

Bei der Immobilienwahl sind allerdings nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen interessant. „Die Politik hat begonnen, Auflagen an die Haltungsform zu stellen“, sagt Kanz. „Gleichermaßen legen die Besitzer und Kunden auch immer mehr Wert auf eine artgerechte Haltung.“ Grundsätzlich sollte kein Pferd den ganzen Tag über ausschließlich in einer Box sein. Pferde brauchen mindestens Sicht-, Hör- und Geruchskontakt zu Artgenossen – das ist auch im Tierschutzgesetz verankert. Besonders wichtig bei Bestandsimmobilien: Der Untergrund, auf dem die Tiere sich vorwiegend aufhalten, darf nicht zu nass oder matschig sein, denn das fördert Hufkrankheiten. Außerdem legen Pferde sich auf einem feuchten Boden nicht gerne schlafen. Die Tiere mögen weder Staub noch Feuchtigkeit in der Luft – eine gute Luftzirkulation ist also ebenfalls wichtig.

Je nach Pferdenutzung muss man für die Tierhaltung entweder einen landwirtschaftlichen Betrieb oder ein Gewerbe anmelden. Zur gewerblichen Pferdenutzung zählen Betriebe mit Gewinnabsichten. Dafür benötigen die Unternehmen eine Genehmigung des Veterinäramtes. Das Amt überprüft die Sachkenntnisse der Betriebsleitung sowie den Hof. Zusätzlich verlangt das Amt meist eine bestimmte Ausbildung, beispielsweise zum Landwirt, Pferdewirt oder Tierarzt. Langjährige Erfahrung im Umgang mit Pferden kann so eine Ausbildung allerdings ersetzen.

Eine Pferdepension gilt als landwirtschaftlicher Betrieb, wenn sie eine eigene Futtergrundlage hat, also für jeden Pferdestellplatz 0,35 Hektar Futter angebaut wird. Dementsprechend muss ein Betrieb mit 30 Stellplätzen, wenn er als landwirtschaftlicher Betrieb gelten will, 10,5 Hektar Land bewirtschaften – und zwar unabhängig von der tatsächlichen Auslastung. Ob die angebauten Pflanzen dabei am Ende auch als Futter dienen, ist interessanterweise nicht von Bedeutung.

Quelle: www.capital.de

Wie heize ich Hof und Stall? Das sind Alternativen zu Heizöl und Gas

Allgemein

Fossile Brennstoffe wie Heizöl und Gas sind stark im Preis gestiegen und steigen wohl weiter. Hinzu kommen Unsicherheitsfaktoren in der Versorgung, die Haus- und Hofbesitzer dazu bringen, über geeignete Alternativen nachzudenken.

Dringend suchen, insbesondere Landwirte oder Besitzer von Resthöfen, kostengünstige Heizsysteme, die in der Lage sind, die oftmals in die Jahre gekommenen Gebäude, warm zu halten.

Fakt ist, dass die Preise für Heizwärme sich auch langfristig auf einem höheren Niveau bewegen werden, als wir es bisher gewohnt waren. Deshalb ist ein Umdenken gefragt.

Flüssiggas kann Alternative zu Erdgas sein

Strom- und Gaspreise für das kommende Jahr (Preise in der Grundversorgung) können stark schwanken. Der Heizölpreis ist nur schwerlich vorherzusagen, wird aber wohl auch auf hohem Niveau bleiben.

Bisher unwirtschaftliche Verfahren müssen überprüft werden und können in den Bereich der rentablen Versorgung rücken. Beispielsweise kann Flüssiggas momentan noch eine preislich interessante Alternative zu Erdgas sein. Zumal die technische Umrüstung ohne großen Aufwand, je nach Anlagenbauart, realisierbar ist.

Biogasanlagen prüfen

Aber auch hier ist damit zu rechnen, dass der Preis zukünftig noch steigen wird. Der Ausbau von Wärmenetzen zur Optimierung der Wärmenutzung bestehender Biogasanlagen, die über Überschusswärme verfügen, sollte geprüft werden.

Zur Unterstützung dieser Anlagen in dörflichen Wärmenetzen, können auch z.B. groß dimensionierte Hackschnitzelanlagen eingesetzt werden.

Im landwirtschaftlichen Bereich muss zwischen der Wohngebäudeheizung und der Beheizung von Ställen unterschieden werden. Während der Bedarf an Wohnwärme noch, zumindest kurz- oder mittelfristig, durch Einzelfeuerungen oder bivalenten Wärmepumpen gedeckt werden kann, ist der Wärmebedarf bei der Aufzucht von Jungtieren häufig so hoch, dass höhere Preise für die Heizenergie Wirtschaftlichkeit des Betriebszweiges infrage stellen können.

