Wer eine Immobilie oder landwirtschaftliche Fläche verkaufen möchte, stößt schnell auf die Begriffe Verkehrswert und Marktwert. Beide klingen ähnlich, bedeuten aber nicht dasselbe. Missverständnisse an dieser Stelle führen häufig zu unrealistischen Preisvorstellungen oder Verzögerungen beim Verkauf.

In diesem Beitrag erfahren Sie verständlich, worin der Unterschied liegt – und welcher Wert für den Verkauf tatsächlich entscheidend ist.

1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist ein gesetzlich definierter Wert. Er beschreibt den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im normalen Geschäftsverkehr erzielbar wäre – unter Berücksichtigung rechtlicher und tatsächlicher Gegebenheiten.

Der Verkehrswert:

basiert auf anerkannten Wertermittlungsverfahren
wird häufig für Behörden, Gerichte oder Finanzämter benötigt
ist eine theoretische Größe, keine Verkaufsgarantie

Typische Anwendungsfälle:

Erbschaft und Schenkung
Scheidung
steuerliche Bewertungen
behördliche Genehmigungen

2. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Je nach Objekt kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren

Bei landwirtschaftlichen Flächen fließen zusätzlich ein:

Bodenqualität
Nutzungsmöglichkeiten
regionale Besonderheiten
rechtliche Einschränkungen

Der ermittelte Verkehrswert ist objektiv nachvollziehbar, spiegelt aber nicht immer die aktuelle Marktdynamik wider.

3. Was ist der Marktwert?

Der Marktwert beschreibt den Preis, der realistisch am Markt erzielt werden kann – also das, was ein Käufer tatsächlich bereit ist zu zahlen.

Der Marktwert:

orientiert sich an Angebot und Nachfrage
ist abhängig von Käuferinteresse, Region und Timing
verändert sich schneller als der Verkehrswert

Er ist damit praxisnäher und entscheidend für den erfolgreichen Verkauf.

4. Warum unterscheiden sich Verkehrswert und Marktwert?

In der Praxis liegen beide Werte häufig auseinander.

Gründe können sein:

hohe Nachfrage in bestimmten Regionen
besondere Eigenschaften des Objekts
emotionale Kaufentscheidungen
eingeschränkte Käufergruppen (z. B. bei Agrarflächen)

Gerade bei landwirtschaftlichen Flächen oder Spezialimmobilien ist der Markt oft sehr individuell.

5. Welcher Wert ist beim Verkauf entscheidend?

Für den Verkauf gilt:

Der Marktwert bestimmt den Verkaufspreis
Der Verkehrswert dient als Orientierung und Absicherung

Ein zu hoher Angebotspreis:

verlängert die Vermarktungsdauer
schreckt ernsthafte Käufer ab
kann behördliche Prüfungen erschweren

Ein realistisch angesetzter Marktwert führt dagegen:

schneller zu qualifizierten Anfragen
zu weniger Verhandlungsdruck
zu einem reibungslosen Verkaufsprozess

6. Besonderheiten bei Agrar- und Landimmobilien

Bei landwirtschaftlichen Flächen kommen zusätzliche Aspekte hinzu:

Genehmigungspflichten
Vorkaufsrechte
eingeschränkter Käuferkreis
regionale Agrarstruktur

Hier ist der marktgerechte Preis besonders entscheidend, da überhöhte Preise zu Ablehnungen oder Verzögerungen führen können.

Fazit: Der richtige Wert entscheidet über den Verkaufserfolg

Verkehrswert und Marktwert erfüllen unterschiedliche Zwecke. Während der Verkehrswert eine rechtliche und rechnerische Grundlage bietet, entscheidet der Marktwert darüber, ob und wie erfolgreich eine Immobilie verkauft wird.

Eine professionelle Einschätzung verbindet beide Werte sinnvoll miteinander.