Holzhackschnitzel: Waldbesitzer hier im Vorteil

Als Alternative zu Öl und Gas bieten sich hier momentan häufig nur Holzhackschnitzelfeuerungen an. Waldbesitzer sind bei diesen Anlagen im Vorteil. Hier scheint die langfristige Energieversorgung gesichert, weil der benötigte Brennstoff laufend nachwächst.

Zwar lässt das Umweltbundesamt (UBA) häufig Kritik gegenüber Holzheizungen wegen zu hoher Feinstaubbelastungen verlauten, dem UBA ist bislang aber offensichtlich entgangen, dass mit modernen elektrostatischen Filtern, die Feinstaubemissionen der Anlagen auf ein Minimum reduzieren können. Filter werden aber bisher nur für hochwertige Feuerungen, also Kessel für Scheitholz, Hackschnitzel und Pellets entwickelt und eingesetzt.

Die in Deutschland betriebenen etwa zwölf Millionen Einzelfeuerungen wie Kamin- und Kachelöfen werden bisher nicht überwacht, emittieren große Mengen Feinstaub und fallen somit zurecht in die Bedenken des UBA. Hier müsste zukünftig eine Berücksichtigung im Bundesimmissionsschutzgesetz erfolgen.

Andere Brennstoffe: Getreidestroh oder Chinaschilf

Neben Holz werden vermehrt wieder andere Brennstoffe wie Getreidestroh oder Chinaschilf (Miscanthus) erwähnt. Holz ist mit Abstand der problemloseste Biobrennstoff, den wir haben. Bei allem anderen muss höherer technischer Aufwand betrieben werden, um es umweltfreundlich zu verbrennen.

Heizungsinstallateure empfehlen häufig Wärmepumpen, die als Niedertemperatursysteme bestens für gut wärmegedämmte Neubauten mit großen Heizflächen wie Fußbodenheizungen geeignet sind. Wenn die für den Betrieb elektrische Energie dann noch weitgehend über eine eigene PV-Anlage mit Elektrospeicher erzeugt wird, entsteht ein nahezu optimales Konzept.

Man sollte allerdings beachten, dass der höchste Stromverbrauch im Winter vorliegt, dann, wenn wenig Sonnenenergie vorhanden ist. Es muss also trotzdem Strom aus dem Netz bezogen werden. Ebenso sollten bei Speichersystemen die genauen Gesamtkosten berücksichtigt und auf Wirtschaftlichkeit geprüft werden.

Wärmepumpen: bivalente Luft-/Wasserwärmepumpen empfohlen

Bestehende, ältere, landwirtschaftliche Wohnhäuser und deren Anlagen, benötigen im Winter häufig Heizungsvorlauftemperaturen, die oberhalb von 55 °C liegen und von Wärmepumpen nicht oder nur mit sehr schlechten Wirkungsgraden (Leistungsziffern) bereitgestellt werden können.

Mittlerweile gibt es aber Hochtemperaturwärmepumpen, die sich für diese Anwendungsgebiete eignen können. Eine Studie des Fraunhofer ISE zeigt, dass Wärmepumpen auch in Bestandsgebäuden erfolgreich eingesetzt werden können, letztendlich aber Einflussfaktoren wie das „energetische Niveau und das installierte Wärmeübergabesystem“ ausschlaggebend sind.

Oftmals werden bivalente Luft-/Wasserwärmepumpen empfohlen, die in Kombination mit z.B. den bestehenden Öl- oder Gasfeuerungen betrieben werden können. Die Wärmepumpe kann dann, je nach Auslegung und Verhältnissen 70 bis 80 % des Heizenergiebedarfes decken, während der Spitzenbedarf im Winter über die vorhandene Anlage gedeckt wird.

Solaranlagen: Strom als Heizenergie nutzen

Bei den derzeitigen Einspeisevergütungen für Strom aus neu installierten Photovoltaik- Anlagen nach dem EEG 2023 von 0,06 bis 0,08 €/kWh kann der erzeugte Strom als Heizenergie genutzt werden. Warmwasserbereitung mittels PV ist eine gute Möglichkeit den Eigenstromverbrauch zu steigern und damit die Rendite einer PV-Anlage zu erhöhen.

Technisch umsetzbar ist die Brauch- und Warmwassererwärmung beispielsweise mit einem Heizstab bzw. einer Heizpatrone im Warmwasserspeicher, durch die Installation einer Warmwasser-Wärmepumpe, oder durch die Nutzung vorhandener Durchlauferhitzer und Boiler mit integriertem Speicher. Diese Techniken können allerdings nur effektiv arbeiten, wenn die PV-Anlage auf dem Dach tatsächlich einen Stromüberschuss produziert.

Thermische Solaranlagen: Auch in Ställen zu finden

Thermische Solaranlagen, also der Einsatz von Kollektoren zur Nutzung der Solarstrahlung, werden meistens zur Brauchwasserbereitung, in Einzelfällen auch zur sommerlichen Beheizung von Wohnräumen oder Stallungen, eingesetzt. Sie werden als bivalente Systeme, parallel zu anderen Heizquellen installiert, da die Solarwärme nicht verlässlich zur Verfügung steht.

Solarthermische Kollektoren sind als Flachkollektoren oder Vakuumröhrenkollektoren ausgelegt, in denen meistens ein Wärmeübertragungsmedium erhitzt wird. Beide Systeme unterscheiden sich im Wirkungsgrad, wobei die Vakuumröhrenkollektoren einen höheren aufweisen, aber auch teurer in der Anschaffung sind.

Thermische Anlagen zu Beheizen von Ferkelnestern

Die meisten thermischen Solaranlagen dienen der Trink- und Brauchwasserbereitung in Wohnhäusern. Häufig kann ein Deckungsgrad der Brauchwasserbereitung von bis zu 60 % erreicht werden, was etwa 8 % des gesamten Heizenergiebedarfes entspricht.

Anlagen, die nebenbei auch zur Raumwärmeunterstützung dienen, müssen insgesamt größer ausgelegt werden, sind gut für Niedertemperatursysteme und Niedrigenergiehäuser geeignet.

Auch Ställe können für thermische Solaranlagen interessant sein. Das Beheizen von Ferkelnestern oder das Bereitstellen von Raumwärme in der Sauenhaltung, ist möglich. Das Beheizen von Geflügelställen oder die Erwärmung von Trink- und Brauchwasser kann über derartige Anlagen zumindest unterstützt werden. Bei der Raumheizung sind auch hier Niedertemperatursysteme vorteilhaft.

Vorhandene Heizsysteme überprüfen lassen, um Energiekosten zu sparen

Für die bevorstehende Heizperiode ist es schwierig noch kurzfristig ein neues Heizsystem zu installieren. Die Anlagenpreise sind hoch, die Anlagenverfügbarkeit eingeschränkt, zudem sind die Installateure ausgebucht.

Energiekosten zu sparen und die Betriebssicherheit der vorhandenen Anlagen zu gewährleisten ist deshalb sehr wichtig. Die vorhandenen Systeme sollten einem Service unterzogen und überprüft werden. Außerdem sollte der persönliche Umgang mit Wärme überdacht werden, um Energiekosten zu sparen.

Quelle: Land & Forst, 04.Oktober 2022

Link zum Artikel: Wie heize ich Hof und Stall? Das sind Alternativen zu Heizöl und Gas | landundforst.de

Gebäudeumnutzung: Was steht den Geschwistern zu?

Allgemein

Nutzen Sie ein Gebäude um, müssen Sie Ihren Geschwistern mitunter Nachabfindung zahlen.

Nutzt ein Hofnachfolger ein Gebäude innerhalb von 20 Jahren nach der Hofübergabe zu landwirtschaftsfremden Zwecken um, muss er seine Geschwister an den daraus erzielten Gewinnen beteiligen. Vorausgesetzt, der Hof war zum Zeitpunkt des Übergangs auf den Hoferben tatsächlich ein Hof im Sinne der nordwestdeutschen Höfeordnung.

Geteilt werden muss aber nicht der ganze Erlös, sondern nur der Ertrag, der nach Abzug aller Aufwendungen sowie anteiliger Nachlassverbindlichkeiten, also Altschulden des Hofübergebers und gezahlter Abfindungen, übrigbleibt. Dabei fallen die Erlöse aus umgenutzten Wirtschaftsgebäuden meistens fortlaufend an, z.B. in Form von Mieten, Pachten, Vergütungen und Nutzungsentgelten. Dann werden die weichenden Erben an den jährlich anfallenden Beträgen beteiligt. Im Ergebnis führt die Umnutzung aber im Regelfall nur zu geringen Nachabfindungsansprüchen der weichenden Erben.

Wie gerechnet wird zeigt folgendes Beispiel: Ein Hofnachfolger hat im Jahr 2011 den elterlichen Hof übernommen. Zehn Jahre nach Übergabe, in 2021, baute er eine Scheune zu drei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 180 m2 um. Er investierte insgesamt 125.000 €, wovon er 100.000 € als Kredit mit einem Zinssatz von 2,0% aufnahm. Seit Anfang 2022 vermietet er die Wohnungen.

Ausgangspunkt für die Berechnung der Nachabfindung sind die jährlichen Mieteinnahmen. Davon ausgehend berechnet sich die Nachabfindung für die beiden Schwestern des Hofnachfolgers. Wie für das Jahr 2022 gerechnet wird, zeigt die Übersicht.

Auf 20 Jahre begrenzt

Im Laufe der nächsten Jahre erhöht sich die Abfindung für die beiden Schwestern dadurch, dass die Zinsbelastung des Hoferben abnimmt. Auf der anderen Seite reduziert sich ab 2026 die zu zahlende Nachabfindung, weil der Hofnachfolger nach Ablauf von 15 Jahren seit der Hofübergabe einen Anteil von 50 % vorab für sich behalten kann. Denn im Rahmen der sog. Degression muss der Hofnachfolger in den ersten 10 Jahren nach der Hofübergabe 100 % der Erlöse mit den Geschwistern teilen, ab dem 10. Jahr nach Hofübergabe nur noch 75 % und ab dem 15. Jahr nur noch 50 %.

Sobald 20 Jahre seit Hofübergabe vergangen sind, ist der Hoferbe frei von allen Nachabfindungsansprüchen und kann den gesamten Mietertrag für sich behalten. Denn die jährlichen Gewinne brauchen nur bis zum Ablauf der 20-Jahres-Frist mit den Geschwistern geteilt werden.

Quelle: top agrar, von Anne Schulze Vohren

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/gebaeudeumnutzung-was-steht-den-geschwistern-zu-13144244.html

Das kosten Bodenpacht und Bodenkauf in Deutschland

Allgemein

Aus dem neuen Situationsbericht geht hervor, was Betriebe für Flächenpacht und -kauf ausgeben, wie die Bodenpreise in Deutschland variieren und was dies beeinflusst. Lesen Sie hier alle Zahlen.

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 € je Hektar ausgeben, gut 1 % mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 % gestiegen, 2018 um 6 %, 2017 um 8 %, 2016 um 14 %. Das geht aus dem neuen DBV-Situationsbericht 2021/22 hervor.

Der prozentuale Preisanstieg fiel demnach 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 € gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 €, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 € gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 €) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 €). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 € der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 € weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 ha lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 % aus.

Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 % auf 34.500 ha zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 ha nahezu unverändert.

An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 ha, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 ha, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg mit 10.500 ha. Mit 4,28 ha lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 ha.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 € je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 € je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend.

Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 €) und im Saarland (10.700 €). Es folgen Brandenburg (13.000 €), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 €), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 €) und Rheinland-Pfalz (15.800 €). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Mrd. €. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 % weniger.

BVVG: Rund 1,5 Mio. ha veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 %) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 € je Hektar.

Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 ha Wald privatisiert, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich.

Hinzu kommen rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 %.

Mit plus 129 % etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 %) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 %).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist.

Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden – erstmals nach zehn Jahren – wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Mio. ha umfasste, sind gut 60 % Pachtflächen, rund 38 % selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp 2 % Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 % und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 % anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 %.

In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 % (Bayern) und 76 % (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 % an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) waren es 57 % und bei größeren Betrieben mit über 500 ha sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 € je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 € je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden.

Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 € je Hektar gezahlt.

Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 € je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 € je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 € je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 € je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 % bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 € je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 € je ha) und Schleswig-Holstein (460 € je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 € je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 € je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 € je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 €. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 € je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 € je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Mrd. €

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Mrd. € in 2010 über 2,8 Mrd. € in 2016 auf fast 3,3 Mrd. € in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Mrd. €.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Mrd. € (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. €). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Mrd. € (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft.

Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Mrd. € Direktzahlungen entfallen 1,9 Mrd. € auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.

Quelle: top agrar, von Alfons Deter

https://www.topagrar.com/management-und-politik/news/preise-das-kosten-bodenpacht-und-bodenkauf-in-deutschland-12775050.html